【文章內容簡介】 不斷提高，居民收入的增長必然帶動消費需求的擴張，進而對宏觀經濟發(fā)展起到良好的促進作用，亦是房地產的發(fā)展砥柱力量的保證。 ? 房地產投資 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 可支配收入 7494 8346 9364 10640 11822 13692 15732 17117 18897 21612增長率 % % % % % % % % % %%%%%%%%%%%%0500010000150002021025000單位：元 鄭州公司市場調研報告 2021 年 — 2021 年鄭州市房地產投資額走勢圖 2021 年全年房地產開發(fā)完成投資 億元，比上年增長 %；其中住宅投資 億元，增長 %。隨著鄭州各新區(qū)的大面積開發(fā)，預計未來幾年鄭州市房地產投資額的上漲幅度會進一步增加。 ? 城市人口及城市化水平 2021 年 — 2021 年鄭州市人口走勢圖 2021 年 — 2021 年鄭州市人均居住面積走勢圖 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 房地產投資 01002003004005006007008009001000單位：億元 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 鄭州市人口 01002003004005006007008009001000單位：萬人 鄭州公司市場調研報告 2021 年 全市年末總人口 萬人 ， 城市居民人均住房建筑面積 平方米 隨著居民人均居住面積的不斷增加，人口的上漲，將會為城市房地產提供堅實的剛性需求客戶及改善型客戶。 三、房地產市場分析 ? 商品住宅市場分析 ? 全市量價分析 2021 年 — 2021 年 10 月鄭州市商品住宅年度供求關系圖（單位：萬㎡） 供求關系 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 預售面積（萬㎡） 544 673 920 808 641 783 同比變化 7% 24% 37% 12% 21% 22% 14% % 銷售面積（萬㎡） 銷售均價（元 /㎡） 2614 2974 3552 3994 4576 5558 6493 6541 供求比 2021 年 112 月鄭州市商品住宅月度供求關系圖（單位：萬㎡） 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 增長率 鄭州公司市場調研報告 ? 12 年 112 月全市商品住宅供應量為 萬㎡，環(huán)比上漲 % ? 12 年 112 月全市商品住宅成交量為 萬㎡，環(huán)比上漲 70%； ? 12 年 112 月全市商品住宅成交均價為 6541 元 /㎡，環(huán)比與 11 年 微漲 。 供求關系： 2021 年，鄭州市商品住宅供應量為 萬㎡，成交量為 萬㎡，供求比為 :1，從月度表現(xiàn)來看，整體上供應量來自于 2021 年 5— 8 月，上半年市場成交的一直向上促進了各大開發(fā)商對市場預期良好，因此加大了推案量。 供應量： 鄭州公司市場調研報告 2021年 112月全市商品住宅供應量為 ㎡，同比上漲 %， 2021年供應量的上漲，在很大程度上與市場預期向好有一定關系， 14 月市場成交量一路上揚，開發(fā)商預期二季度開始開始逆轉，二季度伊始市場供應量開始大量上漲。 成交量： 2021 年 112 月全市商品住宅成交量為 萬㎡，同比上漲 70%，全市商品住宅表現(xiàn)為明顯的量價齊升；雖然經歷 11 年市場調控，購房者出現(xiàn)了一定的觀望，但在 11 年價格依然堅挺的情況下，大量剛性需求客戶在上半年開始釋放，成交量不斷上漲。 成交價格： 2021 年 — 2021 年 112 月鄭州市商品住宅量價走勢圖（單位：萬㎡、元 /㎡） 2021 年 112 月，鄭州市商品住宅成交價格為 6541 元 /㎡，同比去年 微漲 ，在成交量不斷上漲的形勢下，下半年全市商品住宅成交價格開始出現(xiàn)上漲。 從 2021 年全市商品住宅成交價格月度表現(xiàn)來看，雖然 2021 年上半年全市商品住宅成交價格與 11 年同期持平，但 9 月份開始，市場成交的上漲導致開發(fā)5200540056005800600062006400660068007000010203040506070809010012.0112.0212.0312.0412.0512.0612.0712.0812.0911.1012.1112.12銷售面積 銷售均價 12年 112月鄭州市商品住宅量價走勢圖 鄭州公司市場調研報告 商預期大好，典型開發(fā)商均價出現(xiàn) 300700 元 /㎡的上漲， 10 月份全市商品住宅均價亦上漲近 300 元 /㎡。 四、競爭項目分析 市場分析 是 對市調報告內容的精簡和 提煉， 除 產品價格和戶型定位 外，對項目的 市場前景、競爭情況、 銷售 計劃 、去貨周期和去貨速度也應作出合理預測 。 本項目地處 鄭東新區(qū)綜合物流區(qū)域，項目緊鄰東風路與商都路，周邊云集了綠地盧浮公館、海馬公園、鑫苑世紀東城、高速奧蘭花園 （住宅已售罄，商業(yè)在售） 、財信圣堤亞納、東方鼎盛時代廣場等項目，但由于東區(qū)不同路段項目價格相差 較大 ，為了全面反應項目靜態(tài)的價格，選取項目周邊 1公里范圍內的競爭項目，分別 選 綠地盧浮公館、海馬公園、鑫苑世紀東城三個項目，三個項目均以住宅開發(fā)為主，商業(yè)開發(fā)為輔，與項目未來的產品形態(tài)較為相似。 競爭項目區(qū)位示意圖： 鄭州公司市場調研報告 競品項目基礎數(shù)據(jù) 項目名稱 首次開盤 時間 總建筑面積 （萬㎡） 容積率 產品類型 近期成交 均價 月均去化速度（套） 剩余開發(fā)量（萬㎡） 綠地盧浮公館 202151 86 8090 ㎡二房、140150 ㎡三房 8750 32 鑫苑世紀東城 2021 年 6月 26 日 35 8090 ㎡三房、110140 ㎡三房 8915 由于屬于開盤熱銷期，目前月均去化約 80 套 海馬公園 2021 年 4月 23 日 110 4 90100 ㎡二房、130140 ㎡三房 9728 近期項目多次開盤，項目月均去化 75 套左右（剔除開盤兩個月的集中備案，月均去化 40 套左右） 東方港灣 2021 年 5月 25 日 3 8090 ㎡二房 最近尾盤均價9800 元 /㎡ / 售罄 財信尚