經(jīng)開區(qū)第八大街地塊可行性研究報告(文件)
【正文】 03 密度屬性 容積率 100 98 98 95 建筑密度 100 98 98 98 綠化率 100 95 95 95 規(guī)劃條件分項(xiàng)得分 400 393 393 391 資源屬性 區(qū)位屬性 地段 100 95 95 101 景觀屬性 景觀 100 100 100 100 品牌屬性 品牌溢價 100 85 90 80 資源屬性分項(xiàng)得分 300 280 285 281 產(chǎn)品素質(zhì) 單體素質(zhì) 戶型設(shè)計 100 80 85 85 贈送面積 100 90 94 94 通風(fēng)采光 100 90 90 90 裝修用材 100 88 95 90 立面用材 100 90 95 90 樓體間距 100 92 93 93 社區(qū)素質(zhì) 入口設(shè)計 100 92 95 92 人車分流 100 95 95 95 車位配備 100 95 92 92 園林設(shè)計 100 90 90 90 入戶大堂 100 92 94 94 噪音影響 100 90 90 95 產(chǎn)品素質(zhì)分項(xiàng)得分 1200 1084 1108 1100 配套情況 內(nèi)部配套 社區(qū)會所 100 95 102 102 商業(yè)中心 100 95 95 102 外部配套 生活配套 100 100 103 103 教育配套 100 100 103 102 商業(yè)配套 100 100 102 102 配套情況分項(xiàng)得分 500 490 505 511 交通情況 路網(wǎng)情況 城市主干道 100 98 101 105 公交情況 公交線路 100 95 102 102 地鐵線路 100 100 102 103 交通情況分項(xiàng)得分 300 293 305 310 重大利好或負(fù)面 利好信息 —— 100 99 102 103 負(fù)面信息 —— 100 100 103 103 重大利好或負(fù)面分項(xiàng)得分 200 199 205 206 售價測算 比較總得分 515 482 493 491 項(xiàng)目比較系數(shù) 銷售價格 8915 8750 9768 鄭州公司市場調(diào)研報告 項(xiàng)目相對售價 9516 9144 10241 項(xiàng)目權(quán)重 項(xiàng)目測算售價 9968 此價格為目前 市場靜態(tài)銷售價格， 建議本項(xiàng)目：住宅毛坯售價為 約 9968元 /㎡左右。為了便于比較，選取三個最具有類比意義的樓盤鑫苑世紀(jì)東城、綠地盧浮公館、海馬公園三個個案，對各指標(biāo)進(jìn)行類比分析。由于屬于鄭州市未來重點(diǎn)發(fā)展的方向，因此區(qū)域內(nèi)一些基本配套建設(shè)的進(jìn)度均在不斷的加快，未來的 35 年內(nèi)，鄭東新區(qū)的環(huán)境及生活配套將不斷完善，區(qū)域價值亦會不斷的提高。 表 3 目標(biāo)地塊周邊項(xiàng)目獲取土地價格情況 地塊 位臵 占地面積 （萬平方米） 容積 率 規(guī)劃建筑面積 （萬平方米） 獲取時間 獲取樓面地價 （元 /平方米） 競得人 地塊 1 地塊 2 地塊 N 五、目標(biāo)地塊定位 產(chǎn)品定位 ? 本地塊定位： 鄭東新區(qū) 綜合交通樞紐區(qū) 高鐵旁 中 高端公館 ? 從區(qū)域臵業(yè)客戶特點(diǎn)及周邊產(chǎn)品特點(diǎn)來看，建議項(xiàng)目產(chǎn)品線具有一定的特點(diǎn) ，一方面以 8090㎡的二房產(chǎn)品為主，另一方面， 鑒于東區(qū)的高端形象，做一些 2T大平層的稀缺性產(chǎn)品來提升項(xiàng)目的整體檔次，吸引高端客戶； ? 由于項(xiàng)目地塊較小，同時未來綠地之窗、海馬公園均有較大的集中性商業(yè)存在，因此在商業(yè)方面建議項(xiàng)目做一些臨街面的底商，滿足小區(qū)住戶的需要； 目標(biāo)客戶定位 住宅 目標(biāo)客戶來源： 以私營業(yè)主，企業(yè)高管、企業(yè)白領(lǐng)為有利補(bǔ)充；客戶臵業(yè)需求為改善性客戶及首次臵業(yè)者客戶；客戶購買力相對較高。 郵局：中國郵政物流中心。 2021年 4月 213東單元開盤； 2021年 4月 28日 3西單元和中單元開盤； 2021年 6月 30日 12開盤。項(xiàng)目地塊共分為 4塊，總面積 500畝，扣除道路、綠化、公建設(shè)施用地，建設(shè)用地 。 鑫苑世紀(jì)東城 7開盤時間： 202161 202178。 4樓 18層 ，有兩個單元。四周為城市干道環(huán)繞，南安平路，東至東風(fēng)東路，北至商都路，交通便捷。 商業(yè)：新客運(yùn)站商圈規(guī)劃有百萬平方米規(guī)模的商業(yè)；商都路已經(jīng)營業(yè)的代表性商業(yè)項(xiàng)目，如麥德龍、居然之家、 紅星美凱龍、東建材家具城等。 醫(yī)院：國家三級甲等醫(yī)院洛陽正骨醫(yī)院，管城中醫(yī)院、鄭州市急救中心，鄭州光明眼耳鼻喉醫(yī)院，頤和醫(yī)院。 規(guī)劃條件 占地面積 :796 畝 建筑面積 :110 萬 平方米 容積率 綠化率 59%。 競爭項(xiàng)目區(qū)位示意圖： 鄭州公司市場調(diào)研報告 競品項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 項(xiàng)目名稱 首次開盤 時間 總建筑面積 （萬㎡） 容積率 產(chǎn)品類型 近期成交 均價 月均去化速度（套） 剩余開發(fā)量（萬㎡） 綠地盧浮公館 202151 86 8090 ㎡二房、140150 ㎡三房 8750 32 鑫苑世紀(jì)東城 2021 年 6月 26 日 35 8090 ㎡三房、110140 ㎡三房 8915 由于屬于開盤熱銷期，目前月均去化約 80 套 海馬公園 2021 年 4月 23 日 110 4 90100 ㎡二房、130140 ㎡三房 9728 近期項(xiàng)目多次開盤，項(xiàng)目月均去化 75 套左右（剔除開盤兩個月的集中備案，月均去化 40 套左右） 東方港灣 2021 年 5月 25 日 3 8090 ㎡二房 最近尾盤均價9800 元 /㎡ / 售罄 財信尚東城 2021 年 7月 23 日 8090 ㎡二房、130140 ㎡三房 8752 35 從項(xiàng)目地塊周邊競品來看，整體的成交價格集中在 8600— 9500 元 /㎡，成交價格在全市位于較高位，競品項(xiàng)目的戶型集中于 8090 ㎡二房及 130140 ㎡三房二個面積段，整體上面對改善性客戶及首次臵業(yè)者；競品項(xiàng)目的月均去化速鄭州公司市場調(diào)研報告 度集中于 3040 套 /月。 成交價格： 2021 年 — 2021 年 112 月鄭州市商品住宅量價走勢圖（單位：萬㎡、元 /㎡） 2021 年 112 月，鄭州市商品住宅成交價格為 6541 元 /㎡，同比去年 微漲 ，在成交量不斷上漲的形勢下，下半年全市商品住宅成交價格開始出現(xiàn)上漲。 三、房地產(chǎn)市場分析 ? 商品住宅市場分析 ? 全市量價分析 2021 年 — 2021 年 10 月鄭州市商品住宅年度供求關(guān)系圖（單位：萬㎡） 供求關(guān)系 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 預(yù)售面積（萬㎡） 544 673 920 808 641 783 同比變化 7% 24% 37% 12% 21% 22% 14% % 銷售面積（萬㎡） 銷售均價（元 /㎡） 2614 2974 3552 3994 4576 5558 6493 6541 供求比
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