【正文】 動(dòng)工、 2021 年完工； 三號(hào)線： 2021 年有望動(dòng)工， 2021 年通車 四號(hào)線：計(jì)劃開工時(shí)間 2021 年， 2020 年 6 月竣工 五號(hào)線：預(yù)計(jì) 2021 年動(dòng)工， 2021 年通車 六號(hào)線： 2020 年前后開建 鄭州公司市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 總結(jié)： 鄭東新區(qū)旁 具有一定交通優(yōu)勢(shì)的中高端住宅區(qū) 地理位臵優(yōu)越 —— 項(xiàng)目位于經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，與鄭東新區(qū)距離較近，該區(qū)域與鄭東新區(qū)僅一路之隔，而地塊距離東區(qū)的車行時(shí)間僅 10 分鐘左右，因此項(xiàng)目借勢(shì)鄭東新區(qū)的可能性較大。 項(xiàng)目周邊各種配套欠缺，超市等生活配套水平較低，商業(yè)配套基本為零。按照商業(yè)文化宜居、新興產(chǎn)業(yè)、進(jìn)出口貿(mào)易和現(xiàn)代物流、先進(jìn)制造業(yè) 、高端商務(wù)中心空間發(fā)展布局，實(shí)施“五區(qū)構(gòu)城”，打造鄭州都市區(qū)先進(jìn)制造業(yè)新城。京港澳高速、機(jī)場(chǎng)高速、鄭民高速、 310 國(guó)道、 107 國(guó)道、環(huán)城快速路縱橫交錯(cuò)，環(huán)繞開發(fā)區(qū)四周，構(gòu)成了四通八達(dá)的立體交通網(wǎng)絡(luò)。 鄭政經(jīng)開出 [2021]01 鄭政經(jīng)開出 [2021]014 兩個(gè)地塊中間 亦有較多土方存在，土方高度約 8 米左右，長(zhǎng)寬度均 20 米左右。 項(xiàng)目周邊有多個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，可以為項(xiàng)目提供較強(qiáng)的客戶基礎(chǔ) 項(xiàng)目周邊的生活配套較弱，以住宅底商為主，業(yè)態(tài)為小餐館，百貨小超市，菜市場(chǎng)等，檔次相對(duì)較低。 《國(guó)務(wù)院關(guān)于支持河南省加快建設(shè)中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的指導(dǎo)意見》強(qiáng)調(diào)，河南省是人口大省、糧食和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)大省、新興工業(yè)大省，解決好工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化協(xié)調(diào)發(fā)展問題具有典型性和代表性。 而從城市住宅價(jià)格與人均 GDP 的關(guān)系來看，商品住宅成交價(jià)格的走勢(shì)長(zhǎng)期與人均 GDP 的走勢(shì)一致，人均 GDP 的上漲為房?jī)r(jià)上漲提供了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。 供求關(guān)系： 2021 年，鄭州市商品住宅供應(yīng)量為 萬(wàn)㎡，成交量為 萬(wàn)㎡，供求比為 :1，從月度表現(xiàn)來看，整體上供應(yīng)量來自于 2021 年 5— 8 月，上半年市場(chǎng)成交的一直向上促進(jìn)了各大開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)預(yù)期良好，因此加大了推案量。項(xiàng)目周邊競(jìng)品項(xiàng)目 多為 ArtDeco 風(fēng)格，綠地盧浮公館、海馬公園、鑫苑世紀(jì)東城均宣傳為該風(fēng)格。鄭州大學(xué)第一附屬醫(yī)院鄭東新區(qū)醫(yī)院；河南省直第三人民醫(yī)院鄭東醫(yī)院。社區(qū)北部毗鄰的商都路與城市中心區(qū)相連緊鄰汽車新東站，有規(guī)劃中的鄭州市新高鐵客運(yùn)站和占地達(dá) 48畝的洛陽(yáng)正骨醫(yī)院。 1開盤時(shí)間：202172 20218 2021811. 規(guī)劃條件 占地面積 :110畝 建筑面積 :35萬(wàn) 平方米 容積 率 綠化率 43%。 鄭州公司市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 占地面積 :500畝 建筑面積 :86萬(wàn) 平方米 容積率 35% 資源屬性 區(qū)位屬性 項(xiàng)目位于鄭東新區(qū)綜合交通樞紐區(qū)域 景觀屬性 項(xiàng)目?jī)?nèi)部設(shè)臵了中央景觀及不同的主題景觀，綠化率較高 品牌屬性 全國(guó)知名開發(fā)商 產(chǎn)品素質(zhì) 面積分布 主力戶型 8090㎡二房、 120130㎡、 130140㎡三房，二梯四戶設(shè)臵 贈(zèng)送面積 贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)的半面積，部分戶型餐廳有陽(yáng)臺(tái)，可以直接打通作為一個(gè)房間 裝修狀況 暫無(wú) 園林設(shè)計(jì) 內(nèi)部設(shè)臵不同主題的景觀綠化 周邊配套 學(xué)校：鄭東新區(qū)實(shí)驗(yàn)學(xué)校、鄭州 101學(xué)校、內(nèi)部幼兒園； 醫(yī)院：國(guó)家三級(jí)甲等醫(yī)院洛陽(yáng)正骨醫(yī)院，管城中醫(yī)院、鄭州市急救中心，鄭州光明眼耳鼻喉醫(yī)院，頤和醫(yī)院。由于項(xiàng)目與商都路較近，而商都連接市內(nèi)的鄭汴路，道路沿線建材市場(chǎng)及家具、家居市場(chǎng)云集，為東區(qū)高端客戶輸送了大量的高購(gòu)買力客戶。三者類比的權(quán)重分別為 、 、 三個(gè)樓盤現(xiàn)在的銷售均價(jià)分別為： 鑫苑世紀(jì)東城：均價(jià) 8915 元 /平米 綠地盧浮公館：均價(jià) 8750 元 /平米 （ 其中 盧浮公館項(xiàng)目 部分兩房由于單位團(tuán)購(gòu)均價(jià)在 8000 元 /㎡ 左右 ） 海馬公園：均價(jià) 9768 元 /㎡ 鄭州公司市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 假設(shè)本項(xiàng)目各比較項(xiàng)的中間值為 100，打分為其他項(xiàng)目相對(duì)于本案的得分。 劣勢(shì)分析（ weakness） ? 項(xiàng)目地塊內(nèi)部有大量的土方存在，會(huì)增加項(xiàng)目的成本 鄭州公司市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 ? 在東區(qū)房地產(chǎn)分布中，商都路 以南 的住宅項(xiàng)目 比較具有規(guī)模， 價(jià)格相對(duì)較低；與東區(qū)的金水路沿線項(xiàng)目及農(nóng)業(yè)路沿線項(xiàng)目均有一定的價(jià)格差； ? 與周邊項(xiàng)目的地價(jià)相比，本項(xiàng)目目前的起拍單價(jià)已經(jīng)高于周邊地塊的成交單價(jià)，未來本項(xiàng)目成本相對(duì)較高； 機(jī)會(huì)分析（ opportunity） ? 鄭東新區(qū)綜合交通樞紐建成后，未來區(qū)域的價(jià)值將會(huì)不斷的提高； ? 市政規(guī)劃學(xué)校、醫(yī)院的建立完善區(qū)域居住環(huán)境 ? 綠地盧浮公館等大規(guī)模社區(qū)商業(yè)逐漸入住，形成良好的居住氛圍。 商業(yè)：新客運(yùn)站商圈規(guī)劃有百萬(wàn)平方米規(guī)模的商業(yè)；商都路已經(jīng)營(yíng)業(yè)的代表性商業(yè)項(xiàng)目，如麥德龍、居然之家、紅星美凱龍、東建材家具城等。 新里盧浮公館項(xiàng)目地塊周邊有鄭州鐵路快速客運(yùn)站，中州大道，鄭州市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)， CBD、政務(wù)新區(qū)等。 8樓 27層，中單元和西單元是 18層。 內(nèi)部配套：商業(yè)街、景觀休閑區(qū)、廣場(chǎng)、中央綠地公園 259 路、 85 路、 47 路和 K85 路公交車等到東風(fēng)路商都路站，未來地鐵 5號(hào)線的交匯處 鑫元世紀(jì)東城 （ 近期均價(jià) 8915元 /㎡） 鄭州公司市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 項(xiàng)目概述 鑫苑世紀(jì)東城位于鄭東新區(qū)東風(fēng)東路與安平路交叉口，由河南鑫苑臵業(yè)有限公司開發(fā)。 資源屬性 區(qū)位屬性 屬于鄭東新區(qū)綜合交通樞紐板塊 鄭州公司市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 景觀屬性 小區(qū)以西道路兩側(cè)均為市政綠化，小區(qū)內(nèi)部綠化面積較大 品牌屬性 外地開發(fā)商，以前以開發(fā)汽車為主，本項(xiàng)目為該企業(yè)在鄭州的第一個(gè)項(xiàng)目 產(chǎn)品素質(zhì) 面積分布 目前項(xiàng)目以 8095 ㎡二房、 157 ㎡三房、 130 ㎡三房為主 贈(zèng)送面積 陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送半面積 通風(fēng)采光 基本南北朝向，擁有較好的通風(fēng)采光 裝修狀況 毛坯 園林設(shè)計(jì) 中心景觀 項(xiàng)目配套 學(xué)校：海馬公園配備公辦幼兒園（目前鄭州市幼兒園 1400余家，公辦僅 20余家）。 從 2021 年全市商品住宅成交價(jià)格月度表現(xiàn)來看，雖然 2021 年上半年全市商品住宅成交價(jià)格與 11 年同期持平，但 9 月份開始，市場(chǎng)成交的上漲導(dǎo)致開發(fā)5200540056005800600062006400660068007000010203040506070809010012.0112.0212.0312.0412.0512.0612.0712.0812.0911.1012.1112.12銷售面積 銷售均價(jià) 12年 112月鄭州市商品住宅量?jī)r(jià)走勢(shì)圖 鄭州公司市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 商預(yù)期大好，典型開發(fā)商均價(jià)出現(xiàn) 300700 元 /㎡的上漲， 10 月份全市商品住宅均價(jià)亦上漲近 300 元 /㎡。 ? 房地產(chǎn)投資 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 可支配收入 7494 8346 9364 10640 11822 13692 157