【文章內(nèi)容簡介】 用權(quán)，以及該宗土地上的三棟房屋建筑物的公允市場價(jià)值。 三、評(píng)估范圍及對(duì)象 根據(jù)本次評(píng)估目的，評(píng)估對(duì)象為湖北百科皂素有限公司擬核實(shí)市場公允價(jià)值所 涉及的其持有的位于鄖西縣城的國有土地使用權(quán)及地上房屋建筑物。 本次評(píng)估的范圍為湖北百科 皂素有限公司所持有的部分固定資產(chǎn)資產(chǎn)（房屋建 筑物）及無形資產(chǎn)（國有土地使用權(quán)），評(píng)估基準(zhǔn)日（ 2021年 8月 31日）的賬面價(jià) 值合計(jì)為 6,840,。具體評(píng)估范圍以湖北百科皂素有限公司填報(bào)的資產(chǎn)評(píng)估 申報(bào)表為準(zhǔn)。納入評(píng)估范圍之的房屋建筑物及土地使用權(quán)的賬面值未經(jīng)注冊會(huì)計(jì)師 審計(jì)。 評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍與委托評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍及經(jīng)濟(jì)行為涉及的范圍一致。 湖北百科皂素有限公司擬核實(shí)部分資產(chǎn)價(jià)值項(xiàng)目 — 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書 北京中和誼資產(chǎn)評(píng)估有限公司 新成文化大廈 A座 11層 01067084615 7 四、價(jià)值類型 本次評(píng)估價(jià)值類型為 “ 市場價(jià)值 ” ，本報(bào)告書所稱 “ 市場價(jià)值 ” 是指自愿買方 和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行 正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。 注冊資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的目的僅是對(duì)評(píng)估對(duì)象價(jià)值進(jìn)行估算并發(fā)表 專業(yè)意見。評(píng)估結(jié)果系指評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日的經(jīng)濟(jì)環(huán)境與市場狀 況以及其他評(píng) 估師所依據(jù)的評(píng)估前提和假設(shè)條件沒有重大變化的情況下，為滿足評(píng)估目的而提出 的價(jià)值估算成果，不能理解為評(píng)估對(duì)象價(jià)值實(shí)現(xiàn)的保證或承諾。 五、評(píng)估基準(zhǔn)日 本次評(píng)估基準(zhǔn)日為 2021年 8月 31日。 為保證評(píng)估所需資料的真實(shí)性、完整性、公允性以及評(píng)估報(bào)告的時(shí)效性，經(jīng)與 委托方商定，以 2021年 8月 31日作為本次評(píng)估基準(zhǔn)日。 本報(bào)告的評(píng)估基準(zhǔn)日與業(yè)務(wù)約定書的評(píng)估基準(zhǔn)日一致。 本報(bào)告的一切取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)均為評(píng)估基準(zhǔn)日的有效價(jià)格。 六、評(píng)估依據(jù) （一）法律依據(jù) 《國有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》（國務(wù)院 1991年 91號(hào)令）； 原國家國有資產(chǎn)管理局《國有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法實(shí)施細(xì)則》（國資辦發(fā) [1992]36號(hào)）； 《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部關(guān)于改革國有資產(chǎn)評(píng)估行政管理方式加強(qiáng)資產(chǎn)評(píng) 估監(jiān)督管理工作意見的通知》（國辦發(fā) [2021]102號(hào)）； 國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)、財(cái)政部第 3號(hào)令《企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓管理 暫行辦法》； 國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)第 12號(hào)令《企業(yè)國有資產(chǎn)評(píng)估管理暫行辦 法》； 國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)《關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)國有資產(chǎn)評(píng)估管理工作有關(guān) 湖北百科皂素有限公司擬核實(shí)部分資產(chǎn)價(jià)值項(xiàng)目 — 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書 北京中和誼資產(chǎn)評(píng)估有限公司 新成文化大廈 A座 11層 01067084615 8 問題的通知》（國資委產(chǎn)權(quán) [2021]274號(hào)）； 《中華人民共和國房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》 《中華人民共和國土地管理法》（ 2021年 8月 28日第十屆全國人民代表大 會(huì)常務(wù)委員 會(huì)第十一次會(huì)議修訂）； 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（ 2021年 8月 30日第十屆全國人民 代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十九次會(huì)議修訂）。 （二）準(zhǔn)則依據(jù) 財(cái)政部 2021年 2月 25日發(fā)布的《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則 — 基本準(zhǔn)則》、《資產(chǎn)評(píng)估 職業(yè)道德準(zhǔn)則 — 基本準(zhǔn)則》； 中注協(xié) 2021年 1月 14日發(fā)布的《注冊資產(chǎn)評(píng)估師關(guān)注評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指 導(dǎo)意見》； 中評(píng)協(xié) 2021年 11月 28日發(fā)布的《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則 — 評(píng)估報(bào)告》、《資產(chǎn)評(píng) 估準(zhǔn)則 — 評(píng)估程序》、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則 — 業(yè)務(wù)約定書》、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則 — 工作底 稿 》、《資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型指導(dǎo)意見》； 中評(píng)協(xié) 2021年 11月 28日發(fā)布的《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則 — 不動(dòng)產(chǎn)》； 中評(píng)協(xié) 2021年 11月 28日發(fā)布的《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則 — 無形資產(chǎn)》； 其他與本項(xiàng)評(píng)估有關(guān)的評(píng)估準(zhǔn)則、規(guī)范。 （三）權(quán)屬依據(jù) 國有土地使用證； 房屋所有權(quán)證； 其他相關(guān)產(chǎn)權(quán)資料。 （四）取價(jià)依據(jù) 《資產(chǎn)評(píng)估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊》第二版； 評(píng)估人員收集的其他價(jià)格資料； 產(chǎn)權(quán)持有單位提供的部分合同、協(xié)議等； 產(chǎn)權(quán)持有單位提供的基準(zhǔn)日資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表； 評(píng)估 人員現(xiàn)場勘察及市場調(diào)查有關(guān)資料； 評(píng)估人員收集的其它與價(jià)值評(píng)估相關(guān)的資料。 湖北百科皂素有限公司擬核實(shí)部分資產(chǎn)價(jià)值項(xiàng)目 — 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書 北京中和誼資產(chǎn)評(píng)估有限公司 新成文化大廈 A座 11層 01067084615 9 七、評(píng)估方法 根據(jù)評(píng)估目的、價(jià)值類型、資料收集情況等相關(guān)條件，本次評(píng)估主要采用成本 法進(jìn)行評(píng) 估。各單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估方法簡介如下： （一）房屋建（構(gòu)）筑物 評(píng)估范圍內(nèi)土地使用權(quán)在評(píng)估基準(zhǔn)日用途為商業(yè)住宅，評(píng)估基準(zhǔn)日現(xiàn)狀下地上 建筑物為工業(yè)用途與土地使用權(quán)登記用途不匹配。評(píng)估時(shí)考慮為實(shí)現(xiàn)評(píng)估范圍內(nèi)資 產(chǎn)的最佳利用，體現(xiàn)評(píng)估范圍內(nèi)資產(chǎn)的最大價(jià)值，本次評(píng)估按照土地使用權(quán)變商業(yè) 住宅用途進(jìn)行評(píng)估，確定其地上房屋建筑物評(píng)估值為零。 （二）土地使用權(quán) 評(píng)估宗地為商業(yè)住宅用地，通過查詢，鄖西縣已掛牌出讓的商業(yè)住宅用地很 少，篩選不出與評(píng)估宗地類似的交易案例，無法使用市場比較法，評(píng)估宗地為商 業(yè)、住宅用地，該宗 地在鄖西縣基準(zhǔn)地價(jià)涵蓋的范圍之內(nèi)，因此本次評(píng)估使用基準(zhǔn) 地價(jià)系數(shù)修正法。 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是以評(píng)估對(duì)象所處區(qū)域的基準(zhǔn)地價(jià)為依據(jù)，通過區(qū)域和個(gè) 別因素等的比較，進(jìn)行必要的修正后調(diào)整得出評(píng)估對(duì)象宗地價(jià)格的方法。其基本計(jì) 算公式為： 地價(jià)＝（基準(zhǔn)地價(jià)