【文章內(nèi)容簡介】 用權(quán)，以及該宗土地上的三棟房屋建筑物的公允市場價值。 三、評估范圍及對象 根據(jù)本次評估目的，評估對象為湖北百科皂素有限公司擬核實市場公允價值所 涉及的其持有的位于鄖西縣城的國有土地使用權(quán)及地上房屋建筑物。 本次評估的范圍為湖北百科 皂素有限公司所持有的部分固定資產(chǎn)資產(chǎn)（房屋建 筑物）及無形資產(chǎn)（國有土地使用權(quán)），評估基準(zhǔn)日（ 2021年 8月 31日）的賬面價 值合計為 6,840,。具體評估范圍以湖北百科皂素有限公司填報的資產(chǎn)評估 申報表為準(zhǔn)。納入評估范圍之的房屋建筑物及土地使用權(quán)的賬面值未經(jīng)注冊會計師 審計。 評估對象和評估范圍與委托評估對象和評估范圍及經(jīng)濟行為涉及的范圍一致。 湖北百科皂素有限公司擬核實部分資產(chǎn)價值項目 — 資產(chǎn)評估報告書 北京中和誼資產(chǎn)評估有限公司 新成文化大廈 A座 11層 01067084615 7 四、價值類型 本次評估價值類型為 “ 市場價值 ” ，本報告書所稱 “ 市場價值 ” 是指自愿買方 和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準(zhǔn)日進行 正常公平交易的價值估計數(shù)額。 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的目的僅是對評估對象價值進行估算并發(fā)表 專業(yè)意見。評估結(jié)果系指評估對象在評估基準(zhǔn)日的經(jīng)濟環(huán)境與市場狀 況以及其他評 估師所依據(jù)的評估前提和假設(shè)條件沒有重大變化的情況下，為滿足評估目的而提出 的價值估算成果，不能理解為評估對象價值實現(xiàn)的保證或承諾。 五、評估基準(zhǔn)日 本次評估基準(zhǔn)日為 2021年 8月 31日。 為保證評估所需資料的真實性、完整性、公允性以及評估報告的時效性，經(jīng)與 委托方商定，以 2021年 8月 31日作為本次評估基準(zhǔn)日。 本報告的評估基準(zhǔn)日與業(yè)務(wù)約定書的評估基準(zhǔn)日一致。 本報告的一切取價標(biāo)準(zhǔn)均為評估基準(zhǔn)日的有效價格。 六、評估依據(jù) （一）法律依據(jù) 《國有資產(chǎn)評估管理辦法》（國務(wù)院 1991年 91號令）； 原國家國有資產(chǎn)管理局《國有資產(chǎn)評估管理辦法實施細則》（國資辦發(fā) [1992]36號）； 《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)財政部關(guān)于改革國有資產(chǎn)評估行政管理方式加強資產(chǎn)評 估監(jiān)督管理工作意見的通知》（國辦發(fā) [2021]102號）； 國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會、財政部第 3號令《企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓管理 暫行辦法》； 國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會第 12號令《企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理暫行辦 法》； 國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會《關(guān)于加強企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理工作有關(guān) 湖北百科皂素有限公司擬核實部分資產(chǎn)價值項目 — 資產(chǎn)評估報告書 北京中和誼資產(chǎn)評估有限公司 新成文化大廈 A座 11層 01067084615 8 問題的通知》（國資委產(chǎn)權(quán) [2021]274號）； 《中華人民共和國房地產(chǎn)估價規(guī)范》 《中華人民共和國土地管理法》（ 2021年 8月 28日第十屆全國人民代表大 會常務(wù)委員 會第十一次會議修訂）； 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（ 2021年 8月 30日第十屆全國人民 代表大會常務(wù)委員會第二十九次會議修訂）。 （二）準(zhǔn)則依據(jù) 財政部 2021年 2月 25日發(fā)布的《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則 — 基本準(zhǔn)則》、《資產(chǎn)評估 職業(yè)道德準(zhǔn)則 — 基本準(zhǔn)則》； 中注協(xié) 2021年 1月 14日發(fā)布的《注冊資產(chǎn)評估師關(guān)注評估對象法律權(quán)屬指 導(dǎo)意見》； 中評協(xié) 2021年 11月 28日發(fā)布的《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則 — 評估報告》、《資產(chǎn)評 估準(zhǔn)則 — 評估程序》、《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則 — 業(yè)務(wù)約定書》、《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則 — 工作底 稿 》、《資產(chǎn)評估價值類型指導(dǎo)意見》； 中評協(xié) 2021年 11月 28日發(fā)布的《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則 — 不動產(chǎn)》； 中評協(xié) 2021年 11月 28日發(fā)布的《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則 — 無形資產(chǎn)》； 其他與本項評估有關(guān)的評估準(zhǔn)則、規(guī)范。 （三）權(quán)屬依據(jù) 國有土地使用證； 房屋所有權(quán)證； 其他相關(guān)產(chǎn)權(quán)資料。 （四）取價依據(jù) 《資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊》第二版； 評估人員收集的其他價格資料； 產(chǎn)權(quán)持有單位提供的部分合同、協(xié)議等； 產(chǎn)權(quán)持有單位提供的基準(zhǔn)日資產(chǎn)評估明細表； 評估 人員現(xiàn)場勘察及市場調(diào)查有關(guān)資料； 評估人員收集的其它與價值評估相關(guān)的資料。 湖北百科皂素有限公司擬核實部分資產(chǎn)價值項目 — 資產(chǎn)評估報告書 北京中和誼資產(chǎn)評估有限公司 新成文化大廈 A座 11層 01067084615 9 七、評估方法 根據(jù)評估目的、價值類型、資料收集情況等相關(guān)條件，本次評估主要采用成本 法進行評 估。各單項資產(chǎn)評估方法簡介如下： （一）房屋建（構(gòu)）筑物 評估范圍內(nèi)土地使用權(quán)在評估基準(zhǔn)日用途為商業(yè)住宅，評估基準(zhǔn)日現(xiàn)狀下地上 建筑物為工業(yè)用途與土地使用權(quán)登記用途不匹配。評估時考慮為實現(xiàn)評估范圍內(nèi)資 產(chǎn)的最佳利用，體現(xiàn)評估范圍內(nèi)資產(chǎn)的最大價值，本次評估按照土地使用權(quán)變商業(yè) 住宅用途進行評估，確定其地上房屋建筑物評估值為零。 （二）土地使用權(quán) 評估宗地為商業(yè)住宅用地，通過查詢，鄖西縣已掛牌出讓的商業(yè)住宅用地很 少，篩選不出與評估宗地類似的交易案例，無法使用市場比較法，評估宗地為商 業(yè)、住宅用地，該宗 地在鄖西縣基準(zhǔn)地價涵蓋的范圍之內(nèi)，因此本次評估使用基準(zhǔn) 地價系數(shù)修正法。 基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法是以評估對象所處區(qū)域的基準(zhǔn)地價為依據(jù)，通過區(qū)域和個 別因素等的比較，進行必要的修正后調(diào)整得出評估對象宗地價格的方法。其基本計 算公式為： 地價＝（基準(zhǔn)地價