【文章內(nèi)容簡介】 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 第 9頁 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則 — 基本準(zhǔn)則、資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則 — 基本準(zhǔn)則； 資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則 — 評(píng)估報(bào)告、資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則 — 評(píng)估程序； 資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則 — 工作底稿、資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則 — 業(yè)務(wù)約定書； 資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則 — 機(jī)器設(shè)備、資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則 — 不動(dòng)產(chǎn)； 投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）； 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師關(guān)注評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見； 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型指導(dǎo)意見； 資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則 —— 企業(yè)價(jià)值。 企業(yè)國有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告指南； （四）產(chǎn)權(quán)依據(jù) 驗(yàn)資報(bào)告、股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議等； 土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證及房地產(chǎn)權(quán)證； 財(cái)務(wù)報(bào)表、會(huì)計(jì)憑證等財(cái)務(wù)資料； 股東關(guān)于對(duì)小股東固定分配的協(xié)議和約定。 （五）取價(jià)依據(jù) 商業(yè)物業(yè)出租合同及企業(yè)提供的未來收入成本費(fèi)用預(yù)測； 審 計(jì)報(bào)告，相關(guān)資產(chǎn)負(fù)債的取得憑證資料等； 物業(yè)所在地的建筑造價(jià)文件； 物業(yè)所在地土地交易管理部門公布的土地交易信息； 評(píng)估人員現(xiàn)場勘查和市場調(diào)查取得的價(jià)格信息及其他相關(guān)資料等。 七、評(píng)估方法 企業(yè)整體資產(chǎn)的評(píng)估方法包括資產(chǎn)基礎(chǔ)法、市場法和收益法。資產(chǎn)基礎(chǔ)法是 指在合理評(píng)估企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值和負(fù)債的基礎(chǔ)上確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估思路。 市場法是指將評(píng)估對(duì)象與參考企業(yè)、在市場上已有交易案例的企業(yè)、股東權(quán)益、 證券等權(quán)益性資產(chǎn)進(jìn)行比較以確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估思路。收益法是指通過將 被評(píng)估企業(yè)預(yù)期收 益資本化或折現(xiàn)以確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估思路。 嘉樂微公司的主要業(yè)務(wù)是通過子公司來出租商業(yè)物業(yè)，考慮到評(píng)估目的和資 產(chǎn)特點(diǎn)，我們對(duì)嘉樂微公司的股東權(quán)益價(jià)值同時(shí)采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法進(jìn)行評(píng) 估，最終選用資產(chǎn)基礎(chǔ)法結(jié)果作為本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓的最終評(píng)估結(jié)果。 嘉樂微私人有限公司股權(quán)收購項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 第 10頁 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 （一）在資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估思路下，各科目評(píng)估方法 如下： 關(guān)于流動(dòng)資產(chǎn)的評(píng)估： 嘉樂微公司的流動(dòng)資產(chǎn)為預(yù)付賬款，賬面價(jià)值 21,，經(jīng)核實(shí)后的賬面 值作為評(píng)估值。 關(guān)于非流動(dòng)資產(chǎn) 長期股權(quán)投資的評(píng)估： （ 1）長期股權(quán)投資單位及其主要資產(chǎn)介紹 嘉樂微公司的長期股權(quán)投資為對(duì)建設(shè)新匯公司 90%的股權(quán)投資。 建設(shè)新匯公司的主要資產(chǎn)為往來款、銀行借款，以及對(duì)天津坤鑫公司 100%的 股權(quán)投資。 天津坤鑫公司的主要資產(chǎn)除往來款外，主要是持有北京西四環(huán)公司 85%的股 權(quán)、北京分鐘寺公司 82%的股權(quán)，并通過這兩個(gè)子公司持有北京西四環(huán)物業(yè)和北 京分鐘寺物業(yè)；另外持有天津家世界商業(yè)有限公司 100%的股權(quán)，并通過子公司沈 陽家世界商業(yè)有限公司持有沈陽建設(shè)路物業(yè)。 嘉樂微公司各級(jí)子公司的股權(quán)關(guān)系如下： 北京分鐘寺公司 嘉樂微公司 — 建設(shè)新匯公司 — 天津坤鑫 — 北京西四環(huán)公司 天津東麗公司 — 沈陽家世界公司 北京西四環(huán)公司前身為 “ 北京西四環(huán)家世界購物廣場有限公司 ” ，成立于 2021 年 02月 20日，注冊(cè)地是北京市豐臺(tái)區(qū)西四環(huán)中路 78號(hào) 2層 202。公司注冊(cè)資本 為 100,000,000元，法定代表人為李鷹，股東為天津坤鑫公司（持公司 85%的股 權(quán)）、 北京市豐臺(tái)區(qū)鄭常莊農(nóng)工商聯(lián)合公司（持公司 15%的股權(quán)）。公司主要從事商業(yè)物 業(yè)租賃業(yè)務(wù)，持有北京西四環(huán)店商業(yè)物業(yè)。 北京西四環(huán)公司的主要資產(chǎn)是在投資性房地產(chǎn)科目列示的位于豐臺(tái)區(qū)西四環(huán) 中路 78號(hào)的西四環(huán)商業(yè)物業(yè)，地上二層，地下一層，物業(yè)于 2021年投入使用， 一直用于出租。其房產(chǎn)權(quán)證號(hào)為京房權(quán)證豐股字第 01007號(hào)，證載建筑面積為 51,；國有土地使用權(quán)證號(hào)為京豐國用（ 2021出）第 001445號(hào)，用 地性質(zhì)為出讓，用途為商業(yè)及地下車庫，土地使用權(quán)面積為 41,， 商 業(yè)地使用權(quán)終止日期為使用期為 2042年 8月。目前一部分出租用作生活超市和散 鋪的出租，原用于建材家居出租的部分暫時(shí)空置，地下一層作為停車場使用。 嘉樂微私人有限公司股權(quán)收購項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 第 11頁 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 北京分鐘寺公司前身為 “ 北京分鐘寺家世界購物廣場有限公司 ” ，成立于 1999 年 03月 26日，注冊(cè)地是北京市豐臺(tái)區(qū)南三環(huán)東路成壽寺路 2號(hào)。公司注冊(cè) 資本 為 80,000,000元，法定代表人為李鷹，股東為天津坤鑫公司（持公司 90%的股權(quán)）、 北京市豐臺(tái)區(qū)分鐘寺農(nóng)工商聯(lián)合公司（持公司 10%的股權(quán)）。公司主要從事商業(yè)物 業(yè)租賃業(yè)務(wù)，持有北京分鐘寺商業(yè)物業(yè)。 北京分鐘寺公司的主要資產(chǎn)是在投資性房地產(chǎn)科目列示的位于北京市豐臺(tái)區(qū) 南苑鄉(xiāng)分鐘寺的分鐘寺商業(yè)物業(yè)，地上二層，地下一層，物業(yè)于 2021年投入使用， 一直用于出租， 2021年在建材家居的客戶退租后，公司對(duì)物業(yè)進(jìn)行了整體改造， 并于 2021年 7月重新開業(yè)。其房產(chǎn)權(quán)證號(hào)為京房權(quán)證豐股字第 00566號(hào)，證載建 筑面積 43,；國有土地使用權(quán)證號(hào)為京豐國用（ 2021出）字第 001180 號(hào)，用地性質(zhì)為出讓，用途為商業(yè)及地下車庫，土地使用權(quán)面積為 27, 米，商業(yè)土地使用權(quán)終止日期為使用期為 2041年 9月。目前一部分出租用作生活 超市，一部分用于散鋪的出租，地下一層作為停車場使用。 天津東麗家世界商業(yè)管理有限公司成立于 2021年 5月 31日，注冊(cè)資本為 1000 萬元，住所為東麗區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)一緯路二經(jīng)路一號(hào)，法定代表人為李鷹。沈 陽家世界商業(yè)有限公司成立于 2021年 12月 24日，注冊(cè)資 本為 20,000萬元，住 所為沈陽市鐵西區(qū)建設(shè)中路 52號(hào)，法定代表人為李鷹。 2021年至 2021年，天津 坤鑫公司通過增資和股權(quán)收購方式從原股東天津家世界商業(yè)有限公司手里取得天 津東麗公司及其子公司沈陽家世界 100%的股權(quán)，天津東麗公司和沈陽家世界公司 成為天津坤鑫公司的全資子公司。 沈陽家世界公司的主要資產(chǎn)是在投資性房地產(chǎn)科目列示的位于沈陽市鐵西區(qū) 建設(shè)中路 52號(hào)的商業(yè)物業(yè)，于 2021年投入使用，一直用于出租。物業(yè)地上三層， 其房產(chǎn)權(quán)證號(hào)為沈房權(quán)證中心字第 NO6021985沈房權(quán)證中心字第 NO60219854 和沈房權(quán)證中心字第 NO60219855，證載建筑面積共計(jì) 49,；國有土 地使用權(quán)證號(hào)為鐵西國用 (2021)第 02022號(hào)，用地性質(zhì)為出讓，用途為商業(yè)服務(wù)， 土地使用權(quán)面積為 36,，商業(yè)土地使用權(quán)終止日期為 2043年 4月。 目前主要出租用作生活超市和家具城，少量用于散鋪的出租。 （ 2）長期股權(quán)評(píng)估方法 評(píng)估人員取得了天津坤鑫公司、北京西四環(huán)公司、北京分鐘寺公司、天津東 麗公司和沈陽家世界公司的營業(yè)執(zhí)照、驗(yàn)資報(bào)告、公司章程、會(huì)計(jì)報(bào)表，對(duì)原始 嘉樂微私人有限公司股權(quán)收購項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 第 12頁 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 投資額進(jìn)行了核查，核實(shí)無誤。 我們對(duì)末級(jí)子公司采用整體評(píng)估，采用適當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法評(píng)估投資性房地產(chǎn)， 再加上其他資產(chǎn)和負(fù)債的評(píng)估值，得到末級(jí)子公司的資產(chǎn)基礎(chǔ)法下的股東全部權(quán) 益價(jià)值。之后，對(duì)于其中對(duì)少數(shù)股東的回報(bào)有特殊約定的子公司，鑒于少數(shù)股東 的利潤分配已經(jīng)約定為固定回報(bào)，在扣除少數(shù)股東約定的未來 利潤分配額折現(xiàn)值 后確定大股東所持有的股權(quán)對(duì)應(yīng)的評(píng)估價(jià)值；對(duì)于沒有對(duì)股東分配存在特別約定 的，直接在子公司的股東全部權(quán)益價(jià)值乘以股權(quán)比例得到股權(quán)的價(jià)值。 （ 3）子公司各科目資產(chǎn)、負(fù)債的評(píng)估方法 投資性房地產(chǎn) 由于子公司的核心資產(chǎn)為用于投資性房地產(chǎn) — 即出租用商業(yè)物業(yè)，而商業(yè)物 業(yè)的主要價(jià)值在于其土地，現(xiàn)在的商業(yè)用地主要通過土地交易中心掛牌交易，交 投活躍，價(jià)格透明，采用市場法評(píng)估比較能體現(xiàn)其現(xiàn)時(shí)價(jià)值；故我們對(duì)于子公司 擁有的商業(yè)物業(yè)采用房地分估方式評(píng)估，即對(duì)于土地使用權(quán)采用市場比較法進(jìn)行 評(píng)估，對(duì)地 上建筑物和配套設(shè)施設(shè)備采用重置成本法評(píng)估。 對(duì)于投資性房地產(chǎn) 土地使用權(quán)主要采用市場比較法進(jìn)行評(píng)估，主要通過查閱 所在地區(qū)土地交易中心公布的土地成交案例選取三至五個(gè)可比案例，并對(duì)可比案 例進(jìn)行交易時(shí)點(diǎn)修正、交易情況修正、區(qū)域因素修正、個(gè)別因素修正、年期因素 修正、容積率因素修正等，求出可比案例的比準(zhǔn)價(jià)格，并通過選取權(quán)重系數(shù)得出 待估土地的樓面地價(jià)，乘以土地面積和容積率得到土地的評(píng)估價(jià)值。 對(duì)于投資性房地產(chǎn) 房產(chǎn)和配套設(shè)施設(shè)備主要采用重置成本法評(píng)估，重置成本 法是指以現(xiàn)時(shí)條件下被評(píng)估資產(chǎn)全新狀態(tài)的重置成 本減去該項(xiàng)資產(chǎn)的實(shí)體性貶值 和經(jīng)濟(jì)性貶值估算所需評(píng)估的資產(chǎn)價(jià)值的方法。 計(jì)算公式為：評(píng)估值 =重置全價(jià) 綜合成新率 重置全價(jià) =建安綜合造價(jià) +期間費(fèi)用 +地方費(fèi)用 +資金成本 +開發(fā)利潤 建安綜合造價(jià)：對(duì)于建 (構(gòu) )筑物采用預(yù)決算調(diào)整法確定其建安造價(jià)，即以待估 建 (構(gòu) )筑物決算中的工程量為基礎(chǔ)，按基準(zhǔn)日工程預(yù)算價(jià)格、費(fèi)率，將其調(diào)整為按 基準(zhǔn)日價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的建安綜合造價(jià)。 期間費(fèi)用和地方費(fèi)用：在按行業(yè)規(guī)定取費(fèi)的基礎(chǔ)上，考慮當(dāng)?shù)鼐唧w情況和規(guī)定 計(jì)取的相關(guān)費(fèi)用。 資金成本：為評(píng)估對(duì)象在正常建設(shè)工期內(nèi)占用資金