【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 后，房子只值 500 萬元了。即使業(yè)主將房子抵給銀行，還仍凈欠銀行200 萬元 (利息還未計(jì) )的債。據(jù)中原地產(chǎn)指出，香港 60 萬個(gè)負(fù)資產(chǎn)賬面損失達(dá) 6000 億港元。 此時(shí)，董建華被迫發(fā)表聲明： 由于 1997 年和 1998 年經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生重大變化，故此，每年興建 85000 個(gè)單位的目標(biāo)不再存在。 董建華說：在 1997 年的施政報(bào)告，我就提出一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的目標(biāo)，每年建 85000 個(gè)樓宇單 位。其實(shí)，我是在 10 月初說的，到 10 月 23日，利息升 300%，金融風(fēng)暴來臨，根本無機(jī)會(huì)實(shí)施 八萬五 政策，樓價(jià)已經(jīng)下沉，跌得很快，當(dāng)時(shí)最擔(dān)心的是會(huì)影響整個(gè)金融體制穩(wěn)定。 1998 年 6 月政府停止賣地，目的是穩(wěn)定樓價(jià)。 但是，由于此后樓價(jià)一直低迷，還有大量新建房產(chǎn)上市， 八萬五 就成為反對(duì)者急攻之目標(biāo)，說董建華一直不愿承認(rèn)政策失誤、治港無能，放棄 八萬五 之后，仍重手下藥，堅(jiān)持 七成家庭置業(yè) 的計(jì)劃性目標(biāo)，終于把香港樓市徹底摧毀，制造負(fù)資產(chǎn)戶數(shù)以十萬計(jì)，連累百業(yè)受損，拖垮整體經(jīng)濟(jì)，是市民對(duì)特區(qū)政府和經(jīng)濟(jì)環(huán) 境信心崩潰的源頭。因此，在今年施政報(bào)告發(fā)表前，不少人倡議用公幣幫助負(fù)資產(chǎn)者，在巨大的壓力下，經(jīng)過估算，救助這批 10 余萬負(fù)資產(chǎn)者需動(dòng)用大約 400 億港元，政府不能采納。 香港房地產(chǎn) 1978 年開始起飛，到 1996 年地產(chǎn)股的市值占恒生指數(shù)成份的 31%，整體市值超過萬億港元，房地產(chǎn)也成為香港經(jīng)濟(jì)的重要支柱。 97 年亞洲金融風(fēng)暴出現(xiàn)后，房地產(chǎn)泡沫隨之破裂，樓價(jià)年年下跌，到目前僅為 97 年高峰期樓價(jià)的 35%。地產(chǎn)股在恒生指數(shù)中的比重下跌到 12%，市值僅約為 4000 億港元。 **寶島 大量管理資料下載 根據(jù)國內(nèi)外學(xué)者 提供的數(shù)據(jù)，美國房地產(chǎn)周期的波動(dòng)頻率為 1820 年，日本為 l0 年左右，香港為 78 年， **為 56 年。 **自 1980 年代開始掀起豪宅風(fēng)潮，買賣交投十分熱絡(luò)，十年來風(fēng)起云涌，可謂住宅市場(chǎng)中的明星級(jí)產(chǎn)品，在 1980 年 **房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣攀上高峰後，之後便處於回檔調(diào)整期。 無論是全省還是臺(tái)北市，住宅房?jī)r(jià)均己出現(xiàn)十年新低點(diǎn)，與 1998 年、 1999 年之高峰期相較，全省房?jī)r(jià)趺幅皆深。以 **房市發(fā)展歷程來看，目前正處於第三次房地產(chǎn)景氣循環(huán)的 U 型谷底。 **房地產(chǎn)景氣低迷主要肇因於住宅市場(chǎng)，近年雖然 市場(chǎng)供給已獲有效控制，未再繼續(xù)大量增加，但一般住宅市場(chǎng)的投資風(fēng)險(xiǎn)仍偏高，因此目前 **的房地產(chǎn)環(huán)境較不適於營建投資，目前全省尚未利用的空于屋總計(jì)已約達(dá) 124 萬戶，不宜再進(jìn)行高度開發(fā)。 **住宅自有率已達(dá) 85％，消費(fèi)者對(duì)住宅的需求已從「量的追求」，推進(jìn)到［質(zhì)的滿足］的階段，換屋型購屋者為市場(chǎng)主要消費(fèi)族群，因此優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)如智慧型辦公大樓、頂級(jí)住宅產(chǎn)品、銀發(fā)公寓等較能獲得市場(chǎng)認(rèn)同。 近幾年， **房地產(chǎn)市場(chǎng)超量供給非常嚴(yán)重。據(jù)“營建署”及“行政院主計(jì)處”統(tǒng)計(jì)，1997 年的住宅存量為 萬套 (一 般以標(biāo)準(zhǔn)房，即室內(nèi)實(shí)際面積約 100 平米計(jì)算 )，相對(duì)于家庭戶數(shù) 萬戶，整整多出 43 萬套，顯然供大于求。當(dāng)然這是官方對(duì)外公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)字，媒體一般認(rèn)為不止如此。島內(nèi)余房總量雖然缺乏公認(rèn)的、準(zhǔn)確的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，不過有學(xué)者推估島內(nèi)廣義上的余屋約有百萬套，估計(jì)積壓的資金在 3 萬億元左右。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)字，從 1991 年到 1997 年底， **地區(qū)完工的住宅數(shù)量高達(dá) 154 萬多套，平均一年 22 萬套，而島內(nèi)一年的新增戶數(shù)不過 15 萬戶，一年足足多出 7 萬套房屋的供給量。就連“營建署長(zhǎng)”林益厚也不得不承認(rèn)：“六、七年下來多出 40 余萬套 ，加上原先的 67萬套， **的空屋量有近百萬戶，絕不是危言聳聽”。其中僅營建業(yè)上市上柜公司待售的成品中余房所占?jí)旱馁Y金就有 億元，幾乎是所有北 **建筑公司整年市場(chǎng)可供量的一半。在需求面上，不但如上述房屋庫存總量超過了家庭總數(shù)，且家庭戶數(shù)、人口一般較為穩(wěn)定，長(zhǎng)期保持在一定水平；而房屋卻是無節(jié)制地越蓋越多，大大超過前者的增長(zhǎng)速度。據(jù)臺(tái)“營建署”統(tǒng)計(jì)， **每年住宅的有效需求約為 12 萬套，同時(shí)全臺(tái)主要城市每年待售的成品房總量約為 22 萬套。況且全臺(tái)自有住宅率已達(dá)八成以上，市場(chǎng)容量已很有限，從而使 **房市供需嚴(yán) 重失衡。 從 1998 年 10 月起，島內(nèi)刮起企業(yè)倒閉風(fēng)潮，多數(shù)都與房地產(chǎn)業(yè)者轉(zhuǎn)投資失利有關(guān)。兩個(gè)月間，風(fēng)暴持續(xù)擴(kuò)大， 34 家上市營建商公司中有 3 家暫停交易， 27 家創(chuàng)下歷史新低價(jià)位，同時(shí)建筑類股指數(shù)比前年重挫 46%。各地建筑業(yè)者頻頻向臺(tái)當(dāng)局告急。這些經(jīng)營不佳的企業(yè)一旦慘遭淘汰，他們手中的余房，必會(huì)不計(jì)血本地大量釋出，其占?jí)恒y行的貸款勢(shì)必成為壞賬，屆時(shí) **房地產(chǎn)價(jià)格崩盤則在所難免。 臺(tái)北臺(tái)中高雄 73[+1911]至 84[+1911]年房?jī)r(jià)變動(dòng) 年 臺(tái)北市 臺(tái)中市 高雄市 73 74 75 76 77 78 大量管理資料下載 79 80 81 82 83 84 12 年漲幅 % 資料來源 :彰化銀行 注 :以上房?jī)r(jià)已經(jīng)過消費(fèi)者物價(jià)指數(shù) (CPI)平減 ,因此 73 至 84 年之幣值與 84 年幣值相同 郁金香現(xiàn)象 人們絕難想到世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展史上第一起重大投機(jī)狂潮是由一種小小的植物引發(fā)的。 這一投機(jī)事件是荷蘭由一個(gè)強(qiáng)盛的殖民帝國走向衰落而被載入史冊(cè)的 ,它也是迄今為止證券交易中極為罕見的一例。 經(jīng)濟(jì)學(xué)上的特有的名詞“郁金香現(xiàn)象”便由此而出！ 讓我們回溯到 17 世紀(jì)的荷蘭，看看世界投機(jī)狂潮的始作俑者是如何為之瘋狂如何為之悲泣的。 郁金香，一種百合科多年生草本植物。郁金香原產(chǎn)于小亞細(xì)亞 ，在當(dāng)?shù)貥O為普通。每逢初春乍曖還寒時(shí)，郁金香就含苞待放，花開呈杯狀，非常漂亮。 郁金香品種很多，其中黑色花很少見，也最珍貴。郁金香的花瓣上，多有條紋或斑點(diǎn)，容易受病毒的侵襲。 1593 年，一位新任命的來自維也納的植物學(xué)教授把一批在土耳其栽培的郁金香帶到荷蘭的萊頓。教授精湛的栽培技術(shù)使這些郁金香球莖異漂亮，一時(shí)成為萊頓上層社會(huì)談?wù)摰慕裹c(diǎn)。 或許是物以稀為貴，也或許是愛美之心人皆有之，許多王公伯爵登門拜訪教授，以一賞郁金香為榮。但那些萌生占有之意的買主一律遭到了教授的拒絕，因?yàn)樗囊獌r(jià)令 人望而生畏。郁金香再美麗，在它的投資價(jià)值未顯現(xiàn)之前 ,極富有經(jīng)濟(jì)頭腦的荷蘭是不會(huì)花大筆錢，買一盆僅能觀賞的植物。 一次很偶然的事件，使得郁金香得以在市面上流通。一個(gè)竊賊乘教授不備破門而入，盜走了許多球莖，然后以低廉的價(jià)格出售。郁金香的繁殖率極高，很快，它就成為荷蘭花園里人見人愛的花卉品種，其價(jià)格非常昂貴。一般少數(shù)富有的達(dá)官顯貴家里都擺有郁金香，作為觀賞品和奢侈品向外人炫耀。 17 世紀(jì)的荷蘭社會(huì)是培育投機(jī)者的溫床。人們的賭博和投機(jī)欲望是如此的強(qiáng)烈，美麗迷人而又稀有的郁金香難免不成為他們獵取的對(duì)象 ，機(jī)敏的投機(jī)商開始大量囤積郁金香球莖以待價(jià)格上漲。在輿論鼓吹之下，人們對(duì)郁金香的傾慕之情愈來愈濃，最后對(duì)其表現(xiàn)出一種病態(tài)的傾慕與熱忱，以致?lián)碛泻头N植這種花卉逐漸成為享有極高聲譽(yù)的象征。人們開始競(jìng)相效仿瘋狂地?fù)屬徲艚鹣闱蚯o。起初，球莖商人只是大量囤積以期價(jià)格上漲拋出，隨著投機(jī)行為的發(fā)展，一大批投機(jī)者趁機(jī)大炒郁金香。一時(shí)間，郁金香迅速膨脹為虛幻的價(jià)值符號(hào)，令千萬人為之瘋狂。 大量管理資料下載 郁金香在培植過程中常受到一種“花葉病”的非致命病毒的侵襲。病毒使郁金香花瓣產(chǎn)生了一些色彩對(duì)比非常鮮明的彩色條或“火焰”，荷蘭人極 其珍視這些被稱之為“稀奇古怪”的受感染的球莖。 “花葉病”促使人們更瘋狂的投機(jī)。不久，公眾一致的鑒別標(biāo)準(zhǔn)就成為：“一個(gè)球莖越古怪其價(jià)格就越高！” 郁金香球莖的價(jià)格開始猛漲，價(jià)格越高，購買者越多。歐洲各國的投機(jī)商紛紛擁集荷蘭，加入了這一投機(jī)狂潮。 1636 年，以往表面上看起來不值一錢的郁金香，竟然達(dá)到了與一輛馬車、幾匹馬等值的地步。就連長(zhǎng)在地里肉眼看不見的球莖都幾經(jīng)轉(zhuǎn)手交易。 1637 年，一種叫 tser”的郁金香球莖價(jià)格在一個(gè)月里上漲了 485%！一年時(shí)間里，郁金香總漲幅高達(dá) 5900%！ 所有的投機(jī)狂熱行為有著一樣的規(guī)律，價(jià)格的上揚(yáng)促使眾多的投機(jī)者介入，長(zhǎng)時(shí)間的居高不下又促使眾多的投機(jī)者謹(jǐn)慎從事。此時(shí)，任何風(fēng)吹草動(dòng)都可能導(dǎo)致整個(gè)市場(chǎng)的崩潰。 查爾斯 .麥凱在他的著作中講述了一個(gè)故事，他把引發(fā)郁金香球莖大恐慌歸結(jié)為一起偶然的事件。 據(jù) 布萊恩維爾游記 記載，一個(gè)年輕的水手因?yàn)橥▓?bào)船訊被一位商人獎(jiǎng)賞一頓早餐。這個(gè)郁金香投機(jī)商后來發(fā)現(xiàn)，貨物中少了一枝價(jià)值 3000 弗羅林（約合 5 萬美元）、名為 永遠(yuǎn)的奧古斯都 的花莖。當(dāng)他急匆匆地找到那個(gè)水手時(shí)，小伙子正津津有味地就著 咸魚大口咀嚼 那個(gè)被他當(dāng)作洋蔥的東西 。 1636 年，阿姆斯特丹、鹿特丹等地的股票交易所全部開設(shè)了郁金香交易?；▋r(jià)的漲落造就了一大批富翁，而花價(jià)的每一次高漲都使更多的人堅(jiān)信，這條發(fā)財(cái)之路能永遠(yuǎn)延伸下去，世界各地的富人都會(huì)跑到荷蘭不問價(jià)格地收購所有的郁金香。一枝花上漲的價(jià)錢幾易其手。沒錢的人抵押房產(chǎn)借貸投資，巨額貸款不斷堆積到小小的花莖上。 也有人說：這位年輕的水手，是一個(gè)外國人。初來乍到，他不知道荷蘭國內(nèi)正在掀起起郁金香投機(jī)潮。水手因賣力地工作得到了船主的獎(jiǎng)賞，離船時(shí)他順手拿了一朵名為“永遠(yuǎn)的奧古斯 都”的郁金香球莖。那朵球莖是船主花了 3000 金幣，（約合現(xiàn)在 3 到 5 萬美元）從阿姆斯特丹交易所買來的。當(dāng)船主發(fā)現(xiàn)郁金香丟失時(shí)，便去找那位水手，并在一家餐廳里找到了他，卻發(fā)現(xiàn)水手正滿足地就著熏腓魚將球莖吞下肚去。水手對(duì)郁金香的球莖的價(jià)值一無所知，他認(rèn)為球莖如同洋蔥一樣，應(yīng)該作為鯡魚的佐料一塊兒吃。值幾千金幣的球莖在一個(gè)陌生人眼里竟如同洋蔥，是水手瘋了，還是荷蘭人太不理智了，法官難以決斷。然而，就是這個(gè)偶然事件仿佛一枚炸彈，引起阿姆斯特丹交易所的恐慌。謹(jǐn)慎的投機(jī)者開始反思這種奇怪的現(xiàn)象，反思的結(jié)果無不例外地對(duì)郁金 香球莖的價(jià)值產(chǎn)生了根本性的懷疑。極少數(shù)人覺得事情不妙，開始賤價(jià)賣出球莖，一些敏感的人立即開始仿效，隨后越來越多的人卷入恐慌性拋售浪潮，暴風(fēng)雨終于來臨了。 一時(shí)間，郁金香成了燙手山芋，無人再敢接手。郁金香球莖的價(jià)格宛如斷崖上滑落的枯枝，一瀉千里，暴跌不止。荷蘭政府發(fā)出聲明，認(rèn)為郁金香球莖價(jià)格無理由下跌，讓市民停止拋售，并試圖以合同價(jià)格的 10%來了結(jié)所有的合同，但這些努力毫無用處。一星期后，一根郁金香的價(jià)格幾乎一文不值， —— 其售價(jià)不過是一只普通洋蔥的售價(jià)。 千萬人為之悲泣。一夜之間多少人成為不名 分文的窮光蛋，富有的商人變成了乞丐，一些大貴族也陷入無法挽救的破產(chǎn)境地。 暴漲必有暴跌，客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律的作用是任何人都無法阻擋的。下跌狂潮剛過，市民們?cè)孤曒d道，極力搜尋替罪羊，卻極力回避全國上下群體無理智的投機(jī)這一事實(shí)。他們把原因歸結(jié)為那個(gè)倒霉的水手，或把原因歸結(jié)為政府調(diào)控手段不力，懇請(qǐng)政府將球莖的價(jià) 大量管理資料下載 格恢復(fù)到暴跌以前的水平，這顯然是自欺欺人！ 人們緊接著把求援之手伸向法院。恐慌之中，那些原已簽訂合同要以高價(jià)購買的商人全部拒絕履行承諾，只有法律才能督促他們依照合同辦事。然而，法律除了能干預(yù)某些具 體的經(jīng)濟(jì)行為外，它是決不能凌駕于經(jīng)濟(jì)規(guī)律之上的。法官無可奈何地聲稱，郁金香投機(jī)狂潮實(shí)為一次全國性的賭博活動(dòng)，其行為不受法律保護(hù)！ 人們徹底絕望了！從前那些因一夜乍富喜極而泣之人，而如今又在為乍然降臨的一貧如洗仰天悲哭了。宛如一場(chǎng)惡夢(mèng)，醒來之時(shí)，用手拼命掐自己的臉蛋才發(fā)覺現(xiàn)實(shí)就在夢(mèng)中。身心疲乏的荷蘭人每天用呆滯的目光盯著手里郁金香球莖，反省著夢(mèng)里的一切 ......。 世界投機(jī)狂潮的始作俑者為自己的狂熱付出的代價(jià)太大了，荷蘭經(jīng)濟(jì)的繁榮僅曇花一現(xiàn)，從此走衰落。 郁金香球莖大恐慌給荷蘭造成了 嚴(yán)重的影響，使之陷入了長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)大蕭條。 17 世紀(jì)后半期，荷蘭在歐洲的地位受到英國有力的挑戰(zhàn)，歐洲繁榮的中心隨即移向英吉利海峽彼岸。 郁金香依然是郁金香，荷蘭卻從此從世界頭號(hào)帝國的寶座上跌落下來，從此一蹶不振。 “郁金香現(xiàn)象”成了經(jīng)濟(jì)活動(dòng)特別是股票市場(chǎng)上投機(jī)造成股價(jià)暴漲暴跌的代名詞，永遠(yuǎn)載入世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展史。 如同不能忘記郁金香的美麗一樣，我們一定要記住這起最早的由投機(jī)心理引發(fā)的經(jīng)濟(jì)災(zāi)難。 郁金香本無過，是人之過，抹掉籠罩在它身上的那層歷史陰影之后，它依然美麗，依然飄香萬里 ......。 1929:華爾街股市大崩潰 1929 年 10 月，正當(dāng)美國人仍陶醉在他們所杜撰的“永久繁榮時(shí)代”的美夢(mèng)之中時(shí)，一場(chǎng)以股市大崩潰為先導(dǎo)的特大危機(jī)以迅雷不及掩耳之勢(shì)在美國大地上爆裂開來。 它，沖垮了美利堅(jiān)的金融機(jī)構(gòu)，席卷了所有的經(jīng)濟(jì)部門，把美國推向經(jīng)濟(jì)崩潰的邊緣。 一時(shí)間，凄風(fēng)苦雨，哀鴻遍野 ...... 美國經(jīng)濟(jì)從 19 世紀(jì)最后 30 年開始呈跳躍式發(fā)展。在進(jìn)入 20 世紀(jì)以