【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 管理監(jiān)控為中心， 各 項(xiàng)目公司 (包括項(xiàng)目部 )以操作監(jiān)控為中心的房地產(chǎn)成本監(jiān)控系統(tǒng) ； 實(shí) 行總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下、項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)、各職能部門具體實(shí)施的運(yùn)行機(jī)制。 2. 各監(jiān)控中心應(yīng)樹立全員成本意識(shí)，對(duì)房地產(chǎn)成本實(shí)行全過程監(jiān)控。 3. 各 項(xiàng)目公司 應(yīng)根據(jù)管理需要和項(xiàng)目實(shí)際情況，設(shè)置 成本 部、工程部、財(cái)務(wù)部等成本管理職能部門或崗位，保證成本控制工作的順利進(jìn)行 。 第十二條 成本監(jiān)控的制度建設(shè) 。 1. 根據(jù)管理的需要， 各 子公司（ 項(xiàng)目 公司 ） 應(yīng)制 訂和完善包括以下幾方面 內(nèi)容的成本管理制度，并報(bào)集團(tuán)總部備案： ◆ 成本管理責(zé)任制及監(jiān)控程序； ◆ 計(jì)劃管理制度 (包括指標(biāo)、定額、考核管理辦法 )； ◆ 招、投標(biāo)管理制度； ◆ 合同管理制度； ◆ 工程 (質(zhì)量、進(jìn)度、監(jiān)理、現(xiàn)場(chǎng)、工程盤點(diǎn)、竣工驗(yàn)收移交 )管理制度； （工程 部 ） ◆ 預(yù)決算 (包括概算、設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證、結(jié)算、款項(xiàng)撥付 )管理制度； ◆ 費(fèi)用控制制度； ◆ 材料設(shè)備管理制度。 世紀(jì)城成本管理制度 第 8 頁(yè) 共 22 頁(yè) 以上制度， 由成本管理部 綜合制定 ，各子公司 可直接參照?qǐng)?zhí)行，并制定更詳細(xì)的工作細(xì)則 。 2. 集團(tuán)總部應(yīng)不斷總結(jié) 各子公司 成本控制經(jīng)驗(yàn)，在此基礎(chǔ)上，逐步健全 、完善集團(tuán)成本管理制度。 第十三條 成本監(jiān)控的 計(jì)劃管理 。 1. 各子公司 應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)的節(jié)奏，及時(shí)編制成本計(jì)劃，并跟蹤、檢查、考核計(jì)劃的執(zhí)行情況： ◆ 開發(fā)產(chǎn)品成本計(jì)劃； ◆ 期間費(fèi)用計(jì)劃； ◆ 降低成本技術(shù)組織措施計(jì)劃。 2. 成本計(jì)劃以設(shè)計(jì)概算、施工圖預(yù)算、成本預(yù)測(cè)和決策為依據(jù)，綜合考慮各種因素進(jìn)行編制，做到目標(biāo)明確、先進(jìn)、可行，盡量數(shù)據(jù)化、圖表化。 3. 各子公司 應(yīng)完善成本考核辦法，確立成本降低率、費(fèi)用節(jié)約額、項(xiàng)目投資回報(bào)率等成本考核指標(biāo)。 第十四條 成本監(jiān)控的 分析檢查 。 1. 各子公司 在成本控制過程中，應(yīng)定期、按開發(fā) 階段對(duì)房地產(chǎn)成本的結(jié)構(gòu)、差異及其原因、控制措施及其效果進(jìn)行分析， 以及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，做好下一步成本控制工作。分析的重點(diǎn)是： ◆ 計(jì)劃及其執(zhí)行情況； ◆ 實(shí)際成本與 目標(biāo) 成本、計(jì)劃成本對(duì)比差異及其原因； ◆ 分析期內(nèi)控制措施、效果、存在問題及改進(jìn)意見、對(duì)策； ◆ 評(píng)價(jià)、結(jié)論與提示。 2. 集團(tuán)總部根據(jù)管理需要，應(yīng)按項(xiàng)目就成本控制情況進(jìn)行分析檢查。 第十五條 成本監(jiān)控的 信息交流 。 1． 各子公司 應(yīng)報(bào)集團(tuán)總部的常規(guī)性成本資料主要包括 以下 項(xiàng)目基本情況； ◆ 按會(huì)計(jì)制度規(guī)定應(yīng)編報(bào)的成本核算報(bào)表； ◆ 目標(biāo) 動(dòng)態(tài) 成本 變動(dòng) 情況及其分析 資料； ◆ 當(dāng)?shù)卣咝允召M(fèi)項(xiàng)目、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)及政策的適用期限、收費(fèi)部門。 2． 按例外管理原則，對(duì) 下列 事項(xiàng)造成的 成本 異常偏差及其處置辦法，應(yīng)隨時(shí)報(bào)集團(tuán)總部： ◆ 當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策的重大調(diào)整； 世紀(jì)城成本管理制度 第 9 頁(yè) 共 22 頁(yè) ◆ 成本 節(jié)超 率占單項(xiàng)工程成本總額 5%以上、占其本身預(yù)算成本或計(jì)劃成本 20%以上的的項(xiàng)目、事件 (包括停工、嚴(yán)重窩工、重大設(shè)計(jì)變更、計(jì)劃外增減項(xiàng)目、現(xiàn)場(chǎng)簽證、工程質(zhì)量事故等因素影響造成的成本增、減項(xiàng)目、事件 )； ◆ 合作條件更改； ◆ 補(bǔ)交地價(jià) 款、閑置處罰等 。 3． 各子公司 應(yīng) 按 集團(tuán)公司要求 建立成本信息庫(kù)，互相交流成本控制 的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。 第 三 節(jié) 開發(fā)成本的控制 一、前期環(huán)節(jié)的成本控制 第十六條 在 房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)和成本控制中 ，項(xiàng)目的篩選是最重要的一環(huán)。 投資 項(xiàng)目 小組應(yīng) 進(jìn)行 廣泛 市場(chǎng)調(diào)研 ，對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)做出分析、判斷，并及時(shí)提供、反饋給集團(tuán)公司管理層作決策參考。 １． 定位是關(guān)鍵。 (1) 搞好市場(chǎng)預(yù)測(cè)，通過市場(chǎng)行為來選擇在 未來 市場(chǎng)上占有一定席位的開發(fā)項(xiàng)目； (2) 選擇定價(jià)目標(biāo)，定價(jià)目標(biāo)是整個(gè)價(jià)格策劃的靈魂， 從會(huì)計(jì)的角度 ，利潤(rùn)最大化是 開發(fā)的最終目的。但從資金及財(cái)務(wù)管理角度，利潤(rùn)最大化的目標(biāo)可能并不適合，有時(shí)候可能是近期的現(xiàn)金流量更重要 ，財(cái)務(wù)應(yīng) 該根據(jù)公司財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的要求給出建議供領(lǐng)導(dǎo)決策 。 ２． 由于土地價(jià)格在開發(fā)成本中所占比例大，因此 土地獲取的 方式 和價(jià)格 對(duì)于開發(fā)商能否達(dá)到預(yù)期的回報(bào)率至關(guān)重要 ，財(cái)務(wù)應(yīng)在可行性研究報(bào)告中預(yù)測(cè)土地增值稅對(duì)項(xiàng)目利潤(rùn)的影響 。 第十七條 項(xiàng)目小組 根據(jù)集團(tuán)公司業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃、開發(fā)能力和面臨的市場(chǎng)情況，確定項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃；組織各方面專業(yè)人士對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察，進(jìn)行立項(xiàng)調(diào)研、選址和前期策劃，提出立項(xiàng)建議和開發(fā)設(shè)想。 第十八條 新項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí) ， 項(xiàng)目小組 應(yīng) 向集團(tuán)公司提交詳細(xì)的《可行性研究報(bào)告》，并經(jīng)集團(tuán)公司立項(xiàng)聽證會(huì)討論通過?！犊尚行匝芯繄?bào)告》除應(yīng)具備地塊基 礎(chǔ)資料、周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢(shì)、合作方背景、合作方式及條件、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、開發(fā)節(jié)奏及市場(chǎng)定位等基礎(chǔ)內(nèi)容外，還須包括以下內(nèi)容： 1．成本費(fèi)用估算、控制目標(biāo)及措施； 世紀(jì)城成本管理制度 第 10 頁(yè) 共 22 頁(yè) 2．投資及效益的測(cè)算、利潤(rùn)的體現(xiàn)及安排； 3．稅費(fèi) 環(huán)境及其影響； 4． 開發(fā)計(jì)劃和 資金計(jì)劃； 5．《競(jìng)投方案》（僅限招標(biāo)、拍賣項(xiàng)目）； 6．投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及相應(yīng)的對(duì)策； 7. 項(xiàng)目 SWOT 分析； 8．項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)意見。 9. 詳細(xì)按投資管理制度要求執(zhí)行。 第十九條 若項(xiàng)目立項(xiàng)后，合作條件或招標(biāo)、拍賣條件等關(guān)鍵因素發(fā)生變化，并將對(duì)我方構(gòu)成重大不利影響時(shí)，應(yīng)重新立項(xiàng) 和評(píng)估 。 第二十條 招標(biāo)或拍賣項(xiàng)目的競(jìng)價(jià)不得突破集團(tuán)公司批準(zhǔn)的最高限價(jià)；合作建房項(xiàng)目要充分考慮地價(jià)款的支付方式 、 相應(yīng)的資金成本 及稅務(wù)影響 。 第二十一條 招標(biāo)、拍賣合同或合作開發(fā)合同應(yīng)經(jīng)集團(tuán)公司 合同和 法律管理 部門審核后正式簽署。 二、規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制 第二十二條 規(guī)劃設(shè)計(jì)單位的選擇由集團(tuán) 規(guī)劃設(shè)計(jì)部 統(tǒng)一負(fù)責(zé)，同時(shí)遵循以下原則： 1. 能由集團(tuán)內(nèi)部完成的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，應(yīng)由集團(tuán)內(nèi)部自行完成； 2. 需委托設(shè)計(jì)院進(jìn)行的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，原則上應(yīng)采取 招標(biāo)方式，擇優(yōu)確定 ； 第二十三條 總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（必須包括建造成本控制總體目標(biāo)），應(yīng)首先上報(bào) “規(guī)劃設(shè)計(jì)方案聽證會(huì) ”審查，獲通過后方可進(jìn)入下一設(shè)計(jì)階段（如初步設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)）。每一階段都必須要求設(shè)計(jì)單位出具《設(shè)計(jì)概（預(yù)）算》，并在與上一階段的概（預(yù)）算進(jìn)行認(rèn)真分析、比較的基礎(chǔ)上，編制項(xiàng)目的《建造成本概（預(yù)）算》，確定各成本單項(xiàng)的控制目標(biāo)，并以此控制下一階段的設(shè)計(jì)。 第二十四條 施工圖設(shè)計(jì)合同應(yīng)具備有關(guān)鋼筋、混凝土等建材用量要求的條款，并載明：設(shè)計(jì)單位的《施工圖預(yù)算》原則上不得突破我方編制的《建造成本預(yù)算》。 世紀(jì)城成本管理制度 第 11 頁(yè) 共 22 頁(yè) 第二十五條 設(shè)計(jì)單位在 設(shè)計(jì)時(shí)，若無特殊技術(shù)要求，不得指定施工或材料供應(yīng)單位。 第二十六條 設(shè)計(jì)、工程、 成本 、物業(yè) 人員應(yīng)會(huì)同監(jiān)理人員組成聯(lián)合小組，對(duì)施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟(jì)性（包括建成后的物業(yè)管理成本）等進(jìn)行會(huì)審，提出明確的書面審查意見，并督促設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修正，避免或減少設(shè)計(jì)不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費(fèi)。 三、施工招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制 第二十七條 除壟斷性質(zhì)的工程項(xiàng)目外，其他工程的施工或作業(yè)單位，不得指定。 第二十八條 主體施工單位的選擇，必須采取公開或邀請(qǐng)招標(biāo)方式進(jìn)行。 第二十九條 應(yīng)組織設(shè)計(jì)、工程、 成本預(yù)算 、 財(cái)務(wù)等 專業(yè)人員聯(lián)合組成招標(biāo)工作小組，就招標(biāo)范圍 、招標(biāo)內(nèi)容、招標(biāo)條件等進(jìn)行詳細(xì)、具體的策劃，擬訂標(biāo)書，開展招標(biāo)活動(dòng)；對(duì)投標(biāo)單位應(yīng)就其資質(zhì)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、技術(shù)力量、以往施工項(xiàng)目和施工管理水平等進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)考察，提出書面考察意見；對(duì)投標(biāo)情況進(jìn)行評(píng)估，提出書面評(píng)估意見。 第三十條 同等條件下，應(yīng)盡量選擇企業(yè)類別或工程類別高而取費(fèi)較低的單位。 第三十一條 零星工程應(yīng)當(dāng)在兩個(gè)以上的施工單位中，綜合考察其技術(shù)力量、報(bào)價(jià)等進(jìn)行擇優(yōu)選擇。 第三十二條 為防止投標(biāo)過程中個(gè)別投標(biāo)單位串標(biāo)，集團(tuán)監(jiān)察部門，有權(quán)酌情否決個(gè)別單位參與投標(biāo)；為保證投標(biāo)過程中充分體現(xiàn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，集團(tuán)成本 管理 部門 （資金及財(cái)務(wù)管理中心和成本管理部） 有權(quán)推薦一家符合投標(biāo)資格要求的單位參與投標(biāo)。 世紀(jì)城成本管理制度 第 12 頁(yè) 共 22 頁(yè) 第三十三條 壟斷性質(zhì)的工程項(xiàng)目（如水、電、氣等）應(yīng)盡力進(jìn)行公關(guān)協(xié)調(diào)，最大程度降低造價(jià)。 第三十四條 施工合同談判人員至少應(yīng)包括工程、 造價(jià) 預(yù)算兩方面的專業(yè)人