物業(yè)人員的必修課——服務(wù)意識doc10-物業(yè)管理(編輯修改稿)
2025-09-19 20:23 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 同。其最簡單的方法是先看物業(yè)合同的名稱，如果是服務(wù)合同，一般這個合同的名稱是 “物業(yè)管理服務(wù)合同 ”，而不是 “物業(yè)管理委托合同 ”，同時，在合同的條款中，如果是委托合同，一般會表現(xiàn)為 “甲方委托乙方 ”，而服務(wù)合同則一般是 “甲方為乙方提供服務(wù) ”。 關(guān)注 3 物業(yè)管理費(fèi) 近期牽涉到物業(yè)管理費(fèi)的主要有兩個方面的內(nèi)容，一個是物業(yè)管理費(fèi)究竟包含了一些什么費(fèi)用，由于相關(guān)條例出臺后， “物業(yè)管理費(fèi) ”的包含費(fèi)用項(xiàng)目與以往有所不同，而部分物業(yè)公司在給予業(yè)主的收據(jù)上往往只標(biāo) 明 “物業(yè)管理費(fèi) ”5 個字，所以容易導(dǎo)致業(yè)主們對于其概念的含糊而產(chǎn)生糾紛。另一個矛盾比較集中的是物業(yè)管理費(fèi)收不到的問題，這主要體現(xiàn)在少數(shù)開發(fā)商在房屋銷售低潮時，經(jīng)常許諾減免部分業(yè)主物業(yè)管理費(fèi)，待業(yè)主入住后，物業(yè)管理企業(yè)卻不予兌現(xiàn)；有些則是其他業(yè)主對減免物業(yè)管理費(fèi)的做法堅(jiān)決不同意，造成業(yè)主之間、業(yè)主 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 與物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾。 此外，同一物業(yè)小區(qū)，相同的商品房因國家房改政策實(shí)施，產(chǎn)生了不同性質(zhì)房屋，造成物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，部分業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理未實(shí)現(xiàn)同質(zhì)同價的原則，因此也產(chǎn)生矛盾導(dǎo)致管理費(fèi)無法收繳等現(xiàn)象。 [解讀 ] 由于 “物業(yè)管理費(fèi) ”是個大概念，一般來說是指保安費(fèi)、保潔費(fèi)、保綠費(fèi)、管理費(fèi) 4 項(xiàng)，但對于很多業(yè)主來說，很容易把這 4 項(xiàng)內(nèi)容與額外的日常公共設(shè)施設(shè)備維修費(fèi)以及電梯水泵運(yùn)營能耗費(fèi)等摻合在一起。同時，由于物業(yè)管理公司在收取了物業(yè)管理費(fèi)用后，有的開發(fā)票、有的給收據(jù)，使得很多業(yè)主對于自己繳納的 “物業(yè)管理費(fèi) ”究竟包含了一些什么內(nèi)容不甚清楚。因此，在某些小區(qū)里其收繳率相當(dāng)?shù)?，有的甚至低?2030%，使得物業(yè)管理難以為繼，造成其他已繳費(fèi)業(yè)主的心理不平衡?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第四十一條只講了合理公開收費(fèi)問題，而基本物業(yè)服務(wù)費(fèi)由哪 些構(gòu)成沒有羅列出來，造成應(yīng)該付的不付，而不該付的也付的怪現(xiàn)象。 同時，造成物業(yè)管理費(fèi)的欠費(fèi)糾紛，除了物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不到位、開發(fā)商遺留問題為主要原因外，物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不明確，不能體現(xiàn)質(zhì)價相符的原則是重要原因。而目前仍然有部分業(yè)主對物業(yè)管理費(fèi)的定價缺少相關(guān)知識，物業(yè)收費(fèi)忽高忽低，造成業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)矛盾重重，這種情況在前期物業(yè)管理上尤為突出。 [解決方法 ] 在收費(fèi)方面，物業(yè)公司應(yīng)該在給予業(yè)主的相關(guān)物業(yè)管理費(fèi)用繳費(fèi)收據(jù)上，將相關(guān)的收費(fèi)目錄名稱和費(fèi)用全部羅列清楚，不能簡單地以一個 “物業(yè)管理費(fèi) ”的名稱來取代其中 各類的費(fèi)用名稱。 關(guān)注 4 業(yè)主大會越權(quán)業(yè)主該怎么辦 小區(qū)的業(yè)主大會難以召開，即使召開后也存在已經(jīng)成立的業(yè)主大會換屆難、業(yè)主委員會交接難的問題，也是近期物業(yè)方面矛盾比較集中的一個方面。同時，由于業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)的運(yùn)作缺少相關(guān)監(jiān)督，侵害業(yè)主權(quán)益的事件不斷出現(xiàn)，比如業(yè)主所享有的大會討論事項(xiàng)的表決權(quán)、制訂修改公約 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 和大會議事規(guī)則權(quán)、選舉及解任業(yè)主委員會成員權(quán)、監(jiān)督業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)履行職責(zé)等權(quán)利，在實(shí)踐中經(jīng)常被侵犯等引出了不少矛盾和糾紛。 [解讀 ] 現(xiàn)行《物業(yè)管理?xiàng)l例》對這個方面的規(guī)定較為簡單，沒有對無 業(yè)主大會非訟程序進(jìn)行配套的相關(guān)法律法規(guī)，執(zhí)行中存在諸多問題，比如業(yè)主對業(yè)主委員會、物業(yè)管
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