物業(yè)人員的必修課——服務(wù)意識doc10-物業(yè)管理(參考版)
2024-08-18 20:23本頁面
【正文】 。 [解決方法 ] 比如何為自然街坊，以哪個(gè)年代為準(zhǔn)，以誰的標(biāo)準(zhǔn)來劃分，以及何為封閉小區(qū)，是物理 狀態(tài)封閉，還是法律狀態(tài)封閉，尚無一個(gè)明確的科學(xué)的解釋。 [解讀 ] 《物業(yè)管理?xiàng)l例》關(guān)于管理區(qū)域的劃分在第九條里原則規(guī)定應(yīng)以共用設(shè)施設(shè)備、建筑物的規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等綜合因素來考量，具體授權(quán)地方政府制定實(shí)施細(xì)則。 [解決方法 ] 這方面仍然有待相關(guān)法規(guī)進(jìn)行完善。 [解讀 ] 雖然《物業(yè)管理?xiàng)l例》第一條就規(guī)定應(yīng)當(dāng)維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，但在后面具體條文中，對物業(yè)管理企業(yè)的相關(guān)法律責(zé)任規(guī)定多，而對業(yè)主的法律責(zé)任只有兩三條原則規(guī)定，約束力明顯不夠，在業(yè)主權(quán)益保護(hù)方面，對業(yè)主權(quán)利則規(guī)得定較為詳細(xì)明確，而對業(yè)主違反 義務(wù)如何承擔(dān)責(zé)任的規(guī)定則不明確、不具體，有的甚至就根本沒有羅列出來。 關(guān)注 8 業(yè)主 與物業(yè)公司權(quán)利義務(wù)不對等 這方面主要體現(xiàn)在對于業(yè)主欠交物業(yè)管理費(fèi)以及違章搭建的處罰規(guī)定較少，造成業(yè)主無論有什么原因不滿，都以拒交物業(yè)管理費(fèi)來抗辯。表現(xiàn) 在物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主違反法律法規(guī)、業(yè)主公約和業(yè)主臨時(shí)公約僅有告知、制止、報(bào)告的權(quán)利，并沒有處罰權(quán)和措施權(quán)；從理論上分析，物業(yè)管理企業(yè)并非物業(yè)所有人，它是受物業(yè)所有人委托或合同約定管理小區(qū)物業(yè)和秩序，其對物業(yè)所有人處分自己財(cái)產(chǎn)的管理權(quán)也有限的，不具有權(quán)利源，其是否有訴訟的請求權(quán)法律規(guī)定不明確，存在較大爭議，造成業(yè)主違規(guī)搭建、裝修、拆除承重墻等危害其他業(yè)主的行為無力阻止。 關(guān)注 7 物業(yè)公司究竟是管理還是服務(wù)？ 由于物業(yè)管理尚未形成規(guī)范的市場機(jī)制，物業(yè)管理企業(yè)不嚴(yán)格按物業(yè)服務(wù)合同履行、不按規(guī)章制度辦事等忽視業(yè)主的合法權(quán)益的事件時(shí)有發(fā)生，不少物業(yè)管理企業(yè)將自己凌駕于業(yè)主之上，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)模糊不清，多收費(fèi)，少服務(wù)，質(zhì)價(jià)不符，任意調(diào)價(jià)；處理問題和解決矛盾方法簡單生硬，打罵業(yè)主時(shí)有發(fā)生。 [解決方法 ] 在涉及到小區(qū)共公共設(shè)施設(shè)備和公共利益的物業(yè)管理糾紛時(shí)，必須由業(yè)主大會的名義起訴，并且需要得到具有表決權(quán)的 2/3業(yè)主通過?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》則規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。 [解讀 ] 據(jù)了解，在《物業(yè)管理?xiàng)l例》出臺之前，上海法院依據(jù)《上海居住物業(yè)管理?xiàng)l例》，規(guī)定由業(yè)主委員會代表全體業(yè)主 參加訴訟，解決物業(yè)小區(qū)涉及全體業(yè)主共同利益訴訟的問題。 [解決方法 ] 入住小區(qū)的業(yè)主們在符合條件后，也就是說小區(qū)內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到 50%以上，或者首套房屋出售并且遠(yuǎn)交付使用已經(jīng)滿 2 年的，一定要及時(shí)召開業(yè)主大會會議成立業(yè)主大會，來維護(hù)自身權(quán)益。但到目前為止，大多數(shù)小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)均是由開發(fā)商派生出來的，即便實(shí)行招投標(biāo)，由于難以真正建立公平競爭的招投標(biāo)機(jī)制，開發(fā)商派生出來的物業(yè)管理企業(yè)仍處于優(yōu)勢地位，往往是其中標(biāo)，這種建設(shè)與管理的 “父子關(guān)系 ”依然普遍 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 存在。尤其是在在涉及開發(fā)商利益時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)常對開發(fā)商予以袒護(hù)，造成業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)矛盾加重，業(yè)主往往以拒付物業(yè)管理費(fèi)來抗拒，加之小區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會遲遲無法成立，前期物業(yè)管理時(shí)間很長，有的長達(dá)七八年 ，矛盾越積越深。 [解決方法 ] 業(yè)內(nèi)人士建議，業(yè)主可以采用在業(yè)主大會內(nèi)部設(shè)置監(jiān)督部門等方式，來避免業(yè)主大會的越權(quán)行為等。 [解讀 ] 現(xiàn)行《物業(yè)管理?xiàng)l例》對這
環(huán)評公示相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1