【文章內(nèi)容簡介】 （ 1）訂立的原則 包括合法性原則、整體性原則和民主性原則。 （ 2）訂立的程序 首次制訂業(yè)主公約一般按以下程序進(jìn)行： 第一步：物業(yè)管理公司組織有關(guān)人員學(xué)習(xí)研究國家和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)法律、法規(guī)，尤其是研究建設(shè)部制訂的業(yè)主公約 “示 范文本。 ” 第二步：結(jié)合所管項目的實際情況，依照建設(shè)部 “示范文本 ”的基本內(nèi)容，制訂出所管項目的業(yè)主公約（草案）。 第三步：用召業(yè)主大會將業(yè)主公約（草案）提交大會討論。修改。 第四步：業(yè)主大會通過修改后的業(yè)主公約。 第五步：業(yè)主簽字，業(yè)主公約生效 業(yè)主公約如需修改，一般由業(yè)主委員會提出修改意見及修改草案，將修改草案提交業(yè)主大會計論通過后執(zhí)行。 糾正違反業(yè)主公約的行為 ⑴ 界定所應(yīng)處理的違反《公約》的行為 在物業(yè)管理中，用來約束主體行為的公約有兩種：一是《業(yè)主公約》；二是《物業(yè)管理公約》。前者的主體是全體業(yè)主 ，后者的主體是業(yè)主、非業(yè)主使用人和物業(yè)管理經(jīng)營者。因此，違反《公約》的行為一般說來有以下三種： ① 業(yè)主違反《公約》。 ② 非業(yè)主違反《公約》 ③ 物業(yè)管理公司違反《公約》 作為物業(yè)管理人員應(yīng)正確處理的是業(yè)主和非業(yè)主使用人違反《公約》的行為，具體有：裝修時違反《公約》的行為，搬遷時違反《公約》的行為，日常違反《公約》的行為。 ⑵ 及時發(fā)現(xiàn)違反《公約》的行為 物業(yè)管理人員應(yīng)努力做到及時發(fā)現(xiàn)各種違約行為，需做到： ① 加強(qiáng)工作責(zé)任心，認(rèn)真履行崗位責(zé)任。 ② 物業(yè)管理公司和部門負(fù)責(zé)人要經(jīng)常檢查、解決員工工作不到位的問題，及時 發(fā)現(xiàn)并處理使 (大量管理資料下載 ) 用人違約行為。 ③ 提高業(yè)主和非業(yè)主使用人遵守《公約》的自意識，建立有效的監(jiān)督機(jī)制，認(rèn)真接待并處理業(yè)主和使用人反映的違約行為。 ⑶ 正確處理違反《公約》的行為 從廣義上說，《業(yè)主公約》和《約業(yè)管理公約》也屬于物業(yè)管理制度，兩者既有共性，也有個性，概括起來，共性表現(xiàn)在目的相同的實質(zhì)內(nèi)容相近上而個性則表現(xiàn)在：制訂者不同、承諾人與制約人不同、性質(zhì)不同以及對違反者處理方式不同。 對違反《公約》行為的處理只能按照《公約》約定的方式進(jìn)行，主要有：規(guī)勸、制止、批評、警告、按物業(yè)管理制度處理、提起民事訴訟。 房 屋裝修管理 ⑴ 住用戶裝修申報 ① 業(yè)主或使用人如需對房屋進(jìn)行裝修，必須首先向物業(yè)管理公司工程部門提出申請。 ② 工程部門對業(yè)主或使用人的資格進(jìn)行確認(rèn)，并提供裝修指南及有關(guān)資料。 ③ 業(yè)主或使用人盡快請設(shè)計公司進(jìn)行裝修方案設(shè)計，并選擇合格的裝修單位。 ④ 業(yè)主或使用人在 15 天將裝修設(shè)計圖紙交工程部門。 ⑵ 物業(yè)管理公司審批 ① 接到業(yè)主或使用人遞交的裝修方案一周內(nèi)，工程設(shè)備部門會同安保部門進(jìn)行審核，考慮是否同意業(yè)主或使用人提交的方案，或提出方案的修 改意見。 ② 裝修方案最終由物業(yè)管理公司批準(zhǔn)后方可實施。 ③ 方案批準(zhǔn)后，與 物業(yè)管理公司簽訂協(xié)議，并領(lǐng)取裝修許可證。 ⑶ 裝修單位施工 與物業(yè)管理公司簽訂《裝修施工責(zé)任書》，并領(lǐng)取施工許可證必須按方案進(jìn)行施工，施工期間應(yīng)嚴(yán)格遵守各項規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)部《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計防火規(guī)范》。 ⑷ 物業(yè)管理公司驗收。 ① 由業(yè)主或使用人通知工程設(shè)備部門并會同其他有關(guān)部門對工程進(jìn)行驗收。 ② 隱蔽工程必須在隱蔽前進(jìn)行驗收。 ③ 竣工驗收合格后，由工程設(shè)備部門向業(yè)主或使用人出具竣工驗收單。 ④ 業(yè)主或使用人憑竣工驗收單到管理部。安保部門辦理必要的手續(xù)。 (大量管理資料下載 ) 三、物業(yè)管理資金的管理 （一）學(xué)習(xí)要求 掌握物業(yè) 管理資金的概念，了解物業(yè)管理啟動資金與日常物業(yè)管理資金的來源及其管理；掌握物業(yè)管理資金的使用方向和使用原則，掌握物業(yè)管理資金的預(yù)算管理工作。 （二）學(xué)習(xí)重點 物業(yè)管理資金及其管理 （ 1）物業(yè)管理資金的概念 物業(yè)管理資金是為保持物業(yè)及附屬設(shè)備的狀態(tài)完好和使用安全，充分發(fā)揮其各項功能以滿足需要而投入的貨幣總和。物業(yè)管理資金根據(jù)所處階段的不同，可分為物業(yè)管理啟動資金和日常物業(yè)管理資金。 （ 2）物業(yè)管理資金的管理 概念 物業(yè)資金的管理是物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理資金的 籌措、使用、運作所進(jìn)行的財務(wù)管理活動的整個過程。 管理對象 物業(yè)管理企業(yè)所能支配或?qū)⒁涞奈飿I(yè)管理資金。 管理目的 物業(yè)管理企業(yè)有計劃、低成本、最大限度地籌集物業(yè)管理資金和提高該資金的運用效率和運用效果，保證物業(yè)管理工作的高效開展。 2．物業(yè)管理資金的來源和管理 （ l）物業(yè)管理啟動資金 概念 物業(yè)管理啟動資金是指物業(yè)管理企業(yè)開展物業(yè)管理工作初始階段所需各項必要開支的資金及物業(yè)公共設(shè)施專用維護(hù)基金。 內(nèi)容及來源 一部分是用于物業(yè)管理企業(yè)形成、建立、組成所需的資金，如物業(yè)管理企業(yè)的注冊資本、辦公場所的購置或租金、辦公用品購置、職工薪金等，這部分資金主要由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、單位組織及個人出資、入股形成；另一部分是物業(yè)公共設(shè)施專用維護(hù)基金，主要用于物業(yè)機(jī)構(gòu)所屬物業(yè)的意外事故大修及日常維護(hù)，這部分資金一般應(yīng)由物業(yè)主按一定比例和方法繳納 (大量管理資料下載 ) 形成，也可由政府出資設(shè)立或按一定程序、辦法由社會或開發(fā)建設(shè)單位出資建立。 物業(yè)管理啟動資金的管理：其中物業(yè)公共設(shè)施維護(hù)基金的管理一般應(yīng)由物業(yè)管理委員會設(shè)賬 ，存入銀行專戶，掌管這項基金。同時，委托物業(yè)管理企業(yè)實際操作使用，并做到?？顚Ｓ?，實際操作使用時報物業(yè)管理委員會批準(zhǔn)并接受監(jiān)察。這項專用基金應(yīng)劃給物業(yè)管理企業(yè)還是物業(yè)管理委員會管理，應(yīng)視具體情況而定，一般不宜劃給物業(yè)管理企業(yè)直接掌管使用。新建物業(yè)的物業(yè)公共設(shè)施專用維護(hù)基金應(yīng)在確保安全的前提下，從事適宜的短期投資，使其產(chǎn)生最大增值收益。 （ 2）日常物業(yè)管理資金 來源 包括物業(yè)管理服務(wù)費、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)開展多種經(jīng)營的收入、其他收入等。其中物業(yè)管理服務(wù)費收取應(yīng)考慮物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、 使用人的經(jīng)濟(jì)承受能力及各項物業(yè)管理服務(wù)的價值補(bǔ)償，由物業(yè)管理委員會、物業(yè)管理企業(yè)、政府物價管理部門幾方面綜合考慮，共同協(xié)商決定。 ② 日常物業(yè)管理資金的管理 1）收取、使用上的管理。重點在于及時有效地收取各種管理費用，并做到有計劃地使用，量收支出，?？顚Ｓ?，不挪用、多用或少用。 2）財務(wù)上的管理。應(yīng)加強(qiáng)財會制度的建立與監(jiān)管力度，杜絕內(nèi)部出現(xiàn)財務(wù)漏洞，避免發(fā)生意外事件，防止貪污、冒領(lǐng)現(xiàn)象的發(fā)生，并注意安全保衛(wèi)工作。 3．利用會計手段進(jìn)行經(jīng)濟(jì)管理 （ l）會計的基本知識及會計制度 會計的概念 會計是經(jīng)濟(jì)管理活動的重要組成部分。會計是通過收集、加工和利用以一定貨幣單位作為計量標(biāo)準(zhǔn)表現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)信息，對經(jīng)濟(jì)活動進(jìn)行組織、控制、調(diào)節(jié)和指導(dǎo)，促使人們比較經(jīng)濟(jì)得失、權(quán)衡利弊講求經(jīng)濟(jì)效益的一種管理活動。 ② 會計的基本職能：核算和監(jiān)督。 l）核算是會計的首要職能。主要從價值上反映核算單位的經(jīng)濟(jì)活動狀況及成果。 對會計監(jiān)督可分為事前、事中、事后監(jiān)督三種，主要通過對價值指標(biāo)的監(jiān)督，防止核算單位經(jīng)濟(jì)活動的偏差與失誤 ，保障核算單位財產(chǎn)免遭損失。 ③ 會計法規(guī)體系 我國會計法規(guī)制度按它們之間的相互關(guān)系，可分為三層：第一層是基本法，即（會計法）、（預(yù)算法）等國家法律；第二層是國家財政部根據(jù)基本法制定的對所有單位的會計核算工作 (大量管理資料下載 ) 均有約束力的會計準(zhǔn)則；第三層是由各基層單位自行制定的單位內(nèi)部會計制度。這三個層次的關(guān)系是第一層統(tǒng)馭第二層，第二層統(tǒng)馭第三層，三個層次共同構(gòu)成物業(yè)管理單位的會計制度。 （ 2）通過會計報表分析提高經(jīng)濟(jì)效益 會計報表的概念 會計報表亦稱財務(wù)報告，是會計核算的結(jié)果，是反 映會計主體財務(wù)狀況、經(jīng)營成果和財務(wù)收支情況的書面文件，是財會部門提供財會信息的一種重要手段。 ② 會計報表的構(gòu)成：會計報表一般由主表、附表和報表附注三部分組成。 l）主表包括資產(chǎn)負(fù)債表、損益表和財務(wù)狀況變動表（或現(xiàn)金流量表）。 2）附表根據(jù)各行業(yè)、各單位的特點而有所不同。 3）報表附注是對表內(nèi)有關(guān)項目所做的必要解釋。 會計報表對外提供時，一般還附有財務(wù)狀況說明書，這是會計部門向管理者說明情況、提出建議及其他要說明情況的書面報告。 ③ 會計報表分析的意義 物業(yè)管理者根據(jù)提供的會計報表，通過一定的技術(shù)方法，對物業(yè)管理單位的資金管理、經(jīng)營狀況進(jìn)行過程分析和結(jié)果比較，總結(jié)經(jīng)驗，揭露問題，以提高物業(yè)管理經(jīng)營水平和經(jīng)濟(jì)效益。 4．物業(yè)管理資金的使用與運作 （ l）物業(yè)管理資金的性質(zhì) 物業(yè)管理資金的性質(zhì)由多種因素決定。根據(jù)物業(yè)管理資金所有者的不同，可劃分為國有資金、集體所有資金、私有資金及混合多產(chǎn)權(quán)所有資金；根據(jù)物業(yè)管理對象和目的的不同，可劃分為經(jīng)營性資金和消費性資金。物 業(yè)管理資金性質(zhì)的不同決定了物業(yè)管理經(jīng)營者對物業(yè)管理資金管理和使用方式的不同。 （ 2）物業(yè)管理資金的使用 物業(yè)管理資金使用要實行總量控制法，既要集中統(tǒng)一計劃，又要保證一定的靈活性。具體包括三方面： ① 成本性資金支出與使用： 成本性資金支出，是物業(yè)管理服務(wù)在一定日期內(nèi)發(fā)生，用貨幣形式表現(xiàn)的勞動生產(chǎn)耗費。其包括勞動對象的耗費、勞動手段的耗費和勞動力的耗費三方面。成本性資金支出是必需的，是不產(chǎn)生資金回收的，是向社會提供勞務(wù)時必須耗費的成本性支出。這些資 金轉(zhuǎn)化為勞動產(chǎn) (大量管理資料下載 ) 品的價值，為社會所承認(rèn)。這是物業(yè)管理企業(yè)必須保障的，是物業(yè)管理企業(yè)生存的基本條件之一。 ② 公益性資金使用 公益性資金使用是物業(yè)管理企業(yè)必須承擔(dān)社會責(zé)任與義務(wù)的資金性支出，如向社會福利事業(yè)捐資、做公益性廣告等，這是物業(yè)管理企業(yè)必須支出的、無資金回收的支出。這部分支出數(shù)量不固定，也不經(jīng)常發(fā)生，物業(yè)管理企業(yè)卻不能忽視它的存在。這部分資金為物業(yè)管理企業(yè)的生存與發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。 ③ 投資性資金支出與使用 投資性資金使用是為了籌集發(fā)展用資金 而使用的資金，主要是把暫時不用或緩用的物業(yè)管理資金用于收益性投資支出以求得更大的資金回報。投資性資金支出一定要選好投資方向，注意資金的安全性、資金的回收周期，同時注意這部分資金占物業(yè)管理資金整體的比例額。 （ 3）物業(yè)管理資金的使用原則 ① 保障物業(yè)管理需求的原則。物業(yè)管理資金使用要首先滿足物業(yè)管理工作的需要。 ② 節(jié)約支出，合理收益原則。對成本性資金支出，要厲行節(jié)約，做到合理支出；對投資性支出，要有目的、有步驟，在考慮收益的同時，注意回避投資風(fēng)險。 ③ 制約性支出使用原則。建立資金使用的審批制度、監(jiān)督制度和財會制度，使資金使用過程中存在相互制約機(jī)制，保證物業(yè)管理資金得到安全、合理、有效的使用。 （ 4）物業(yè)管理資金使用的責(zé)任制 在遵守國家相關(guān)法律和單位財會制度的基礎(chǔ)上，建立、健全物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部有