【正文】 ③ 公司人力資源管理 (大量管理資料下載 ) 包括管理服務人員配備。 ⑥ 社區(qū)文化建設與服務 包括社區(qū)文化建設、社區(qū)服務與特約 服務。 （ 3）制訂物業(yè)管理方案的主要步驟 第一步：成立制訂方案的工作機構 第二步：培訓工作人員 第三步：經費、設備、資料準備 第四步：項目、使用人、競爭調查 第五步：研究分析調查資料 第六步：確立管理檔次、管理目標、主要措施。 ④ 專家意見法 主要是聘請業(yè) 內著名專家，在向專家全面介紹調查結果的基礎上，請專家協(xié)助制訂物業(yè)管理方案。投資機會研究主要從項目發(fā)展的背景、基礎、條件等方面進行研究。初步可行性研究估算精確度一般要求達到 177。10％。 （ 4）編 寫可行性報告 ① 總論； ② 項目分析； ③ 需求預測； ④ 物資資源及公用設施條件分析； ⑤ 人力資源分析； ⑥ 實施進度分析； ⑦ 投資估算、資金籌措或成本估算； ⑧ 社會及經濟效益評價； ⑨ 附件。 ① 物業(yè)管理公司員工管理條例 員工管理條例是物業(yè)管理公司最基本的內部管理制度，主要包括勞動用工制度、員工行為規(guī)范、員工福利制度、企業(yè)獎懲制度。 ③ 物業(yè)管理公約 是將業(yè)主以及管理者的權利與義務以法律文件的形式加以確定，對全體業(yè)主或使用人以及物業(yè)管理者均有約束力，主要包括以下內容： 1）明確業(yè)主的權利、義務和責任 2）明確物業(yè)開發(fā)商應享有的權利 3）明確物業(yè)管理者的權利與義務 4）明確對物業(yè)公共部位以及公用設施的管理 5）對物業(yè)全部損壞或部分損壞無法正常使用的規(guī)定 6）管理費用的規(guī)定 7）法律責任 8）其他事項 (大量管理資料下載 ) ④ 住戶手冊 是一種交住戶保存的文件，主要包括以下內容： l）居住區(qū)概況； 2）居住區(qū)的管理； 3）業(yè)主或住戶須知； 4） 購日燈管理與維修； 5）物業(yè)管理條例； 6）綜合服務； 7）其他應注意的事項。 2）房屋裝修管理規(guī)定。 第二步：研究業(yè)主及物業(yè)使用人的全面情況。 第六步：分頭草擬制度。 （ 2）方法 ① 經理意見法：在征求公司內外意見的基礎上，以物業(yè)公司經理的意見為制訂規(guī)章制度的基本思路和規(guī)章制度的主要內容。 ⑤ 綜合征定法：綜合運用以上四種制訂規(guī)章制度的方法。 （ 2）特點 ① 公約的主體是全體業(yè)主。 ④ 公約經業(yè)主簽約或業(yè)主大會審議通過而生效，對物業(yè)管理區(qū)域范圍內的全體業(yè)主和非業(yè)主使用人都具有約束力。 4．業(yè)主公約的訂立 （ 1）訂立的原則 包括合法性原則、整體性原則和民主性原則。修改。前者的主體是全體業(yè)主 ，后者的主體是業(yè)主、非業(yè)主使用人和物業(yè)管理經營者。 ② 物業(yè)管理公司和部門負責人要經常檢查、解決員工工作不到位的問題，及時 發(fā)現(xiàn)并處理使 (大量管理資料下載 ) 用人違約行為。 房 屋裝修管理 ⑴ 住用戶裝修申報 ① 業(yè)主或使用人如需對房屋進行裝修，必須首先向物業(yè)管理公司工程部門提出申請。 ⑵ 物業(yè)管理公司審批 ① 接到業(yè)主或使用人遞交的裝修方案一周內，工程設備部門會同安保部門進行審核，考慮是否同意業(yè)主或使用人提交的方案，或提出方案的修 改意見。 ⑷ 物業(yè)管理公司驗收。 ④ 業(yè)主或使用人憑竣工驗收單到管理部。物業(yè)管理資金根據所處階段的不同，可分為物業(yè)管理啟動資金和日常物業(yè)管理資金。 2．物業(yè)管理資金的來源和管理 （ l）物業(yè)管理啟動資金 概念 物業(yè)管理啟動資金是指物業(yè)管理企業(yè)開展物業(yè)管理工作初始階段所需各項必要開支的資金及物業(yè)公共設施專用維護基金。這項專用基金應劃給物業(yè)管理企業(yè)還是物業(yè)管理委員會管理，應視具體情況而定，一般不宜劃給物業(yè)管理企業(yè)直接掌管使用。 ② 日常物業(yè)管理資金的管理 1）收取、使用上的管理。 3．利用會計手段進行經濟管理 （ l）會計的基本知識及會計制度 會計的概念 會計是經濟管理活動的重要組成部分。主要從價值上反映核算單位的經濟活動狀況及成果。 （ 2）通過會計報表分析提高經濟效益 會計報表的概念 會計報表亦稱財務報告，是會計核算的結果，是反 映會計主體財務狀況、經營成果和財務收支情況的書面文件，是財會部門提供財會信息的一種重要手段。 3）報表附注是對表內有關項目所做的必要解釋。根據物業(yè)管理資金所有者的不同，可劃分為國有資金、集體所有資金、私有資金及混合多產權所有資金；根據物業(yè)管理對象和目的的不同，可劃分為經營性資金和消費性資金。其包括勞動對象的耗費、勞動手段的耗費和勞動力的耗費三方面。 ② 公益性資金使用 公益性資金使用是物業(yè)管理企業(yè)必須承擔社會責任與義務的資金性支出，如向社會福利事業(yè)捐資、做公益性廣告等，這是物業(yè)管理企業(yè)必須支出的、無資金回收的支出。投資性資金支出一定要選好投資方向，注意資金的安全性、資金的回收周期，同時注意這部分資金占物業(yè)管理資金整體的比例額。對成本性資金支出，要厲行節(jié)約，做到合理支出；對投資性支出，要有目的、有步驟，在考慮收益的同時，注意回避投資風險。 5．物業(yè)管理資金的預算管理 （ l）物業(yè)管理資金預算的準備工作 ① 物業(yè)管理資金預算管理的概念 物業(yè)管理資金的預算管理是以物業(yè)管理目標為導向，以提高管理效益為出發(fā)點，以財務管理體系為保障，全面控制物業(yè)管理與經營活動的一種計劃管理模式。預算編制可以自上而下，也可以自下而上，或是上下結合論證式。凡是與物業(yè)管理經營目標相關的經濟業(yè)務活動都要納入預算范圍，預算編制盡可能全面、系統(tǒng)、平衡、完整。預算應考慮人的因素，使 之成為有激勵效益的預算。以成本為中心的預算管理方法將成本預算層層分解到人，著眼 于降低成本；以現(xiàn)金流量為中心的預算管理方法控制現(xiàn)金流入流出，盡量做到用最少的錢辦更多的事。構筑物是指不直接供人們使用的建筑，間接地為人們服務，如水塔、煙囪等。 （ 3）按主要承重結構使用的 材料分類 分為磚木結構、磚混結構、鋼筋混凝土結構、鋼結構。地基是基礎下面承受力的那部分土層，承受建筑物的全部荷載，包括基礎的自重 。 ③ 基礎的分類 1）按構成基礎的材料分為磚基礎、灰土基礎、三合土基礎。 （ 2）墻體 墻的作用主要是承重、圍護和分隔空間。 2）鋼筋混凝土圈梁：沿房屋外墻和部分內墻中設置的連續(xù)而封閉的梁，其主要作用是為了增強房屋的整體剛度。墻身防潮層一般有油氈防潮層、防水砂漿防潮層、細石混凝土帶防潮層等不同種類。 （ 3）樓地面 樓板層把整個建筑分成若干層，并將其承受的荷載傳給墻或柱。 （ 5）屋頂 是房屋頂 部的承受和圍護部分。 無組織排水是雨水沿屋檐直接自由下落，一般適用于降雨量少的地區(qū)或低層及次要建筑。 ③ 平屋頂?shù)膭傂苑浪菝? 是以防 水砂漿抹面或用密實混凝土澆筑成面層的屋面，易在施工后出現(xiàn)裂縫而漏水，一般采用設置浮筑層或分倉縫處理。建筑工程圖就是依據正投影的 (大量管理資料下載 ) 原理繪制的。 2）標高 在建筑總平圖、平面圖、立面圖個剖面圖上，經常用標高符號來表示某一部位的高度。 模數(shù)協(xié)調中規(guī)定的幾種尺寸 為保證建筑制品、構配件等有關尺寸間的統(tǒng)一協(xié)調，在建筑模數(shù)協(xié)調中規(guī)定了幾種尺寸，分別是標志尺寸、構造尺寸和實際尺寸。 五、房屋修繕預算 （－）學習要求 了解房屋修繕預算的特點；掌握房屋修繕定額的內容和選用；掌握房后接望預算動編制步驟和編制方法。 ③ 分部工 程量計算規(guī)則：列示于每個分部的定額預算項目表之前。 ④ 定額項目表：是定額的主要構成部分。要按先拆除、后新作與修補的修繕施工順序進行，還需注意拆除工程對其他部位的影響 ② 計算工程量 要按照當?shù)厥∈蓄C布的修繕定額中的工程量計算規(guī)則逐項計算。這部分要反映單位工程的工程直接費、分部工程的工程直接費，單 位工程的人工費、材料費和機械費，并統(tǒng)計出各種主要材料需用量。 ④ 將各分項工程項目的工程數(shù)量分 別乘以其人工費、材料費和機械的單位價，即得其合價，分別填入工程預算表相應欄內。 （ 6）編制主要材料用量表 反映主要材料的用量情況。 ② 調整主要材料分區(qū)價差 分區(qū)價差調整額 =主要材料用量 x分區(qū)價差 x（ l十采購及保管費率） （ 8）編制修繕工程預算費用表 在前述步驟和求得工程直接費的基礎上，按照有關規(guī)定和費率計算間接費、計劃利潤和營業(yè)稅金等費用，并確定單位工程修繕預算造價的計算過程。 (大量管理資料下載 ) （二）鑒定重點 綜 合經營服務的內容 （ l）綜合服務的內容 ① 為物業(yè)自身服務 ② 清掃保潔服務 ③ 綠化養(yǎng)護服務 ④ 治安保衛(wèi)服務 ⑤ 家庭居民生活服務 （ 2）經營性綜合服務的內容 具有經營性的項目很多，主要有； ① 衣著方面：包括洗滌服裝服務和裁剪、制作服裝服務。 ⑤ 娛樂方面：如成立棋牌社、讀書社，舉辦影視、歌舞、健身活動等。 ⑨ 廣告業(yè)務方面：可利用小區(qū)的戶外廣告牌和小區(qū)的閉路電視進行廣告宣傳。 ② 方便。 ④ 滿意。它的服務范圍， 就是物業(yè)管理公司管理業(yè)務的范圍。 “硬件 ”是指資金和場所，解決經營什么的問題， “軟件 ”是指經營內容或項目與經營思路及體制，解決的是如何經營的問題。 ② 尋找場地（包括建筑物） 場地最好是自有的，而且位置在建筑物底層、庫房或住宅小區(qū)的中心、出入口處；而如果開發(fā)單位與物業(yè)管理公司是相互獨立的，且在開發(fā)中沒有預留場地，物業(yè)管理公司則需租借房屋或尋找合適場地自行搭建。由綜合經營服務的地域性決定了不僅要了解產品和服務的社會擁有量與社會飽和點等需求一般要素，而且要研究社會購買力、購買指數(shù)、居民社會文化層次、購買心 理和潛在競爭因素等。根據市場需求情況和自身實際，確定適合的營業(yè)規(guī)模。主要通過調查用戶滿意度的方法，可根據公司自身情況設計 “用戶調查 表 ”進行民意測驗。經濟效益表現(xiàn)為保持物業(yè)的正常使用功能并延長使用年限與增加物業(yè)管理公司服務收入兩方面，最直接的評估辦法是進行財務核算和資產清算。 ④ 現(xiàn)代手段在物業(yè)服務中的應用，實現(xiàn)了物業(yè)服務的自動化。