【正文】 資金性質(zhì)的不同決定了物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)者對(duì)物業(yè)管理資金管理和使用方式的不同。 會(huì)計(jì)報(bào)表對(duì)外提供時(shí)，一般還附有財(cái)務(wù)狀況說明書，這是會(huì)計(jì)部門向管理者說明情況、提出建議及其他要說明情況的書面報(bào)告。 ② 會(huì)計(jì)報(bào)表的構(gòu)成：會(huì)計(jì)報(bào)表一般由主表、附表和報(bào)表附注三部分組成。 對(duì)會(huì)計(jì)監(jiān)督可分為事前、事中、事后監(jiān)督三種，主要通過對(duì)價(jià)值指標(biāo)的監(jiān)督，防止核算單位經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的偏差與失誤 ，保障核算單位財(cái)產(chǎn)免遭損失。會(huì)計(jì)是通過收集、加工和利用以一定貨幣單位作為計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)表現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)信息，對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行組織、控制、調(diào)節(jié)和指導(dǎo)，促使人們比較經(jīng)濟(jì)得失、權(quán)衡利弊講求經(jīng)濟(jì)效益的一種管理活動(dòng)。重點(diǎn)在于及時(shí)有效地收取各種管理費(fèi)用，并做到有計(jì)劃地使用，量收支出，?？顚Ｓ茫慌灿?、多用或少用。新建物業(yè)的物業(yè)公共設(shè)施專用維護(hù)基金應(yīng)在確保安全的前提下，從事適宜的短期投資，使其產(chǎn)生最大增值收益。 內(nèi)容及來源 一部分是用于物業(yè)管理企業(yè)形成、建立、組成所需的資金，如物業(yè)管理企業(yè)的注冊(cè)資本、辦公場(chǎng)所的購(gòu)置或租金、辦公用品購(gòu)置、職工薪金等，這部分資金主要由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、單位組織及個(gè)人出資、入股形成；另一部分是物業(yè)公共設(shè)施專用維護(hù)基金，主要用于物業(yè)機(jī)構(gòu)所屬物業(yè)的意外事故大修及日常維護(hù)，這部分資金一般應(yīng)由物業(yè)主按一定比例和方法繳納 (大量管理資料下載 ) 形成，也可由政府出資設(shè)立或按一定程序、辦法由社會(huì)或開發(fā)建設(shè)單位出資建立。 （ 2）物業(yè)管理資金的管理 概念 物業(yè)資金的管理是物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)管理資金的 籌措、使用、運(yùn)作所進(jìn)行的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的整個(gè)過程。安保部門辦理必要的手續(xù)。 ① 由業(yè)主或使用人通知工程設(shè)備部門并會(huì)同其他有關(guān)部門對(duì)工程進(jìn)行驗(yàn)收。 ② 裝修方案最終由物業(yè)管理公司批準(zhǔn)后方可實(shí)施。 ② 工程部門對(duì)業(yè)主或使用人的資格進(jìn)行確認(rèn)，并提供裝修指南及有關(guān)資料。 ③ 提高業(yè)主和非業(yè)主使用人遵守《公約》的自意識(shí)，建立有效的監(jiān)督機(jī)制，認(rèn)真接待并處理業(yè)主和使用人反映的違約行為。因此，違反《公約》的行為一般說來有以下三種： ① 業(yè)主違反《公約》。 第四步：業(yè)主大會(huì)通過修改后的業(yè)主公約。 （ 2）訂立的程序 首次制訂業(yè)主公約一般按以下程序進(jìn)行： 第一步：物業(yè)管理公司組織有關(guān)人員學(xué)習(xí)研究國(guó)家和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)法律、法規(guī)，尤其是研究建設(shè)部制訂的業(yè)主公約 “示 范文本。 ⑤ 公約的立足點(diǎn)是訂約主體的自我意識(shí)與行為的把握。 ② 公約的客體是物業(yè)使用、維修和其他管理等方面的行為， 是基于物權(quán)而派生的客觀行為。 業(yè)主公約的法律依據(jù)、特點(diǎn)和主要內(nèi)容 （ l）法律依據(jù) 業(yè)主公約是指由業(yè)主承諾的，對(duì)全體業(yè)主具有約束力的有關(guān)物業(yè)使用攤護(hù)及其管理等方面的行為。 ② 業(yè)主委員會(huì)制訂法：適用于制訂（業(yè)主公約）、（業(yè)主委員會(huì)章程》等。 第七步：征求各方意見，反復(fù)討論修改。 (大量管理資料下載 ) 第三步：正確評(píng)價(jià)本企業(yè)狀況。 ⑦ 住宅區(qū)管理制度 主要包括住宅小區(qū)治安保衛(wèi)管理、樓宇管理、機(jī)動(dòng)車管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、消防管理、綠化管理、禁止違章用地及違章建筑的管理及農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)管理等規(guī)定。 ⑤ 住宅區(qū)房屋及有關(guān)設(shè)施接代管制度 1）對(duì)房屋及有關(guān)設(shè)施接代管范圍、接管標(biāo)準(zhǔn)、接代管程序的規(guī)定。 ② 物業(yè)管理企業(yè)各部門的職責(zé)范圍 包括公司辦公室的職責(zé)范圍、財(cái)務(wù)部門的職責(zé)范圍、管理部?jī)?nèi)助職責(zé)范圍、 服務(wù)部門的職責(zé)范圍。 二、物業(yè)管理制度 （一）學(xué)習(xí)要求 掌握物業(yè)管理制度體系的內(nèi)容以及制定物業(yè)管理制度的程序和方法；了解業(yè)主公約的法律依據(jù)、特點(diǎn)和主要內(nèi)容，掌握業(yè)主公約訂立原則和程序，并能正確界定管區(qū)內(nèi)違反（公約）的行為，熟悉房屋裝修程序。 ④ 評(píng)價(jià)報(bào)告 (大量管理資料下載 ) 重點(diǎn)進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)定和投資決策。20%左右。 ② 初步可行性研究 進(jìn)行項(xiàng)目的初步選擇和范圍的確定。 ⑤ 綜合制訂法 6．可行性研究知識(shí) （ l）可行性研究的基本概念 可行性研究是在做出投資決策之前，對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)上和經(jīng)濟(jì)上的分析，即進(jìn)行全面的調(diào)查研究和綜合論證。服務(wù)管理項(xiàng)目 第七步：經(jīng)費(fèi)預(yù)算 第八步：草擬方案文本 第九步：向?qū)＜翌檰栒髟? 第十步：送公司領(lǐng)導(dǎo)審閱 第十一步：修改、研討、再修改 第十二步：可行性研究 第十三步：定稿 第十四步：實(shí)施、反饋 ⑷ 制訂物業(yè)管理方案的主要方法 (大量管理資料下載 ) ① 經(jīng)理意見法 主要以物業(yè)公司經(jīng)理的意見為方案的基本思路和主要內(nèi)容，在征求公司內(nèi)外意見的基礎(chǔ)上確定。 ⑦ 財(cái)務(wù)管理及經(jīng)費(fèi)收入測(cè)算 包括財(cái)務(wù)管理、日常物業(yè)管理收支預(yù)測(cè)、維修基金的建立和使用計(jì)劃。管理服務(wù)人員培訓(xùn)、管理服務(wù)人員管理。 （ 2）物業(yè)管理方案的基本架構(gòu) ① 項(xiàng)目管理的整體設(shè)想與策劃 包括項(xiàng)目情況分析、物業(yè)管理檔次及目標(biāo)、物業(yè)管理特點(diǎn)。管理檔次不同決定了管理與服務(wù)的 項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)及費(fèi)用的不同。 （ 3）競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)調(diào)查 調(diào)查內(nèi)容包括競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手總體情況、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手能力、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手經(jīng)驗(yàn)以及與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手比較。具體方法有直接觀察法和比較觀察法。從住區(qū)人員實(shí)際生活水平出發(fā)，定量與定性結(jié)合，協(xié)助制訂有針對(duì)性的方案。針對(duì)不同的需求配備相應(yīng)的公共設(shè)施； 2）按需求彈性分為小彈性需求和大彈性需求。 消防、安保、清潔等設(shè)施狀況 項(xiàng)目性質(zhì)及特色 政府的支持、扶持與介入程度 開發(fā)商的背景：規(guī)模、技術(shù)、資金、信譽(yù)、社會(huì)影響、負(fù)責(zé)人情況等。 （ l）項(xiàng)目情況調(diào)查 ① 調(diào)查內(nèi)容 (大量管理資料下載 ) 項(xiàng)目位置 ：具體位置及東、西、南、北的毗鄰。物業(yè)管理公司應(yīng)注意反映下列問題： 1）配套設(shè)施的完善問題； 2）水電供應(yīng)容量的問題； 3）安全保衛(wèi)系統(tǒng)； 4）垃圾的處理方式； 5）高層建筑物外觀的清潔問題； 6）消防設(shè)施問題； 7）物業(yè)管理所需設(shè)備問題； 8）對(duì)建筑材料的意見； 9）其他問題。其主要內(nèi)容包括： l）落實(shí)施工任務(wù)，簽訂對(duì)外承包合同； 2）編制施工組織設(shè)計(jì)或施工計(jì)劃； 3）做好施工前的準(zhǔn)備工作，保障順利開工； 4）按計(jì)劃組織施工，并隨時(shí)收集施工中的有關(guān)信息與計(jì)劃目標(biāo)進(jìn)行對(duì)比，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)調(diào)整，使各項(xiàng)施工活動(dòng)處于最佳狀態(tài)； 5）做好工程施工資料分析與整理。壓縮空氣、煤氣天然氣等管道工程。 上述四個(gè)階段的實(shí)施不一定按部就班，有時(shí)可交替進(jìn)行。 5）完成施工現(xiàn)場(chǎng)的基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，做到 “四通一平 ”：即通水、通電、通路、通信、平整土地。 ② 前期階段 1）在申請(qǐng)立項(xiàng)的項(xiàng)目建議書基礎(chǔ)上，經(jīng)過進(jìn)一步的調(diào)查研究，編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，并向有關(guān)部門申報(bào)，同時(shí)辦理企業(yè)申報(bào)登記事宜。 ② 專項(xiàng)業(yè)務(wù) 包括治安保衛(wèi)、清掃保潔、庭院綠化、車輛管理等。 ③ 配套設(shè)施齊全，能為使用人提供多種服務(wù)。 (大量管理資料下載 ) 物業(yè)管理師職業(yè)技能培訓(xùn)教學(xué)大綱 一、物業(yè)管理方案的制訂 （一）學(xué)習(xí)要求 掌握物業(yè)管理對(duì)物業(yè)的基本要求，了解并做好物業(yè)管理早期介人的準(zhǔn)備工作；具有進(jìn)行擬管項(xiàng)目、使用人物業(yè)管理與服務(wù)需求、競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)狀況等調(diào)查的能力；掌握制訂物業(yè)管理方案的主要內(nèi)容、基本架構(gòu)和方法。 ② 建筑材料質(zhì)量和設(shè)計(jì)施工質(zhì)量要好，減少使用成本。 （ 2）物業(yè)管理的基本內(nèi)容 ① 基本業(yè)務(wù) 包括房屋建筑物的維護(hù)、修繕與改造；物業(yè)附屬設(shè)備、設(shè)施的維護(hù)、保養(yǎng)與更新；相關(guān)場(chǎng)地的維護(hù)與管理；消防設(shè)備的維護(hù)、養(yǎng)護(hù)與更新。 （ 3）物業(yè)管理早期介入的物質(zhì)準(zhǔn)備 人員 準(zhǔn)備 資料準(zhǔn)備 設(shè)備、器材準(zhǔn)備 資金準(zhǔn)備 （ 4）房地產(chǎn)開發(fā)的基本程序 我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)的程序通常分為四個(gè)階段： ① 決策、立項(xiàng)階段 通過調(diào)查研究，尋求合作伙伴，選定開發(fā)地點(diǎn)和開發(fā)項(xiàng)目，向政府有關(guān)部門申請(qǐng)立項(xiàng)。 4）征用土地，開展拆遷安置工作。 ④ 營(yíng)銷階段 這是房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)相銜接、相交叉的階段，通常包括房屋銷售、出租、使用管理（物業(yè)管理）和售后服務(wù)等。 2）管道工程：包括蒸汽。 ③ 建筑工程管理 建筑工程管理是貫穿以工程項(xiàng)目為對(duì)象，以施工現(xiàn)場(chǎng)為中心，遵循建筑施工的特點(diǎn)和規(guī)律，把各個(gè)施工過程有機(jī)地組織起來，使施工過程達(dá)到優(yōu)質(zhì)、高效、低成本、安全、文明等要求。 2．物業(yè)管理早期介入的實(shí)施 （ l）工作內(nèi)容 (大量管理資料下載 ) 根據(jù)房地產(chǎn)開 發(fā)的不同階段，物業(yè)管理早期介入實(shí)施的工作內(nèi)客主要有： ① 參與規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 參與形式主要表現(xiàn)在全面細(xì)致地反映物業(yè)管理順利實(shí)施的各種需要，以及在以往物業(yè)管理實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)上的種種問題或缺陷，用咨詢報(bào)告的形式提交設(shè)計(jì)單位，并促其糾正。 （ 2）早期介入應(yīng)注意的問題 ① 必須從思想上十分重視早期介入的準(zhǔn)備工作 ② 必須明確物業(yè)管理在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)管理中的地位 ③ 抓好人員準(zhǔn)備這個(gè)關(guān)鍵 ④ 精心準(zhǔn)備，細(xì)致周到，力求全面、充分 3．?dāng)M管項(xiàng)目、使用人需求、競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)狀況調(diào)查 通過對(duì)擬管項(xiàng)目全面情況的調(diào)查，為擬訂物業(yè)管理方案做信息準(zhǔn)備。 配套及附近交通狀況：已通達(dá)公交車次、小區(qū)班車等。 住區(qū)人員需求分析： l）按需求對(duì)象分為物質(zhì)需求和精神需求。 4）按馬斯洛需求層次分為五個(gè)層次。 2）觀察法 觀察法就是調(diào)查人員在現(xiàn) 場(chǎng)直接觀察或利用各種儀器間接觀察被調(diào)查者行為及現(xiàn)場(chǎng)事 (大量管理資料下載 ) 實(shí)是一種收集資料的方法。后者又包括任意抽樣、判斯抽樣、配額抽樣三種。物業(yè)管理檔次的確定，是制定訂物業(yè)管理方案的基礎(chǔ)。由物業(yè)管理檔次所決定的物業(yè)管理應(yīng)達(dá)到的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是物業(yè)管理方案的核心。