【正文】 得失、權(quán)衡利弊講求經(jīng)濟(jì)效益的一種管理活動(dòng)。 ② 會(huì)計(jì)報(bào)表的構(gòu)成：會(huì)計(jì)報(bào)表一般由主表、附表和報(bào)表附注三部分組成。物 業(yè)管理資金性質(zhì)的不同決定了物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)者對(duì)物業(yè)管理資金管理和使用方式的不同。這部分支出數(shù)量不固定，也不經(jīng)常發(fā)生，物業(yè)管理企業(yè)卻不能忽視它的存在。 ③ 制約性支出使用原則。 ② 物業(yè)管理資金預(yù)算編制的原則 1）目標(biāo)性原則。 （ 3）物業(yè)管理資金預(yù)算編制的方法 ① 固定成本預(yù)算編制法 1）日常綜合管理費(fèi)用成本預(yù)算公式 P＝ ∑Pi （ i＝ l， 2…… ， n） 2）人工費(fèi)用成本預(yù)算公式 P1=∑(NiWi)（ i＝ l， 2…… ， n） 3）行政辦公費(fèi)成本預(yù)算公式 P2＝ F0（ 1＋ i%）－ F0’ 4）公用水電費(fèi)預(yù)算公式 P3＝ ∑Q電 i P 電 +∑Q水 iP 水 5）保安服務(wù)費(fèi)預(yù)算服務(wù)公式 P4＝ ∑Fi = F1+F2+F3 (大量管理資料下載 ) 滾動(dòng)預(yù)算編制法 即將預(yù)算周期始終保持在一個(gè)固定期間，如一年、一季度或一個(gè)月，連續(xù)進(jìn)行預(yù)算編制。依據(jù)不同分類標(biāo)準(zhǔn)，可將建筑物進(jìn)行分類。 ① 基礎(chǔ)的埋置深度 是指由室外設(shè)計(jì)地面到基礎(chǔ)底面的距離。 ① 墻體的分類 1）按墻體受力情況分為承重墻（直接承受上部傳來(lái)荷載的墻）和非承重墻（不承受外來(lái)荷載的墻）。 4）構(gòu)造柱：是設(shè)置在磚墻內(nèi)的鋼筋混凝土現(xiàn)澆柱，是房屋抗震的一個(gè)主要措施。屋頂?shù)念愋蜌w納起來(lái)可分為坡屋頂、平屋頂和曲面屋頂。 （ 6）門和窗 門是為了方便人們基礎(chǔ)房間和搬運(yùn)家具、設(shè)備而設(shè)的建筑配件，同時(shí)兼有采光和通風(fēng)的作用。標(biāo)高符號(hào)以細(xì)實(shí)線繪制。 （二）學(xué)習(xí)重點(diǎn) 1．房屋修繕預(yù)算的特點(diǎn) 要使用房屋修繕工程預(yù)算定額 修繕定額與預(yù)算定額相 比，有兩個(gè)特點(diǎn)： ① 工料消耗多 ② 地區(qū)性強(qiáng) 注意回收利用舊料 2．房屋修繕定額 （ l）修繕定額的內(nèi)容 ① 總說(shuō)明：綜合說(shuō)明修繕定額的編制原則、指導(dǎo)思想、編制依據(jù)、適用范圍、組成和作用，同時(shí)還說(shuō)明編制定額時(shí)已考慮和沒有考慮的因素，有關(guān)規(guī)定和使用方法等。它規(guī)定了各分項(xiàng)工程項(xiàng)目的人工、材料耗用量指標(biāo)，還列有根據(jù)取定的人工工資標(biāo)準(zhǔn)、材料預(yù)算價(jià)格等分別計(jì)算出的人工、材料費(fèi)用及其匯總的基價(jià)。 （ 5）編制工程預(yù)算表的一般步驟和方法 ① 按定額編號(hào)的順序，把工程量計(jì)算表中相應(yīng)的定額編號(hào)、分項(xiàng)工程項(xiàng)目名稱、單位和工程數(shù)量，填入工程預(yù)算表內(nèi)。有時(shí)也可采用主要材料分析統(tǒng)計(jì)表對(duì)主要材料進(jìn)行更詳細(xì)的分析統(tǒng)計(jì)工作。 ② 飲食方面：如餐館店、快餐服務(wù)和音樂茶社、咖啡屋酒吧的便民服務(wù)。 （ 3）開展綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)的要求 基本要求是高效、優(yōu)質(zhì)。這是用戶對(duì)于效用、方便和態(tài)度的心理感受。具體分為三方面： ① 籌措資金 1）獲得上級(jí)主管部門撥款。 2）預(yù)測(cè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目的技術(shù)發(fā)展。 ② 評(píng)估環(huán)境效益。 （ 4）綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)的質(zhì)量 綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)質(zhì)量包括產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量?jī)煞矫妗? ③ 由于科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，現(xiàn)代化的手段越來(lái)越多地應(yīng)用于服務(wù)管理中來(lái)。 （ 2）內(nèi)容 ① 評(píng)估社會(huì)效益。 (大量管理資料下載 ) ② 主要內(nèi)容 1）預(yù)測(cè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目的市場(chǎng)需求量。 （ 3）無(wú)償性服務(wù) 3．綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)的運(yùn)作 （ l）綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)的條件 綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)的條件從總體上可分為軟件和硬件兩方面。這是用戶對(duì)服務(wù)者行為方式上的需求。 ⑧ 經(jīng)紀(jì)中介服務(wù)方面：如房屋出租、出賣中介，房屋評(píng)估、公證，開設(shè)保姆介紹所等等。 六、綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù) （－）鑒定要求 掌握綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)的內(nèi)容和開展綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)的基本要求；掌握綜合服務(wù)的三種方式及其內(nèi)容；了解開展綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)的條件和綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的內(nèi)容；掌握綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)評(píng)估的意義和方法。 ⑦ 最后把各分部工程小計(jì)欄內(nèi)的工程直接費(fèi)、人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)及各種主要需用量分別進(jìn)行匯總，即得單位工程的工程直接費(fèi)、人工費(fèi) 、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)和各種主要材料需用量，填入工程預(yù)算表最后相應(yīng)的總計(jì)欄內(nèi)。 （ 4）編制修繕工程預(yù)算表 要按先拆除、后新作與修補(bǔ)的順序排列工程項(xiàng)目。計(jì)算工程量，是整個(gè)修繕預(yù)算編制中最繁重但也是最基礎(chǔ)的工作，直接影響到修繕預(yù)算編制的速度和準(zhǔn)確性。重點(diǎn)深入地看不同類別的圖紙，閱讀時(shí)還應(yīng)特別注意各類圖紙之間的聯(lián)系，避免各專業(yè)之間的技術(shù)矛盾。 （ 2）建筑制圖國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)定畫法 ① 定位軸線、標(biāo)高、索引符號(hào) 1）定位軸線 在建筑施工圖中凡承重墻、柱、梁、屋架等主要承重構(gòu)件的位置處均應(yīng)由細(xì)點(diǎn)劃線畫出，并進(jìn)行編號(hào)，這就是定位軸線。 ② 平屋頂?shù)娜嵝苑浪菝? 是指以防水卷材和瀝青膠結(jié)材料組成，易老化，一般 10～ 15 年須維修一次。 地面包括底層地面和樓層地面，由面層和基層組成，面層是人們活動(dòng)直接接觸的部分，基層是地面的持力層，包括墊層、結(jié)構(gòu)層、找平層和保溫層 （ 4）樓梯 是樓層間的垂直交通工具，在緊急狀態(tài)下供人們安全疏散。防潮層的位置與所在的墻及地面情況有關(guān)。 3）按基礎(chǔ)的構(gòu)造形式分為條形基礎(chǔ)（多用于多層住宅）、獨(dú)立基礎(chǔ)（ 用于工業(yè)廠房或民用建筑的框架結(jié)構(gòu)中）、整片基礎(chǔ)（用于上部荷載較大的建筑物中）、樁基礎(chǔ)（用于高層或超高層建筑物中，或地基質(zhì)差的工程中）。 （ 1）基礎(chǔ) 基礎(chǔ)是建筑物的組成部分，它直接承受建筑物的所有負(fù)荷，并把它傳到地基上。 （二）學(xué)習(xí)重點(diǎn) 1．建筑物的分類 建筑物是指直接供人們使用的建筑，為人們的生產(chǎn)、生活服務(wù)， 如住宅、教學(xué)樓等。 4）人本原則。對(duì)規(guī)模較大的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)采取分層編制，層層審核把關(guān)，最后匯總論證，再經(jīng)橫向、縱向討論論證，經(jīng)幾個(gè)回合討論，把集中制 定和分散制定方法相結(jié)合，最終制定一個(gè)合理科學(xué)的資金預(yù)算方案。 ② 節(jié)約支出，合理收益原則。這是物業(yè)管理企業(yè)必須保障的，是物業(yè)管理企業(yè)生存的基本條件之一。 4．物業(yè)管理資金的使用與運(yùn)作 （ l）物業(yè)管理資金的性質(zhì) 物業(yè)管理資金的性質(zhì)由多種因素決定。這三個(gè)層次的關(guān)系是第一層統(tǒng)馭第二層，第二層統(tǒng)馭第三層，三個(gè)層次共同構(gòu)成物業(yè)管理單位的會(huì)計(jì)制度。應(yīng)加強(qiáng)財(cái)會(huì)制度的建立與監(jiān)管力度，杜絕內(nèi)部出現(xiàn)財(cái)務(wù)漏洞，避免發(fā)生意外事件，防止貪污、冒領(lǐng)現(xiàn)象的發(fā)生，并注意安全保衛(wèi)工作。同時(shí)，委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)際操作使用，并做到?？顚Ｓ茫瑢?shí)際操作使用時(shí)報(bào)物業(yè)管理委員會(huì)批準(zhǔn)并接受監(jiān)察。 （二）學(xué)習(xí)重點(diǎn) 物業(yè)管理資金及其管理 （ 1）物業(yè)管理資金的概念 物業(yè)管理資金是為保持物業(yè)及附屬設(shè)備的狀態(tài)完好和使用安全，充分發(fā)揮其各項(xiàng)功能以滿足需要而投入的貨幣總和。 ⑶ 裝修單位施工 與物業(yè)管理公司簽訂《裝修施工責(zé)任書》，并領(lǐng)取施工許可證必須按方案進(jìn)行施工，施工期間應(yīng)嚴(yán)格遵守各項(xiàng)規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)部《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火規(guī)范》。 對(duì)違反《公約》行為的處理只能按照《公約》約定的方式進(jìn)行，主要有：規(guī)勸、制止、批評(píng)、警告、按物業(yè)管理制度處理、提起民事訴訟。 糾正違反業(yè)主公約的行為 ⑴ 界定所應(yīng)處理的違反《公約》的行為 在物業(yè)管理中，用來(lái)約束主體行為的公約有兩種：一是《業(yè)主公約》；二是《物業(yè)管理公約》。業(yè)主大會(huì)可以根據(jù)本物業(yè)區(qū)域的實(shí)際情況進(jìn)行修改補(bǔ)充，經(jīng)業(yè)主簽約或業(yè)主（代表）大會(huì)通過后上報(bào)行政主管部門備案。 ② 建設(shè)部 1989 年第 5 號(hào)令《城市異產(chǎn)毗連房屋暫行規(guī)定》第 五條和第六條規(guī)定。 第九步：通過正式程序批準(zhǔn)執(zhí)行。 制訂物業(yè)管理制度的程序和方法 ⑴ 程序 第一步：研究所管物業(yè)的實(shí)際情況。 （ 2）物業(yè)管理企業(yè)外部制度 外部制度是指用于界定物業(yè)管理參與者權(quán)利與義務(wù)，規(guī)范實(shí)施物業(yè)管理過程中各方的行為，協(xié)調(diào)各方主體間關(guān)系的制度，主要制度有： ① 物業(yè)接管驗(yàn)收規(guī)定 ② 樓宇入住規(guī)定 包括人住通知書、收樓須知、入住手續(xù)書、入住合約。 （ 3）可行性研究的內(nèi)容 ① 市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)； ② 物質(zhì)資源預(yù)測(cè)； ③ 項(xiàng)目方案研究； ④ 人力資源研究； ⑤ 項(xiàng)目實(shí)施過程研究； ⑥ 項(xiàng)目投資的成本分析及資金籌措研究； ⑦ 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益研究。對(duì)項(xiàng)目盈利性進(jìn)行分析等。 ③ 學(xué)習(xí)借鑒法 主要是學(xué)習(xí)借鑒國(guó)內(nèi)外對(duì)相似物業(yè)管理的思路和做法來(lái)制訂方案。 ⑤ 經(jīng)營(yíng)管理指標(biāo) 包括經(jīng)營(yíng)指標(biāo)承諾及采取的措施、管理指標(biāo)承諾及采取的措施。 ③ 物業(yè)管理財(cái)務(wù)收支預(yù)算 物業(yè)管理是有償?shù)姆?wù)與管理。 4）抽樣調(diào)查法 抽樣調(diào)查有隨機(jī)抽樣和非隨機(jī)抽樣。 3）按需求條件分為現(xiàn)實(shí)需求和潛在需求。 項(xiàng)目建筑情況：建筑結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)、管線布置等。質(zhì)量及價(jià)格； 4）編制施工組織設(shè)計(jì)，繪制施工平面圖，制定施工進(jìn)度計(jì)劃，提出根據(jù)施工技術(shù)力量需要的材料、預(yù)制構(gòu)件、機(jī)具等進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃； 5）抓好施工技術(shù)及技術(shù)管理工作； 6）抓好質(zhì)量管理； 7）抓好安全生產(chǎn)管理； 8）抓好材料與工具管理； 9）抓好班組管理； 10）抓好勞動(dòng)定額與勞動(dòng)報(bào)酬等。根據(jù)建筑工程各組成部分的性質(zhì)、作用可分為： 1）一般土建工程：包括房屋和構(gòu)筑物的各種結(jié)構(gòu)工程和裝飾工程等。 3）規(guī)劃設(shè)計(jì)工作的報(bào)批工作，進(jìn)行工程勘探，制定開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)方案。 ⑤ 為物業(yè)管理提供必要的設(shè)施。 （二）學(xué)習(xí)重點(diǎn) 1．物業(yè)管理的早期介入 （ l）物業(yè)管理對(duì)物業(yè)的基本要求 物業(yè)管理指物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)人受物業(yè)所有人的委托，按照國(guó)家法律法規(guī)、管理標(biāo)準(zhǔn)及委托合同行使管理權(quán)，運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，以經(jīng)營(yíng)手段管理物業(yè)，從事對(duì)物業(yè)（包括物業(yè)周圍的環(huán)境）的養(yǎng)護(hù)、修繕、經(jīng)營(yíng)，并為物業(yè)所有人和使用人提供全方位的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益。 ③ 特約業(yè)務(wù) 包括各種與業(yè)主和使用入相關(guān)的代辦業(yè)務(wù)。 6）辦理開工手續(xù)。 3）暖衛(wèi)工程：包括室內(nèi)外給排水管道，采暖、通風(fēng)、民用煤氣天然氣管道敷設(shè)工程等。 ② 參與建設(shè)階段 通過參與施工管理，對(duì)工程