【文章內容簡介】 放出來，從而使該時間段造成供不應求的局面，從而使房價出現(xiàn)可能的短期上升。 二手房市場 、 6． 1 前交易火爆 滬樓市二手房交易成 “最后瘋狂 ” 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 20 頁 共 46 頁 30 日和 31 日，上海各區(qū)縣房地產交易中心紛紛出現(xiàn) “爆棚 ”現(xiàn)象，擁擠在柜臺前來辦理二手房交易手續(xù)的買賣雙方，都希望能在 6 月 1日房地產政策 “新老劃斷 ”之前按照老政策完成交易。這兩天房地產交易中心的稅務窗口前總是排起等候繳納契稅的購房者隊伍長龍。 北京 二手房過戶排長龍 5 月 3031 日 北京市各 區(qū)國土房管局服務大廳里人頭攢動，買房者、賣房者、中介一擁而上，排起了長龍 ， 很多北京二手房買賣都將搶在這兩天完成手續(xù)。 成都二手房交易創(chuàng)新高 受“購入不足五年的住房進行交易將全額開征營業(yè)稅”這一新政策的影響，繼 5 月 30 日創(chuàng)下日成交量達 350 余件后， 5 月 31 日成交量再創(chuàng)歷史紀錄，當日成交 510 件。二手房買賣窗口的前面已經排起了長隊，平日空曠的交易大廳內一時人滿為患，就連房地大廈附近的交通也陷入嚴重堵塞。 、 6． 1 后市場冷淡 市民觀望交易冷清 與前幾天二手房交易的火爆相比，近日二手房交易開始 進入“冰凍期”。從富房、順馳、金豐易居等一些中介公司了解到， 6 月 1 日 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 21 頁 共 46 頁 過后，門市上看房的市民比平時少了 7 成左右，交易非常冷清。八里小區(qū)某中介的一位店長告之，以前每天到門市上看房、賣房的人少說也有 10 人以上，但是從 6 月 1 日到現(xiàn)在一個星期了，到門市的購房者僅有 3 人。 6 日，在房地產交易中心，發(fā)現(xiàn)前幾天還人滿為患的交易大廳，顯得異常冷清，而前些天忙得不亦樂乎的辦稅人員都清凈地坐在位置上。據(jù)工作人員透露， 5 月 30 日和 31 日的二手房交易件數(shù)分別為 350件、 510 件，而到了 6 月 1 日，就只有 61 件了。 六成房源受影 響 在位于建設路的某中介公司看到，掛牌的房源盡管不少，但是大部分都是掛牌時間較久的房源。據(jù)了解，由于 5 年以內的次新房在二手房市場房源中所占比例在 40%～ 50%左右，因而細則的實施必然會影響這批房源的正常入市。 從 21 世紀不動產了解到，目前成都二手房 5 年以內的房源占到了整個成都二手房市場房源的 60%以上。富房的有關負責人說，按成都目前計算房屋交易的 5 年起始時間看，指的是從購房合同備案之日起的 5 年，因此真正受到影響的大多是在 2020 年～ 2020 年左右的房源。從目前二手房交易房源看，也基本是以這一階段的為 主，因此，新政的出臺讓眾多中介的房源受到影響。 紛紛轉入租賃市場 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 22 頁 共 46 頁 二手房成交量急劇下降，部分不性急的賣家開始放長線，將房源轉入租賃市場。據(jù)八里小區(qū)、建設路的一些中介稱，最近一個星期來，每家中介日均新增 30 多套租賃房源，這一增幅遠高于新政前的水平。 盡管租賃市場可供選擇的房源增多，但玉林、紫荊、浣花溪等地的租金卻未見下挫跡象，倒還穩(wěn)起不動。業(yè)內分析，主要是每年夏季，租賃需求比較旺盛。但從長遠看，如果房源增幅超過需求增幅，租金遲早還得拉下來。針對二手房市場的表現(xiàn)，不少中介負責人認為，新政實施后市場已進入 觀望狀態(tài)，賣方惜售，買方等待降價。下一步值得關注的是，市級職能部門對新政的實施細則，因為新政策中提出了積極鼓勵發(fā)展住房二級市場，有區(qū)別對待的前提。 三、“國六條”及細則影響分析 政府 一、切實調整住房供應結構 （二）明確新建住房結構比例。 “ 十一五 ” 時期，要重點發(fā)展普通商品住房。自 2020 年 6 月 1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積 90 平方米以下住房 (含經濟適用住房 )面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 23 頁 共 46 頁 的 70%以上。直轄市、計劃單列市、省會城市因特殊情況需要調整上述比例的，必須報建設 部批準。過去已審批但未取得施工許可證 的項目凡不符合上述要求的，應根據(jù)要求進行套型調整。 政府將 90 平米以下住房供應限制在了總供應量的 70％以上，配合政策出臺背景來看，這無疑是暗示了我國人多地少，中低收入者約占總人口的 70%的現(xiàn)狀。在正確面對現(xiàn)狀的前提下，政府 90 平米門檻的設定是具有合理依據(jù)的。 首先，土地是不可再生資源，為了滿足不斷增多人口的住房需求和生態(tài)環(huán)境的保護， “ 小巧實用、高智能化 ” 建筑將成為國際地產發(fā)展的一個趨勢。日本近 10 年來新建住宅的平均戶型基本在 80100 平米之間浮動，美國 90 年代新建住宅的平均面積也由 80 年代的 156 平米降到了 8699 平米。 70%以上 90 平米以下的戶型供應將會使中國住宅戶型與國際接軌。 其次，我國現(xiàn)代家庭人口多為 35 人， 90 平米的住房如果除去部分公攤（ 20%左右），人均住房面積約為 1525 平米。一份資料對不同收入國家居住水平 的分析，中低收入國家該數(shù)字應為 平方米，中等收入國家為 平方米，中高收入國家為 平方米?？陀^而言，我國目前仍處在中低等收入國家之列，政府對 90 平米以下戶型的大力供應，表明了其拉低人均住宅面積、在現(xiàn)實國情下 合理控制人均住房面積的意愿。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 24 頁 共 46 頁 四、進一步整頓和規(guī)范房地產市場秩序 （九）加強房地產開發(fā)建設全過程監(jiān)管。對已經規(guī)劃許可仍未開工的項目，要重新進行規(guī)劃審查。對不符合規(guī)劃控制性要求，尤其是套型結構超過規(guī)定的項目，不得核發(fā)規(guī)劃許可證、施工許可證和商品房預售許可證。對擅自改變設計、變更項目、超出規(guī)定建設的住房要依法予以處理直至沒收。 宏觀調控政策中首次提出了要對房地產開發(fā)建設進行全過程的監(jiān)管。捂盤惜售、囤積房源，惡意炒作、哄抬房價 的房地產企業(yè)甚至有可能從此不能再從事地產開發(fā)，這樣嚴格的處罰在地產行業(yè) 是從來沒有的。這條措施是針對銷售層面，說明政府下了決心、大力對市場交易過程進行規(guī)范化監(jiān)督。除此外，意見也對房地產企業(yè)和房地產管理部門的信息統(tǒng)計制度有了要求。只有在信息透明和信息及時發(fā)布的交易平臺上，我們才能科學的制定各項政策和決策，以正確的引導房地產行業(yè)，使其健康發(fā)展。 五、有步驟地解決低收入家庭的住房困難 （十一）加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設。廉租住房是解決低收入家庭住房困難的主要渠道，要穩(wěn)步擴大廉租住房制度覆蓋面。尚未建立廉租住房制度的城市，必須在 2020 年年底前建立，并合理確定和公布今明兩年 廉租住房建設規(guī)模。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 25 頁 共 46 頁 （十二）規(guī)范發(fā)展經濟適用住房。 （十三）積極發(fā)展住房二級市場和房屋租賃市場。 對于住房需求，政府主要 的動作就是引導和調節(jié)。 在需求類型上，政府調控的基本原則是鼓勵主動性住房需求，控制被動性需求，抑止投機性炒房行為?？刂品课莶疬w規(guī)模旨在減緩被動性需求；調整住房轉讓稅、提高住房按揭貸款首付額政策體現(xiàn)了國家對于投機性炒房行為的大力打壓態(tài)度。將征收住房轉讓營業(yè)稅的時間從 2 年放寬到 5 年，大力的打擊了投機、炒房者的活躍態(tài)勢，提高了置業(yè)者的需求理性。 在需求結構上， 政府主要采用了引導加調節(jié)的方式。大力的調整住房供應結構，增加普通商品房、經濟適用房和廉租房，讓消費者能有更大更多的機會面對中低價位的房源，理性、充分思考后再作選擇。而廉租房制度的完善和經濟適用房制度的繼續(xù)規(guī)范執(zhí)行，也是住房保障制度得以落實的有力保證。政府開始有步驟的解決低收入者的住房困難，解決渠道也有所增加。這就意味著最終解決可行性 的提高。 總結 ： 仔細閱讀 15 條措施，我們發(fā)現(xiàn)，此次政府宏觀調控的關注對象轉移到了我國的中低階層，以解決普通居民的居住需要為出發(fā)點，在傳統(tǒng)土地、稅收、 信貸措施繼續(xù)深化的前提下，通過重點調整供應結 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 26 頁 共 46 頁 構來滿足我國廣大中低階層人民的住房需求，從而達到穩(wěn)定房價的目的。 15 條調控細則，內容清晰、重點明確，同時調控手段多元化，加上一些量化要求，相信會對房地產行業(yè)產生一系列的正面影響。當然，政策最終的落實還需要地方政府的大力支持和認真執(zhí)行。 在連續(xù)三年宏觀調控背景下，中國房地產市場的未來發(fā)展如何，房價能否穩(wěn)住，我們將拭目以待。 成都市政府走在政策之前 成都市 06 年房地產市場發(fā)展仍然火爆，前三個月新建商品住房同比漲幅較高，處于全國各城市前列。成都市政府也 積極采取措施，在國六條新政頒布之前，就開始對房地產業(yè)進行積極、科學 的引導調整。 2020 年 4 月 25 日，成都市政府法制辦審查通過了《關于加強房地產經紀咨詢機構備案管理的通知》，以建立完善的房地產經紀、咨詢機構備案監(jiān)管制度。房地產相關管理部門將從源頭上對房地產經紀、咨詢機構的從業(yè)資質抬高門檻，不符合規(guī)定條件的，即使取得了營業(yè)執(zhí)照也不能從事經紀、咨詢業(yè)務。這一規(guī)范行業(yè)的 “ 資質備案 ”新規(guī)，對成都建立完善房地產經紀、咨詢機構備案監(jiān)管制度有著積極的促進推動作用 。 5 月 15 日，我市首次啟動 2020 年 度經濟適用住房申購預登記工作 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 27 頁 共 46 頁 我市于 2020 年 5 月 15 日至 7 月 15 日，首次對符合條件的家庭開展經濟適用房申購預登記工作。市政府將根據(jù)登記情況，科學、合理地確定今年經濟適用房的建設規(guī)模及選址定點。此項舉措走在了全國前列。 開發(fā)商 “總算解脫了，大不了不做房地產轉行吧。 ”這是一家開發(fā)商的管理層在焦急地等待了三天后看到 “國六條 ”細則后的反應。如果說 “國六條 ”剛出臺時給開發(fā)商帶來的是憂慮的話，那 “國六條 ”細則的頒布給開發(fā)商，特別是中、小型開發(fā)商帶來的就是 “絕望 ”了。 2020 年 5 月 29 日，國務院辦公廳 發(fā)出《國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格意見的通知》，要求各地區(qū)、各部門認真貫徹執(zhí)行國家建設部、發(fā)展改革委、監(jiān)察部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局、統(tǒng)計局和銀監(jiān)會 9 部門發(fā)出的《關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見》，對 “ 國六條 ” 制定了一系列細則，總計有 15 條具體措施，分成 6 個部分。相關措施都在今年 6 月 1 日全面執(zhí)行。 一時間全國的開發(fā)商都為自己今后的發(fā)展和生存問題而發(fā)愁。 過后開發(fā)商何去何從？ 我們從客觀理性的角度來看看這次的 “ 國六條 ” 細則中與開發(fā)商關系最密 切的幾條。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 28 頁 共 46 頁 一 .切實調整住房供應結構 （二） “ 自 2020 年 6 月 1 日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積 90 平方米以下住房 (含經濟適用住房 )面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的 70%以上。直轄市、計劃單列市、省會城市因特殊情況需要調整上述比例的，必須報建設部批準。過去已審批但未取得施工許可證的項目凡不符合上述要求的，應根據(jù)要求進行套型調整。 ” 這一條無疑是現(xiàn)在眾多開發(fā)商最頭痛的一條。 該項政策標志著所有在 前沒有通過審批的，和通過審批但是沒拿到施工許可證的所有項目全 部都要重新定位，重新調整然后再進行審批。這意味著開發(fā)商以前為項目所做的定位和規(guī)劃只要不滿足“ 套型建筑面積 90 平方米以下住房 (含經濟適用住房 )面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的 70%以上 ” 的都要重新