【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 放出來(lái)，從而使該時(shí)間段造成供不應(yīng)求的局面，從而使房?jī)r(jià)出現(xiàn)可能的短期上升。 二手房市場(chǎng) 、 6． 1 前交易火爆 滬樓市二手房交易成 “最后瘋狂 ” 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 20 頁(yè) 共 46 頁(yè) 30 日和 31 日，上海各區(qū)縣房地產(chǎn)交易中心紛紛出現(xiàn) “爆棚 ”現(xiàn)象，擁擠在柜臺(tái)前來(lái)辦理二手房交易手續(xù)的買賣雙方，都希望能在 6 月 1日房地產(chǎn)政策 “新老劃斷 ”之前按照老政策完成交易。這兩天房地產(chǎn)交易中心的稅務(wù)窗口前總是排起等候繳納契稅的購(gòu)房者隊(duì)伍長(zhǎng)龍。 北京 二手房過(guò)戶排長(zhǎng)龍 5 月 3031 日 北京市各 區(qū)國(guó)土房管局服務(wù)大廳里人頭攢動(dòng)，買房者、賣房者、中介一擁而上，排起了長(zhǎng)龍 ， 很多北京二手房買賣都將搶在這兩天完成手續(xù)。 成都二手房交易創(chuàng)新高 受“購(gòu)入不足五年的住房進(jìn)行交易將全額開征營(yíng)業(yè)稅”這一新政策的影響，繼 5 月 30 日創(chuàng)下日成交量達(dá) 350 余件后， 5 月 31 日成交量再創(chuàng)歷史紀(jì)錄，當(dāng)日成交 510 件。二手房買賣窗口的前面已經(jīng)排起了長(zhǎng)隊(duì)，平日空曠的交易大廳內(nèi)一時(shí)人滿為患，就連房地大廈附近的交通也陷入嚴(yán)重堵塞。 、 6． 1 后市場(chǎng)冷淡 市民觀望交易冷清 與前幾天二手房交易的火爆相比，近日二手房交易開始 進(jìn)入“冰凍期”。從富房、順馳、金豐易居等一些中介公司了解到， 6 月 1 日 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 21 頁(yè) 共 46 頁(yè) 過(guò)后，門市上看房的市民比平時(shí)少了 7 成左右，交易非常冷清。八里小區(qū)某中介的一位店長(zhǎng)告之，以前每天到門市上看房、賣房的人少說(shuō)也有 10 人以上，但是從 6 月 1 日到現(xiàn)在一個(gè)星期了，到門市的購(gòu)房者僅有 3 人。 6 日，在房地產(chǎn)交易中心，發(fā)現(xiàn)前幾天還人滿為患的交易大廳，顯得異常冷清，而前些天忙得不亦樂乎的辦稅人員都清凈地坐在位置上。據(jù)工作人員透露， 5 月 30 日和 31 日的二手房交易件數(shù)分別為 350件、 510 件，而到了 6 月 1 日，就只有 61 件了。 六成房源受影 響 在位于建設(shè)路的某中介公司看到，掛牌的房源盡管不少，但是大部分都是掛牌時(shí)間較久的房源。據(jù)了解，由于 5 年以內(nèi)的次新房在二手房市場(chǎng)房源中所占比例在 40%～ 50%左右，因而細(xì)則的實(shí)施必然會(huì)影響這批房源的正常入市。 從 21 世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)了解到，目前成都二手房 5 年以內(nèi)的房源占到了整個(gè)成都二手房市場(chǎng)房源的 60%以上。富房的有關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，按成都目前計(jì)算房屋交易的 5 年起始時(shí)間看，指的是從購(gòu)房合同備案之日起的 5 年，因此真正受到影響的大多是在 2020 年～ 2020 年左右的房源。從目前二手房交易房源看，也基本是以這一階段的為 主，因此，新政的出臺(tái)讓眾多中介的房源受到影響。 紛紛轉(zhuǎn)入租賃市場(chǎng) 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 22 頁(yè) 共 46 頁(yè) 二手房成交量急劇下降，部分不性急的賣家開始放長(zhǎng)線，將房源轉(zhuǎn)入租賃市場(chǎng)。據(jù)八里小區(qū)、建設(shè)路的一些中介稱，最近一個(gè)星期來(lái)，每家中介日均新增 30 多套租賃房源，這一增幅遠(yuǎn)高于新政前的水平。 盡管租賃市場(chǎng)可供選擇的房源增多，但玉林、紫荊、浣花溪等地的租金卻未見下挫跡象，倒還穩(wěn)起不動(dòng)。業(yè)內(nèi)分析，主要是每年夏季，租賃需求比較旺盛。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，如果房源增幅超過(guò)需求增幅，租金遲早還得拉下來(lái)。針對(duì)二手房市場(chǎng)的表現(xiàn)，不少中介負(fù)責(zé)人認(rèn)為，新政實(shí)施后市場(chǎng)已進(jìn)入 觀望狀態(tài)，賣方惜售，買方等待降價(jià)。下一步值得關(guān)注的是，市級(jí)職能部門對(duì)新政的實(shí)施細(xì)則，因?yàn)樾抡咧刑岢隽朔e極鼓勵(lì)發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)，有區(qū)別對(duì)待的前提。 三、“國(guó)六條”及細(xì)則影響分析 政府 一、切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu) （二）明確新建住房結(jié)構(gòu)比例。 “ 十一五 ” 時(shí)期，要重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房。自 2020 年 6 月 1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積 90 平方米以下住房 (含經(jīng)濟(jì)適用住房 )面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 23 頁(yè) 共 46 頁(yè) 的 70%以上。直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市因特殊情況需要調(diào)整上述比例的，必須報(bào)建設(shè) 部批準(zhǔn)。過(guò)去已審批但未取得施工許可證 的項(xiàng)目凡不符合上述要求的，應(yīng)根據(jù)要求進(jìn)行套型調(diào)整。 政府將 90 平米以下住房供應(yīng)限制在了總供應(yīng)量的 70％以上，配合政策出臺(tái)背景來(lái)看，這無(wú)疑是暗示了我國(guó)人多地少，中低收入者約占總?cè)丝诘?70%的現(xiàn)狀。在正確面對(duì)現(xiàn)狀的前提下，政府 90 平米門檻的設(shè)定是具有合理依據(jù)的。 首先，土地是不可再生資源，為了滿足不斷增多人口的住房需求和生態(tài)環(huán)境的保護(hù)， “ 小巧實(shí)用、高智能化 ” 建筑將成為國(guó)際地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)趨勢(shì)。日本近 10 年來(lái)新建住宅的平均戶型基本在 80100 平米之間浮動(dòng)，美國(guó) 90 年代新建住宅的平均面積也由 80 年代的 156 平米降到了 8699 平米。 70%以上 90 平米以下的戶型供應(yīng)將會(huì)使中國(guó)住宅戶型與國(guó)際接軌。 其次，我國(guó)現(xiàn)代家庭人口多為 35 人， 90 平米的住房如果除去部分公攤（ 20%左右），人均住房面積約為 1525 平米。一份資料對(duì)不同收入國(guó)家居住水平 的分析，中低收入國(guó)家該數(shù)字應(yīng)為 平方米，中等收入國(guó)家為 平方米，中高收入國(guó)家為 平方米。客觀而言，我國(guó)目前仍處在中低等收入國(guó)家之列，政府對(duì) 90 平米以下戶型的大力供應(yīng)，表明了其拉低人均住宅面積、在現(xiàn)實(shí)國(guó)情下 合理控制人均住房面積的意愿。 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 24 頁(yè) 共 46 頁(yè) 四、進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序 （九）加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過(guò)程監(jiān)管。對(duì)已經(jīng)規(guī)劃許可仍未開工的項(xiàng)目，要重新進(jìn)行規(guī)劃審查。對(duì)不符合規(guī)劃控制性要求，尤其是套型結(jié)構(gòu)超過(guò)規(guī)定的項(xiàng)目，不得核發(fā)規(guī)劃許可證、施工許可證和商品房預(yù)售許可證。對(duì)擅自改變?cè)O(shè)計(jì)、變更項(xiàng)目、超出規(guī)定建設(shè)的住房要依法予以處理直至沒收。 宏觀調(diào)控政策中首次提出了要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)進(jìn)行全過(guò)程的監(jiān)管。捂盤惜售、囤積房源，惡意炒作、哄抬房?jī)r(jià) 的房地產(chǎn)企業(yè)甚至有可能從此不能再?gòu)氖碌禺a(chǎn)開發(fā)，這樣嚴(yán)格的處罰在地產(chǎn)行業(yè) 是從來(lái)沒有的。這條措施是針對(duì)銷售層面，說(shuō)明政府下了決心、大力對(duì)市場(chǎng)交易過(guò)程進(jìn)行規(guī)范化監(jiān)督。除此外，意見也對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)管理部門的信息統(tǒng)計(jì)制度有了要求。只有在信息透明和信息及時(shí)發(fā)布的交易平臺(tái)上，我們才能科學(xué)的制定各項(xiàng)政策和決策，以正確的引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)，使其健康發(fā)展。 五、有步驟地解決低收入家庭的住房困難 （十一）加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)。廉租住房是解決低收入家庭住房困難的主要渠道，要穩(wěn)步擴(kuò)大廉租住房制度覆蓋面。尚未建立廉租住房制度的城市，必須在 2020 年年底前建立，并合理確定和公布今明兩年 廉租住房建設(shè)規(guī)模。 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 25 頁(yè) 共 46 頁(yè) （十二）規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房。 （十三）積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)。 對(duì)于住房需求，政府主要 的動(dòng)作就是引導(dǎo)和調(diào)節(jié)。 在需求類型上，政府調(diào)控的基本原則是鼓勵(lì)主動(dòng)性住房需求，控制被動(dòng)性需求，抑止投機(jī)性炒房行為?？刂品课莶疬w規(guī)模旨在減緩被動(dòng)性需求；調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓稅、提高住房按揭貸款首付額政策體現(xiàn)了國(guó)家對(duì)于投機(jī)性炒房行為的大力打壓態(tài)度。將征收住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅的時(shí)間從 2 年放寬到 5 年，大力的打擊了投機(jī)、炒房者的活躍態(tài)勢(shì)，提高了置業(yè)者的需求理性。 在需求結(jié)構(gòu)上， 政府主要采用了引導(dǎo)加調(diào)節(jié)的方式。大力的調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，讓消費(fèi)者能有更大更多的機(jī)會(huì)面對(duì)中低價(jià)位的房源，理性、充分思考后再作選擇。而廉租房制度的完善和經(jīng)濟(jì)適用房制度的繼續(xù)規(guī)范執(zhí)行，也是住房保障制度得以落實(shí)的有力保證。政府開始有步驟的解決低收入者的住房困難，解決渠道也有所增加。這就意味著最終解決可行性 的提高。 總結(jié) ： 仔細(xì)閱讀 15 條措施，我們發(fā)現(xiàn)，此次政府宏觀調(diào)控的關(guān)注對(duì)象轉(zhuǎn)移到了我國(guó)的中低階層，以解決普通居民的居住需要為出發(fā)點(diǎn)，在傳統(tǒng)土地、稅收、 信貸措施繼續(xù)深化的前提下，通過(guò)重點(diǎn)調(diào)整供應(yīng)結(jié) 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 26 頁(yè) 共 46 頁(yè) 構(gòu)來(lái)滿足我國(guó)廣大中低階層人民的住房需求，從而達(dá)到穩(wěn)定房?jī)r(jià)的目的。 15 條調(diào)控細(xì)則，內(nèi)容清晰、重點(diǎn)明確，同時(shí)調(diào)控手段多元化，加上一些量化要求，相信會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生一系列的正面影響。當(dāng)然，政策最終的落實(shí)還需要地方政府的大力支持和認(rèn)真執(zhí)行。 在連續(xù)三年宏觀調(diào)控背景下，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展如何，房?jī)r(jià)能否穩(wěn)住，我們將拭目以待。 成都市政府走在政策之前 成都市 06 年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展仍然火爆，前三個(gè)月新建商品住房同比漲幅較高，處于全國(guó)各城市前列。成都市政府也 積極采取措施，在國(guó)六條新政頒布之前，就開始對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行積極、科學(xué) 的引導(dǎo)調(diào)整。 2020 年 4 月 25 日，成都市政府法制辦審查通過(guò)了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)咨詢機(jī)構(gòu)備案管理的通知》，以建立完善的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、咨詢機(jī)構(gòu)備案監(jiān)管制度。房地產(chǎn)相關(guān)管理部門將從源頭上對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、咨詢機(jī)構(gòu)的從業(yè)資質(zhì)抬高門檻，不符合規(guī)定條件的，即使取得了營(yíng)業(yè)執(zhí)照也不能從事經(jīng)紀(jì)、咨詢業(yè)務(wù)。這一規(guī)范行業(yè)的 “ 資質(zhì)備案 ”新規(guī)，對(duì)成都建立完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、咨詢機(jī)構(gòu)備案監(jiān)管制度有著積極的促進(jìn)推動(dòng)作用 。 5 月 15 日，我市首次啟動(dòng) 2020 年 度經(jīng)濟(jì)適用住房申購(gòu)預(yù)登記工作 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 27 頁(yè) 共 46 頁(yè) 我市于 2020 年 5 月 15 日至 7 月 15 日，首次對(duì)符合條件的家庭開展經(jīng)濟(jì)適用房申購(gòu)預(yù)登記工作。市政府將根據(jù)登記情況，科學(xué)、合理地確定今年經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)規(guī)模及選址定點(diǎn)。此項(xiàng)舉措走在了全國(guó)前列。 開發(fā)商 “總算解脫了，大不了不做房地產(chǎn)轉(zhuǎn)行吧。 ”這是一家開發(fā)商的管理層在焦急地等待了三天后看到 “國(guó)六條 ”細(xì)則后的反應(yīng)。如果說(shuō) “國(guó)六條 ”剛出臺(tái)時(shí)給開發(fā)商帶來(lái)的是憂慮的話，那 “國(guó)六條 ”細(xì)則的頒布給開發(fā)商，特別是中、小型開發(fā)商帶來(lái)的就是 “絕望 ”了。 2020 年 5 月 29 日，國(guó)務(wù)院辦公廳 發(fā)出《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見的通知》，要求各地區(qū)、各部門認(rèn)真貫徹執(zhí)行國(guó)家建設(shè)部、發(fā)展改革委、監(jiān)察部、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、統(tǒng)計(jì)局和銀監(jiān)會(huì) 9 部門發(fā)出的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》，對(duì) “ 國(guó)六條 ” 制定了一系列細(xì)則，總計(jì)有 15 條具體措施，分成 6 個(gè)部分。相關(guān)措施都在今年 6 月 1 日全面執(zhí)行。 一時(shí)間全國(guó)的開發(fā)商都為自己今后的發(fā)展和生存問(wèn)題而發(fā)愁。 過(guò)后開發(fā)商何去何從？ 我們從客觀理性的角度來(lái)看看這次的 “ 國(guó)六條 ” 細(xì)則中與開發(fā)商關(guān)系最密 切的幾條。 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 28 頁(yè) 共 46 頁(yè) 一 .切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu) （二） “ 自 2020 年 6 月 1 日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積 90 平方米以下住房 (含經(jīng)濟(jì)適用住房 )面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的 70%以上。直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市因特殊情況需要調(diào)整上述比例的，必須報(bào)建設(shè)部批準(zhǔn)。過(guò)去已審批但未取得施工許可證的項(xiàng)目凡不符合上述要求的，應(yīng)根據(jù)要求進(jìn)行套型調(diào)整。 ” 這一條無(wú)疑是現(xiàn)在眾多開發(fā)商最頭痛的一條。 該項(xiàng)政策標(biāo)志著所有在 前沒有通過(guò)審批的，和通過(guò)審批但是沒拿到施工許可證的所有項(xiàng)目全 部都要重新定位，重新調(diào)整然后再進(jìn)行審批。這意味著開發(fā)商以前為項(xiàng)目所做的定位和規(guī)劃只要不滿足“ 套型建筑面積 90 平方米以下住房 (含經(jīng)濟(jì)適用住房 )面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的 70%以上 ” 的都要重新