【文章內(nèi)容簡介】 著“東提南進、西拓北聚、長望融城、瀏寧擴容”城建發(fā)展戰(zhàn)略，將進一步 加速長沙縣、望城縣融城步伐； 推進 瀏陽、寧鄉(xiāng)城區(qū) 兩個 衛(wèi)星城 建設。另外根據(jù)最新的城市發(fā)展版圖，河西開發(fā)將持續(xù)發(fā)力，河西版圖有望進一步擴大 ——— 除了由“溁灣鎮(zhèn)板塊、麓南板塊、市府板塊、麓谷板塊”等組成的 河西版圖外，“望城新區(qū)板塊”也即將呼之欲出，與主城區(qū)大連線，最終融入長沙大河西版圖。 （ 3） 住宅理論需求量 加 大 ，市場 有望供需兩旺 《 2020 至 2020 年長沙總體規(guī)劃綱要》表明，長沙城市規(guī)模將達到 310 平方公里，年均將增加城市面積 10 平方公里；長沙進城人口年均增長 6 萬人，住宅理論需求量加大，未來幾年長沙房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)供需兩旺； （ 4）房地產(chǎn)競爭更加專業(yè)化 目前市區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)品同質化現(xiàn)象較嚴重，與福州、廈門相比存在較大差距，未來隨著市區(qū)房價的上漲， 市場競爭將進入規(guī)模效應、品牌效應 時代， 成本優(yōu)勢、產(chǎn)品創(chuàng)新和品質提 升等 將引起開發(fā)商更大重視，長沙市區(qū) 房地產(chǎn)行業(yè) 競爭將更加專業(yè)化。 （ 5）品牌地產(chǎn)效應將日趨顯現(xiàn) 隨著市區(qū) 各區(qū)域樓盤的爭相亮相，市區(qū)樓盤供應量大，市場競爭 愈加激烈，有實力開發(fā) 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 商在 產(chǎn)品檔次、產(chǎn)品質量、小區(qū)配套、品牌 等方面優(yōu)勢將更加明顯。另外客戶資源將 成為開發(fā)企業(yè)生存、發(fā)展的關鍵 ，未來 長沙 市房 區(qū) 地產(chǎn)將逐步走向 重品牌、重環(huán)境、重質量、重服務 一系列“以客戶至上”的標準體系 ，優(yōu)化樓盤性價比，提高產(chǎn)品的綜合品質， 提高客戶的滿意程度，未來市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將逐步走向品牌地產(chǎn)道路。 四、結論 從長沙市區(qū)國民經(jīng)濟發(fā)展狀況、產(chǎn)業(yè)結 構發(fā)展情況、未來城市規(guī)劃建設以及長沙市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀等各方面綜合因素分析，長沙市區(qū)未來房地產(chǎn)發(fā)展前景空間大，城市規(guī)模擴大，城市人口膨脹，商品住宅需求有望得到迅速上升，未來幾年市場將呈現(xiàn)供銷兩旺現(xiàn)象。 第二部分：項目經(jīng)濟可行性評估 項目一：美斯頓項目可行性分析 一、 項目概況 望城，雷鋒故鄉(xiāng)，歷史文化名城湖南省會長沙近郊正在崛起的一座新城。她扼湘西北門戶，北連浩瀚洞庭，南毗麓山毓秀，縣域全境已納入長沙市都市區(qū)規(guī)劃，具有突出的區(qū)位優(yōu)勢，全縣總面積 1361 平方公里，轄 19 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，總人口 72 萬。 望城區(qū)位條件優(yōu)越、 基礎設施完善，地處美麗富饒的湘中河谷平原，湘江下游兩岸，處于北京至廣州、上海至重慶（京廣經(jīng)濟走廊和長江經(jīng)濟帶）的十大交匯區(qū)域，是中國東西部的中間過渡地帶，是我國實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略東鄰、沿海經(jīng)濟擴散輻射西部地區(qū)的必經(jīng)之路。 319 國道、長（沙）常（德）高速公路橫跨縣境，省道長（沙）湘（陰）公路縱貫縣城東部，長沙市三環(huán)線勾勒的弧線囊括縣境東南部 5 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。雷高公路、雷鋒大道及高喬大道將過境的省、國道和高速公路連通一氣。北（京）廣（州）鐵路、石（門）長（沙）鐵路跨境而過，其中，石長鐵路在縣城設有客貨站。湘江由南向北流 經(jīng)縣境 58 公里，最大通航能力達 1000 噸?？h城距長沙市 15 公里，距黃花國際機場 38 公里，距湘江深水碼頭 2 公里，縣城城南有望城火車站，交通方便快捷。在長沙城市 “一主兩次四組團 ”的規(guī)劃發(fā)展布局中，縣城高塘嶺鎮(zhèn)、星城鎮(zhèn)、黃金鄉(xiāng)規(guī)劃為高星組團，含浦鎮(zhèn)、坪塘鎮(zhèn)規(guī)劃為含浦組團，為長沙城市規(guī)劃發(fā)展的新城區(qū)。依托雷鋒大道、金星大道、長湘公路、 319 國道、長沙市二環(huán)線、三環(huán)線等融城大道，望城已與長沙城區(qū)實現(xiàn)多點對接和加速融合。 ★ 項目背景 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 湖南美斯頓公司于 2020 年 6月 19 日在望城縣國土資源部 [2020]掛 14 號國有土地 使用權掛牌出讓中成功摘牌，并于 2020 年 6 月 26 日與望城縣國土資源局就該地土地使用權簽訂《國有土地使用權出讓合同》。面積 畝，用途為住宅，土地價款為人民幣 萬元，掛牌經(jīng)費及工作費用人民幣 萬元。 2020 年 12 月由于湖南美斯頓置業(yè)投資有限公司缺乏購置土地和開發(fā)資金，所以湖南美斯頓置業(yè)投資有限公司將 85%股份及“美斯頓望城”項目整體轉讓，北京恒豐萬駿投資有限公司、莆田市東禾置業(yè)投資有限公司、湖南華德置業(yè)有限公司于 2020 年 12 月 22 日聯(lián)合收購湖南美斯頓置業(yè)投資有限公司 85%股權。湖南美斯頓項目現(xiàn)有價值總額 萬元，成本溢價 萬元。 股東背景介紹 （ 1）湖南美斯頓置業(yè)投資有限公司于 2020 年 5 月 10 日在湖南省工商局正式注冊成立（ 2020510— 20201225），公司法人代表李志兵，注冊資金 1000 萬元，公司兩大股東李志兵和其配偶周智芳各占 85%和 15%股份，公司經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)銷售、室內(nèi)裝飾及設計（涉及前置審批，憑資質證經(jīng)營）；建筑材料、裝飾材料、金屬材料、五金化工、辦公產(chǎn)品的銷售。由湖南天和聯(lián)合會計師事務所所出示的《驗資報告》顯示該公 司實際注冊資本金只有 200 萬元（其中周智芳出資150 萬元，李志兵出資 50 萬元），余款 2020 年 4 月 2 日交清。 （ 2）湖南華德置業(yè)有限公司于 2020 年 8 月 7 日在湖南省工商局正式注冊成立（ 202087—202686），公司法人代表高建明，注冊資金 900 萬元，公司兩大股東高建明和蔡國力各 %和%，公司經(jīng)營范圍：籌建房地產(chǎn)開發(fā)項目。 （ 3）北京恒豐萬駿投資有限公司、莆田市東禾置業(yè)投資有限公司均是廈門恒豐萬駿集團成員單位，其核心企業(yè)廈門恒豐萬駿集團有限公司于 2020 年在廈門經(jīng)濟特區(qū)注冊成產(chǎn)。目前 ，集團注冊資本 1 億元，凈資產(chǎn)約 5 億元，集團管理資產(chǎn)品檢驗包括自有資產(chǎn)與受托管理資產(chǎn)，總額超過8 億元。 （ 4）據(jù)轉讓方介紹，目前地價款尚未完全繳清，目前只繳 3000 萬給國土局。 項目股權轉讓風險評估： (一 )轉讓方項目土地出讓金尚未繳清 湖南美斯頓房地產(chǎn)公司在取得土地尚有大部分地價款未繳清，后北京恒豐萬駿投資有限公司、莆田市東禾置業(yè)投資有限公司、湖南華行德置業(yè)有限公司在收購湖南美斯頓房地產(chǎn)公司 85%股權也未能把剩余地價款繳清，項目國有土地證尚未辦出來。另外項目之前是工業(yè)用地，轉讓方 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 聲明已轉商住用地，對未來 所涉及的 項目 立項、規(guī)劃選址、規(guī)劃用地、建筑設計、施工許可 等手續(xù)辦理是否存在一定風險系數(shù)有待進一步落實。 (二 )溢價款項票據(jù)問題 轉讓方要求轉讓項目時存在一定額度的溢價款，該部分溢價款數(shù)額較大，轉讓方承諾這部分可部分用抵注冊資本金，部分用建安及拆遷發(fā)票沖抵，是否能完全落實存在一定風險系數(shù)。 (三 )轉讓方 公司債務風險難以 把 控。 對于 轉讓方 公司的隱性債務、是否對外提供過保證擔保的風險以及是否對外簽有已構成違約合同的風險等等，轉讓方 尚未提供由專業(yè)機構出具的 企業(yè)資產(chǎn)評估報告， 對于轉讓方所潛在的風險尚無法確定。 (四 )股權轉讓方式必須得到法律的認可。 轉讓方股東關系比較復雜，分別由四家公司（北京恒豐萬駿有限公司、莆田市東禾置業(yè)投資有限公司、湖南華德置業(yè)有限公司、湖南美斯頓置業(yè)投資有限公司）組成，股東成員多，背景復雜，存在的社會關系較復雜， 如果股權轉讓行為 在 股權轉讓方 其中一個或多個 股東 出現(xiàn)問題 ，或是違背相關法律法規(guī)的規(guī)定，勢必導致無效 ，對我方造成嚴重損失 。 操作建議： （ 一 ） 建議我方組成法律顧問組及商務談判團，由相關的專業(yè)人士如法律、財務、前期等專業(yè)人員組成，對轉讓方所提供的相關材料信息進行審核，同時制定后期轉讓合同相 關細則問題。 （二）若轉讓方?jīng)]有存在潛在的法律及財務風險，對于轉讓方所承諾的溢價款額票據(jù)抵用、拆遷工程處理進度、國有土地證辦理及前期手續(xù)辦理等存在的問題，可以拉長我方付款時間，在幾個重要節(jié)點方面控制付款額度，保證轉讓方承諾的實現(xiàn)。 （ 三 ）處理項目公司拖欠債務及隱性債務的問題 由我方委托湖南相關審計單位 對所 轉讓方 在收購之前的債權債務 進行企業(yè)資產(chǎn)評估報告，如果存在一空債權債務風險，可以在轉讓合同上約定轉讓方 在 轉讓 前的一切債權債務均要由原股東負責清理、承擔，并應提供相應的有效擔保或留下一定比例的轉讓金作為保證金 等。 對于項目轉讓后又面臨轉讓一方潛在債務的債權人主張權利，也是 我方存在 的 較 大風險。 我方可以 在辦理轉讓手續(xù)的同時， 在湖南公眾媒體上 對外 發(fā)布 公告， 在一定期限內(nèi) 以公告方法告知不特定的債務人 ， 公告的發(fā)布主體，最好是項目轉讓的批準或登記機關，至少要由轉讓方 及我方共同公告。 （ 四 ）設置合理的履約擔保形式促進合同雙方履約 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 （ 1） 我方 可先將交易款如數(shù)存入銀行，或通過其他方式取得銀行信用。然后應轉讓方的要求請求銀行出具擔保函， 如 轉讓方未能按照約定提供開發(fā)項目時， 我方 可向銀行追償。 （ 2） 由我方和 轉讓方共同選定第三方為托管單 位，監(jiān)督合同履行并托管轉讓款，如律師事務所或公證部門，進行資金監(jiān)管，促進合同雙方履約。 二、項目 優(yōu)劣勢分析 （一）優(yōu)勢分析 地理位置優(yōu)越 項目地處長沙市望城縣星城鎮(zhèn)，地處湘江西岸，南臨省會長沙市，北連望城縣城，跨雷鋒大道兩側，距市政府 公里，可以快速享受優(yōu)越的市政配套。 交通環(huán)境便利 隨著長沙市政府的西遷，湘江南大橋的建成通車，瀟湘大道、桐梓坡路、金星大道、雷鋒大道和府后路等城市主干道的先后竣工和動土， 項目的交通環(huán)境變得十分便利。 區(qū)域規(guī)劃前景良好 根據(jù) 長沙市 十一五規(guī)劃，望城縣將盡快融入大長 沙整體規(guī)劃范圍內(nèi)，區(qū)域價值將得到更大體現(xiàn)，區(qū)域房地產(chǎn)市場有望得到快速發(fā)展。 （二）劣勢分析 居住 氛圍 尚未規(guī)模化 區(qū)域板塊正處于發(fā)展之中，區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)較晚 ，居住 氛圍尚未 規(guī)模化。 生活配套 尚未成熟 區(qū)域周邊缺乏較大型商場、娛樂廣場等生活配套設施，居民生活存在較大不方便。 三、項目定位 項目 地處未來河西重點 規(guī)劃 區(qū)域 ，項目將 以 趕 超 長沙 市 河西板塊 當 前 標準的規(guī)劃設計和施工水平，將自然環(huán)境與人文環(huán)境高度融合，配以豐富的文化健康設施，把項目建成以居住為主，兼具休閑、健身功能的配套完善、規(guī)劃超前，擁有 無敵園庭景觀 的高尚的大型 智能化生態(tài)社區(qū)。 項目 將打造 成 長沙 市甚至國家建設部康居或優(yōu)秀住宅示范小區(qū)，使之成為 長沙 市精品康居住宅典范和 象嶼 集團開發(fā)項目的形象標志，并以此樹立起 長沙 市 象嶼 集團地產(chǎn)品牌 形象 ，有利地帶動 未來其它 項目的開發(fā)和營銷。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 項目定位為高檔 居住 社區(qū)， 以 18 層小高層板樓、 6 層花園洋房及聯(lián)排別墅為主， 主要 目標客戶群 定位為 長沙市區(qū)中 高收入人群 ，以岳麓區(qū)工作的公務員、企業(yè)白領階層等為主 ， 項目主力戶型 定位 為 三房 、 四房 、五房 ，面積在 120230 ㎡。 四 、經(jīng)濟可行性分析 項目開發(fā)建設可行性 （ 1）項目指標概況 美斯頓項目 規(guī)劃指標 規(guī)劃用 地面積（㎡） 實際使用面積 （㎡） 建筑占地（㎡） 49067 建筑密度 32% 綠化率 35% 道路 15% 總建筑面積（㎡） 349592 容積率 其中 地上建筑面積（㎡） 306668 地下建筑面積 （㎡） 42924 （ 2）項目開發(fā)周期 美斯頓項目 開發(fā)周期 內(nèi)容 時間（月） 起止 前期 9 第 1 年 19 月 施工期 35 第 1 年 10 月 第 4年 8 月 其中：一期工程 24 第 1 年 10 月 第 3 年 10 月 二期 工程 24 第 2 年 3 月 第 4 年 3 月 三期工程 24 第 2 年 8 月 第 4 年 8 月 銷售期 41 第 2 年 5 月 第 5 年 9 月 其中