【文章內(nèi)容簡介】 著“東提南進(jìn)、西拓北聚、長望融城、瀏寧擴(kuò)容”城建發(fā)展戰(zhàn)略，將進(jìn)一步 加速長沙縣、望城縣融城步伐； 推進(jìn) 瀏陽、寧鄉(xiāng)城區(qū) 兩個(gè) 衛(wèi)星城 建設(shè)。另外根據(jù)最新的城市發(fā)展版圖，河西開發(fā)將持續(xù)發(fā)力，河西版圖有望進(jìn)一步擴(kuò)大 ——— 除了由“溁灣鎮(zhèn)板塊、麓南板塊、市府板塊、麓谷板塊”等組成的 河西版圖外，“望城新區(qū)板塊”也即將呼之欲出，與主城區(qū)大連線，最終融入長沙大河西版圖。 （ 3） 住宅理論需求量 加 大 ，市場 有望供需兩旺 《 2020 至 2020 年長沙總體規(guī)劃綱要》表明，長沙城市規(guī)模將達(dá)到 310 平方公里，年均將增加城市面積 10 平方公里；長沙進(jìn)城人口年均增長 6 萬人，住宅理論需求量加大，未來幾年長沙房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)供需兩旺； （ 4）房地產(chǎn)競爭更加專業(yè)化 目前市區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象較嚴(yán)重，與福州、廈門相比存在較大差距，未來隨著市區(qū)房價(jià)的上漲， 市場競爭將進(jìn)入規(guī)模效應(yīng)、品牌效應(yīng) 時(shí)代， 成本優(yōu)勢、產(chǎn)品創(chuàng)新和品質(zhì)提 升等 將引起開發(fā)商更大重視，長沙市區(qū) 房地產(chǎn)行業(yè) 競爭將更加專業(yè)化。 （ 5）品牌地產(chǎn)效應(yīng)將日趨顯現(xiàn) 隨著市區(qū) 各區(qū)域樓盤的爭相亮相，市區(qū)樓盤供應(yīng)量大，市場競爭 愈加激烈，有實(shí)力開發(fā) 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 商在 產(chǎn)品檔次、產(chǎn)品質(zhì)量、小區(qū)配套、品牌 等方面優(yōu)勢將更加明顯。另外客戶資源將 成為開發(fā)企業(yè)生存、發(fā)展的關(guān)鍵 ，未來 長沙 市房 區(qū) 地產(chǎn)將逐步走向 重品牌、重環(huán)境、重質(zhì)量、重服務(wù) 一系列“以客戶至上”的標(biāo)準(zhǔn)體系 ，優(yōu)化樓盤性價(jià)比，提高產(chǎn)品的綜合品質(zhì)， 提高客戶的滿意程度，未來市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將逐步走向品牌地產(chǎn)道路。 四、結(jié)論 從長沙市區(qū)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、產(chǎn)業(yè)結(jié) 構(gòu)發(fā)展情況、未來城市規(guī)劃建設(shè)以及長沙市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀等各方面綜合因素分析，長沙市區(qū)未來房地產(chǎn)發(fā)展前景空間大，城市規(guī)模擴(kuò)大，城市人口膨脹，商品住宅需求有望得到迅速上升，未來幾年市場將呈現(xiàn)供銷兩旺現(xiàn)象。 第二部分：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行性評估 項(xiàng)目一：美斯頓項(xiàng)目可行性分析 一、 項(xiàng)目概況 望城，雷鋒故鄉(xiāng)，歷史文化名城湖南省會長沙近郊正在崛起的一座新城。她扼湘西北門戶，北連浩瀚洞庭，南毗麓山毓秀，縣域全境已納入長沙市都市區(qū)規(guī)劃，具有突出的區(qū)位優(yōu)勢，全縣總面積 1361 平方公里，轄 19 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，總?cè)丝?72 萬。 望城區(qū)位條件優(yōu)越、 基礎(chǔ)設(shè)施完善，地處美麗富饒的湘中河谷平原，湘江下游兩岸，處于北京至廣州、上海至重慶（京廣經(jīng)濟(jì)走廊和長江經(jīng)濟(jì)帶）的十大交匯區(qū)域，是中國東西部的中間過渡地帶，是我國實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略東鄰、沿海經(jīng)濟(jì)擴(kuò)散輻射西部地區(qū)的必經(jīng)之路。 319 國道、長（沙）常（德）高速公路橫跨縣境，省道長（沙）湘（陰）公路縱貫縣城東部，長沙市三環(huán)線勾勒的弧線囊括縣境東南部 5 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。雷高公路、雷鋒大道及高喬大道將過境的省、國道和高速公路連通一氣。北（京）廣（州）鐵路、石（門）長（沙）鐵路跨境而過，其中，石長鐵路在縣城設(shè)有客貨站。湘江由南向北流 經(jīng)縣境 58 公里，最大通航能力達(dá) 1000 噸?？h城距長沙市 15 公里，距黃花國際機(jī)場 38 公里，距湘江深水碼頭 2 公里，縣城城南有望城火車站，交通方便快捷。在長沙城市 “一主兩次四組團(tuán) ”的規(guī)劃發(fā)展布局中，縣城高塘嶺鎮(zhèn)、星城鎮(zhèn)、黃金鄉(xiāng)規(guī)劃為高星組團(tuán)，含浦鎮(zhèn)、坪塘鎮(zhèn)規(guī)劃為含浦組團(tuán)，為長沙城市規(guī)劃發(fā)展的新城區(qū)。依托雷鋒大道、金星大道、長湘公路、 319 國道、長沙市二環(huán)線、三環(huán)線等融城大道，望城已與長沙城區(qū)實(shí)現(xiàn)多點(diǎn)對接和加速融合。 ★ 項(xiàng)目背景 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 湖南美斯頓公司于 2020 年 6月 19 日在望城縣國土資源部 [2020]掛 14 號國有土地 使用權(quán)掛牌出讓中成功摘牌，并于 2020 年 6 月 26 日與望城縣國土資源局就該地土地使用權(quán)簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。面積 畝，用途為住宅，土地價(jià)款為人民幣 萬元，掛牌經(jīng)費(fèi)及工作費(fèi)用人民幣 萬元。 2020 年 12 月由于湖南美斯頓置業(yè)投資有限公司缺乏購置土地和開發(fā)資金，所以湖南美斯頓置業(yè)投資有限公司將 85%股份及“美斯頓望城”項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓，北京恒豐萬駿投資有限公司、莆田市東禾置業(yè)投資有限公司、湖南華德置業(yè)有限公司于 2020 年 12 月 22 日聯(lián)合收購湖南美斯頓置業(yè)投資有限公司 85%股權(quán)。湖南美斯頓項(xiàng)目現(xiàn)有價(jià)值總額 萬元，成本溢價(jià) 萬元。 股東背景介紹 （ 1）湖南美斯頓置業(yè)投資有限公司于 2020 年 5 月 10 日在湖南省工商局正式注冊成立（ 2020510— 20201225），公司法人代表李志兵，注冊資金 1000 萬元，公司兩大股東李志兵和其配偶周智芳各占 85%和 15%股份，公司經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)銷售、室內(nèi)裝飾及設(shè)計(jì)（涉及前置審批，憑資質(zhì)證經(jīng)營）；建筑材料、裝飾材料、金屬材料、五金化工、辦公產(chǎn)品的銷售。由湖南天和聯(lián)合會計(jì)師事務(wù)所所出示的《驗(yàn)資報(bào)告》顯示該公 司實(shí)際注冊資本金只有 200 萬元（其中周智芳出資150 萬元，李志兵出資 50 萬元），余款 2020 年 4 月 2 日交清。 （ 2）湖南華德置業(yè)有限公司于 2020 年 8 月 7 日在湖南省工商局正式注冊成立（ 202087—202686），公司法人代表高建明，注冊資金 900 萬元，公司兩大股東高建明和蔡國力各 %和%，公司經(jīng)營范圍：籌建房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。 （ 3）北京恒豐萬駿投資有限公司、莆田市東禾置業(yè)投資有限公司均是廈門恒豐萬駿集團(tuán)成員單位，其核心企業(yè)廈門恒豐萬駿集團(tuán)有限公司于 2020 年在廈門經(jīng)濟(jì)特區(qū)注冊成產(chǎn)。目前 ，集團(tuán)注冊資本 1 億元，凈資產(chǎn)約 5 億元，集團(tuán)管理資產(chǎn)品檢驗(yàn)包括自有資產(chǎn)與受托管理資產(chǎn)，總額超過8 億元。 （ 4）據(jù)轉(zhuǎn)讓方介紹，目前地價(jià)款尚未完全繳清，目前只繳 3000 萬給國土局。 項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓風(fēng)險(xiǎn)評估： (一 )轉(zhuǎn)讓方項(xiàng)目土地出讓金尚未繳清 湖南美斯頓房地產(chǎn)公司在取得土地尚有大部分地價(jià)款未繳清，后北京恒豐萬駿投資有限公司、莆田市東禾置業(yè)投資有限公司、湖南華行德置業(yè)有限公司在收購湖南美斯頓房地產(chǎn)公司 85%股權(quán)也未能把剩余地價(jià)款繳清，項(xiàng)目國有土地證尚未辦出來。另外項(xiàng)目之前是工業(yè)用地，轉(zhuǎn)讓方 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 聲明已轉(zhuǎn)商住用地，對未來 所涉及的 項(xiàng)目 立項(xiàng)、規(guī)劃選址、規(guī)劃用地、建筑設(shè)計(jì)、施工許可 等手續(xù)辦理是否存在一定風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)有待進(jìn)一步落實(shí)。 (二 )溢價(jià)款項(xiàng)票據(jù)問題 轉(zhuǎn)讓方要求轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目時(shí)存在一定額度的溢價(jià)款，該部分溢價(jià)款數(shù)額較大，轉(zhuǎn)讓方承諾這部分可部分用抵注冊資本金，部分用建安及拆遷發(fā)票沖抵，是否能完全落實(shí)存在一定風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。 (三 )轉(zhuǎn)讓方 公司債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)難以 把 控。 對于 轉(zhuǎn)讓方 公司的隱性債務(wù)、是否對外提供過保證擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)以及是否對外簽有已構(gòu)成違約合同的風(fēng)險(xiǎn)等等，轉(zhuǎn)讓方 尚未提供由專業(yè)機(jī)構(gòu)出具的 企業(yè)資產(chǎn)評估報(bào)告， 對于轉(zhuǎn)讓方所潛在的風(fēng)險(xiǎn)尚無法確定。 (四 )股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式必須得到法律的認(rèn)可。 轉(zhuǎn)讓方股東關(guān)系比較復(fù)雜，分別由四家公司（北京恒豐萬駿有限公司、莆田市東禾置業(yè)投資有限公司、湖南華德置業(yè)有限公司、湖南美斯頓置業(yè)投資有限公司）組成，股東成員多，背景復(fù)雜，存在的社會關(guān)系較復(fù)雜， 如果股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為 在 股權(quán)轉(zhuǎn)讓方 其中一個(gè)或多個(gè) 股東 出現(xiàn)問題 ，或是違背相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，勢必導(dǎo)致無效 ，對我方造成嚴(yán)重?fù)p失 。 操作建議： （ 一 ） 建議我方組成法律顧問組及商務(wù)談判團(tuán)，由相關(guān)的專業(yè)人士如法律、財(cái)務(wù)、前期等專業(yè)人員組成，對轉(zhuǎn)讓方所提供的相關(guān)材料信息進(jìn)行審核，同時(shí)制定后期轉(zhuǎn)讓合同相 關(guān)細(xì)則問題。 （二）若轉(zhuǎn)讓方?jīng)]有存在潛在的法律及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，對于轉(zhuǎn)讓方所承諾的溢價(jià)款額票據(jù)抵用、拆遷工程處理進(jìn)度、國有土地證辦理及前期手續(xù)辦理等存在的問題，可以拉長我方付款時(shí)間，在幾個(gè)重要節(jié)點(diǎn)方面控制付款額度，保證轉(zhuǎn)讓方承諾的實(shí)現(xiàn)。 （ 三 ）處理項(xiàng)目公司拖欠債務(wù)及隱性債務(wù)的問題 由我方委托湖南相關(guān)審計(jì)單位 對所 轉(zhuǎn)讓方 在收購之前的債權(quán)債務(wù) 進(jìn)行企業(yè)資產(chǎn)評估報(bào)告，如果存在一空債權(quán)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，可以在轉(zhuǎn)讓合同上約定轉(zhuǎn)讓方 在 轉(zhuǎn)讓 前的一切債權(quán)債務(wù)均要由原股東負(fù)責(zé)清理、承擔(dān)，并應(yīng)提供相應(yīng)的有效擔(dān)?；蛄粝乱欢ū壤霓D(zhuǎn)讓金作為保證金 等。 對于項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓后又面臨轉(zhuǎn)讓一方潛在債務(wù)的債權(quán)人主張權(quán)利，也是 我方存在 的 較 大風(fēng)險(xiǎn)。 我方可以 在辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)的同時(shí)， 在湖南公眾媒體上 對外 發(fā)布 公告， 在一定期限內(nèi) 以公告方法告知不特定的債務(wù)人 ， 公告的發(fā)布主體，最好是項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的批準(zhǔn)或登記機(jī)關(guān)，至少要由轉(zhuǎn)讓方 及我方共同公告。 （ 四 ）設(shè)置合理的履約擔(dān)保形式促進(jìn)合同雙方履約 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 （ 1） 我方 可先將交易款如數(shù)存入銀行，或通過其他方式取得銀行信用。然后應(yīng)轉(zhuǎn)讓方的要求請求銀行出具擔(dān)保函， 如 轉(zhuǎn)讓方未能按照約定提供開發(fā)項(xiàng)目時(shí)， 我方 可向銀行追償。 （ 2） 由我方和 轉(zhuǎn)讓方共同選定第三方為托管單 位，監(jiān)督合同履行并托管轉(zhuǎn)讓款，如律師事務(wù)所或公證部門，進(jìn)行資金監(jiān)管，促進(jìn)合同雙方履約。 二、項(xiàng)目 優(yōu)劣勢分析 （一）優(yōu)勢分析 地理位置優(yōu)越 項(xiàng)目地處長沙市望城縣星城鎮(zhèn)，地處湘江西岸，南臨省會長沙市，北連望城縣城，跨雷鋒大道兩側(cè)，距市政府 公里，可以快速享受優(yōu)越的市政配套。 交通環(huán)境便利 隨著長沙市政府的西遷，湘江南大橋的建成通車，瀟湘大道、桐梓坡路、金星大道、雷鋒大道和府后路等城市主干道的先后竣工和動(dòng)土， 項(xiàng)目的交通環(huán)境變得十分便利。 區(qū)域規(guī)劃前景良好 根據(jù) 長沙市 十一五規(guī)劃，望城縣將盡快融入大長 沙整體規(guī)劃范圍內(nèi)，區(qū)域價(jià)值將得到更大體現(xiàn)，區(qū)域房地產(chǎn)市場有望得到快速發(fā)展。 （二）劣勢分析 居住 氛圍 尚未規(guī)?；? 區(qū)域板塊正處于發(fā)展之中，區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)較晚 ，居住 氛圍尚未 規(guī)?；? 生活配套 尚未成熟 區(qū)域周邊缺乏較大型商場、娛樂廣場等生活配套設(shè)施，居民生活存在較大不方便。 三、項(xiàng)目定位 項(xiàng)目 地處未來河西重點(diǎn) 規(guī)劃 區(qū)域 ，項(xiàng)目將 以 趕 超 長沙 市 河西板塊 當(dāng) 前 標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工水平，將自然環(huán)境與人文環(huán)境高度融合，配以豐富的文化健康設(shè)施，把項(xiàng)目建成以居住為主，兼具休閑、健身功能的配套完善、規(guī)劃超前，擁有 無敵園庭景觀 的高尚的大型 智能化生態(tài)社區(qū)。 項(xiàng)目 將打造 成 長沙 市甚至國家建設(shè)部康居或優(yōu)秀住宅示范小區(qū)，使之成為 長沙 市精品康居住宅典范和 象嶼 集團(tuán)開發(fā)項(xiàng)目的形象標(biāo)志，并以此樹立起 長沙 市 象嶼 集團(tuán)地產(chǎn)品牌 形象 ，有利地帶動(dòng) 未來其它 項(xiàng)目的開發(fā)和營銷。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 項(xiàng)目定位為高檔 居住 社區(qū)， 以 18 層小高層板樓、 6 層花園洋房及聯(lián)排別墅為主， 主要 目標(biāo)客戶群 定位為 長沙市區(qū)中 高收入人群 ，以岳麓區(qū)工作的公務(wù)員、企業(yè)白領(lǐng)階層等為主 ， 項(xiàng)目主力戶型 定位 為 三房 、 四房 、五房 ，面積在 120230 ㎡。 四 、經(jīng)濟(jì)可行性分析 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)可行性 （ 1）項(xiàng)目指標(biāo)概況 美斯頓項(xiàng)目 規(guī)劃指標(biāo) 規(guī)劃用 地面積（㎡） 實(shí)際使用面積 （㎡） 建筑占地（㎡） 49067 建筑密度 32% 綠化率 35% 道路 15% 總建筑面積（㎡） 349592 容積率 其中 地上建筑面積（㎡） 306668 地下建筑面積 （㎡） 42924 （ 2）項(xiàng)目開發(fā)周期 美斯頓項(xiàng)目 開發(fā)周期 內(nèi)容 時(shí)間（月） 起止 前期 9 第 1 年 19 月 施工期 35 第 1 年 10 月 第 4年 8 月 其中：一期工程 24 第 1 年 10 月 第 3 年 10 月 二期 工程 24 第 2 年 3 月 第 4 年 3 月 三期工程 24 第 2 年 8 月 第 4 年 8 月 銷售期 41 第 2 年 5 月 第 5 年 9 月 其中