【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 區(qū)的逐步開發(fā)與完善，這種情況會(huì)明顯轉(zhuǎn)好，對(duì)于比如楊行鎮(zhèn)等地區(qū)，我個(gè)人認(rèn)為是比 較有發(fā)展?jié)摿Φ摹? （ 2）楊行鎮(zhèn)的看法問題 如下圖所示 ,我們發(fā)現(xiàn) ,被調(diào)查者對(duì)寶山楊行鎮(zhèn)的總體看法不是很理想 ,有3 人沒有回答外 ,大家的意見主要集中在： ①不了解，沒有看法 ②地區(qū)地段不好 ③ %的被訪者認(rèn)為交通不好，不 Frequency Percent Valid Percent Cumulative Percent Valid 寶剛 1 156 1年內(nèi) 67 2年內(nèi) 42 3年內(nèi) 17 4年及以上 6 Total 288 注：寶剛 1指的是將在 1內(nèi)購買寶剛房產(chǎn)的人群 購買哪一區(qū)域 Frequency Percent Valid Percent Cumulative Percent 寶山老城區(qū) 140 寶山區(qū)內(nèi)，外環(huán)線以內(nèi) 92 寶山西區(qū)楊行鎮(zhèn) 20 月浦地區(qū) 15 蘊(yùn)川路以西 12 大場(chǎng)鎮(zhèn)大華新村 9 Total 288 14 方便 ④規(guī)劃不好，目前還尚未開發(fā)⑤公共設(shè)施，環(huán)境有待改善 對(duì)楊行鎮(zhèn)的看法其他交通方便不知道，沒看法沒興趣尚未開發(fā)開發(fā)很快規(guī)劃可以開發(fā)不好，規(guī)劃不好發(fā)展不大是開發(fā)區(qū)，有發(fā)展前景教育質(zhì)量不好房?jī)r(jià)太高地段（區(qū)）好地段（區(qū)）不好輕軌高架開通后，交通交通不方便污染嚴(yán)重商業(yè)設(shè)施不完善公共設(shè)施不完善Frequency806040200 與此同時(shí)，還是有 %的居民認(rèn)為它是個(gè)開發(fā)區(qū)，有發(fā)展的前景， %的人認(rèn)為是地段比較好，輕軌交通開通后會(huì)很方便 看來 ,要想發(fā)展好寶山地區(qū) ,尤其是楊行鎮(zhèn)地區(qū)的 房地產(chǎn)市場(chǎng) ,當(dāng)務(wù)之急就是要讓大家知道它的優(yōu)勢(shì)及其存在的價(jià)值 ,公共設(shè)施 ,交通設(shè)施要跟上 ,這是硬件設(shè)施，同時(shí)比如軟件設(shè)施，如環(huán)境、教育等也要跟上，那么它的發(fā)展也就指日可待了，與此帶來的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)也會(huì)很明顯，那么寶山地區(qū)的房產(chǎn)市場(chǎng)也將會(huì)是一片欣欣向榮的景象。 消費(fèi)者購房因素分析 消費(fèi)者對(duì)購買的房產(chǎn)有其自身的因素，初了社會(huì)的因素，還有比較重要的就是消費(fèi)者的心理因素，不同消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)的要求也是不一樣的，那么哪些因素是消費(fèi)者在購買房產(chǎn)時(shí)比較看重的呢？下面我就將用頻數(shù)頻率和因子分析兩種方法來對(duì)房山房產(chǎn) 消費(fèi)者購買因素進(jìn)行分析，比較這兩種方法分析后結(jié)果有何不同。 （一）頻數(shù)頻率描述 消費(fèi)者購房通常不是一種沖動(dòng)的行為，種種因素都影響著消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)進(jìn) 15 行抉擇，尤其像一些地段、交房時(shí)間、房產(chǎn)質(zhì)量、戶型、房?jī)r(jià)、交通等因素的影響力就比較明顯。 從下表我們可以看出，這些因素對(duì)于消費(fèi)者來說都是比較重要的因素，在這些關(guān)鍵因素中，房產(chǎn)質(zhì)量是個(gè)首要問題， 10分重要程度分，其平均分為 分，其次是交通問題，平均分也達(dá)到了 ，小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理、房?jī)r(jià)、地段戶型等也是比較重要的因素，像比如建筑外觀、升值潛力等因素相對(duì)來說還 不是很重要。寶山地區(qū)的消費(fèi)者暫時(shí)是 自住性購房 ，而 投資性購房 的可能性比較小。 地段 交房時(shí)間 質(zhì)量 戶型 周邊生活配套 物業(yè)管理 N Valid 288 287 288 288 288 288 Missing 0 1 0 0 0 0 Mean 房?jī)r(jià) 小區(qū)環(huán)境 交通 升值潛力 建筑外觀 N Valid 288 288 286 288 288 Missing 0 0 2 0 0 Mean 所以，對(duì)于房產(chǎn)開發(fā)商來說，要獲得豐厚利潤(rùn)，建造好的房子，首先要關(guān)注房產(chǎn)質(zhì)量、交通、房?jī)r(jià)、物業(yè)管理、戶型這些消費(fèi)者最關(guān)心的話題，這樣造出的房子也就“皇帝的女兒不愁嫁”。 （二）因子分析 運(yùn)用高級(jí)統(tǒng)計(jì)的因子（因素）分析方法，對(duì)資料進(jìn)行處理，得到如下的結(jié)果： 因子矩陣 公因子方差表 Component Matrix(a) Communalities Extraction Method: Principal Component Analysis. a 3 ponents extracted. Component 1 2 3 地段 .491 .290 交房時(shí)間 .433 .435 .357 質(zhì)量 .116 .657 .304 戶型 .527 .540 周邊生活配套 .725 .000 物業(yè)管理 .614 房?jī)r(jià) .559 .231 .141 小區(qū)環(huán)境 .674 .113 交通 .543 .095 升值潛力 .599 .464 建筑外觀 .553 Initial Extraction 地段 .342 交房時(shí)間 .504 質(zhì)量 .537 戶型 .713 周邊生活配套 .563 物業(yè)管理 .504 房?jī)r(jià) .386 小區(qū)環(huán)境 .610 交通 .313 升值潛力 .722 建筑外觀 .475 16 Total Variance Explained總方差分解 Component Initial Eigenvalues Extraction Sums of Squared Loadings Total % of Variance Cumulative % Total % of Variance Cumulative % 1 2 3 4 .958 5 .821 6 .796 7 .682 8 .656 9 .537 10 .471 11 .412 Extraction Method: Principal Component Analysis. ① Initial Eigenvalues相關(guān)矩陣或協(xié)方差矩陣的特征值，這些值是用于確定哪些因子（或成分）應(yīng)保留，共有三項(xiàng)： ? Total各成分的特征值。第一主成分的特征值為 Total＝ ， 第二組成分的特征值 Total＝ ,第三組成分的特征值為 Total＝ 。本次研究中有只有前三個(gè)因子的特征值大于 1。 ? % of Variance各成分所解釋的方差占總方差的百分比 .也就是各因子特征值占特征值總和的百分比 . ? Cumulative %自上而下各因子方差占總方差百分比的累積百分比，前三個(gè)因子的特 征值之和占總方差的 % ? 提取因子 SPSS計(jì)算機(jī)軟件提取了 3個(gè)主要因子，第一個(gè)因子（ Factor1）是關(guān)于居民的生活，即周邊生活配套及小區(qū)環(huán)境；第二個(gè)因子（ Factor2）是關(guān)于房產(chǎn)，即房屋質(zhì)量與交房時(shí)間；第三個(gè)因子（ Factor3）是關(guān)于后期房產(chǎn)，即房屋戶型、升值潛力等問題。 ②因子矩陣 因?yàn)槟J(rèn)的提取公因子的方法是住成分法，因此可以稱之為成分矩陣。根據(jù)因子（成分）矩陣可以寫出每個(gè)原始變量的因子表達(dá)式： 地段≈ + 交房時(shí)間≈ ++ 質(zhì)量≈ ++ ?? ?? 建筑外觀≈ 17 可以說 ,提取了 f f2 和 f3三個(gè)對(duì)原始變量均有影響的潛在因子。 f f2和 f3也稱共性因子。每個(gè)原始變量都可以從 11個(gè)因子的線性組合，提取三個(gè)因子，但是只能概括原始變量所包含 %的信息，顯然對(duì)因子提取的結(jié)果不是很理想 ① 。 Rotated Component Matrix(a) 另外， f f2和 f3前的系數(shù)表示的是該因子 對(duì)變量的影響程度，即變量在因子上的載荷。同時(shí)，要想對(duì)因子命名時(shí)，會(huì)感到比較困難，每個(gè)因子在原始變量的表達(dá)式中系數(shù)沒有明顯的差別，由于累積貢獻(xiàn)率不高，所以進(jìn)行旋轉(zhuǎn)，使系數(shù)向 0和 1兩極分化。 在此，運(yùn)用平均正交旋轉(zhuǎn)（ Equamax）方法，可以使因子上有高載荷的變量數(shù)和變量中需要解釋的因子數(shù)最少，結(jié)果顯示如上表：效果也不十分明顯。 （三）頻數(shù)頻率分析與因子分析的比較 將頻數(shù)頻率分析和因子分析的結(jié)果進(jìn)行比較分析，可以看出，不論是頻數(shù)頻率還是因子分析，消費(fèi)者對(duì)于生活配套、小區(qū)環(huán)境的要求都是最高的，其次是關(guān)于房屋的 質(zhì)量、房型等其他問題。只要是能有便利的小區(qū)生活配套 ② ，這樣的小區(qū)建設(shè)總是會(huì)吸引許多的消費(fèi)者。 第二節(jié) 房產(chǎn) 要素分析 房產(chǎn)要素主要是指商品房的單價(jià)、總價(jià)、面積、住宅類型、裝修標(biāo)準(zhǔn)、外觀、建筑風(fēng)格、景觀設(shè)計(jì)、小區(qū)環(huán)境、小區(qū)配套設(shè)施 價(jià)格 （ 1）單價(jià) 買房對(duì)于消費(fèi)者來說是一筆不小的開支，它完全是屬于一種家庭行為，隨著住房按揭貸款的逐步放開，消費(fèi)者對(duì)寶山地區(qū)的房產(chǎn)價(jià)格的心理定位是怎樣 ① 一般情況下，累積概括 的信息在 85%以上，認(rèn)為因子提取是比較理想的。 ② 生活配套是一個(gè)大范圍的概念，可以將交通、地段等因素也考慮進(jìn)去，好的地段和交通，人們的生活配套自然也會(huì)跟上，便利程度自然不在話下。 Component 1 2 3 地段 .476 .022 .339 交房時(shí)間 .131 .219 .662 質(zhì)量 .721 戶型 .055 .837 .100 周邊生活配套 .684 .271 .146 物業(yè)管理 .696 .137 房?jī)r(jià) .356 .264 .435 小區(qū)環(huán)境 .766 .063 .139 交通 .486 .180 .210 升值潛力 .158 .831 .082 建筑外觀 .532 .384 18 的呢，現(xiàn)在讓我們來看看消費(fèi)者的心理價(jià)位： 欲購單價(jià)Frequency806040200Std. Dev = Mean = N = 單價(jià)Frequency140120100806040200Std. Dev = Mean = N = 圖一 圖二 注 :圖一是消費(fèi)者心理第一價(jià)位 ,圖二是根據(jù)消費(fèi)者希望購買的房型、面積與總價(jià)得出的單價(jià)問題。 圖一中， 12799元以下、 22800299 33000319 43200399 53400359 63600379 73800399 8400044994500499 1050005500 我們從圖一中可以看出，消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)的 欲購單價(jià)是非正態(tài)分布的，是一個(gè)左偏函數(shù)，欲購房產(chǎn)的單價(jià)平均在 ，即 32003600元之間。說明在消費(fèi)者心目中房型質(zhì)量希望最好，但價(jià)錢希望最實(shí)惠，這就是一對(duì)永遠(yuǎn)的矛盾。 我們?cè)賮砜磮D二，從消費(fèi)者實(shí)際希望購買的房型、面積、總價(jià)，可以得出一個(gè)近似標(biāo)準(zhǔn)的正態(tài)分布圖，消費(fèi)者的購買平均單價(jià)在每平方 3509元，在（ 32003600）范圍之內(nèi)的一個(gè)更為具體的平均數(shù)。這更接近消費(fèi)者的實(shí)際消費(fèi)欲望。說明在消費(fèi)者心目中對(duì)于房產(chǎn)單價(jià)還是有一把均衡的尺子，如果消費(fèi)者對(duì)房型質(zhì)量滿意，價(jià)格稍微高一些還是能夠接受的。但是如果單 價(jià)高于 4000元以上的話，接受的消費(fèi)者數(shù)量就會(huì)明顯下降。 （ 2）總價(jià) 總價(jià)是消費(fèi)者考慮購房的首要因素之一，是消費(fèi)者的消費(fèi)潛力之所在，也是消費(fèi)者的最終意愿。如下圖所示 ,我們可以看出，在寶山地區(qū)，消費(fèi)者對(duì)于房產(chǎn)總價(jià)的平均期望在 ，區(qū)間在 [32,47]萬元是占比較多數(shù)。所以房產(chǎn)開發(fā)商還是建議建一些中檔價(jià)位的房產(chǎn)，這樣才更受消費(fèi)者青睞。 19 總價(jià)Frequency100806040200Std. Dev = Mean = N = 房型、面積 往往許多開發(fā)商是根據(jù)市場(chǎng)上現(xiàn)有房產(chǎn)行情來規(guī)劃下一步的房產(chǎn)，根據(jù)對(duì)消費(fèi)者潛在 需求，就可以避免產(chǎn)生消費(fèi)者不滿意的房型，因?yàn)橹挥蟹啃团c面積配比設(shè)計(jì)，才能有消費(fèi)者滿意的房型。恰恰不是市場(chǎng)上追求的越大越好，而是越適合的越好。 房型42321222221311211322面積Frequency120100806040200