【導(dǎo)讀】房地產(chǎn)業(yè)是投資大、風(fēng)險(xiǎn)高、回報(bào)顯著的行業(yè)，是建設(shè)部重點(diǎn)管理的行業(yè)之一。民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康的發(fā)展。但是，也存在著大量房地產(chǎn)項(xiàng)目不做市場(chǎng)調(diào)查，不做可。尾樓”,給許多的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商造成極大損失。分析與房產(chǎn)定位問(wèn)題。潛在消費(fèi)者分析主要包括：潛在購(gòu)房群體人口特征分析、消費(fèi)者購(gòu)房因素分析。掌握銷(xiāo)售進(jìn)度，以便于獲得最大收益。劃和配比（比如：消費(fèi)群體需求的是2房2廳1衛(wèi)、2房2廳2衛(wèi)還是3房2廳2衛(wèi)??的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供可供參考意見(jiàn)。

　　

【正文】 9 58 鮮花店 10 19 保齡球場(chǎng) 11 6 .8 健身房 12 87 桌球室 13 11 桑拿浴室 14 17 Total responses 795 至于大型會(huì)所，同樣是以關(guān)于小區(qū)居民生活、醫(yī)療健康有關(guān)的占多數(shù)，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)房產(chǎn)時(shí)，不必將過(guò)多的錢(qián)財(cái)與精力投入譬如電子游戲室、寶齡球場(chǎng)、桌球室等的建設(shè)，原因有 2點(diǎn)： 其一，游戲機(jī)房是青少年的鐘愛(ài)，可是許多家長(zhǎng)并不是很喜歡孩子們將時(shí)間精力投入到玩樂(lè)中去，尤其是許多電子游戲，孩子們耽誤學(xué)業(yè)是許多家長(zhǎng)的擔(dān)憂。 其二，像寶齡球、桌球等娛樂(lè)設(shè)施在許多場(chǎng)合都有，并不是所有的人都喜愛(ài)，投入太多的錢(qián)財(cái)與精力，回報(bào)也 許不會(huì)很大，甚至是虧損。 反而，倒是像小百貨超市、醫(yī)療保健室、健身房、老人活動(dòng)中心是大家的鐘愛(ài)。小百貨超市滿足居民最基本的生活需要，健身房、醫(yī)療保健室是現(xiàn)在這個(gè)追求健康時(shí)代的主流，人們?cè)跐M足物質(zhì)生活的需要后，就要講求生活的質(zhì)量，健康是很重要的。上海城市人口已經(jīng)進(jìn)入老齡化狀態(tài)，關(guān)心老人的生活?yuàn)蕵?lè)是做晚輩對(duì)老人的一種關(guān)心的體現(xiàn)。讓老人晚年生活幸福，健康長(zhǎng)壽是每個(gè)晚輩的心愿。 2. 小區(qū)環(huán)境與綠化 ? 小區(qū)園林設(shè)計(jì) 西方的建筑在世界上可謂是建筑的勝地，大家都非常喜歡，它的園林設(shè)計(jì)也與中國(guó)的大不相同，建筑的吸引程度不可忽視 。那么，在現(xiàn)實(shí)生活中究竟多 26 少人會(huì)選擇西式園林，多少人會(huì)選擇中式園林風(fēng)格呢，誰(shuí)更勝一愁呢？ 現(xiàn)在讓我們來(lái)看看上海寶山地區(qū)的消費(fèi)者是如何做出選擇的，見(jiàn)下表： 環(huán)境風(fēng)格 Frequency Percent Valid Percent Cumulative Percent 中式園林風(fēng)格 195 西式園林風(fēng)格 93 Total 288 僅從寶山地區(qū)來(lái)看，在寶山地區(qū)更適宜建造的園林風(fēng)格是中式園林風(fēng)格，從 288個(gè)有效被訪中得 知， 195人相對(duì)于西式園林風(fēng)格來(lái)說(shuō)，比較喜愛(ài)中式園林風(fēng)格的小區(qū)環(huán)境。 ? 小區(qū)綠化 小區(qū)綠化關(guān)系到居民的生活質(zhì)量的問(wèn)題，也是不可忽視的，同時(shí)也是讓房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商傷透腦筋的事。怎樣的綠化環(huán)境是消費(fèi)者樂(lè)意接受并能給出好評(píng)的呢？是大片的草坪好呢，還是高大的樹(shù)木、或是假山、靠椅、吊椅、林蔭道、小橋流水?? 在寶山的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)中綠化是應(yīng)該建成怎樣的，大家都是報(bào)著試一試的心態(tài)，成功了也就成功了，不成功就也許要在建設(shè)或銷(xiāo)售之后再去花時(shí)間與精力去修正，往往一步到位的綠化很難做到，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也不能滿足所有消費(fèi)者的需求，那就建造那種符 合大家需求的綠化環(huán)境才是最保守與最切合實(shí)際的做法。正如下表所顯示的那樣： Pct of Pct of Category label Code Count Responses Cases 有高大樹(shù)木 1 93 有大片草坪 2 197 有觀景水池 3 71 有假山 4 58 靠椅、吊椅 5 81 林蔭道 6 132 有雕塑小品 7 11 有名貴樹(shù)種 8 17 有亭閣 9 43 小橋流水 10 81 綠廊 11 21 Total responses 805 0 missing cases。 288 valid cases 27 寶山地區(qū)適宜的綠化環(huán)境是這樣的：首先要有大片的草坪，其次在此基礎(chǔ)上有林蔭道、高大的樹(shù)木，接著是小橋流水、靠椅吊椅等休閑散步的場(chǎng)所。這樣的綠化不但是寶山地區(qū)大家的意愿所在，也許也是今后住宅小區(qū)綠化發(fā)展的趨勢(shì)。 ? 小區(qū)社區(qū)文化活動(dòng)與物業(yè) 管理問(wèn)題 Pct of Pct of Category label Code Count Responses Cases 組建業(yè)主興趣愛(ài)好者協(xié)會(huì) 1 94 業(yè)主懇談會(huì) 2 97 社區(qū)運(yùn)動(dòng)會(huì) 3 76 業(yè)主興趣愛(ài)好者協(xié)會(huì)競(jìng)賽 4 58 節(jié)假日社區(qū)舉辦活動(dòng) 5 121 業(yè)主聯(lián)誼會(huì) 6 75 外出旅游活動(dòng) 7 116 Total responses 637 12 missing cases。 276 valid cases 寶山地區(qū)的居民對(duì)于節(jié)假日社區(qū)活動(dòng)以及外出旅游活動(dòng)是持肯定意見(jiàn)的，在休息日對(duì)活動(dòng)等還是比較樂(lè)意參加的，但是關(guān)鍵的就是如何舉辦好社區(qū)活動(dòng)是關(guān)鍵，否則只有興趣，沒(méi)有活動(dòng)或是活動(dòng)沒(méi)有新穎都是會(huì)打擊居民的積極性的。至于像什么業(yè)主懇談會(huì)、業(yè)主聯(lián)誼會(huì)等這些看似關(guān)心業(yè)主的活動(dòng)，實(shí)際上并不是很多居民的興趣，大家似乎并不關(guān)心。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該利用好節(jié)假日這個(gè)機(jī)會(huì)，不但增進(jìn)與居民的情感，為將來(lái)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的二期或是其他 項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)做好準(zhǔn)備。 物業(yè)管理費(fèi)用也是消費(fèi)者在選擇房產(chǎn)時(shí)會(huì)考慮的問(wèn)題，雖然不是主要問(wèn)題，但房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在了解了此地居民物業(yè)管理費(fèi)用的一個(gè)平均水平時(shí)，在進(jìn)行規(guī)劃的時(shí)候就會(huì)考慮選用何檔次的物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)用。在寶山地區(qū)，有的居民選擇了最低物業(yè)管理費(fèi)用 /月平米，同時(shí)也有最高物業(yè)管理費(fèi)用選擇的是 2元 /月平米?？缍冗_(dá)到 /月平米。在寶山地區(qū)，小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)用平均在 /月平米是能夠接受的。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不能為了高物業(yè)管理費(fèi)用而拋棄了廣大的消費(fèi)者，同時(shí)也不能為了極力滿足消費(fèi)者的要求，而將物業(yè)管 理幾乎置之不理，選擇低檔次的物業(yè)管理。 28 物業(yè)管理費(fèi)用： 物業(yè)管理費(fèi)Frequency100806040200Std. Dev = .30 Mean = .83N = 第三節(jié) 目標(biāo)消費(fèi)者定位 目標(biāo)消費(fèi)者細(xì)分 （一）職業(yè) Pct of Pct of Category label Code Count Responses Cases 機(jī)關(guān)團(tuán)體官員 1 23 私營(yíng) /民營(yíng)企業(yè) 2 33 自由職業(yè)者 3 23 離退休 /無(wú)業(yè) 4 55 技工 /出租車(chē)司機(jī) 5 19 管理人員 6 85 專業(yè)技術(shù)人員 7 113 基礎(chǔ)操作人員 8 54 職員 9 129 Total responses 534 1 missing cases。 287 valid cases N Valid 283 Missing 5 Mean .828 Range Minimum .2 Maximum 29 寶山地區(qū)的主要潛在購(gòu)房群體可以分為專業(yè)技術(shù)人員與一般職員、管理人員、離退休人員、私營(yíng) /民營(yíng)企業(yè)四類(lèi)，有 %的潛在消費(fèi)者是屬于“白領(lǐng)” 階層，又以專業(yè)技術(shù)人員和一般職員階層的人員最多，約占整個(gè)潛在購(gòu)房群體的 1/2 強(qiáng)。另有 %的管理人員。其他還有 %的基礎(chǔ)操作人員和 %的離退休和無(wú)業(yè)人員?？梢該?jù)此將小區(qū)的人文景觀、文化氛圍滿足他們不同群體的需求。 （二） 年齡 寶山地區(qū)存在的大量的購(gòu)房潛力，尤其 2535歲的年輕 /青群體和 4555歲的中年群體是購(gòu)房的潛在主力軍。從這次的調(diào)查結(jié)果可以看出2535歲的青年群體占 59%，一個(gè)很大的比例； 4555歲的中年人有 57人預(yù)在近 12年內(nèi) 買(mǎi)房，占 %。這兩個(gè)群體累計(jì)就占總調(diào)查總?cè)藬?shù)的 %。 年齡組56歲 以上4555歲4145歲3640歲3135歲2530歲24歲 以下Count50403020100性別男女不同年齡對(duì)商品會(huì)有不同的需求 .按年齡細(xì)分市場(chǎng) ,可分為嬰兒市場(chǎng)、兒童市場(chǎng)、青少年市場(chǎng)、中年市場(chǎng)、老年市場(chǎng)等。 寶山地區(qū)的潛在消費(fèi)者主要集中在青年、中年市場(chǎng)，其中