【文章內(nèi)容簡介】 快的發(fā)展，必須積極尋找并主動融合到區(qū)域合作的大格局中去。一個(gè)友好、合作、共享共蠃的泛北部灣經(jīng)濟(jì)合作區(qū)域，將為有關(guān)各方創(chuàng)造更廣闊的經(jīng)濟(jì)合作馳騁空間。 西南大通道的 形成 從成都到北海的高等級公路已全線貫通，往廣東的高速公路也 全線貫通 ，大流通、樞紐城市的格局正成雛形。 北海 對中國西部和南部地區(qū)的集聚和幅射能力將會倍增，區(qū)域性的資源、資金等將會在更深層次、更大范圍以 北海 為中心的重組與分配 . 自然，市場對房地產(chǎn)的需求將會增加。 國內(nèi) AAAA 級 旅游 城市 的定位成功 隨著 北海 銀灘開發(fā)， 定位于國內(nèi) 旅游 城市的 北海 ,旅游業(yè) 的發(fā)展對其總體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將起到極大的推動作用 .北海 對全國市場的 影響 能力也將得到提高。 城市化進(jìn)程的順利 作為 沿海 城市 , 作為城市化程度較低的 開放城市 ， 隨著城市 化進(jìn)程的逐步加快， 北海 城區(qū) 人口數(shù)將從目前的 50 萬人， 2020 年增加到 120 萬人的中期規(guī)劃要求。廣西的城市化程度將從目前的 20%提高到 6 年后的 50%。顯然，人口增加對房地產(chǎn)業(yè)則是重大利好，因?yàn)橄M(fèi)者對住房和商業(yè)物業(yè)的需求必將隨之增加。國內(nèi)其他一些城市有著同樣的歷程，如成都、重慶、廈門。對比國內(nèi)其他一些城市高達(dá) 50%的外地居民購房的現(xiàn)象， 北海 目前約 50%的比率正反映出城市化進(jìn)程對房地產(chǎn)發(fā)展的巨大潛力。 北海 “ 中國 最宜居 城 市 ” 計(jì)劃的實(shí)施成功 將推動 北海 城市各個(gè)方面的綜合發(fā)展與進(jìn)步，使城市在區(qū)域經(jīng)濟(jì)中 心的地位得到強(qiáng)化，使這座城市以其特有的居住環(huán)境吸引大量的居住消費(fèi)者。 小結(jié)： 北海 市作為中國大西南的出海大通道及中國 — 東盟自由貿(mào)易區(qū)橋頭堡的地位，在國內(nèi)、國際上的政治經(jīng)濟(jì)地位日益凸顯，因此城市建設(shè)也相應(yīng)需要提升到一個(gè)國際化城市建設(shè)的新的高度，在全國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入 局部 調(diào)整期的情況下， 北海 市的房地產(chǎn)行業(yè)連續(xù)數(shù)年保持高速健康的發(fā)展，吸引了國內(nèi)外大資本的入駐，使 北海 市房地產(chǎn)業(yè)加速了與國際市場接軌的進(jìn)程。 2020 年 6 月 16 日北海市人民政府 出臺的 《關(guān)于促進(jìn) 房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的若干措施》通知 將極大地推動北海房地 產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 為進(jìn)一步貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀及中央關(guān)于進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長的決策，采取非常辦法、非常措施、非常力度、非常速度、非常政策，促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展，根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》（國辦發(fā)〔 2020〕 131 號）等規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，提出如下措施： 一、鼓勵住房消費(fèi) 。本市居民為改善居住條件，購買第二套普通住房的以及年滿十八周歲的子女以個(gè)人名義購買一套普通住房的，比照執(zhí)行首次購買普通住房的優(yōu)惠政策。凡在北海市房地產(chǎn)交易 中心無商品住房（含二手住房）權(quán)屬登記記錄、商品住房預(yù)售合同備案記錄及已受理的商品住房（含二手住房）交易申請的，視為首次購房。 。住房公積金貸款最高限額由 25 萬元提高到 35萬元，購買首套商品住房貸款首付比例按 20%計(jì)，最長年限延長至購房者退休后5 年。允許符合條件的廣西區(qū)內(nèi)住房公積金繳存人在我市申請住房公積金按揭貸款購買商品住房。 。凡在本市城區(qū)范圍內(nèi)購買 1 套價(jià)值 30 萬元以上（含30 萬元）住房的，可申請辦理 3 人（購房者及其直系親屬）北海市區(qū)戶籍。 二、鼓勵房地產(chǎn)開發(fā) 建設(shè) 。從本《措施》下發(fā)之日至 2020 年 12 月 31 日，通過招拍掛方式競得經(jīng)營性土地面積在 100 畝以上（含 100 畝）的給予累進(jìn)遞增獎勵。100 畝以下部分獎勵競得成交土地地方純收益（競得成交價(jià)減土地收儲成本及相關(guān)稅費(fèi)后部分，下同）的 1%； 100 畝以上（含 100 畝）、 200 畝以下部分獎勵競得成交土地地方純收益 2%； 200 畝以上（含 200 畝）、 500 畝以下部分獎勵競得成交土地地方純收益 3%； 500 畝以上（含 500 畝）部分獎勵競得成交土地地方純收益 5%。獎勵資金在用地單位按成交確認(rèn)價(jià)全額上繳財(cái)政， 且獲得商品房預(yù)售許可證后一個(gè)月內(nèi)兌現(xiàn)，分期開發(fā)的按預(yù)售許可面積占開發(fā)建設(shè)總面積的比例兌現(xiàn)。 從本《措施》下發(fā)之日至 2020 年 12 月 31 日開工建設(shè)五星級酒店項(xiàng)目的，一次性給予 500 萬元的獎勵。獎勵資金在取得國家旅游局頒發(fā)的五星級酒店證書后一個(gè)月內(nèi)支付。 。從本《措施》下發(fā)之日至 2020 年 12 月 31 日新開工，且封頂時(shí)間在 2020 年 12 月 31 日之前的項(xiàng)目，補(bǔ)貼部分項(xiàng)目配套費(fèi)用。建筑面積 5 萬平方米以上（含 5 萬平方米）的項(xiàng)目，補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)為該項(xiàng)目所繳城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)的 20%；建筑面積 10 萬平方米以上 （含 10 萬平方米）的，補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)為該項(xiàng)目所繳城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)的 30%；建筑面積 20 萬平方米以上（含 20 萬平方米）的，補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)為該項(xiàng)目所繳城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)的 50％。補(bǔ)貼資金待項(xiàng)目封頂后一個(gè)月內(nèi)支付。 從本《措施》下發(fā)之日至 2020 年 12 月 31 日期間封頂?shù)捻?xiàng)目，且在該期間完成建安投資量 2020 萬元以上（含 2020 萬元）的，按業(yè)主在本《措施》下發(fā)之日至封頂之日期間因該投資量繳納稅收形成的地方可用財(cái)力的 10%予以獎勵。 。從本《措施》下發(fā)之日至 2020 年 12 月 31 日，對開發(fā)商在本市金融機(jī)構(gòu)的新增開 發(fā)貸款、且用于北海市區(qū)范圍的房地產(chǎn)項(xiàng)目并完成相應(yīng)貸款額 50%以上的投資量，予以貼補(bǔ)貸款利息。補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)為：貸款余額在 3000萬元以上（含 3000 萬元）的，予以貼補(bǔ)銀行同期貸款基準(zhǔn)利率的 30%；貸款余額在 5000 萬元以上（含 5000 萬元）的，予以貼補(bǔ)銀行同期貸款基準(zhǔn)利率的 50%。 。對用地面積在 100 畝以上（含 100 畝）或建筑面積在 20 萬平方米以上（含 20 萬平方米）的項(xiàng)目優(yōu)先根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度安排市政配套。周邊市政設(shè)施配套不完善的，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，由開發(fā)商出資建設(shè)，經(jīng)建設(shè)部門驗(yàn)收合格、審計(jì)部門審計(jì)確 認(rèn)，其投入部分由市政府按協(xié)議約定（協(xié)議必須明確項(xiàng)目進(jìn)度）分期償還。 。允許相鄰?fù)恋芈?lián)合統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一報(bào)建。符合第 7 條規(guī)定的，按第 7 條執(zhí)行。 。本《措施》下發(fā)之日前已出讓的經(jīng)營性土地，至今未開發(fā)建設(shè)、用地單位無能力或無意向開發(fā)的，用地單位可選擇以下方式處理： （ 1）市國土資源局按該地塊原規(guī)劃確定的土地利用條件、座落對應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)予以補(bǔ)償，該地塊由市土地儲備中心收儲。 （ 2）由市國土資源局按現(xiàn)規(guī)劃確定的土地利用條件以招拍掛方式重新公開出讓，出讓所得作為出讓金上繳市財(cái)政，扣除應(yīng)補(bǔ)繳的土地性質(zhì)變更、容積率調(diào)整差價(jià)款和出讓過程產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用后，剩余出讓金的 60%作為土地收儲成本返還市國土資源局支付給原用地單位。 。由于政府原因如征地補(bǔ)償未到位等問題而造成無法開工建設(shè)的已出讓的經(jīng)營性用地，用地單位提出申請，經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)，可置換土地。 。對以出讓方式獲得經(jīng)營性用地土地使用權(quán)的用地單位，經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)，在簽訂限期（批準(zhǔn)之日起 6 個(gè)月內(nèi)開工建設(shè)）開發(fā)協(xié)議后，可以以國有土地使用權(quán)與他人合作或轉(zhuǎn) 讓。此條款執(zhí)行至 2020 年12 月 31 日。 。自 2020 年 1 月 1 日至 2020 年 12 月 31日期間，經(jīng)招拍掛公開出讓的經(jīng)營性用地，受讓人按《成交確認(rèn)書》約定金額支付 70%的價(jià)款（含定金）、承諾在辦理商品房預(yù)售許可證前繳清剩余價(jià)款、并在2020 年 12 月 31 日前動工建設(shè)的，由受讓人向市國土資源局提出申請，在《國有土地使用權(quán)出讓合同》中調(diào)整剩余價(jià)款的支付時(shí)間，并由受讓人承擔(dān)剩余款項(xiàng)銀行同期貸款利息（免滯納金），可以簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》，頒發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》復(fù)印件。開發(fā)商憑《 建設(shè)用地批準(zhǔn)書》復(fù)印件辦理建設(shè)工程規(guī)劃 許可證、建設(shè)工程施工許可證。在受讓人未付清全部出讓金前，有關(guān)部門不得辦理《國有土地使用證》和商品房預(yù)售許可證，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。 未按《成交確認(rèn)書》的約定支付出讓金又未按本條款規(guī)定申請延期的，由國土資源局依照《成交確定書》的有關(guān)約定依法處理。 三、簡化行政審批 ，減少前置環(huán)節(jié)。清理房地產(chǎn)項(xiàng)目審批事項(xiàng)的前置條件，減少前置環(huán)節(jié)。新建住房結(jié)構(gòu)比例實(shí)行項(xiàng)目控制，分期建設(shè)的項(xiàng)目，不要求每期均符合新建住房結(jié)構(gòu)比例。 ，并聯(lián)審批。對房地產(chǎn)項(xiàng)目審批環(huán)節(jié) 進(jìn)行全面梳理，繼續(xù)壓縮審批時(shí)間和技術(shù)服務(wù)時(shí)間，實(shí)行限時(shí)辦結(jié)，推行并聯(lián)審批。各項(xiàng)行政審批時(shí)限及流程詳見《北海市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目審批服務(wù)流程示意圖》 四、規(guī)范稅費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)點(diǎn) 。各部門在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中收取的行政事業(yè)性收費(fèi)項(xiàng)目必須報(bào)市人民政府統(tǒng)一重新核準(zhǔn)。在用地單位作出限期繳清的書面承諾后，相關(guān)部門可根據(jù)實(shí)際情況同意用地單位緩繳人防費(fèi)、墻改費(fèi)，但必須在辦理商品房預(yù)售許可證之前繳清，且最長不能超過一年。 。對開發(fā)商銷售的商品房按合同成交價(jià)計(jì)征稅金，對合同 成交價(jià)明顯低于同類商品房價(jià)格且沒有正當(dāng)理由的按同類商品房價(jià)格計(jì)征稅金；對二手住房計(jì)征稅金實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度，對申報(bào)價(jià)格明顯偏低的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)按同一地段同類商品房市場價(jià)格核定征收。商品房交易實(shí)行先稅后證。交易契稅的征收時(shí)點(diǎn)統(tǒng)一確定在市房地產(chǎn)交易中心受理其房屋銷售合同備案登記之日，市房地產(chǎn)交易中心憑有關(guān)稅收完稅憑證發(fā)放《房屋所有權(quán)證》。 、按年匯算清繳。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目完工前的預(yù)售收入，按國家稅收政策規(guī)定預(yù)征企業(yè)所得稅，實(shí)行按季預(yù)繳、按年匯算清繳。 工工資保障金實(shí)行最高限額模式繳納。企業(yè)在建工程繳納農(nóng)民工工資保障金累計(jì)達(dá) 到或超過 80 萬元時(shí)，企業(yè)作出書面聯(lián)保承諾后可不再繳納。對 2 年內(nèi)不拖 欠農(nóng)民工工資的誠信企業(yè)，經(jīng)核實(shí)批準(zhǔn)后可減半繳納農(nóng)民工工資保障金。 五、開展宣傳促銷活動 。市政府定期赴外或利用各種節(jié)慶、會議開展城市推介活動，宣傳北海的宜居環(huán)境、發(fā)展優(yōu)勢和美好前景。鼓勵和支持在國際、國內(nèi)具有影響力的會展、體育賽事和文化活動在我市舉辦，拉動房地產(chǎn)需求。 ，整體促銷。充分發(fā)揮市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會的作用，通過對北海房地產(chǎn)的整體包裝宣傳策劃，分期分批選擇國內(nèi)重點(diǎn)地區(qū)和城市進(jìn)行促銷宣傳推介。 。充分利用各種媒體，大力宣傳我市房地產(chǎn)發(fā)展的狀況和良好條件，著力穩(wěn)定市場信心?？陀^、公正地報(bào)道房地產(chǎn)市場以及涉房消費(fèi)中的投訴類問題，對各種散布虛假信息、擾亂市場秩序的行為要嚴(yán)肅查處。嚴(yán)厲查處房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的違法違規(guī)行為，整治房地產(chǎn)市場秩序，保護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益。加強(qiáng)對法律法規(guī)以及購房和購房投資風(fēng)險(xiǎn)意識的宣傳和教育工作，把握好輿論導(dǎo)向。 以上 措施的出臺將推動整個(gè)北海房地產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展 。 第 四 章 項(xiàng)目周邊 環(huán)境和市場需求 分析 項(xiàng)目調(diào)查是可行性研究工作的基礎(chǔ)，是在地域選擇后進(jìn)行的多項(xiàng)生活指標(biāo)的調(diào)查。本次調(diào)查分析主要是針對擬投資地塊的地理環(huán)境， 北海 房地產(chǎn)市場， 廣西地區(qū)既有的生活消費(fèi)條件， 北海 住宅消費(fèi)者等幾個(gè)方面的調(diào)查，為項(xiàng)目的可行性分析和研究提供充實(shí)的研討依據(jù)。 該項(xiàng)目位于 北海 市 北海大道 ，現(xiàn)在先對 北海 房地產(chǎn)市場作簡要的概述。 一、投資地塊的地理環(huán)境 土地是不可再生資源，一個(gè)項(xiàng)目的土地價(jià)值是有多種因素綜合作用的結(jié)果。土地所處的地理位置，周邊的自然環(huán)境 ，人文環(huán)境，市政配套及臨近樓盤的品質(zhì)等，決定了此地塊大部分的市場價(jià)值，因此，我們首先從地塊環(huán)境入手調(diào)查分析。 地塊面積：凈用地面積 平方米，近似 正方 形，較平整。 該地塊位于 北海市 北海大道 ， 用地性質(zhì)為住宅用地， 整個(gè)地塊較平整 。 自然環(huán)境 以下為地塊四個(gè)方向的環(huán)境情況： ： 銀灘旅游區(qū) 。 ： 大 奈 市場 ： 汽車總站 、北生藥業(yè) ： 大潤發(fā) 地塊周邊地勢平坦，自然環(huán)境優(yōu)美，無工業(yè)污染。綠化美化工程及市政規(guī)劃的 綠地、休閑廣場、公園等，整個(gè)片區(qū)的景觀環(huán)境將得到進(jìn)一步提升。 功能定位 根據(jù)策劃市場調(diào)研分析，項(xiàng)目定位為“花園里的都市生活” —— 在人造景觀與原生態(tài)景觀的相互融入、相互協(xié)調(diào)下詮釋新的生活旋律、并把建筑作為景觀的一部 分，與海景共同構(gòu)筑城市第二景觀，創(chuàng)造花園社區(qū)，通過完善的社區(qū)配套、使入住者得到休閑、養(yǎng)生、舒適、康居、娛樂，充分體現(xiàn)家的溫馨和柔和。 產(chǎn)品定位為“新空間主義度假型、實(shí)用型、舒適并重的住宅產(chǎn)品” —— “新”體現(xiàn)獨(dú)創(chuàng)的、超越的理念；“空間主義”代表著全新的居住環(huán)境，“空間的劃分不以兩維平面表達(dá)，而是從 立體角度重新詮釋“度假型、實(shí)用型、舒適并重的住宅產(chǎn)品”代表著品位、氣度、舒適、悠閑、養(yǎng)生、并較少經(jīng)濟(jì)代價(jià)獲得，更加能體現(xiàn)出產(chǎn)品對人性的尊重與關(guān)愛。 北海市其他樓盤開發(fā)銷售情況 恒昌商業(yè)廣場 新新公寓 新新公寓位于北海大道與廣東南路東南角，東臨北海市建材市場、北海聯(lián)通公司、錦泰大廈；西面有北海市圖書館、長青公園、大潤發(fā)，北面有南珠市場，由北海恒昌實(shí)業(yè)有限公司開發(fā)。 樓盤規(guī)模及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： 項(xiàng)目總占地面積為 ㎡ ，總建筑面積為19476 ㎡ ，建筑密度為 % ，容積率 。項(xiàng)目總體 規(guī)劃西、北兩翼為占地面積達(dá) 2500 ㎡ 的四層裙樓，主體部