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正文內(nèi)容

物業(yè)管理投標書樣(doc69頁)(編輯修改稿)

2025-01-17 03:44 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 火撲救能力。⑹建立消防檔案,填寫公安機關(guān)各種法律文書和消防工作有關(guān)的材料和記錄。消防檔案要詳實、統(tǒng)一保管備案。維護公共秩序,規(guī)范車輛管理番禺區(qū)行政辦公中心是一座機關(guān)綜合辦公大院,進出的人員、車輛相對較多。必須通過有效的措施,維護管理責任范圍的公共秩序,使其秩序井然、管理有序。大院外圍廣場設(shè)為停車場,分別有進出口2個,我司將結(jié)合大院車場情況,制定適合大院停車場的管理規(guī)定,維護和完善車場及道路的各類交通設(shè)施和環(huán)境設(shè)施,嚴格按照業(yè)主的指示,做好車輛的導泊和管理工作,力保車輛停放、出入有序。二、員編制及崗位設(shè)置(一)編制及崗位人員編制:設(shè)保安部部長1人,保安領(lǐng)班3人,保安員95人,合計99人。工作時間:保安實行24小時三班輪值班制度,每小時輪崗一次,每天工作8小時,每周工作6天(休息1天)每人每年可享受10天的探親假。崗位設(shè)置:中心共有7個出入口(分別為東門、南門、西門、會議西門、北門、番禺大廈東側(cè)通道、番禺大廈北側(cè)通道);中心的南面廣場(以東門、東車道、主樓前東噴池、西噴池、西車道、西門為界)為開放區(qū),供市民晨練游玩;⑴西門崗:負責對進出大院人員、財物、安全管理,維護行政辦公中心的正常辦公秩序。⑵北門崗:負責對進出行政辦公中心人員、財物、安全管理,維護行政辦公中心的正常辦公秩序。(3)南門(4)會議西門(5)東門(6)番禺大廈東側(cè)通道、(7)番禺大廈北側(cè)通道⑶巡邏崗:24小時制負責對行政辦公中心內(nèi)及周邊紅線管理責任范圍的巡邏,同時協(xié)助各崗位工作。組織架構(gòu):車場管理①基本情況A、管理范圍:行政辦公中心廣場為停車場(汽車、摩托車),由于來大院辦事人員和車輛較多,為了保證車輛進出安全,由保安員負責管理。B、管理時間:每天24小時對車場實行全天候監(jiān)控管理。C、管理人員:保安員。D、管理職責:負責停車場進出車輛的引導、停放、安全檢查工作。②行政辦公中心交通道路管理A、道路線型、斷面應(yīng)與行政辦公中心整個建筑群體布置協(xié)調(diào)。B、C、應(yīng)在車行道上設(shè)置導向指示,限速成其他禁令標志。D、在車行道拐彎處應(yīng)設(shè)置前面來車或車輛會讓標志。E、在進行道路改造時應(yīng)設(shè)置施工標志,盡量不阻礙車輛進出。工作職責:l保安部主要工作⑴負責安全保衛(wèi)工作,做好“防火、防盜、防破環(huán)、防泄密、防騙、防搶、防治安災(zāi)害事故”的“七防”工作。⑵對行政辦公中心實施全方位公共秩序維護、安全監(jiān)督和巡查工作。⑶制定、執(zhí)行、落實各項安全保衛(wèi)措施。⑷實施對員工有關(guān)安全保衛(wèi)方面的紀律稽查。⑸協(xié)助公安機關(guān)對轄區(qū)內(nèi)發(fā)生的重大政治、刑事及嚴重事故的查處工作。⑹負責轄區(qū)內(nèi)消防系統(tǒng),貫徹落實“預(yù)防為主、防消結(jié)合”的消防八字方針。制訂消防設(shè)施、設(shè)備安全檢查制度和開展消防知識的宣傳工作。⑺負責區(qū)域范圍之配套設(shè)施和車場等監(jiān)控管理工作。⑻抓好保安隊伍的建設(shè)和業(yè)務(wù)培訓。⑼完成上級布置的其它工作。l保安部主管工作職責⑴執(zhí)行管理處指令,全面負責保安部的工作。⑵準確傳達管理處的工作安排,制定本部門工作計劃,并負責檢查落實。⑶經(jīng)常深入檢查各班次工作,了解員工當值情況和思想動態(tài),發(fā)現(xiàn)問題及時處理。⑷負責擬定保安培訓計劃,并具體組織實施。⑸跟班值勤和不定時突擊查崗,處理值班期間發(fā)生的事件(包括各種治安案件)。⑹負責員工當值工作狀況的月度量化考核評比工作,并審批領(lǐng)班對不稱職保安員提出的處理意見。⑺負責消防系統(tǒng)、制定消防設(shè)施、器材的安全檢查制度,并負責檢查落實。⑻制定消防知識宣傳計劃,定期對義務(wù)消防員進行業(yè)務(wù)培訓。⑼發(fā)生突發(fā)事件時迅速趕到現(xiàn)場,沉著指揮,并負責與公安部門聯(lián)系,做好現(xiàn)場保護和善后工作。⑽與當?shù)毓布跋嚓P(guān)政府部門做好雙向溝通工作。⑾定期向管理處匯報工作,提出有關(guān)安全保衛(wèi)工作的建議。⑿收集和整理本部門的有關(guān)資料,匯總后交管理處審閱。⒀負責審核本部門員工的排班和考勤,在權(quán)限范圍內(nèi)審批本部門員工的請假和調(diào)班。⒁定期檢查行政辦公中心內(nèi)消防器材和設(shè)施,按期組織員工更換滅火器材,保證消防器材安全可靠。⒂完成上級交辦的其它工作。l保安部領(lǐng)班工作職責⑴工作對部長負責。⑵監(jiān)督本班隊員考勤及崗位考核,檢查當值員工儀表儀容和著裝。⑶不斷巡查督促各崗位,及時糾正違紀違章,發(fā)現(xiàn)員違紀違章負責記錄向部長匯報。⑷做好交接班情況記錄和物品移交記錄,保管好保安部公有物品和通訊器材。⑸主持班前班后會,合理安排本班次員工的工作,并講述當天值勤情況,每周星期一班后召開本班次員工例會,總結(jié)本周工作情況,布置下周工作計劃。⑹對本班次員工進行日常業(yè)務(wù)講解和指導,團結(jié)本班員工,調(diào)動員工工作積極性。⑺負責落實班組培訓計劃,提高隊員業(yè)務(wù)素質(zhì)。⑻負責消防監(jiān)控中心的日常管理工作,嚴格執(zhí)行各項安全、消防檢查制度。⑼處理一般性的治安案件和投訴,發(fā)生重大案件或事故須及時上報部長。⑽及時向部長反映隊員的思想及工作情況,傳達落實上級的指示精神和工作安排。⑾完成主管布置的其他工作。l保安員工作職責⑴對上級的指令絕對服從。⑵熟悉各保安崗位的任務(wù)和要求,嚴格按照各崗位的要求工作,并堅守崗位,未經(jīng)許可不得離崗,積極完成當值任務(wù)。⑶熟悉行政辦公中心內(nèi)消防器材的位置和使用方法。⑷嚴格遵守紀律,注重儀表儀容和禮節(jié)禮貌。⑸熟悉消防設(shè)施、器材的位置和基本的使用方法。⑹熟悉行政辦公中心內(nèi)的業(yè)主公約,主動為行政辦公中心業(yè)主服務(wù),遇到違規(guī)事件,必須有禮地予以制止并耐心地解釋。⑺愛護通訊器材和公家物品。⑻遇到突發(fā)事件(火警、搶劫、盜竊、破壞等)敢于挺身而出,保護國家財產(chǎn)和物業(yè)的安全。⑼為行政辦公中心內(nèi)業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù),行政辦公中心保安員必須做到嚴格操練、文明值勤、勤奮好學、樂于助人。⑽團結(jié)友愛,互相關(guān)心,積極參與微笑服務(wù)活動。第2章設(shè)備管理方案第1節(jié)設(shè)備專業(yè)化管理的具體計劃一、工程部人員配置:(一)工程部架構(gòu)圖(二)人員編制(28人)工程部部長1名木工1名責任工程師1名維修技工14名主管1名泥水工1名運行值班人員8名倉庫管理兼文員1名(三)人員編制說明上述人員架構(gòu)編排在考慮到番禺區(qū)行政辦公中心功能多、設(shè)備多,位置分散,為確保所有設(shè)備正常運行和滿足客戶的維修要求編制而成??紤]到番禺區(qū)行政辦公中心所屬設(shè)備設(shè)施需求24小時保證正常運行,確保正常供電、供冷、供水;因此必須加強平時設(shè)備的維修保養(yǎng),工程部人員是基于這個指導思想而設(shè)置。每周按不間斷工作時間為:24180。7=168(小時),每人每周工作時間為:8180。5=40(小時)。運行值班人員按四班三運轉(zhuǎn)、24小時值班,每班8小時當值,行政辦公中心值班崗位設(shè)置如下:(1)行政辦公中心供配電、空調(diào)、給排水值班每班1人,共需4人(24小時值班);兼負責設(shè)備層機房設(shè)備保養(yǎng)。(2)行政辦公中心樓宇自動控制系統(tǒng)值班每班1人,共需4人(24小時值班),兼弱電設(shè)備維修保養(yǎng)。管理人員每周實行五天工作制,每天工作8小時。綜合維修人員6人(包括木工.泥水工各1人,1人為輪休頂班)。正常工作時間:上午:8:3012:00,下午:13:3017:30。(四)工作職責工程部的工作職責:主要負責行政辦公中心的設(shè)備運行管理、操作及設(shè)備設(shè)施的定期計劃維護保養(yǎng),保證供水、供電、供冷,確保行政辦公中心設(shè)備設(shè)施的科學、安全、可靠、高效運行。工程部部長(1)直接對管理處經(jīng)理負責,全面主持工程部工作。(2)負責行政辦公中心的供水、供電、電梯、消防、中央空調(diào)、樓宇自動控制系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)等設(shè)備設(shè)施運行與維修保養(yǎng)工作指導監(jiān)督。(3)組織工程部人員對行政辦公中心的所有機電設(shè)備進行驗收和接管工作,接收有關(guān)圖紙、資料。(4)組織所屬工程師制定機電設(shè)備的操作、管理規(guī)程,維修保養(yǎng)計劃,以及各類管理制度。(5)負責重大設(shè)備維修保養(yǎng)及設(shè)備搶修現(xiàn)場的技術(shù)指導,把好質(zhì)量關(guān),使設(shè)備維修后,達到技術(shù)要求,實現(xiàn)科學、安全、高效運行。(6)督促工程師對所屬人員進行業(yè)務(wù)技術(shù)培訓、考核工作,并編寫教材、授課。(7)審核各工程師上報材料、備件的采購計劃,送管理處和業(yè)主批準后執(zhí)行。(8)根據(jù)設(shè)備運行狀態(tài),及時調(diào)整設(shè)備的運行方式,達到節(jié)能降耗之目的。(9)協(xié)助業(yè)主對重要設(shè)備、部分專業(yè)化定期中、大修保養(yǎng)工程的發(fā)外承包、合同談判。(10)檢查、監(jiān)督各項工作、計劃的落實情況,對所屬工程師進行月度考核和不定期考核。責任工程師職責(1)直接對工程部部長負責,全面負責供配電系統(tǒng)的運行管理和維修保養(yǎng)工作及對所屬員工的工作安排和管理。(2)制定設(shè)施電設(shè)備的操作、管理規(guī)程、應(yīng)急措施等。(3)安排值班人員的值班、和保養(yǎng)工作,審批值班人員的輪休、補休。(4)檢查值班人員的工作情況,審閱值班運行記錄,發(fā)現(xiàn)問題及時糾正。(5)制定設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)計劃,安排維修人員對供配電設(shè)備按計劃進行維修保養(yǎng)。(6)檢查維修人員的工作質(zhì)量,發(fā)現(xiàn)問題及時糾正。(7)負責對設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)及搶修現(xiàn)場的技術(shù)指導,把好質(zhì)量關(guān),使設(shè)備維修后,達到技術(shù)要求,實現(xiàn)科學、安全、高效運行。(8)負責對所屬人員進行業(yè)務(wù)技術(shù)培訓、考核工作,并編寫教材、授課。(9)制定設(shè)施設(shè)備材料、備件的采購計劃,報工程部部長審核。(10)根據(jù)設(shè)施設(shè)備運行狀態(tài),及時調(diào)整設(shè)備的運行方式,達到節(jié)能降耗之目的(11)檢查、監(jiān)督各項工作、計劃的落實情況,對所屬員工進行月度考和不定期考核,將考核記錄報工程部部長。工程部主管職責(1)協(xié)助部長開展各項具體工作,工作直接對部長負責。(2)參與制定各系統(tǒng)運行方案,研究改進措施,使各系統(tǒng)及設(shè)備在保證安全運行的前提下,力求降耗節(jié)能。(3)參與制定月度、季度、年度的維修保養(yǎng)計劃,并督促員工認真落實執(zhí)行。(4)認真督促落實各崗位責任制,要求員工嚴格遵守員工守則及操作規(guī)程,堅持各類設(shè)備的定期維修保養(yǎng)制度,按“三干凈:設(shè)備干凈、機房干凈、工作場地干凈;四不漏:不漏電、不漏油、不漏水、不漏氣;五良好:實用性能良好、密封良好、潤滑良好、緊固良好、調(diào)整良好”的標準嚴格檢查落實。(5)督促員工做好設(shè)備維修、故障處理、零件更換記錄,每月整理分類。(6)合理編排值班人員值班表,保證設(shè)備運行值班人員有序輪值,做好日常工作安排并檢查完成質(zhì)量,做好記錄,以備考評。(7)合理編排值排日常維修計劃,做到維修及時迅速,保質(zhì)保量。設(shè)備發(fā)生故障時,及時有效地組織力量檢修,確保物業(yè)之各類設(shè)備正常運行。(8)提出設(shè)備月備品備件計劃,報部長審核,并負責審批后的計劃實施。(9)做好設(shè)備的維修、運行技術(shù)檔案,每月上交部長審閱。(10)負責提出員工工作績效的考評建議供部長參考。(11)完成部長交給的其他工作。維修技工職責負責行政辦公中心所有電力系統(tǒng)設(shè)備及行政辦公中心外圍照明、發(fā)電機設(shè)備、給排水設(shè)備、電梯、空調(diào)、消防系統(tǒng)、弱系統(tǒng)等設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)工作。同時負責房屋建筑本體養(yǎng)護及樓宇裝飾、門窗及地面等的零修小修工作。值班人員職責負責行政辦公中心內(nèi)樓宇自動控制系統(tǒng)、高低壓配電、中央空調(diào)、熱水系統(tǒng)、電梯、發(fā)電機、水泵設(shè)備的運行值班、確保行政辦公中心正常供電、供水及供冷。并努力做好設(shè)備動力層所有設(shè)備的日常及定期維護保養(yǎng)工作。木工職責負責行政辦公中心內(nèi)公共場所門窗、裝修裝飾等的小項維修、零修工作。泥水工職責負責行政辦公中心公共場所、門窗、通道、地面及管理責任范圍之樓宇養(yǎng)護的土建零修、小修工程。倉庫管理兼文員職責(1)接受工程部部長的領(lǐng)導,負責所有設(shè)備設(shè)施維修使用的材料、備件管理,負責工程部工具管理。(2)負責工程部的技術(shù)資料整理、歸檔及管理工作。(3)負責建立健全種類材料、備件的帳目明細表,對進出倉的材料、備件按公司有關(guān)倉庫管理進行記錄建帳,做到帳物卡相符。(4)負責有關(guān)資料、文件的收發(fā)和分類歸檔、保存。(5)定期為本部員工發(fā)放勞保用品;辦理儀表、工具借用手續(xù)。(6)負責倉庫內(nèi)物品的歸類存放,擺放整齊;符合消防安全標準,保持倉庫清潔衛(wèi)生。(7)每月底做好倉庫的盤點工作,填寫盤點清單交部長審核。(8)根據(jù)倉庫材料、備件存量提出采購建議。(9)完成部長交給的其他工作任務(wù)。二、設(shè)備的接管、驗收(一)組織一個設(shè)備接管驗收小組,會同貴方有關(guān)部門,根據(jù)國家、省、市有關(guān)設(shè)備設(shè)施接管驗收標準,對所委托管理責任范圍內(nèi)的各種設(shè)備及相關(guān)配套設(shè)施進行接管驗收,并做好設(shè)備圖紙、說明書、技術(shù)資料、文件等的建檔歸檔及保存工作。(二)同時派出員工隊伍,對設(shè)備實施接收管理,及時建立運行值班制度,做好設(shè)備的運行管理,確保設(shè)備的正常運行,保證供水、供電、供冷,實現(xiàn)接管中的平穩(wěn)過渡。(三)對存在問題的設(shè)備設(shè)施,提出合理的建議和解決方案,由貴方有關(guān)部門審核同意后,組織施工解決;具體整改完善工程的監(jiān)理由我部負責,力求使設(shè)備設(shè)施達到原設(shè)計之使用功能的要求,為確保設(shè)備設(shè)施的完好、安全、經(jīng)濟及高效運行奠定基礎(chǔ)。(四)接管驗收時業(yè)主應(yīng)提供的圖紙、資料產(chǎn)權(quán)資料(1)項目批準文件(2)用地批準文件(3)建筑執(zhí)照技術(shù)資料(1)規(guī)劃圖(2)竣工圖(3)總平面圖①單體建筑、結(jié)構(gòu)、各系統(tǒng)設(shè)備竣工圖②消防、附屬工程及地下管網(wǎng)竣工圖(4)地質(zhì)勘測報告(5)工程合同(6)開、竣工報告(7)工程預(yù)決算(8)圖紙會審記錄(9)工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄)(10)隱蔽工程驗收簽證(11)沉降觀測記錄(12)竣工驗收證明書(包括綜合驗收、各分項目驗收)(13)鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書(14)玻璃幕墻等新材料、構(gòu)件的鑒定合格書(15)水電、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗合格證書(16)供水、供電協(xié)議(合同)(17)供水管道、空調(diào)水管道試壓報告(18)綠化工程圖紙及相關(guān)資料(19)車庫圖紙及車輛詳細資料(20)其他技術(shù)資料(通訊、監(jiān)控、智能化設(shè)備等)及物業(yè)管理所必需的資料。三、建立健全規(guī)章制度主要根據(jù)我司已經(jīng)通過的IOS9001:2000質(zhì)量管理體系之有關(guān)標準及原有的各類規(guī)章制度,結(jié)合番禺區(qū)行政辦公中心的實際情況,在完善補充的基礎(chǔ)上,制定出切實可行的適合番禺區(qū)行政辦公中心特點的各項規(guī)章制度、操作規(guī)程及服務(wù)規(guī)范。如《崗位責任制》、《設(shè)備安全操作規(guī)程》、《設(shè)備定期維護保養(yǎng)制度》、《員工考核細則》及《應(yīng)急突發(fā)事件技術(shù)支持方案》等有關(guān)制度。四、設(shè)備運行管理和維修服務(wù)目的:保證行政辦公中心所有設(shè)備處于正常運行狀態(tài),為業(yè)主、客戶提供安全、幽雅、舒適、文明的辦公工作環(huán)境,為業(yè)主提供可靠的動力保障。設(shè)備管理模式:對于特殊設(shè)備按照勞動監(jiān)察部門、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門要求委托專業(yè)公司負責維修保養(yǎng),其他各專業(yè)系統(tǒng)設(shè)備由工程部負責日常管理和操作,日常保養(yǎng)和維修。(一)對外承包項目的管理協(xié)調(diào)[電梯、中央空調(diào)、消防、建筑設(shè)備自動化、霓虹燈等]專
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