【文章內(nèi)容簡介】 易0 . 5 6 %單位購房0 . 9 4 % 供求特征 經(jīng)過對常州房產(chǎn)市場的調(diào)研，目前，常州市場供求量呈現(xiàn)如下特征： 從供求結(jié)構(gòu)上看 ： ? “一股獨大”現(xiàn)象明顯。普通住宅是市場供應(yīng)和需求的集中交匯點，占到市場80— 90%以上的份額。但隨著供應(yīng)量的放大，空臵量亦在上升。 ? 高端物業(yè)市場（別墅、高檔公寓）份額較少，不到 20%，但去化良好，未來有較大拓展的空間。 此資料來自 企 業(yè) 管 理 資 源 網(wǎng) (), 大量管理資料下載 常︱州︱青︱龍︱生︱ 活︱區(qū)︱項︱目︱策︱劃︱案 22 從市場區(qū)域來看： ? 清潭、市區(qū)、新區(qū)是傳統(tǒng)市場供需旺盛區(qū) 域，市場供給量和成交量較大。新近并入常州市區(qū)的湖塘片區(qū)域開發(fā)量逐漸加大，有望形成第四個居住中心。 從未來趨勢來看： ? 市場總體處供小于求階段。未來供應(yīng)量將進一步放大。 ? 土地交易市場活躍，加之知名發(fā)展商的進入，未來市場競爭將加劇。 此資料來自 企 業(yè) 管 理 資 源 網(wǎng) (), 大量管理資料下載 常︱州︱青︱龍︱生︱ 活︱區(qū)︱項︱目︱策︱劃︱案 23 二、房產(chǎn)總體市場分析 人均居住水平 ? 2020 年底，常州城鎮(zhèn)居民人均居住面積為 ，居住成套率達到 82%。 ? 根據(jù)城市發(fā)展規(guī)劃，到 2020 年，使城鎮(zhèn)居民人均居住面積提高到 20M2。 ? 按 15%公攤系數(shù)計算，今后八年常 州市區(qū)將增加居民需求達 980萬平方米（此數(shù)據(jù)不含湖塘城區(qū)人口）。 市場區(qū)域分布（附全市樓盤分布總圖） 區(qū)域 價格 （元 /M2） 產(chǎn)品 客源 綜合分析 城西、 清潭區(qū)域 1700— 2750 多層 小高 別墅 西區(qū)區(qū)域客源 市區(qū)流入客源 ? 成熟的生活社區(qū)。 ? 生活機能成熟 ? 未來發(fā)展空間有限 市中心 區(qū)域 2750— 4000 小高 高層 市中心區(qū)域客源 市域中高收入人士 地段的價值呈現(xiàn) 小高層接受度提高 4000 元 /M2樓盤出現(xiàn) 高檔公寓聚集區(qū) 城北、 新北區(qū) 多層： 1700— 2600 別墅： 3500— 5000 多層 別墅 區(qū)域客源 市區(qū)流入客源 全市中高收入人士 人口導(dǎo)入?yún)^(qū)，發(fā)展?jié)摿? 巨大。 別墅聚集區(qū) 城南、 湖塘區(qū)域 多層： 1400— 1800 多層 區(qū)域客源 未來高尚生活區(qū) 湖塘成熟的生活機能 受區(qū)劃調(diào)整的影響，區(qū) 域價格有上升很快。 未來將形成又一生活區(qū) 此資料來自 企 業(yè) 管 理 資 源 網(wǎng) (), 大量管理資料下載 常︱州︱青︱龍︱生︱ 活︱區(qū)︱項︱目︱策︱劃︱案 24 產(chǎn)品總述 產(chǎn)品 總述 多層 市場主導(dǎo)產(chǎn)品 ,市場接受度高 。市場推案量大 ,競爭激烈。 小高 市場次主流產(chǎn)品 ,推案量進一步加大 ,市場接受度逐步增強，產(chǎn)品品質(zhì)得到提高。 高層 推案量少，未來預(yù)推量有放大趨勢。 別墅 主要集中在 新區(qū)，產(chǎn)品類型齊全，市場推案量不大，市場去劃良好。 價格總述 ? 2020 年，全市商品房成交均價為 1849 元 /M2，比上年增長 %。 ? 2020 年市場價格進一步上揚，漲幅預(yù)計在 200— 300 元 /M2。 ? 從在售個案來看，一個明顯的特征是 3000 元 /M2以上樓盤增多。新開個案“鶴苑新都”銷售均價定在 4000 元 /M2，為目前常州價格最高之公寓產(chǎn)品。 ? 據(jù)調(diào)查，有待開地塊預(yù)計開盤價格（ 2020 年上半年）定在 4500元 /m2左右。 ? 高價公寓的陸續(xù)出現(xiàn)，標(biāo)志常州樓市的新氣象，高檔物業(yè)的發(fā)展將使市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)趨向合 理。 此資料來自 企 業(yè) 管 理 資 源 網(wǎng) (), 大量管理資料下載 常︱州︱青︱龍︱生︱ 活︱區(qū)︱項︱目︱策︱劃︱案 25 去化總述 ? 常州整體房產(chǎn)市場銷售狀況良好。 ? 從市場來看，精簡 2R（ 8090M2）和 3R（ 110130M2）去化相對較快。 ? 價格在： 22002600 元 /M2 的中高價位的個案整體去化相對較好。 ? 特殊產(chǎn)品個案去化相對較快，典型個案如：懷德苑 —— 挑空復(fù)式（夾層產(chǎn)品）。 ? 品質(zhì)高、景觀規(guī)劃好、附加值高的樓盤受到消費者的青睞。 客源分析 ? 常州市有著明顯的客源區(qū)域特性，區(qū)域之間客源流動性不強。 ? 常州市客源具有較好的經(jīng)濟基礎(chǔ)，有著較強的購買力。 ? 本市區(qū)客源是購房消費的絕對主力，外地客源所占比例較少。 ? 武進區(qū)客源是常州市區(qū)個案客源的一個重要支撐點，特別體現(xiàn)在中、高檔產(chǎn)品個案上。 ? 拆遷戶購房比例呈進一步上升趨勢。 此資料來自 企 業(yè) 管 理 資 源 網(wǎng) (), 大量管理資料下載 常︱州︱青︱龍︱生︱ 活︱區(qū)︱項︱目︱策︱劃︱案 26 市場總結(jié)與預(yù)判 從市場供求關(guān)系看 ? 目前，市場推案量呈進一步上升趨勢，市場競爭較為激烈。 ? 眾多利好因素，支撐了常州房產(chǎn)市場供需結(jié)構(gòu)基本平衡，市場銷售狀況良好。 ? 規(guī)模性、品牌性樓盤將不斷出現(xiàn)，優(yōu)化了樓盤結(jié)構(gòu)，提升了房產(chǎn)市場的整體品質(zhì)。 ? 新區(qū)的發(fā)展、城西的建設(shè)開發(fā)及舊城的拆遷改造，這三大地區(qū)將是未來常州房產(chǎn) ? 市場的開發(fā)熱點區(qū)域。 從消費者角度看 ? 消費者理性化購房意識增強，更注重產(chǎn)品 的品質(zhì)及樓盤所能體現(xiàn)出的較高性價 比。 ? 開發(fā)商良好的信譽及出色的售后服務(wù)、優(yōu)良的產(chǎn)品將會受到消費者的青睞。 此資料來自 企 業(yè) 管 理 資 源 網(wǎng) (), 大量管理資料下載 常︱州︱青︱龍︱生︱ 活︱區(qū)︱項︱目︱策︱劃︱案 27 從市場主體開發(fā)商角度看 ? 2020 年常州房地產(chǎn)市場投資主體競爭愈加激烈，天安集團、浙江企業(yè)等外地實力開發(fā)商紛紛進駐常州，與本土的新城集團、高成房產(chǎn)等形成房產(chǎn)品牌競爭格局。 ? 市場競爭的加劇促使開發(fā)商在產(chǎn)品定位上更加注重市場調(diào)研、研究購房者的消費心理和行為習(xí)慣，以及競爭對手的情況。 從產(chǎn)品方面看 ? 發(fā)展商創(chuàng)新意識增強，差異化發(fā)展受到認同，概念炒作逐漸淡出市場。 ? 產(chǎn)品逐漸向個性化、多元化發(fā)展，個性特色 樓盤日趨明顯，建筑風(fēng)格愈顯多樣，住宅設(shè)計更加關(guān)注細節(jié)上的創(chuàng)新。 ? 眾多開發(fā)商更加關(guān)注產(chǎn)品的小區(qū)規(guī)劃、綠化景觀、物業(yè)管理、戶型設(shè)計、配套設(shè)施等各方面，全面提升產(chǎn)品的品質(zhì)，以達到較佳的銷售業(yè)績。 ? 推案量體規(guī)?；?，更注重品牌的經(jīng)營。 ? 產(chǎn)品向縱深發(fā)展，更注重生態(tài)、科技含金量。 此資料來自 企 業(yè) 管 理 資 源 網(wǎng) (), 大量管理資料下載 常︱州︱青︱龍︱生︱ 活︱區(qū)︱項︱目︱策︱劃︱案 28 三、公寓市場分析 產(chǎn)品分析 形態(tài)： ? 多層：前期市場主流產(chǎn)品，市場占有率超過 50%，去化狀況平穩(wěn)。 ? 小高層：小高層產(chǎn)品所占比例迅速放大，市場對小高層接受度提高較快。 ? 高層： 目前市場上高層住宅市場占有量少，與本地居民的居住和消費 習(xí)慣有關(guān)。 ? 別墅： 別墅集中在新區(qū)，主要以聯(lián)排和獨棟為主，市場的細化促進高端市場的形成，整體去化狀況平穩(wěn)，但整體去化量體有限。 格局： ? 平層為市場主流產(chǎn)品。 ? 錯層占有一定比例，戶型設(shè)計更趨合理。 ? 復(fù)式產(chǎn)品較少，以頂層復(fù)式為主，出現(xiàn)少量疊加復(fù)式產(chǎn)品。 ? 夾層產(chǎn)品、產(chǎn)權(quán)式酒店等特殊產(chǎn)品陸續(xù)出現(xiàn)。 此資料來自 企 業(yè) 管 理 資 源 網(wǎng) (), 大量管理資料下載 常︱州︱青︱龍︱生︱ 活︱區(qū)︱項︱目︱策︱劃︱案 29 面積分析 ? 3R 市場占有率最高，比例達到 %；其次為 2R，占總體的 %。 ? 2R 面積的峰值為 95110M2，次峰值為 8095M2， 2R 的面積呈放大趨勢。 ? 3R 面積的峰值為 120135M2占總體 的 %，次峰值為 135150M2，占總體的 %。 ? 4R 面積的峰值集中在 130145M2，次峰值為 145160M2，分別占總體戶數(shù)的%和 %。 ? 從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，市場供給以 2R 和 3R 為主， 4R、復(fù)式市場份額相對較小。 ? 120M2以上的大 3R 和 4R占居市場份額接近一半，從側(cè)面反映出市場的面積需求逐步放大，市場購買力不斷增加。 此資料來自 企 業(yè) 管 理 資 源 網(wǎng) (), 大量管理資料下載 常︱州︱青︱龍︱生︱ 活︱區(qū)︱項︱目︱策︱劃︱案 30 單價分析 ? 多層： 17002400 元 /M2 小高： 20203000 元 /M2 ? 早期的多層產(chǎn)品，在配套、品質(zhì)上較為一般，在售的個案在品質(zhì) 上有較大提高。 ? 小高層產(chǎn)品市場占有分額較大，價格高出多層 50100 元 /M2 左右，市場認可度不斷提高。 ? 精裝修的單身公寓成為市場銷售的空白點，御花園酒店公寓因自身裝修標(biāo)準(zhǔn)配套完善、品質(zhì)較高、整體去化較好。 此資料來自 企 業(yè) 管 理 資 源 網(wǎng) (), 大量管理資料下載 常︱州︱青︱龍︱生︱ 活︱區(qū)︱項︱目︱策︱劃︱案 31 總價分析 ? 2R、 3R、 4R 各戶型總價上重疊區(qū)間較大。 ? 2R 總價峰值為 2225 萬，次峰值為 1922 萬以下，分別占總體的 %和%。 ? 3R 總價峰值均分為 2528 萬和 2225 萬兩個區(qū)間內(nèi)，比例分別占總體的%和 %。 ? 4R 總價峰值為 34 – 37萬， 占總體的 %；次峰值為 3134 萬和 2831萬，占總體的 %。 ? 根據(jù)統(tǒng)計結(jié)果綜合顯示，總價集中在 2237 的主力區(qū)間內(nèi)，這表明總價區(qū)間2237 萬為市場可承受總價，市場需求量較大。 此資料來自 企 業(yè) 管 理 資 源 網(wǎng) (), 大量管理資料下載 常︱州︱青︱龍︱生︱ 活︱區(qū)︱項︱目︱策︱劃︱案