【文章內容簡介】 。一是土地閑置、浪費嚴重。開發(fā)階段稅少、稅負輕，流通環(huán)節(jié)稅重，就相當于給土地開發(fā)者的無息貸款，實際上鼓勵了投機。二是進入流通時，土地承受過高的稅負，從而助長了土地的隱形交易，逃稅現象嚴重。更為嚴重的是直接影響和阻礙了大量劃撥土地進入市場，激發(fā)了土地價格的上漲。三是在開發(fā)階段發(fā)生的增值部分，由于沒有稅收的調節(jié)機制，使政府無法參與增值價值的再分配。 四、完善房地產稅收 的幾點看法 顯而易見，目前現行的房地產稅已經不適應經濟發(fā)展的需要，起不到調節(jié)土地用途的作用。應當改革房地產開發(fā)流通過程中的稅種、稅率，減少稅負，實現國內國外企業(yè)公平競爭；改變現有稅種的計征方式，抑制投機，擴大征稅范圍等等。另外，房地產稅制改革，應該從稅率、稅金、稅種、免稅范圍通盤考慮。 簡化房地產稅收，開征物業(yè)稅 企業(yè) () 中國最龐大的數據庫下載 房地產的稅制應該改革，這一點在稅收理論界已經形成了比較一致的看法，其中開征物業(yè)稅又是多數人的意見。物業(yè)稅又稱“財產稅”或“地產稅”，主要針對土地、房屋等不動產，要求其所有者或承租人每年都繳付 一定的稅款，稅值隨房產的升值而提高。比如公路、地鐵開通后，沿線的房產價格就會提高，相應地，物業(yè)稅也要提高。實施物業(yè)稅可以降低購房門檻，提高使用成本也就是擁有房地產的成本，從而也就加大了投資成本。 通俗地講，征收物業(yè)稅就是將開發(fā)商建房時繳納的一部分稅，改由購房者在購買房屋以后按年繳。據估算，如果現在的建設成本為 100元 /平方米，把地價和其他費用所占開發(fā)成本的比例降到國外的一般水平，將使房屋開發(fā)成本立刻降到 58 元 /平方米。 就在全國范圍內開征物業(yè)稅問題，有關部門還在研究之中，目前并沒有形成確切的定論。但從方 向上來看，開征物業(yè)稅，是國際潮流，也有利于相關工作的進行。 然而另有說法是，開征物業(yè)稅是將原來由開發(fā)商承擔的稅費轉嫁給了消費者，增加消費者的住房成本?，F時，消費者購房時的房價下降了，但以后的使用費用卻不斷上漲，一般的消費者對這筆長期費用根本承擔不起。正所謂 “ 治標不治本 ” 。 盡管物業(yè)稅的開征還沒最后定奪，但廣東省的想法卻值得南京及江蘇思考。財政部有關負責人日前透露，物業(yè)稅的稅賦水平尚未確定，但有一個基本原則，即科學測算現行的房地產稅和房地產開發(fā)建設環(huán)節(jié)收費總體規(guī)模，令物業(yè)稅的總體規(guī)模與之基本相當。如此看來 ，有關房產稅制改革的等待，已不會太久。 借鑒國外房地產行業(yè)的管理經驗 國外房地產稅收的一般特點主要有：一是大多數國家對房產和土地合一征收，適用統(tǒng)一的稅制；二是國外房地產稅收的征稅范圍既包括城鎮(zhèn)，也包括農村；三是大多數國家按房屋和土地的評估值征收房地產稅，評估價值根據房地產坐落地點、建筑結構、成新程度等因素確定，相當于市場價值的一定比例。與此相適應，大多數國家建立了比較完備的房地產評估機構和評估制度，按照一定的周期對房地產進行評估；四是大多數國家房地產稅的納稅人是房地產的所有者，或者是對所有者和使用者均課 稅；五是在大多數國家房地產稅是地方政府的主要稅種，構成了地方財政收入的主要來源。 建立一個適應我國房產租賃市場發(fā)展的稅收制度 目前美國的住房私有率為 68%，英國為 67%，德國為 42%，而我國為 76%。我國房地產發(fā)展時間短，但是私有率卻大大超過國外，一個重要原因是，從開始我們就在觀念上就存在偏差，忽視租賃市場的培養(yǎng)，而傾向于大多數居民持久有房產。因此，在租賃市場的稅收制度上還不完善。 企業(yè) () 中國最龐大的數據庫下載 目前，我們應當在進一步完善廉租賃稅收制度的同時，建立和完善轉租的稅收制度，為活躍房地產的租賃市場提供稅收上的保證。 強 化稅務管理 稅務部門將進一步開展調查和分析研究，強化對房地產業(yè)的稅收監(jiān)控，加強與土地管理、房產管理等部門的聯(lián)系，建立信息傳遞制度，掌握房地產開發(fā)企業(yè)的涉稅資料，并建立檔案，全程跟蹤，努力獲取企業(yè)建筑成本等信息，同時加大對工程的成本審核和票據管理力度，進一步嚴厲打擊房地產涉稅違法行為，特別是加強對屢糾屢犯房地產企業(yè)和重大涉稅案件的查處和打擊力度。 第五講 納稅檢查概述 一、納稅檢查的一般方法 （一）全查法和抽查法 所謂全查和抽查，是相對于檢查的內容和范圍而言的。 全查法又稱詳查法，是對檢查對象 所有的會計憑證、賬簿、報表和有關資料進行全面、系統(tǒng)檢查的一種方法。 抽查法是對檢查對象的憑證、賬簿、報表和有關資料中抽取一部分進行重點檢查的一種方法。 （二）順查法和逆查法 從檢查的順序是否與會計賬戶處理的順序一致，可以將檢查方法分為順查法和逆查法兩種。 順查法又稱核對法，它是依照會計核算的程序，從檢查會計憑證開始，由憑證核對賬簿，再由賬簿核對報表來檢查的一種方法。 逆查法又稱倒查法。它與順查法的檢查順序正好相反。是從檢查會計報表開始，由報表到賬簿，再由賬簿到憑證的一種檢查方法。 （三）核對法與查詢法 從檢查所依據的客體的不同，可以將檢查方法分為核對法與查詢法。 所謂核對法是根據復式記賬原理、會計科目之間的對應關系，將具有牽制性的資料加以對照和審核，以檢查其是否正確的一種方法；查詢法是通過向有關人員進行調查和詢問，企業(yè) () 中國最龐大的數據庫下載 以檢查書面資料所反映的經濟內容是否真實、合法的一種方法。查詢法分為面詢和函詢兩種形式。 （四）分析法和比較法 按照所研究事物的狀態(tài)不同，可以將檢查方法分為分析法和比較法。在實際檢查時經常同時使用。 分析法是指對各項經濟數字或指標進行比較，分析其增減變化情況及發(fā)展趨勢的一種方法，它研究的是事物的 動態(tài)；比較法是對事物相互聯(lián)系的因素從發(fā)展變化上進行對比分析，以揭露矛盾，找出差距的一種方法，它研究的是事物的靜態(tài)。 二、稅務機關稽查的主要思路 （一）管理性檢查 管理性檢查是基層稅務管理分局根據特定的工作需要進行的專項檢查。如一般納稅人資格認定調查、所得稅匯繳清繳檢查、納稅人停歇業(yè)檢查等等。 （二）納稅評估 納稅評估的概念 納稅評估是指主管稅務機關根據國家有關法律法規(guī)的規(guī)定，對納稅人報送的納稅申報資料進行完整性、一致性和合法性分析，結合日常掌握的稅收征管資料，運用一定的分析方法，對一定時期內 納稅人納稅情況的真實性、準確性、合法性進行的綜合評定。 納稅評估對象的確定 （ 1）超警戒值的納稅人 目前各地稅務局根據當地的情況，都有一套行之有效的方法確定出適應當地情況的警戒值。 A、稅收負擔測算方法； B、銷售收入分析方法； C、應納稅額變動 /銷售變動配比分析方法 （ 2）三個月以上申報應納稅額為零的納稅人 若納稅人連續(xù)三個月申報應納稅額為零或者申報的應納稅額為負數，則必須納入納稅評估對象。在增值稅的納稅評估中，申報應納稅額為零的納稅人是指一般納稅人增值稅納稅申報表銷項稅額合計和進項稅額合計均為零，或應 納稅額為零的納稅人（以下簡稱為零申報戶）。申報應納稅額為負數的納稅人是指一般納稅人增值稅納稅申報表中期末留抵稅款大于零的納稅人（以下簡稱為負申報戶）。 （ 3）特定評估對象 可根據工作安排確定特定評估對象，如上級交辦、部門轉交、干群舉證等。 企業(yè) () 中國最龐大的數據庫下載 納稅評估人員按照納稅人經濟類型、管理類型、經營規(guī)模等分類方法或預先設定的條件和參數，對納稅人進行篩選，確定納稅評估對象。其確定原理為： 納稅評估的評估對象是納稅人，評估客體是納稅人在一定時期納稅申報情況。一般認為，納稅人納稅申報情況異常有兩種情況：一是出現稅收負擔為零的 申報；二是納稅人申報各項涉稅經濟指標情況異常于同類納稅的警戒參考值。 評估的處理 由于納稅評估行為的復雜性，應分別不同情況作出以下處理： （ 1）對于經評定屬于沒有違法、違章問題的，直接制作《納稅評估結論》。 （ 2）經評定屬于存在違法、違章問題的，應當分別按照以下幾種情況進行處理： A、納稅人自查有問題 對納稅人自查有問題的，經評估人員審核后，認為事實清楚，數據準確的，制作《納稅評定結論》，并根據稅收有關法規(guī)作出《稅務處理決定》，送達納稅人辦理調賬入庫手續(xù)。 B、納稅人自查無問題的，有兩種情況： 一是納稅 人自查無問題，經評估人員審核認為舉證理由充分，證據確鑿的，制作《納稅評估結論》。 二是納稅人自查無問題，經評估人員審核認為舉證理由不成立，證據不確鑿的，制作《納稅評估結論》，填寫《納稅評估轉辦單》，后面附上《納稅評估分析情況表》，轉檢查部門查處。 （三）稅務稽查 分專項檢查、專案檢查和一般檢查三種。 專項檢查是主管稅務稽查機關或者基層稅務管理分局根據上級的指令和安排就某一個行業(yè)或者特定的涉稅事項進行的檢查。如曾經進行過的商貿企業(yè)增值稅專用設備發(fā)票使用情況檢查、出口退稅檢查、廢舊物資（農產品）收購憑證檢查 等等。 專案檢查主要是指個別大案、要案或上級稅務機關指定的案件的檢查。 一般檢查是稅務稽查機關進行的日常檢查的主要形式和內容。 一般稽查案件的來源：納稅評估移送，通過電腦隨機抽樣、公民舉報、一定期限企業(yè)必查戶。 一般稽查具體一定的程序：選案、檢查、審理和執(zhí)行。 三、反避稅調查 （一）關聯(lián)企業(yè)認定標準 企業(yè) () 中國最龐大的數據庫下載 我國稅法采用了實際控制標準，主要有以下幾點： 在資金、經營、購銷等方面，存在直接或者間接的擁有或者控制關系； 直接或者間接地同為第三者所擁有或者控制； 在利益上具有相關聯(lián)的其他關系。 在 其他利益上具有相關聯(lián)系的，具體是指： 一是相互間直接或間接持有一方的股份總和達到 25%或以上的； 二是直接或間接同為第三者擁有或控制股份達到 25%或以上的； 三是企業(yè)與另一企業(yè)之間借貸資金占自有資金 50%或以上的，或企業(yè)借貸資金總額的10%是由另一企業(yè)擔保的。 四是企業(yè)的董事或經理等高級管理人員一半以上或一名常務董事是由另一企業(yè)委派的； 五是企業(yè)生產、經營活動必須由另一企業(yè)提供特許權利（包括工業(yè)產權、專有技術等）才能正常進行的； 六是企業(yè)生產經營購進的原材料、零配件等（包括價格和交易條件等）是由另一企業(yè)所 控制的； 七是企業(yè)生產的產品或商品的銷售（包括價格和交易條件等）是由另一企業(yè)所控制； 八是對企業(yè)生產經營、交易具有實際控制的其它利益上相關聯(lián)的關系，包括家族、親屬關系等。 （二）實地檢查的實施 實地檢查實施是調查對象確定之后，對企業(yè)與其關聯(lián)企業(yè)之間的各類業(yè)務往來進行的詳細調查、取證、檢查工作。 現場檢查 是在案頭檢查的基礎上，檢查人員直接到被調查企業(yè)進行現場的查驗取證，通過實地進一步取證查實企業(yè)的資本結構、組織結構、管理方式、產品結構、生產工藝流程、庫存、有關經營核算資料等情況，為評估企業(yè)經營獲利的實 際能力提供證據資料的過程。 異地調查 是在被調查企業(yè)以外地區(qū)實施的調查。調查內容涉及其他地區(qū)或需由國內其他地區(qū)和境外取證價格和費用標準資料時，商請該地區(qū)主管稅務機關協(xié)助調查取證或報請國家稅務總局通過情報交換方式取得所需價格、費用標準資料。包括境內調查和境外調查兩方面。 （三）賬務檢查 企業(yè) () 中國最龐大的數據庫下載 賬務檢查是確認納稅人避稅行為的重要步驟，調查人員將被調查企業(yè)有關年度的賬簿、記賬憑證、會計報表和其他有關資料按照一定的程序調回稅務機關進行核實。為分析企業(yè)轉讓定價的形式、方法和合理性提供證據資料，從而為采用合理的調整方 法、調整幅度打下基礎。 關聯(lián)企業(yè)間購銷業(yè)務轉讓定價的檢查 在檢查方法上，可依次按以下三步來進行： （ 1）確定企業(yè)的關聯(lián)企業(yè)或可能是關聯(lián)企業(yè)的客戶。通常可通過核對“商品銷售收入”、“自制半成品”、“產成品”、“分期收款發(fā)出商品”等明細賬戶的發(fā)生額及余額與其對應的會計科目記載額來完成。 （ 2）確認企業(yè)與其關聯(lián)企業(yè)或可能是關聯(lián)企業(yè)的客戶之間是否存在轉讓定價。一般應審查有關原始憑證、合同、協(xié)議，必要時也可進一步檢查企業(yè)提供這些商品勞務的成本、利潤情況。 （ 3）審查轉讓定價的價格調整是否合理。首先應檢查價格調整的 方法是否正確，在確認所選用的方法恰當的前提下，應進一步檢查該方法的具體運用是否準確，是否存在計算錯誤。 關聯(lián)企業(yè)間融通資金業(yè)務的檢查 關聯(lián)企業(yè)間融通資金業(yè)務檢查的核心在于檢查該業(yè)務是否按相關規(guī)定支取或收付利息，不符合規(guī)定的，應予以調整。調查企業(yè)長期資金借貸、短期借貸、擔保信貸、資金轉貸等項業(yè)務，通過對企業(yè)長期借（貸）款賬冊、短期借（貸）款賬冊、長（短）期借（貸）款合同、擔保合同、借（貸）款入賬（出賬）憑證、利息收?。ㄖС觯{證、擔保手續(xù)費用收?。ㄖЦ叮{證等的查證確認企業(yè)融資性質、金額、期限、入賬方式等 。 由于資金融通業(yè)務主要涉及“短期投資”、“長期投資”、“銀行存款”、“投資收益”、“長期借款”、“財務費用”、“預提費用”等明細科目，審查時應結合以上賬戶在明確有無企業(yè)與關聯(lián)企業(yè)間融通資金業(yè)務的前提下，檢查投資業(yè)務的資金來源、用途、種類、利息支付等是否符合相關規(guī)定，借款業(yè)務的利率是否合理，其中尤其應注意與購建固定資產有關的長期借款利息支出和相關費用的會計處理是否正確。 關聯(lián)企業(yè)間提供勞務的檢查 調查企業(yè)提供勞務業(yè)務的情況，并通過對企業(yè)各項費用賬冊、其他業(yè)務收入（支出）賬冊、勞務合同、工程承包合同、勞務 費用支付（收取）憑證的檢查取證確認企業(yè)提供勞務的性質、費用標準、入賬方式等。如果本企業(yè)或本