【導讀】注冊稅務師、高級會計師，全國著名稅收籌劃專家?！吨袊悇請蟆?020年注冊稅務師考試（唯一）。在《稅務研究》等刊物上發(fā)表論文及稅收籌劃案例200多篇，其中有5篇文章被。評為全國一等獎。參與中央財經大學的稅收籌劃教材和。中國稅收籌劃網等網絡評價其為“十大稅。收籌劃專家”、“中國稅收籌劃理論奠基人之一”。為五十多家企業(yè)實施過100多個策劃。被北京市場評價為：“中國稅收策劃方案設計第一人”。應邀在北京、成都等地舉辦。同時還受聘于三家重點高校進行MBA專題講座等。任何一項經濟事項都與稅收有關。稅收與死亡不可避免。即企業(yè)與企業(yè)、企業(yè)內部機構之間。業(yè)、個人與國家利益的關系，正確核算稅款，避免偷稅行為。策或計謀，從而達到辦事的目的。的銷售額；所得稅也是以銷售額為基礎的。巧妙安排自己的經營活動，以減少其納稅義務的行為。準，這取決于相關國家對此的態(tài)度。事實上，稅收的產生多數不在會計核算環(huán)節(jié)。

　　

【正文】 委托方和接受委托方應按月或按季為結算期，定期結清已銷開發(fā)產品的清單。已銷開發(fā)產品清單應載明售出開發(fā)產品的名稱、地理位置、編號、數量、單價、金額、手續(xù)費等。 （五）將開發(fā)產品先出租再出售的，應按以下原則確認收入的實現： ，先以經營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售資產確認收入的實現。 ，租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按 銷售開發(fā)產品確認收入的實現。 企業(yè) () 中國最龐大的數據庫下載 （六）以非貨幣性資產分成形式取得收入的，應于分得開發(fā)產品時確認收入的實現。 二、關于開發(fā)產品預售收入確認問題 房地產開發(fā)企業(yè)采取預售方式銷售開發(fā)產品的，其當期取得的預售收入先按規(guī)定的利潤率計算出預計營業(yè)利潤額，再并入當期應納稅所得額統(tǒng)一計算繳納企業(yè)所得稅，待開發(fā)產品完工時再進行結算調整。 預計營業(yè)利潤額＝預售開發(fā)產品收入 利潤率 預售收入的利潤率不得低于 15%（含 15%），由主管稅務機關結合本地實際情況，按公平、公正、公開的原則分類 (或分項 )確定。 預售開發(fā)產品完工 后，企業(yè)應及時按本通知第一條規(guī)定計算已實現的銷售收入，同時按規(guī)定結轉其對應的銷售成本，計算出已實現的利潤（或虧損）額，經納稅調整后再計算出其與該項開發(fā)產品全部預計營業(yè)利潤額之間的差額，再將此差額并入當期應納稅所得額。 （蘇國稅發(fā) [2020]195號明確： 房地產開發(fā)企業(yè)采取預售方式銷售開發(fā)產品的，其取得的預售收入是主要是指購房者交付的預付定金。 ） 三、關于開發(fā)產品視同銷售行為的收入確認問題 （一）下列行為應視同銷售確認收入 、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等； ； ； ； 、個人的非貨幣性資產 （二）視同銷售行為的收入確認時限 視同銷售行為應于開發(fā)產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入的實現。 （三）視同銷售行為收入確認的方法和順序 ； ； ，其中，開發(fā)產品的成本利潤率不得低于 15%(含 15%),具體由主管稅務機關確定。 四、關于代建工程和提供勞務的收入確認問題 企業(yè) () 中國最龐大的數據庫下載 房地產開發(fā)企業(yè)代建工程和提供勞務不超過 12個月的，可按合同約定的價款結算日或在合同完工之日確認收入的實現；持續(xù)時間超過 12個月的，可采用完工百分比法按季確認收入的實現。 完工百分比法是根據合同完工進度確認收入和費用的方法。完工進度可按累計實際發(fā)生的合同成本占合同預計總成本的比例，已經完成的合同工作量占合同預計總工作量的比例，測量已完成合同工作量等方法確定。 房地產開發(fā)企業(yè)在代建工程、提供勞務過程中節(jié)省的材料、下腳 料、報廢工程或產品的殘料等，如按合同規(guī)定留歸房地產開發(fā)企業(yè)所有的，應于實際取得時按市場公平成交價確認收入的實現。 （最新國際企業(yè)準則規(guī)定：自 2020年 1月 1日起，只能在物業(yè)擁有權的主要風險和報酬轉移至買家時才能確認為收入） 五、房地產營業(yè)稅的幾個難點 在房地產銷售環(huán)節(jié)還有一些具體問題，《 營業(yè)稅問題解答 (之一 )》（國稅函發(fā) [1995]156號）、國家稅務總局關《于征用土地過程中征地單位支付給土地承包人員的補償費如何征稅問題的批復》（國稅函發(fā) [1997]87 號）、國家稅務總局《關于個人從事房地產經營業(yè)務征 收營業(yè)稅問題的批復》（國稅函發(fā) [1996]718號）、財政部、國家稅務總局《關于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財稅 [2020]16號）先后作了具體的解釋和規(guī)定。 對預收定金的征稅問題。 營業(yè)稅暫行條例實施細則第二十八條規(guī)定 :“ 納稅人轉讓土地使用權或銷售不動產，采用預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。 ” 此項規(guī)定所稱預收款，包括預收定金。因此，預收定金的營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間為收到預收定金的當天。 單位和個人因財務會計核算辦法改變將已繳納過營業(yè)稅的預收性質的價款逐期轉為營業(yè)收入時，允許從 營業(yè)額中減除。 借款者以房屋作抵押歸銀行的稅收問題。 借款者無力歸還貸款，抵押的房屋被銀行收走以抵作貸款本息，這表明房屋的所有權被借款者有償轉讓給銀行，應對借款者轉讓房屋所有權的行為按 “ 銷售不動產 ” 稅目征收營業(yè)稅。同樣，銀行如果將收歸其所有的房屋銷售，也應按 “ 銷售不動產 ” 稅目征收營業(yè)稅。 轉讓在建項目的征稅問題 單位和個人轉讓在建項目時，不管是否辦理立項人和土地使用人的更名手續(xù)，其實質是發(fā)生了轉讓不動產所有權或土地使用權的行為。對于轉讓在建項目行為應按以下辦法征收企業(yè) () 中國最龐大的數據庫下載 營業(yè)稅： 期開發(fā)或正在進行土地前期開發(fā)，但尚未進入施工階段的在建項目，按 “ 轉讓無形資產 ” 稅目中 “ 轉讓土地使用權 ” 項目征收營業(yè)稅。 物施工階段的在建項目，按 “ 銷售不動產 ” 稅目征收營業(yè)稅。在建項目是指立項建設但尚未完工的房地產項目或其它建設項目。 土地整理儲備供應中心（包括土地交易中心）轉讓土地使用權取得的收入按 “ 轉讓無形資產 ” 稅目中 “ 轉讓土地使用權 ” 項目征收營業(yè)稅。 取得土地附著物的補償費收入的稅收問題 對土地承包人取得的土地上的建筑物、構筑物、青苗等土地附著物的補償費收入，應按照《中華人民共和國 營業(yè)稅暫行條例》的 “ 銷售不動產 —— 其他土地附著物 ” 稅目征收營業(yè)稅。 房產包銷商有關業(yè)務的稅收問題。 房產開發(fā)企業(yè)與包銷商簽訂合同，將房產交給包銷商根據市場情況自訂價格進行銷售，由房產開發(fā)企業(yè)向客戶開具房產銷售發(fā)票，包銷商收取價差或手續(xù)費，在合同期滿未售出的房產由包銷商進行收購，對此應如何征收營業(yè)稅？ 國家稅務總局《關于房產開發(fā)企業(yè)銷售不動產征收營業(yè)稅問題的通知》（國稅函發(fā) [1996]684號）明確： 在合同期內房產企業(yè)將房產交給包銷商承銷，包銷商是代理房產開發(fā)企業(yè)進行銷售，所取得的手續(xù)費收入或者價差應按 “ 服 務業(yè) — 代理業(yè) ” 征收營業(yè)稅；在合同期滿后，房屋未售出，由包銷商進行收購，其實質是房產開發(fā)企業(yè)將房屋銷售給包銷商，對房產開發(fā)企業(yè)應按 “ 銷售不動產 ” 征收營業(yè)稅；包銷商將房產再次銷售，對包銷商也應按 “ 銷售不動產 ” 征收營業(yè)稅。 關于賠償金收入的征稅問題 單位和個人提供應稅勞務、轉讓無形資產和銷售不動產時，因受讓方違約而從受讓方取得的賠償金收入，應并入營業(yè)額中征收營業(yè)稅。 個人經營房地產征收營業(yè)稅等問題。 個人以各購房戶代表的身份與提供土地使用權的單位或個人 (以下簡稱 “ 地主 ”) 簽訂聯(lián)合建房協(xié)議，由個人出資并負責 雇請施工隊建房，房屋建成后，再由個人將分得的房屋銷售給各購房戶。這實際上是個人先通過合作建房的方式取得房屋，再將房屋銷售給各購房戶。因此對個人應按 “ 銷售不動產 ” 稅目征營業(yè)稅，其營業(yè)額為個人向各購房戶收取的全部價款和價外費用。另一方面，個人與地主的關系，屬于一方提供土地使用權，另一方提供資金合作建房的行為。對其雙方應按《國家稅務總局關于印發(fā) 營業(yè)稅問題解答 (之一 )的通知》 (國稅函發(fā) [1995]156號 )第十七條的有關規(guī)定征收營業(yè)稅。 企業(yè) () 中國最龐大的數據庫下載 個人將不動產無償贈與他人的行為的涉稅界定。 根據營業(yè)稅暫行條例實施細則 第四條規(guī)定， “ 單位將不動產無償贈與他人，視同銷售不動產 ” ，應當征收營業(yè)稅。由此可見，只有單位無償贈送不動產的行為才視同銷售不動產征收營業(yè)稅，對個人無償贈送不動產的行為，不應視同銷售不動產征收營業(yè)稅。 以 “ 還本 ” 方式銷售建筑物的 “ 還本 ” 處理。 以 “ 還本 ” 方式銷售建筑物，是指商品房經營者在銷售建筑物時許諾若干年后可將房屋價款歸還購房者，這是經營者為了加快資金周轉而采取的一種促銷手段。對以 “ 還本 ” 方式銷售建筑物的行為，應按向購買者收取的全部價款和價外費用征收營業(yè)稅，不得減除所謂“ 還本 ” 支出。 轉讓不動產或無 形資產營業(yè)額確認問題 單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。單位和個人銷售或轉讓抵債所得的不動產、土地使用權的，以全部收入減去抵債時該項不動產或土地使用權作價后的余額為營業(yè)額。 物業(yè)公司服務收入的征稅問題 從事物業(yè)管理的單位，以與物業(yè)管理有關的全部收入減去代業(yè)主支付的水、電、燃氣以及代承租者支付的水、電、燃氣、房屋租金的價款后的余額為營業(yè)額。 關于納稅地點問題 單位和個人出租土地使用權、不動產的營業(yè)稅納稅地點為土地、 不動產所在地；單位和個人出租物品、設備等動產的營業(yè)稅納稅地點為出租單位機構所在地或個人居住地。 房地產市場 一、促進房地產市場發(fā)展 為了配合國家住房制度改革，有效啟動房地產市場，積極培育新的經濟增長點， 財政部、國家稅務總局《關于調整房地產市場若干稅收政策的通知》（財稅 [1999]210號） 對房地產市場有關稅收政策問題，自 1999年 8月 1日起按以下政策執(zhí)行： 其一、關于營業(yè)稅和契稅的政策問題 為了切實減輕個人買賣普通住宅的稅收負擔，積極啟動住房二級市場，對個人購買并居住超過一年的普通住宅，銷售時免征 營業(yè)稅；個人購買并居住不足一年的普通住宅，銷售時營業(yè)稅按銷售價減去購入原價后的差額計征；個人自建自用住房，銷售時免征營業(yè)稅；個人購買自用普通住宅，暫減半征收契稅。 企業(yè) () 中國最龐大的數據庫下載 為了支持住房制度的改革，對企業(yè)、行政事業(yè)單位按房改成本價、標準價出售住房的收入，暫免征收營業(yè)稅。 其二、關于空置商品住房稅收政策問題 為了加快住房資金周轉，降低金融資產的風險，促進積壓空置商品房的銷售，對積壓空置的商品住房銷售時應繳納的營業(yè)稅、契稅在 2020年底前予以免稅優(yōu)惠。 空置商品住房限于 1998年 6月 30 日以前建成尚未售出的商品住 房。 其三、關于土地增值稅征免政策問題 對居民個人擁有的普通住宅，在其轉讓時暫免征收土地增值稅。 二、促進房地產租賃市場政策 為了配合國家住房制度改革，支持住房租賃市場的健康發(fā)展， 財政部 國家稅務總局《關于調整住房租賃市場稅收政策的通知》（財稅 [2020]125 號）規(guī)定： 自 2020 年 1月 1日起住房租賃市場執(zhí)行如下稅收政策 : 其一、對按政府規(guī)定價格出租的公有住房和廉租住房，包括企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房；房管部門向居民出租的公有住房；落實私房政策中帶戶發(fā)還產權并以政府規(guī)定租金標準 向居民出租的私有住房等，暫免征收房產稅、營業(yè)稅。 其二、對個人按市場價格出租的居民住房，其應繳納的營業(yè)稅暫減按 3%的稅率征收，房產稅暫減按 4%的稅率征收。 其三、對個人出租房屋取得的所得暫減按 10%的稅率征收個人所得稅。 三、消化空置房 為加快消化積壓空置商品房，促進房地產市場的健康發(fā)展，積極防范金融風險， 財政部、國家稅務總局《關于對消化空置商品房有關稅費政策的通知》（財稅 [2020]44 號） 就積壓空置商品房實行如下稅費政策 : 其一、對財政部、國家稅務總局《關于調整房地產市場若干稅收政策的通知》 (財稅字[1999]210號 )中規(guī)定的 “1998 年 6月 30日以前建成尚未售出的商品住房 ” 免征營業(yè)稅、契稅的優(yōu)惠政策，延期執(zhí)行兩年，即延長至 2020 年 12 月 31 日止。對納稅人銷售 1998 年 6月 30日以前建成的別墅、渡假村等高消費性的空置商品房，應自 2020年 1月 1日起恢復征收營業(yè)稅、契稅。別墅、渡假村等高消費性的空置商品房與其他商品住房的界限，由各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市財稅部門根據當地情況確定。 其二、納稅人在 1998年 6月 30日以前建成的商業(yè)用房、寫字樓，在 2020年 1月 1日至 2020年 12月 31日 期間銷售的，免征營業(yè)稅、契稅。 企業(yè) () 中國最龐大的數據庫下載 其三、對納稅人銷售 1998年 6月 30日以前建成的商業(yè)用房，寫字樓、住房 (不含別墅、渡假村等高消費性的空置商品房 )，免予征收各種行政事業(yè)性收費。 四、房屋市場的稅收特點 從納稅人的角度講，由于相關的稅收較多，稅務機關的管理方法也存在一些特點，因此，在日常的房屋買賣或者租賃交易流動中，納稅人應當注意： （一）房屋買賣雙方稅負不同 私人房屋買和賣雙方需納稅的房產稅具體稅種和稅率也不一樣，同時還區(qū)分為“住宅買賣”和“非住宅買賣”，并執(zhí)行不同的納稅標準。 住宅買賣中，購買方 需繳的稅有兩種，即交印花稅和契稅。印花稅－－－按合同交易金額的萬分之五繳納。契稅分兩個檔次繳納，即屬普通住宅的按房價的 %繳納，屬高檔住宅的按房價的 3%繳納。 賣方需繳納的稅有印花稅、營業(yè)稅和個人所得稅 3 種。印花稅－－按合同交易金額的萬分之五繳納，營業(yè)稅－－個人購買并居住超過一年的免交此稅，但不足一年的應按銷售價減去購入原價后的差額征收 5%的營業(yè)稅，并按營業(yè)稅計征 7%城建稅和 3%的教育費附加。 非住宅買賣的，買方應繳交易金額的萬分之五的印花稅和 3%的契稅；賣方應繳 4種稅，即交納交易價總額的萬分之五的 印花稅、 5%的營業(yè)稅和個人所得稅以及土地增值稅。個人所得稅應納稅額 =（售房價 購入價 交易的稅費） 20%.如土地沒有增值將免繳增值稅，如有