【導(dǎo)讀】注冊稅務(wù)師、高級會計師，全國著名稅收籌劃專家?！吨袊悇?wù)報》2020年注冊稅務(wù)師考試（唯一）。在《稅務(wù)研究》等刊物上發(fā)表論文及稅收籌劃案例200多篇，其中有5篇文章被。評為全國一等獎。參與中央財經(jīng)大學(xué)的稅收籌劃教材和。中國稅收籌劃網(wǎng)等網(wǎng)絡(luò)評價其為“十大稅。收籌劃專家”、“中國稅收籌劃理論奠基人之一”。為五十多家企業(yè)實施過100多個策劃。被北京市場評價為：“中國稅收策劃方案設(shè)計第一人”。應(yīng)邀在北京、成都等地舉辦。同時還受聘于三家重點高校進(jìn)行MBA專題講座等。任何一項經(jīng)濟事項都與稅收有關(guān)。稅收與死亡不可避免。即企業(yè)與企業(yè)、企業(yè)內(nèi)部機構(gòu)之間。業(yè)、個人與國家利益的關(guān)系，正確核算稅款，避免偷稅行為。策或計謀，從而達(dá)到辦事的目的。的銷售額；所得稅也是以銷售額為基礎(chǔ)的。巧妙安排自己的經(jīng)營活動，以減少其納稅義務(wù)的行為。準(zhǔn)，這取決于相關(guān)國家對此的態(tài)度。事實上，稅收的產(chǎn)生多數(shù)不在會計核算環(huán)節(jié)。

　　

【正文】 委托方和接受委托方應(yīng)按月或按季為結(jié)算期，定期結(jié)清已銷開發(fā)產(chǎn)品的清單。已銷開發(fā)產(chǎn)品清單應(yīng)載明售出開發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號、數(shù)量、單價、金額、手續(xù)費等。 （五）將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實現(xiàn)： ，先以經(jīng)營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售資產(chǎn)確認(rèn)收入的實現(xiàn)。 ，租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實現(xiàn)，出售時再按 銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實現(xiàn)。 企業(yè) () 中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 （六）以非貨幣性資產(chǎn)分成形式取得收入的，應(yīng)于分得開發(fā)產(chǎn)品時確認(rèn)收入的實現(xiàn)。 二、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入確認(rèn)問題 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤率計算出預(yù)計營業(yè)利潤額，再并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一計算繳納企業(yè)所得稅，待開發(fā)產(chǎn)品完工時再進(jìn)行結(jié)算調(diào)整。 預(yù)計營業(yè)利潤額＝預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品收入 利潤率 預(yù)售收入的利潤率不得低于 15%（含 15%），由主管稅務(wù)機關(guān)結(jié)合本地實際情況，按公平、公正、公開的原則分類 (或分項 )確定。 預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品完工 后，企業(yè)應(yīng)及時按本通知第一條規(guī)定計算已實現(xiàn)的銷售收入，同時按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對應(yīng)的銷售成本，計算出已實現(xiàn)的利潤（或虧損）額，經(jīng)納稅調(diào)整后再計算出其與該項開發(fā)產(chǎn)品全部預(yù)計營業(yè)利潤額之間的差額，再將此差額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 （蘇國稅發(fā) [2020]195號明確： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其取得的預(yù)售收入是主要是指購房者交付的預(yù)付定金。 ） 三、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的收入確認(rèn)問題 （一）下列行為應(yīng)視同銷售確認(rèn)收入 、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等； ； ； ； 、個人的非貨幣性資產(chǎn) （二）視同銷售行為的收入確認(rèn)時限 視同銷售行為應(yīng)于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認(rèn)收入的實現(xiàn)。 （三）視同銷售行為收入確認(rèn)的方法和順序 ； ； ，其中，開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于 15%(含 15%),具體由主管稅務(wù)機關(guān)確定。 四、關(guān)于代建工程和提供勞務(wù)的收入確認(rèn)問題 企業(yè) () 中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代建工程和提供勞務(wù)不超過 12個月的，可按合同約定的價款結(jié)算日或在合同完工之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)；持續(xù)時間超過 12個月的，可采用完工百分比法按季確認(rèn)收入的實現(xiàn)。 完工百分比法是根據(jù)合同完工進(jìn)度確認(rèn)收入和費用的方法。完工進(jìn)度可按累計實際發(fā)生的合同成本占合同預(yù)計總成本的比例，已經(jīng)完成的合同工作量占合同預(yù)計總工作量的比例，測量已完成合同工作量等方法確定。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在代建工程、提供勞務(wù)過程中節(jié)省的材料、下腳 料、報廢工程或產(chǎn)品的殘料等，如按合同規(guī)定留歸房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所有的，應(yīng)于實際取得時按市場公平成交價確認(rèn)收入的實現(xiàn)。 （最新國際企業(yè)準(zhǔn)則規(guī)定：自 2020年 1月 1日起，只能在物業(yè)擁有權(quán)的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移至買家時才能確認(rèn)為收入） 五、房地產(chǎn)營業(yè)稅的幾個難點 在房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)還有一些具體問題，《 營業(yè)稅問題解答 (之一 )》（國稅函發(fā) [1995]156號）、國家稅務(wù)總局關(guān)《于征用土地過程中征地單位支付給土地承包人員的補償費如何征稅問題的批復(fù)》（國稅函發(fā) [1997]87 號）、國家稅務(wù)總局《關(guān)于個人從事房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)征 收營業(yè)稅問題的批復(fù)》（國稅函發(fā) [1996]718號）、財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財稅 [2020]16號）先后作了具體的解釋和規(guī)定。 對預(yù)收定金的征稅問題。 營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則第二十八條規(guī)定 :“ 納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。 ” 此項規(guī)定所稱預(yù)收款，包括預(yù)收定金。因此，預(yù)收定金的營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收定金的當(dāng)天。 單位和個人因財務(wù)會計核算辦法改變將已繳納過營業(yè)稅的預(yù)收性質(zhì)的價款逐期轉(zhuǎn)為營業(yè)收入時，允許從 營業(yè)額中減除。 借款者以房屋作抵押歸銀行的稅收問題。 借款者無力歸還貸款，抵押的房屋被銀行收走以抵作貸款本息，這表明房屋的所有權(quán)被借款者有償轉(zhuǎn)讓給銀行，應(yīng)對借款者轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的行為按 “ 銷售不動產(chǎn) ” 稅目征收營業(yè)稅。同樣，銀行如果將收歸其所有的房屋銷售，也應(yīng)按 “ 銷售不動產(chǎn) ” 稅目征收營業(yè)稅。 轉(zhuǎn)讓在建項目的征稅問題 單位和個人轉(zhuǎn)讓在建項目時，不管是否辦理立項人和土地使用人的更名手續(xù)，其實質(zhì)是發(fā)生了轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為。對于轉(zhuǎn)讓在建項目行為應(yīng)按以下辦法征收企業(yè) () 中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 營業(yè)稅： 期開發(fā)或正在進(jìn)行土地前期開發(fā)，但尚未進(jìn)入施工階段的在建項目，按 “ 轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn) ” 稅目中 “ 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán) ” 項目征收營業(yè)稅。 物施工階段的在建項目，按 “ 銷售不動產(chǎn) ” 稅目征收營業(yè)稅。在建項目是指立項建設(shè)但尚未完工的房地產(chǎn)項目或其它建設(shè)項目。 土地整理儲備供應(yīng)中心（包括土地交易中心）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)取得的收入按 “ 轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn) ” 稅目中 “ 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán) ” 項目征收營業(yè)稅。 取得土地附著物的補償費收入的稅收問題 對土地承包人取得的土地上的建筑物、構(gòu)筑物、青苗等土地附著物的補償費收入，應(yīng)按照《中華人民共和國 營業(yè)稅暫行條例》的 “ 銷售不動產(chǎn) —— 其他土地附著物 ” 稅目征收營業(yè)稅。 房產(chǎn)包銷商有關(guān)業(yè)務(wù)的稅收問題。 房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與包銷商簽訂合同，將房產(chǎn)交給包銷商根據(jù)市場情況自訂價格進(jìn)行銷售，由房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向客戶開具房產(chǎn)銷售發(fā)票，包銷商收取價差或手續(xù)費，在合同期滿未售出的房產(chǎn)由包銷商進(jìn)行收購，對此應(yīng)如何征收營業(yè)稅？ 國家稅務(wù)總局《關(guān)于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅問題的通知》（國稅函發(fā) [1996]684號）明確： 在合同期內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)交給包銷商承銷，包銷商是代理房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行銷售，所取得的手續(xù)費收入或者價差應(yīng)按 “ 服 務(wù)業(yè) — 代理業(yè) ” 征收營業(yè)稅；在合同期滿后，房屋未售出，由包銷商進(jìn)行收購，其實質(zhì)是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房屋銷售給包銷商，對房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按 “ 銷售不動產(chǎn) ” 征收營業(yè)稅；包銷商將房產(chǎn)再次銷售，對包銷商也應(yīng)按 “ 銷售不動產(chǎn) ” 征收營業(yè)稅。 關(guān)于賠償金收入的征稅問題 單位和個人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)時，因受讓方違約而從受讓方取得的賠償金收入，應(yīng)并入營業(yè)額中征收營業(yè)稅。 個人經(jīng)營房地產(chǎn)征收營業(yè)稅等問題。 個人以各購房戶代表的身份與提供土地使用權(quán)的單位或個人 (以下簡稱 “ 地主 ”) 簽訂聯(lián)合建房協(xié)議，由個人出資并負(fù)責(zé) 雇請施工隊建房，房屋建成后，再由個人將分得的房屋銷售給各購房戶。這實際上是個人先通過合作建房的方式取得房屋，再將房屋銷售給各購房戶。因此對個人應(yīng)按 “ 銷售不動產(chǎn) ” 稅目征營業(yè)稅，其營業(yè)額為個人向各購房戶收取的全部價款和價外費用。另一方面，個人與地主的關(guān)系，屬于一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金合作建房的行為。對其雙方應(yīng)按《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā) 營業(yè)稅問題解答 (之一 )的通知》 (國稅函發(fā) [1995]156號 )第十七條的有關(guān)規(guī)定征收營業(yè)稅。 企業(yè) () 中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 個人將不動產(chǎn)無償贈與他人的行為的涉稅界定。 根據(jù)營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則 第四條規(guī)定， “ 單位將不動產(chǎn)無償贈與他人，視同銷售不動產(chǎn) ” ，應(yīng)當(dāng)征收營業(yè)稅。由此可見，只有單位無償贈送不動產(chǎn)的行為才視同銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅，對個人無償贈送不動產(chǎn)的行為，不應(yīng)視同銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅。 以 “ 還本 ” 方式銷售建筑物的 “ 還本 ” 處理。 以 “ 還本 ” 方式銷售建筑物，是指商品房經(jīng)營者在銷售建筑物時許諾若干年后可將房屋價款歸還購房者，這是經(jīng)營者為了加快資金周轉(zhuǎn)而采取的一種促銷手段。對以 “ 還本 ” 方式銷售建筑物的行為，應(yīng)按向購買者收取的全部價款和價外費用征收營業(yè)稅，不得減除所謂“ 還本 ” 支出。 轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)或無 形資產(chǎn)營業(yè)額確認(rèn)問題 單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)的，以全部收入減去抵債時該項不動產(chǎn)或土地使用權(quán)作價后的余額為營業(yè)額。 物業(yè)公司服務(wù)收入的征稅問題 從事物業(yè)管理的單位，以與物業(yè)管理有關(guān)的全部收入減去代業(yè)主支付的水、電、燃?xì)庖约按凶庹咧Ц兜乃?、電、燃?xì)?、房屋租金的價款后的余額為營業(yè)額。 關(guān)于納稅地點問題 單位和個人出租土地使用權(quán)、不動產(chǎn)的營業(yè)稅納稅地點為土地、 不動產(chǎn)所在地；單位和個人出租物品、設(shè)備等動產(chǎn)的營業(yè)稅納稅地點為出租單位機構(gòu)所在地或個人居住地。 房地產(chǎn)市場 一、促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展 為了配合國家住房制度改革，有效啟動房地產(chǎn)市場，積極培育新的經(jīng)濟增長點， 財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》（財稅 [1999]210號） 對房地產(chǎn)市場有關(guān)稅收政策問題，自 1999年 8月 1日起按以下政策執(zhí)行： 其一、關(guān)于營業(yè)稅和契稅的政策問題 為了切實減輕個人買賣普通住宅的稅收負(fù)擔(dān)，積極啟動住房二級市場，對個人購買并居住超過一年的普通住宅，銷售時免征 營業(yè)稅；個人購買并居住不足一年的普通住宅，銷售時營業(yè)稅按銷售價減去購入原價后的差額計征；個人自建自用住房，銷售時免征營業(yè)稅；個人購買自用普通住宅，暫減半征收契稅。 企業(yè) () 中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 為了支持住房制度的改革，對企業(yè)、行政事業(yè)單位按房改成本價、標(biāo)準(zhǔn)價出售住房的收入，暫免征收營業(yè)稅。 其二、關(guān)于空置商品住房稅收政策問題 為了加快住房資金周轉(zhuǎn)，降低金融資產(chǎn)的風(fēng)險，促進(jìn)積壓空置商品房的銷售，對積壓空置的商品住房銷售時應(yīng)繳納的營業(yè)稅、契稅在 2020年底前予以免稅優(yōu)惠。 空置商品住房限于 1998年 6月 30 日以前建成尚未售出的商品住 房。 其三、關(guān)于土地增值稅征免政策問題 對居民個人擁有的普通住宅，在其轉(zhuǎn)讓時暫免征收土地增值稅。 二、促進(jìn)房地產(chǎn)租賃市場政策 為了配合國家住房制度改革，支持住房租賃市場的健康發(fā)展， 財政部 國家稅務(wù)總局《關(guān)于調(diào)整住房租賃市場稅收政策的通知》（財稅 [2020]125 號）規(guī)定： 自 2020 年 1月 1日起住房租賃市場執(zhí)行如下稅收政策 : 其一、對按政府規(guī)定價格出租的公有住房和廉租住房，包括企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房；房管部門向居民出租的公有住房；落實私房政策中帶戶發(fā)還產(chǎn)權(quán)并以政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn) 向居民出租的私有住房等，暫免征收房產(chǎn)稅、營業(yè)稅。 其二、對個人按市場價格出租的居民住房，其應(yīng)繳納的營業(yè)稅暫減按 3%的稅率征收，房產(chǎn)稅暫減按 4%的稅率征收。 其三、對個人出租房屋取得的所得暫減按 10%的稅率征收個人所得稅。 三、消化空置房 為加快消化積壓空置商品房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，積極防范金融風(fēng)險， 財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于對消化空置商品房有關(guān)稅費政策的通知》（財稅 [2020]44 號） 就積壓空置商品房實行如下稅費政策 : 其一、對財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》 (財稅字[1999]210號 )中規(guī)定的 “1998 年 6月 30日以前建成尚未售出的商品住房 ” 免征營業(yè)稅、契稅的優(yōu)惠政策，延期執(zhí)行兩年，即延長至 2020 年 12 月 31 日止。對納稅人銷售 1998 年 6月 30日以前建成的別墅、渡假村等高消費性的空置商品房，應(yīng)自 2020年 1月 1日起恢復(fù)征收營業(yè)稅、契稅。別墅、渡假村等高消費性的空置商品房與其他商品住房的界限，由各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市財稅部門根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r確定。 其二、納稅人在 1998年 6月 30日以前建成的商業(yè)用房、寫字樓，在 2020年 1月 1日至 2020年 12月 31日 期間銷售的，免征營業(yè)稅、契稅。 企業(yè) () 中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 其三、對納稅人銷售 1998年 6月 30日以前建成的商業(yè)用房，寫字樓、住房 (不含別墅、渡假村等高消費性的空置商品房 )，免予征收各種行政事業(yè)性收費。 四、房屋市場的稅收特點 從納稅人的角度講，由于相關(guān)的稅收較多，稅務(wù)機關(guān)的管理方法也存在一些特點，因此，在日常的房屋買賣或者租賃交易流動中，納稅人應(yīng)當(dāng)注意： （一）房屋買賣雙方稅負(fù)不同 私人房屋買和賣雙方需納稅的房產(chǎn)稅具體稅種和稅率也不一樣，同時還區(qū)分為“住宅買賣”和“非住宅買賣”，并執(zhí)行不同的納稅標(biāo)準(zhǔn)。 住宅買賣中，購買方 需繳的稅有兩種，即交印花稅和契稅。印花稅－－－按合同交易金額的萬分之五繳納。契稅分兩個檔次繳納，即屬普通住宅的按房價的 %繳納，屬高檔住宅的按房價的 3%繳納。 賣方需繳納的稅有印花稅、營業(yè)稅和個人所得稅 3 種。印花稅－－按合同交易金額的萬分之五繳納，營業(yè)稅－－個人購買并居住超過一年的免交此稅，但不足一年的應(yīng)按銷售價減去購入原價后的差額征收 5%的營業(yè)稅，并按營業(yè)稅計征 7%城建稅和 3%的教育費附加。 非住宅買賣的，買方應(yīng)繳交易金額的萬分之五的印花稅和 3%的契稅；賣方應(yīng)繳 4種稅，即交納交易價總額的萬分之五的 印花稅、 5%的營業(yè)稅和個人所得稅以及土地增值稅。個人所得稅應(yīng)納稅額 =（售房價 購入價 交易的稅費） 20%.如土地沒有增值將免繳增值稅，如有