【正文】 符合相關(guān)規(guī)定，借款業(yè)務(wù)的利率是否合理，其中尤其應(yīng)注意與購建固定資產(chǎn)有關(guān)的長期借款利息支出和相關(guān)費(fèi)用的會(huì)計(jì)處理是否正確。 關(guān)聯(lián)企業(yè)間融通資金業(yè)務(wù)的檢查 關(guān)聯(lián)企業(yè)間融通資金業(yè)務(wù)檢查的核心在于檢查該業(yè)務(wù)是否按相關(guān)規(guī)定支取或收付利息，不符合規(guī)定的，應(yīng)予以調(diào)整。 （ 3）審查轉(zhuǎn)讓定價(jià)的價(jià)格調(diào)整是否合理。 （ 2）確認(rèn)企業(yè)與其關(guān)聯(lián)企業(yè)或可能是關(guān)聯(lián)企業(yè)的客戶之間是否存在轉(zhuǎn)讓定價(jià)。 關(guān)聯(lián)企業(yè)間購銷業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓定價(jià)的檢查 在檢查方法上，可依次按以下三步來進(jìn)行： （ 1）確定企業(yè)的關(guān)聯(lián)企業(yè)或可能是關(guān)聯(lián)企業(yè)的客戶。 （三）賬務(wù)檢查 企業(yè) () 中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 賬務(wù)檢查是確認(rèn)納稅人避稅行為的重要步驟，調(diào)查人員將被調(diào)查企業(yè)有關(guān)年度的賬簿、記賬憑證、會(huì)計(jì)報(bào)表和其他有關(guān)資料按照一定的程序調(diào)回稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行核實(shí)。調(diào)查內(nèi)容涉及其他地區(qū)或需由國內(nèi)其他地區(qū)和境外取證價(jià)格和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)資料時(shí)，商請(qǐng)?jiān)摰貐^(qū)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)協(xié)助調(diào)查取證或報(bào)請(qǐng)國家稅務(wù)總局通過情報(bào)交換方式取得所需價(jià)格、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)資料。 現(xiàn)場(chǎng)檢查 是在案頭檢查的基礎(chǔ)上，檢查人員直接到被調(diào)查企業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)的查驗(yàn)取證，通過實(shí)地進(jìn)一步取證查實(shí)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)、組織結(jié)構(gòu)、管理方式、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、生產(chǎn)工藝流程、庫存、有關(guān)經(jīng)營核算資料等情況，為評(píng)估企業(yè)經(jīng)營獲利的實(shí) 際能力提供證據(jù)資料的過程。 四是企業(yè)的董事或經(jīng)理等高級(jí)管理人員一半以上或一名常務(wù)董事是由另一企業(yè)委派的； 五是企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營活動(dòng)必須由另一企業(yè)提供特許權(quán)利（包括工業(yè)產(chǎn)權(quán)、專有技術(shù)等）才能正常進(jìn)行的； 六是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營購進(jìn)的原材料、零配件等（包括價(jià)格和交易條件等）是由另一企業(yè)所 控制的； 七是企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品或商品的銷售（包括價(jià)格和交易條件等）是由另一企業(yè)所控制； 八是對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營、交易具有實(shí)際控制的其它利益上相關(guān)聯(lián)的關(guān)系，包括家族、親屬關(guān)系等。 三、反避稅調(diào)查 （一）關(guān)聯(lián)企業(yè)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn) 企業(yè) () 中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 我國稅法采用了實(shí)際控制標(biāo)準(zhǔn)，主要有以下幾點(diǎn)： 在資金、經(jīng)營、購銷等方面，存在直接或者間接的擁有或者控制關(guān)系； 直接或者間接地同為第三者所擁有或者控制； 在利益上具有相關(guān)聯(lián)的其他關(guān)系。 一般稽查案件的來源：納稅評(píng)估移送，通過電腦隨機(jī)抽樣、公民舉報(bào)、一定期限企業(yè)必查戶。 專案檢查主要是指?jìng)€(gè)別大案、要案或上級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)指定的案件的檢查。 專項(xiàng)檢查是主管稅務(wù)稽查機(jī)關(guān)或者基層稅務(wù)管理分局根據(jù)上級(jí)的指令和安排就某一個(gè)行業(yè)或者特定的涉稅事項(xiàng)進(jìn)行的檢查。 二是納稅人自查無問題，經(jīng)評(píng)估人員審核認(rèn)為舉證理由不成立，證據(jù)不確鑿的，制作《納稅評(píng)估結(jié)論》，填寫《納稅評(píng)估轉(zhuǎn)辦單》，后面附上《納稅評(píng)估分析情況表》，轉(zhuǎn)檢查部門查處。 （ 2）經(jīng)評(píng)定屬于存在違法、違章問題的，應(yīng)當(dāng)分別按照以下幾種情況進(jìn)行處理： A、納稅人自查有問題 對(duì)納稅人自查有問題的，經(jīng)評(píng)估人員審核后，認(rèn)為事實(shí)清楚，數(shù)據(jù)準(zhǔn)確的，制作《納稅評(píng)定結(jié)論》，并根據(jù)稅收有關(guān)法規(guī)作出《稅務(wù)處理決定》，送達(dá)納稅人辦理調(diào)賬入庫手續(xù)。一般認(rèn)為，納稅人納稅申報(bào)情況異常有兩種情況：一是出現(xiàn)稅收負(fù)擔(dān)為零的 申報(bào)；二是納稅人申報(bào)各項(xiàng)涉稅經(jīng)濟(jì)指標(biāo)情況異常于同類納稅的警戒參考值。 企業(yè) () 中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 納稅評(píng)估人員按照納稅人經(jīng)濟(jì)類型、管理類型、經(jīng)營規(guī)模等分類方法或預(yù)先設(shè)定的條件和參數(shù)，對(duì)納稅人進(jìn)行篩選，確定納稅評(píng)估對(duì)象。申報(bào)應(yīng)納稅額為負(fù)數(shù)的納稅人是指一般納稅人增值稅納稅申報(bào)表中期末留抵稅款大于零的納稅人（以下簡稱為負(fù)申報(bào)戶）。 A、稅收負(fù)擔(dān)測(cè)算方法； B、銷售收入分析方法； C、應(yīng)納稅額變動(dòng) /銷售變動(dòng)配比分析方法 （ 2）三個(gè)月以上申報(bào)應(yīng)納稅額為零的納稅人 若納稅人連續(xù)三個(gè)月申報(bào)應(yīng)納稅額為零或者申報(bào)的應(yīng)納稅額為負(fù)數(shù)，則必須納入納稅評(píng)估對(duì)象。 （二）納稅評(píng)估 納稅評(píng)估的概念 納稅評(píng)估是指主管稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)國家有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，對(duì)納稅人報(bào)送的納稅申報(bào)資料進(jìn)行完整性、一致性和合法性分析，結(jié)合日常掌握的稅收征管資料，運(yùn)用一定的分析方法，對(duì)一定時(shí)期內(nèi) 納稅人納稅情況的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、合法性進(jìn)行的綜合評(píng)定。 二、稅務(wù)機(jī)關(guān)稽查的主要思路 （一）管理性檢查 管理性檢查是基層稅務(wù)管理分局根據(jù)特定的工作需要進(jìn)行的專項(xiàng)檢查。在實(shí)際檢查時(shí)經(jīng)常同時(shí)使用。查詢法分為面詢和函詢兩種形式。 （三）核對(duì)法與查詢法 從檢查所依據(jù)的客體的不同，可以將檢查方法分為核對(duì)法與查詢法。它與順查法的檢查順序正好相反。 順查法又稱核對(duì)法，它是依照會(huì)計(jì)核算的程序，從檢查會(huì)計(jì)憑證開始，由憑證核對(duì)賬簿，再由賬簿核對(duì)報(bào)表來檢查的一種方法。 抽查法是對(duì)檢查對(duì)象的憑證、賬簿、報(bào)表和有關(guān)資料中抽取一部分進(jìn)行重點(diǎn)檢查的一種方法。 第五講 納稅檢查概述 一、納稅檢查的一般方法 （一）全查法和抽查法 所謂全查和抽查，是相對(duì)于檢查的內(nèi)容和范圍而言的。 企業(yè) () 中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 目前，我們應(yīng)當(dāng)在進(jìn)一步完善廉租賃稅收制度的同時(shí)，建立和完善轉(zhuǎn)租的稅收制度，為活躍房地產(chǎn)的租賃市場(chǎng)提供稅收上的保證。我國房地產(chǎn)發(fā)展時(shí)間短，但是私有率卻大大超過國外，一個(gè)重要原因是，從開始我們就在觀念上就存在偏差，忽視租賃市場(chǎng)的培養(yǎng)，而傾向于大多數(shù)居民持久有房產(chǎn)。與此相適應(yīng)，大多數(shù)國家建立了比較完備的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估制度，按照一定的周期對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估；四是大多數(shù)國家房地產(chǎn)稅的納稅人是房地產(chǎn)的所有者，或者是對(duì)所有者和使用者均課 稅；五是在大多數(shù)國家房地產(chǎn)稅是地方政府的主要稅種，構(gòu)成了地方財(cái)政收入的主要來源。如此看來 ，有關(guān)房產(chǎn)稅制改革的等待，已不會(huì)太久。 盡管物業(yè)稅的開征還沒最后定奪，但廣東省的想法卻值得南京及江蘇思考?，F(xiàn)時(shí)，消費(fèi)者購房時(shí)的房價(jià)下降了，但以后的使用費(fèi)用卻不斷上漲，一般的消費(fèi)者對(duì)這筆長期費(fèi)用根本承擔(dān)不起。但從方 向上來看，開征物業(yè)稅，是國際潮流，也有利于相關(guān)工作的進(jìn)行。據(jù)估算，如果現(xiàn)在的建設(shè)成本為 100元 /平方米，把地價(jià)和其他費(fèi)用所占開發(fā)成本的比例降到國外的一般水平，將使房屋開發(fā)成本立刻降到 58 元 /平方米。實(shí)施物業(yè)稅可以降低購房門檻，提高使用成本也就是擁有房地產(chǎn)的成本，從而也就加大了投資成本。物業(yè)稅又稱“財(cái)產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付 一定的稅款，稅值隨房產(chǎn)的升值而提高。另外，房地產(chǎn)稅制改革，應(yīng)該從稅率、稅金、稅種、免稅范圍通盤考慮。 四、完善房地產(chǎn)稅收 的幾點(diǎn)看法 顯而易見，目前現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅已經(jīng)不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，起不到調(diào)節(jié)土地用途的作用。更為嚴(yán)重的是直接影響和阻礙了大量劃撥土地進(jìn)入市場(chǎng)，激發(fā)了土地價(jià)格的上漲。開發(fā)階段稅少、稅負(fù)輕，流通環(huán)節(jié)稅重，就相當(dāng)于給土地開發(fā)者的無息貸款，實(shí)際上鼓勵(lì)了投機(jī)。 這種稅制設(shè)置的消極作用顯而易見。在我國土地使用稅的征收，不是按價(jià)值，而是按面積，這種征稅形式不能隨著課稅對(duì)象價(jià)值的上升而上升，具有稅源不足而缺乏彈性的缺陷。需要繳納的費(fèi)用就更多，名目繁多，各個(gè)地方參差不齊，多達(dá) 80～ 150種，這無形中增加了建房成本。例如，在房地產(chǎn)開發(fā)、銷售過程中，僅稅種就多達(dá) 8種。更為重要的是，這些稅款最終都轉(zhuǎn)嫁到了購房者頭上 ，無形地加重了房價(jià)的泡沫程度。涉及 11個(gè)稅種，有的地方還重復(fù)征稅，房地產(chǎn)企業(yè)所納稅項(xiàng)是現(xiàn)行稅制下交納地方稅種最多的行業(yè)。 目前的房地產(chǎn) 行業(yè)稅種多，負(fù)擔(dān)重，這種稅制構(gòu)成，阻礙了行業(yè)的進(jìn)一步整合。 房地產(chǎn)行業(yè)稅收制度不合理 企業(yè) () 中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 從稅收的角度來分析，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的稅收制度的設(shè)置不合理是問題的關(guān)鍵。從萬科、華僑城、陸家嘴等幾家老牌房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)報(bào)表分析，房地產(chǎn)上市公司的稅率幾年來，基本上保持在一個(gè)比較穩(wěn)定的水平上。萬科目前是國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè) 的規(guī)模企業(yè)，是上市公司，財(cái)務(wù)報(bào)表向公眾公開，非常透明，財(cái)務(wù)制度也是非常健全的。因此比起電信、石油、煙草等壟斷性較強(qiáng)的行業(yè)以及這些行業(yè)中的巨無霸企業(yè)來講，房地產(chǎn)業(yè)的有限資金被分散到龐大的行業(yè)隊(duì)伍中，其分散度太高了，相應(yīng)的每一家企業(yè)所繳納的稅款數(shù)額也并不能達(dá)到人們料想中的水平。行業(yè)分散度太高，缺乏絕對(duì) 的業(yè)內(nèi)巨無霸型企業(yè)才是真正的主因。 對(duì)于 “ 炒房 ” 中出現(xiàn)的形形色色的偷逃稅款的行為，地稅部門表示，一定要與有關(guān)部門密切配合，深入調(diào)研，找出切實(shí)可行的辦法杜絕這些不法現(xiàn)象的發(fā)生，不讓 “ 房蟲 ”成為侵蝕國家稅收的 “ 蛀蟲 ” ！ 三、房地產(chǎn)企業(yè)偷稅問題的成因分析 房地產(chǎn)行業(yè)的稅收問題可以從主觀和客觀兩個(gè)方面來分析： 企業(yè)規(guī)模小未形成自我約束機(jī)制 從企業(yè)的情況來看，經(jīng)營規(guī)模小，業(yè)務(wù)分散是其重要原因。有時(shí)，他甚至不用辦理轉(zhuǎn)按揭，只需找到買家后將合同更個(gè)名，就可以賺取差價(jià)，稅當(dāng)然是不交的。所謂個(gè)人住房轉(zhuǎn)按揭貸款，是指在個(gè)人住房貸款還款期內(nèi)，因原借款人出售作為抵押物的房屋，金融部門向新借款人發(fā)放的，用于其購買作為抵押物的房屋的貸款。許某就是利用了這樣一個(gè)有利條件，選取一些市場(chǎng)認(rèn)同度高的樓盤，靠炒賣 “ 認(rèn)購權(quán) ” 賺取收益。原來，許某所在的公司一直有一項(xiàng) “ 內(nèi)部認(rèn)購 ” 的政策，當(dāng)樓盤圖紙定下來后，就會(huì)面向內(nèi)部職工給予提前認(rèn)購的優(yōu)惠。石景山地稅局的工作人員還告訴小李，實(shí)際上即使沒有小李的舉報(bào)， “ 房蟲 ” 劉某的這個(gè)花招也不一定能得逞，因?yàn)橛嘘P(guān)部門會(huì)對(duì)成交價(jià)格明顯偏低的房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，以確定一個(gè)合理的價(jià)格，防止 “ 低價(jià)合同 ” 攪亂房地產(chǎn)市場(chǎng)，維護(hù)國家稅收。按照國家稅收規(guī)定，私人二手房屋交易需要繳納印花稅、契稅等稅款，而稅款的計(jì)算都是以雙方成交價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)，再乘以稅法規(guī)定的比例稅率來確定的。劉某解釋說： “ 這樣你我都能省下不少稅錢，雙贏啊。這里舉兩個(gè)小例： “ 低價(jià)合同 ” 捅出稅收漏洞 在京工作多年的小李最近有了買房安家的打算，算算手里的存款，他把目標(biāo)瞄向了二手房，經(jīng)過反復(fù)比較，終于選中了位于石景山區(qū)的一處住房。我們各地媒體上可以經(jīng)?？吹椒课蒉D(zhuǎn)租的廣告，但是，到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)主動(dòng)申報(bào)納稅的人卻很少。所租賃的房產(chǎn)本來是商用的，申報(bào)成民用，從而適用優(yōu)惠的稅收政策。雙方串通，低價(jià)承租，已經(jīng)成為目前租賃市場(chǎng)上的一個(gè)公開的秘密。從而規(guī)避與租賃相關(guān)的稅收。 其二，低價(jià)申報(bào)納稅。這種情況往往發(fā)生在業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)企業(yè)，兩家企業(yè)存在其他業(yè)務(wù)上的往來，同時(shí)雙方又有房產(chǎn)使用需求，即一方需要房產(chǎn)使用，而另一方正好又有多余的房產(chǎn)待出租，于是，雙方達(dá)成協(xié)議，一方提供產(chǎn)品或者服務(wù)免費(fèi)，而另一方則以借用的名義向?qū)Ψ教峁┓慨a(chǎn)。 （三）房產(chǎn)租賃市場(chǎng)偷稅嚴(yán)重 在房產(chǎn)租賃市場(chǎng)的偷稅問題同樣也十分嚴(yán)重，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 其一，租賃變 借用。例如，一家具有二級(jí)資質(zhì)的建筑安裝企業(yè) “ 預(yù)收賬款 ” 掛賬達(dá) 1700 多萬元，其中已竣工交付使用應(yīng)確認(rèn)工程收入的達(dá) 80%以上，但企業(yè)仍以工程未結(jié)算為由而遲遲不轉(zhuǎn)收入。目前 80%以上的腐敗案件與建安工程有關(guān)，建筑商們?yōu)榈玫焦こ添?xiàng)目送禮、跑關(guān)系，這些成本費(fèi)用都要有去處，要做賬就必定要做假。 來源廣：即報(bào)銷的票據(jù)來自全國各地，由于各地執(zhí)行稅收政策不一致，有的建筑商到稅負(fù)較低的地方申請(qǐng)代開發(fā)票，還有的建筑商則干脆以假發(fā)票充當(dāng)。 第二類，報(bào)銷費(fèi)用巧立名目 據(jù)總結(jié)，用來報(bào)銷的工程費(fèi)用發(fā)票呈現(xiàn)出時(shí)間跨度大、來源廣、名目繁多等特點(diǎn)。目前，大多數(shù)私人及許多小型的建設(shè)項(xiàng)目，完工付款后建設(shè)單位都不要發(fā)票，這對(duì)企業(yè)來說當(dāng)然是最理想的，但對(duì)需要發(fā)票來報(bào)賬的建設(shè)項(xiàng)目，企業(yè)則要開動(dòng)腦筋想另外的辦法取得發(fā)票，比如去外地或本地管理比較混亂、急需拉稅源的地方，設(shè)法開一些稅率相對(duì)較低的其他發(fā)票來應(yīng)付。在房產(chǎn)承建過程中做 “ 手 腳 ” ，手法上大致有三類。 此外，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售商品房時(shí)，不按規(guī)定向購房人開具發(fā)票，隱瞞銷售收入；少報(bào)稅款或逃避納稅；不按配比原則進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，以假發(fā)票虛列成本，致使企業(yè)虧損不繳納企業(yè)所得稅；商品房代銷商不按月向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)售房款，造成稅款不能及時(shí)入庫；長期拖欠稅款等。 部分開發(fā)商將更名費(fèi)、拖交房款押金、罰息收入、沒收的違約保證金、定金等收入記入營業(yè)外收入或往來賬戶，未記入應(yīng)稅營業(yè)額一并申報(bào)納稅。 將預(yù)收的售房款收入放在其他公司銀行賬戶上隱瞞收入，或者將部分收入核算混入其他往來賬戶偷逃營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。有的企業(yè)雖然正規(guī)核算，將應(yīng)繳的各種稅金記入會(huì)計(jì)賬簿，但不足額申報(bào)、不足額繳納，形成多年大額稅款未清的狀況。通常做法是年初、年中減少申報(bào)數(shù)額，年末全部繳清。 二是隨意調(diào)整納稅申報(bào)額。 突出表現(xiàn)為滯納稅款數(shù)額大、滯納時(shí)間長，影響了稅收收入的及時(shí)足額入庫。在目前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，都不同程度地存在著滯納稅款、隨意調(diào)整稅款申報(bào)數(shù)額等偷稅問題，主 要集中在四個(gè)方面。此外，還有隱瞞收入、掛賬等等手段。 所謂政策差是指按照《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)在全部竣工決算銷售后清算土地增值稅。而此時(shí)，很多房地產(chǎn)企業(yè)又會(huì)把前一項(xiàng)目中賺來的錢投入到下一個(gè)項(xiàng)目中去，通過適當(dāng)處理，從財(cái)務(wù)報(bào)表上，很難看出前一項(xiàng) 目盈利如何。所謂時(shí)間差是指稅務(wù)局檢查稅收情況時(shí)，一般都以年度為單位。 二、部分房產(chǎn)企業(yè)偷稅的主要手段和問題 由于房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)過程與其他企業(yè)相比，存在自身的特點(diǎn)，所以也就使其具有特殊性。 個(gè)人所得稅檢查的重點(diǎn)，將放在房地產(chǎn)行業(yè)的個(gè)人所得稅代扣代繳和自行繳納情況，特別將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營者作為檢查重點(diǎn)。 在營業(yè)稅方面，重點(diǎn)檢查企業(yè)有無按規(guī)定納稅申報(bào)、納稅申