【文章內(nèi)容簡介】 將以銷售面積為標(biāo)準(zhǔn)，分階段實(shí)現(xiàn)價(jià)格的提升。 此資料來自 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 》 深圳市星彥房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)評(píng)估有限公司 17 漾福居價(jià)格銷控表 付款方式 一次性 三成首期 分期付款 一成首期 綜合折扣 階段均價(jià) 比例 10% 80% 2% 8% 15% 6738 10% 6886 10% 1 7040 15% 1 7108 25% 1 1 7185 10% 1 1 7119 15% 1 1 7052 100% 平 均 折 扣 第三部分 項(xiàng)目包裝策略 一、銷售賣場組織 項(xiàng)目達(dá)成正 常的銷售，需要一定的銷售基礎(chǔ)設(shè)施，主要包括：售樓處、停車場、看樓路線、導(dǎo)示系統(tǒng)、圍墻圍板、樣板房及其他展示系統(tǒng)。 現(xiàn)場組織的原則： 最大程度方便客戶看樓； 充分利用現(xiàn)有資源，節(jié)約成本，并考慮與后階段調(diào)整的良好銜接； 盡量讓銷售現(xiàn)場和施工場地分離； 此資料來自 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 》 深圳市星彥房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)評(píng)估有限公司 18 盡可能多展示項(xiàng)目的價(jià)值。 為此，銷售賣場組織如下：詳見下頁示意圖。 銷售中心正面福安街； 在福華路項(xiàng)目地段設(shè)置形象墻； 形象墻與銷售中心之間加強(qiáng)看樓導(dǎo)示系統(tǒng)； 停車場位于銷售中心前空地，并組織好停車； 第一階段虛擬樣板房位于售樓 處西側(cè)； 住戶大堂及首層電梯廳同時(shí)實(shí)體展示； 做出圍墻，讓銷售中心與施工場地隔離。 安排區(qū)域?qū)鞠到y(tǒng)和戶外廣告牌。 二、 現(xiàn)場包裝 現(xiàn)場包裝除了是銷售賣場組織的需要外，由于深圳大多數(shù)項(xiàng)目在樓花階段即開始發(fā)售，客戶在選擇自己住房時(shí)不能看到商品交易的實(shí)體，故會(huì)影響交易的過程，如何把項(xiàng)目將來項(xiàng)目的價(jià)值展示出來，也需對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全面包裝。 現(xiàn)場銷售中心 深圳市對(duì)于預(yù)售條件的最新規(guī)定：不允許內(nèi)部認(rèn)購，主體結(jié)構(gòu)做到 2/3才能拿到預(yù)售許可證，依照此規(guī)定，正常情況下預(yù)售許可證在 月份方能 獲得，所以正式開盤時(shí)間也受到限制。根據(jù)工程進(jìn)度，項(xiàng)目 3 月底裙樓方能封頂，進(jìn)行售樓處的裝修。 此資料來自 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 》 深圳市星彥房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)評(píng)估有限公司 19 估計(jì)最快也要到 4 月下旬售樓處才能建好，開始認(rèn)購。 為保證裝修效果，售樓處的裝修須委托專業(yè)裝修公司進(jìn)行售樓處包裝 設(shè)計(jì)裝修。 位置：位于東座天園閣首層大廳劃出面積 350 平方米左右作售樓處。 布局：安排銷售接待，功能包括接待臺(tái)、洽談區(qū)、模型區(qū)、展板、現(xiàn)場影像播放位、財(cái)務(wù)處、廁所、示范單位及裝修材料展示區(qū)。 裝修效果：現(xiàn)代、時(shí)尚、明亮，裝飾細(xì)致，緊扣項(xiàng)目的主題，主色調(diào)將根據(jù)樓盤標(biāo)準(zhǔn)色確定，更具體的要求在裝修設(shè)計(jì)階 段另案詳述。 示范單位 第一階段 —— 虛擬示范單位 —— 同售樓處一起建設(shè) 虛擬示范單位設(shè)在銷售中心，示范單位體現(xiàn)主力戶型，考慮做二套，一房一廳和二房二廳各一套，一房一廳選擇 A3 型（ ） ,二房二廳選擇 B5型（ ）。 示范單位為小戶型，且在樓花階段，樣板房的展示與引導(dǎo)是銷售的關(guān)鍵，強(qiáng)調(diào)裝修風(fēng)格給客戶的感染作用。樣板房的設(shè)計(jì)要有二種不同風(fēng)格，設(shè)計(jì)時(shí)要精心處理，合理、最大限度地利用每一個(gè)空間，裝飾精美、高檔，色彩搭配要溫馨，體現(xiàn)小戶型的精 此資料來自 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 》 深圳市星彥房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)評(píng)估有限公司 20 細(xì)、巧妙，給客戶以超值感受。 由于示范單 位為虛擬，故平面和層高可以適當(dāng)放大，加強(qiáng)感染力。 第二階段 —— 實(shí)體樣板房 —— 封頂以后 實(shí)體樣板房初步考慮安排在 5 樓，實(shí)體樣板房具有更強(qiáng)的展示力和可信度，對(duì)銷售的促進(jìn)作用更大，所以應(yīng)盡快做出。但我們會(huì)根據(jù)銷售情況做出適當(dāng)調(diào)整，具體做何種戶型的樣板房也需根據(jù)銷售情況確定。 實(shí)體樣板房 住戶大堂及電梯廳 在裝修售樓處的同時(shí)時(shí)需將住戶大堂和首層電梯廳裝修好，裝修高檔的實(shí)體展示會(huì)給客戶帶來珍貴感，引發(fā)物有所值的價(jià)值感受，從而促使客戶快速落定。大堂的裝修需請(qǐng)專業(yè)公司設(shè)計(jì)，注重功能分布、裝修風(fēng)格和建筑材料的 選取，力圖在花費(fèi)不多的情況下，最大限度的促進(jìn)銷售。 1）選材要適當(dāng)高檔，裝修風(fēng)格現(xiàn)代，以大的線條和色塊為主，無過多細(xì)節(jié)裝飾； 2）功能分布一般來訪接待、信報(bào)箱、以及客人休息區(qū)（可以沒有）注重其合理分布，不要影響整體效果和檔次。 地盤形象墻、圍墻 1）形象墻位于福華路，由于福華路有較強(qiáng)的展示性，但銷 此資料來自 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 》 深圳市星彥房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)評(píng)估有限公司 21 售中心由于現(xiàn)實(shí)條件位于福安街，形象墻主要宣傳漾福居的整體形象，主要是效果圖、主題句、銷售熱線。 2）圍墻色彩為樓盤標(biāo)準(zhǔn)色，圍墻發(fā)布信息，主要有：樓盤Logo、樓盤名稱、發(fā)展商、廣告語、代理商、戶型及面積分布等 ，高度適當(dāng)做高，建議不低于 4 米。 3）效果：形象的體現(xiàn)都市生活。具體設(shè)計(jì)由我司與廣告公司共議。 圍墻 導(dǎo)示系統(tǒng)和戶外廣告 導(dǎo)示系統(tǒng)主要包括內(nèi)外部指示牌、道旗、看樓通道； 戶外廣告主要包括條幅、昭示布、噴繪廣告、燈箱廣告、車體廣告等。 1）指示牌：包括戶外和內(nèi)部指示牌。 用于指向銷售中心的需 8 塊，具體位置如下： 序號(hào) 位置 備注 1 華強(qiáng)南路與福華路交匯處 必須做 2 福虹路與福華路交匯處 參考做 3 福華路與福慶街交匯處 必須做 4 福星路與福慶路交匯處 參考做 5 福星沃爾瑪前 必須做 6 福田路與濱河大道交匯處 參考做 7 福田路與深南大道交匯處 參考做 8 福民路與深南大道交匯處 參考做 內(nèi)部導(dǎo)示主要是銷售現(xiàn)場功能區(qū)指示，包括： 指向資料索取處；指向示范單位；指向住戶大堂及電梯廳； 此資料來自 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 》 深圳市星彥房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)評(píng)估有限公司 22 指向交樓標(biāo)準(zhǔn)材料展示區(qū)；指向洗手間；指向財(cái)務(wù)室等其他能展示區(qū)。 指示牌 2）道 旗：福華路、福安街、福慶街、福星路、福民路布置。（見示意圖） 3）看樓通道：加以裝修，用植被加以處理，并配適當(dāng)形象圖片。（見示意圖） 看樓通道 4）條 幅：懸掛于塔樓，訴求點(diǎn)為：樓盤名稱、售樓電話、價(jià)格 、及不同銷售階段的需發(fā)布信息等，主要懸掛于塔樓的南北面。 5）昭示布：可在開盤初期懸掛于華強(qiáng)北路與深南中路交匯處西南的電子顯示屏上。 6）噴繪廣告：位于鄰福華路圍墻上，寬度為除去形象墻剩余長度，高度約 10 米。（見示意圖） 此資料來自 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 》 深圳市星彥房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)評(píng)估有限公司 23 7）騎樓燈箱廣告：商鋪銷售時(shí)商鋪南、北側(cè)燈箱廣告位布置到位。 噴繪廣告牌 8）公 交 車： 225 路、 9 路、 14 路等 ,在車身發(fā)布噴繪廣告。 以上內(nèi)容設(shè)計(jì)均需我司與廣告公司公議方案，要求醒目，具視覺沖擊力，體現(xiàn)項(xiàng)目主題。 模型、效果圖 1）樓盤模型考慮有必要做大，兩套樓盤形象模 型。樓盤形象模型比例： 1： 130。 2）分戶模型適當(dāng)做大，展示家私布置，比例 1： 20。 3）效果圖：包括小區(qū)三維效果圖及架空層效果圖。 施工場地布置 1）臨建用房、材料堆放及加工廠的布置時(shí)，做好與銷售中心的間隔處理，減少不利影響。 2）施工車輛出入口設(shè)在售樓處附近，車輛進(jìn)出時(shí)間應(yīng)避開客戶看樓密集時(shí)段。 3）工地出入口附近的地面衛(wèi)生及工地內(nèi)的垃圾應(yīng)及時(shí)清掃和運(yùn)走，提升施工形象。 此資料來自 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 》 深圳市星彥房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)評(píng)估有限公司 24 三、銷售資料包裝 樓書、折頁、宣傳單張、展板 1）樓 書：全面闡述項(xiàng)目形象定位和市場主題，色彩明快，以圖片為主，配 上精簡文筆，圖文并茂，擬安排：建筑效果圖、地理位置交通圖、架空層布置圖、周邊配套設(shè)施、交通、戶型圖、小區(qū)及發(fā)展商簡介、物管介紹、裝修標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容。內(nèi)容以實(shí)用為主，版面規(guī)格： A4/彩色/20p。 2）住宅折頁：由于樓書成本較高，不適于大量派發(fā)，原則上發(fā)給到銷售現(xiàn)場看樓客戶。建議制作宣傳折頁以補(bǔ)充宣傳資料，展示樓盤主賣點(diǎn)，安排效果圖、地理位置、配套說明等。規(guī)格： A4/彩色 /6p，戶型圖另外印刷。 3）單 張：主要是戶型圖和解釋后期促銷活動(dòng)的單張。規(guī)格一般為為 A3/彩色 /2P。 4）商鋪折頁：用于商鋪推廣，主 要內(nèi)容為效果圖、地理位置、商鋪主題、投資分析等，版面規(guī)格： A3/彩色/6p，并另需印制各樓層平面圖。 5）展 板：主要用于裝飾售樓