【文章內容簡介】 議廳30人會議廳10人會議廳50074現(xiàn)代之窗物管公司華強北商圈創(chuàng)展中心5層公共商務會客吧，泳池。健身房。桑拿、康樂接待、打字、復印、傳真商務會議室多功能會議廳220156長城物管12層以上 公共部分無空調有送風系統(tǒng)華潤、工行、EMS中心、水上樂園報業(yè)大廈頂層2000㎡中西餐廳暫無4000㎡同聲翻譯，多媒體會議系統(tǒng)220294金風帆25含空調空調時間高球會、天健醫(yī)院、郵電局、銀行中銀大廈暫無暫無暫無494100中海10無會議中心、會所，空調時間過短萬佳、蓮花山公園奧林匹克大廈有2000㎡暫無有型會議中心、同聲翻譯，多媒體會議系統(tǒng)300116報祺10物管較弱中心醫(yī)院、市場、蓮花山公園、山姆會員店壹世界5000㎡會所168套酒店公寓有有300253魏理仕10山姆會員店中心醫(yī)院嘉匯新城6000㎡/6F生態(tài)園林會所、酒廊、中西餐廳、泳池。健身房。桑拿康樂、美容廳資料、票務中心、管家服務、接待、打字、復傳真3000㎡2223兩層，多功能廳、會議室、洽談室54070廬山6華強北商業(yè)圈、中心公園、福田醫(yī)院都市驛站2000㎡健身房、網(wǎng)吧、美容廳有管家服務、招待打字復印、傳真會議室176170自管同上大慶大廈3000㎡56層有酒店有有170221自管世貿(mào)中心蒼松大廈無無無100690泰然銀行 區(qū)域寫字樓物業(yè)硬件設備調查表物業(yè)名稱空調衛(wèi)生間位置電梯布線備用電源方式小時費用元/㎡設備速度M/S數(shù)量控制設備智能網(wǎng)絡背景音樂江蘇大廈寫字樓2422含管理費日本大金VRV公共+獨立411群控日本三菱5AADSL PSDN ISDNTOA進口江蘇大廈公寓2416獨立分體空調獨立3群控日本三菱5AADSL PSDN ISDNTOA報業(yè)大廈101825美國麥克維爾公共+北向單獨25以上412群控日本三菱5AADSL PSDN ISDNAMA中銀大廈10188美國開得公共+獨立10群控日本三菱智能化綜合布線寬頻光纜AMA奧林匹克大廈10188美國約克公共7群控日本三菱結構性布線10㎡/信息點AMA壹世界24分戶計量美國約克公共5群控法國奧的斯智能化綜合布線寬帶上網(wǎng)嘉匯新城821F242538F10821F分戶計量2538F待定美國約克821F獨立2538公共高區(qū)：4M/S7群控日本三菱結構性布線寬帶上網(wǎng)AMA調查分析結論◇多采用進口空調設備，多數(shù)項目限時提供，部分項目24小時提供；◇寫字樓項目多為公共洗手間；◇寫字樓多配備群控進口高速電梯，；◇無論寫字樓及公寓項目都提供寬帶上網(wǎng)或寬頻上網(wǎng)，進行智能化或結構性布線；◇大多數(shù)項都提供背景音樂；◇備用電源都為進口設備。區(qū)域寫字樓物業(yè)裝修標準調查表項目外墻戶內地面戶內吊頂門窗大堂電梯間走道洗手間會所伎會議室江蘇大廈寫字樓幕墻毛坯毛坯無推拉透氣窗89米高2層，地墻面高檔花崗巖花崗巖拼花地墻面高檔花崗巖，TOA背景系統(tǒng)高級墻磚，防滑地磚TOA背景系統(tǒng)TOTO潔具2000元/㎡，不含設備1500/㎡不含設備江蘇大廈公寓幕墻毛坯毛坯無推拉透氣窗地墻花崗巖花崗巖拼花地墻面高檔花崗巖，TOA背景系統(tǒng)高級墻磚防滑地磚國際文化大廈仿石才磚幕墻毛坯毛坯無推拉透氣窗地面進口花崗巖，墻面為大理石花崗巖玻化磚地面，鋁合金天花高級潔具，防滑地磚高檔高檔現(xiàn)代之窗幕墻毛坯毛坯無推拉透氣窗進口花崗巖，墻身為大理石，造型天花花崗巖花崗巖進口瓷磚，金屬吊頂，高級潔具1500元/㎡1500元/㎡報業(yè)大廈幕墻毛坯毛坯磨砂玻璃推拉透氣窗32M高八層，地墻花崗石地毯地墻花崗石，磨砂玻璃墻AMA背景系統(tǒng)高檔墻地磚、大理石洗手臺AMA背景系統(tǒng)高檔高檔中銀大廈幕墻刷白木夾板推拉透氣窗意大利大理石地面，花崗巖墻面花崗巖拼花花崗石拼花AMA背景系統(tǒng)高級墻地磚，大理石洗手臺AMA背景系統(tǒng)無無奧林匹克大廈瓷磚、玻璃毛坯毛坯無推拉透氣窗花崗石增地面鋁板包住花崗巖拼花花崗石拼花AMA背景系統(tǒng)高級墻地磚，大理石洗手臺AMA背景系統(tǒng)高檔高檔壹世界大理石拼花高級耐磨拋光磚高級墻地磚高檔高檔嘉匯新城寫字樓幕墻、公寓瓷磚刷白寫字樓毛坯、公寓木地板寫字樓無公寓木幕墻推拉高級云石、麻石拼花地，麻石墻地面高級拋光磚墻面乳膠漆TOTO潔具，高檔墻地磚，AMA背景系統(tǒng)高檔高檔都市驛站瓷磚、玻璃刷白毛坯防火門鋁合金玻璃花崗石地面，大理石墻面高級拋光磚高級拋光磚無高檔車公廟辦公組團寫字樓物業(yè)調查名稱位置規(guī)模及功能分布單位基本面積設備及智能化租售管理客戶群創(chuàng)新時代廣場泰然四路1F商務中心2F咖啡廳等326F寫字樓300800㎡中檔配置，進口電梯、中央空調國產(chǎn)發(fā)電機組、寬頻網(wǎng)絡提供百兆、語音數(shù)據(jù)接口、千兆光纖接口、靜態(tài)IP地址及帶寬售價5000元/㎡天安物管電子科技類55%投資顧問類1%廣告類8%其它26%勁松大廈泰然四路1F商務中心2F咖啡廳等320F寫字樓120250㎡中檔配置，奧安達電梯、中央空調國產(chǎn)發(fā)電機組、寬頻網(wǎng)絡消防控制中心、安全防衛(wèi)系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)租金4050元/㎡出租率較高泰然物管電子科技類36%投資顧問類12%實業(yè)類21%化工類4%其它26%蒼松大廈泰然六路1F商務中心2F咖啡廳等322F寫字樓100300㎡中檔配置，奧安達電梯、中央空調國產(chǎn)發(fā)電機組、寬頻網(wǎng)絡消防控制中心、安全防衛(wèi)系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)租金50元/㎡出租率較高泰然物管電子科技類42%實業(yè)類15%廣告設計類10%服裝類10%開祥大廈泰然四路113F寫字樓100200㎡中檔配置，東芝電梯中央空調、國產(chǎn)發(fā)電機組寬頻網(wǎng)絡租金4050元/㎡出租率一般天安物管電子科技類60%印刷類10%實業(yè)類10%廣告類5%其它25%[調查分析結論]◇ 目前車公廟工業(yè)區(qū)辦公組團的寫字樓，多由原工業(yè)廠房改造，類廠房寫字樓近年內仍有動工，一般面積較大，由于廠房的使用年限較低（40年），以往價格在4500元/㎡左右，銷售率在70%左右（如：蒼松大廈、勁松大廈、創(chuàng)新科技廣場），出租率較高，租金一般在40—50元/㎡之間?！? 片區(qū)的寫字樓大多是按中檔及中檔偏下的檔次進行裝修和配置，外在形象一般?！? 目前車公廟工業(yè)區(qū)寫字樓的客戶主要是三類：①電子類；②廣告及投資顧問類；③實體類（即前店后廠類）?！? 客戶的經(jīng)濟實力一般，購買和租用寫字樓的主要原因是車工廟的地理位置較好，交通便利，同時借此提高形象，有利于商務洽談?！? 隨著企業(yè)的擴大，車公廟工業(yè)區(qū)寫字樓的客戶有一部分將有尋找更好形象的寫字樓的愿望。第二篇 項目分析戰(zhàn)略制定 項目概況 ■位置：本項目位于車公廟工業(yè)區(qū)內，深南大道南側，與在建中的世貿(mào)中心廣場隔路相望，地塊呈正方形，規(guī)模偏??； ■占地面積： ■容積率： ■總建筑面積：32300平米 其中商業(yè)15%、寫字樓20%、公寓65% ■用地性質：商住 ■建筑高度：100米；加建筑構件總高為123米 ■車位：130個 本項目與競爭項目基本情況對照分析見下頁附表：結論：本項目綜合品質相對較弱項目競爭基本情況對照相館表1比照因素喜年中心浩銘財富廣場中國有色金屬大廈地段特征西部辦公組團，鄰車公調工業(yè)區(qū)本部辦公組團，鄰高尚居住區(qū)信招商銀行大廈高檔辦公物業(yè)西部辦公組團，鄰車公廟工業(yè)區(qū)車位配置車位250年，車位：479年，面積比：車位：280個；面積比：景觀深圳灣香蜜湖、高爾夫、深圳灣3大景觀深圳灣交通條件市區(qū)西行進入交通不便車行及人行交通便利市區(qū)西行進入交通不便項目構成及規(guī)模1棟12層寫字樓；1棟27層商務公寓+部分商業(yè)總建筑面積51713㎡A座28層商務公寓+部分商業(yè)B座25層小戶型住宅總建筑面積83275㎡1棟26層商務公寓物業(yè)；底層局部架空總建筑面積45067㎡功能分布1 3層為商場4層為架空層空中花園5層及以上為辦公首層為商鋪、二層為公三層架空層空中花園以上為公寓（帶獨立洗手間、廚房）2 3層為商場410層為居住公寓1126為商務公寓建筑結構框架結構，空間易分隔組合框架結構，空間不易分隔組合框架結構，空間易分隔組合結構平面簡體式結構平面內走廊式結構平面簡體式結構平面平面單位主樓為62㎡基本辦公單位副樓510層為710㎡大開間寫字間A座5080㎡，5梯26戶B座4150，3梯16戶居住公寓以40㎡戶型為基本單位每層24戶6梯商務公寓以6080㎡為基本單位建筑特色純寫字樓設計形式可作復式辦公空間大堂高3層酒店式外觀及內走廊平面低覆蓋率，前后廣場B座層高3米寫字樓外觀公共衛(wèi)生間大堂高4層16米第3層作為會議廳貴賓休息室部分樓層設小中庭裝修配置乙級寫字樓標準；外墻為大玻璃與百頁鋁板引入ITERNET寬帶網(wǎng)配備會所中央空調；OTS電梯乙級寫字樓標準德國品牌電梯；送分體空調乙級寫字樓標準：寫字樓部分帶空調；德國電梯商業(yè)天線信號，中繼系統(tǒng)，高頻寬帶風防盜報警系統(tǒng)，自動監(jiān)測火災報警系統(tǒng)外墻為大玻璃及百頁鋁板結合形式發(fā)展方向乙級寫字樓物業(yè)公寓物業(yè)乙級寫字樓標準的商務公寓物業(yè)施工進度已封頂結構18層已封頂周邊環(huán)境環(huán)境較差，成熟度較高環(huán)境檔次較好，成熟度低環(huán)境一般，成熟度較高綜合品質較高中等較高陽光高爾夫大廈中電信息大廈本項目結論西部辦公組團，鄰高尚居住區(qū)及招商銀行大廈高檔辦公物業(yè)緊鄰CBD核心商務區(qū)西部辦公組團，鄰泰然工貿(mào)園有未來前景車位：150個；面積比：200車位：162個；面積比192共約：130：面積比248相對較少東海花園、深圳灣海景東向中心區(qū)，南向五洲賓館南面深圳灣海景、北面部分遠山景相對較少車行及人行交通便利交通不便車行便利，人得距南面公交站和天橋較遠人行相對不便1棟28層純寫字樓+部分商業(yè)總建筑面積30000㎡東塔樓30層，332層為空中平臺；㎡1棟26層商務公寓物業(yè)+部分商業(yè)總建筑面積32300㎡偏小12層為商場3層為屋花園4層以上為公寓寫字樓15層裙樓、4層為會所5層塔樓間平臺休閑庭園5層以上為商務公寓(帶獨立洗手間)13層為商場425層為帶獨立衛(wèi)生間的公寓式寫字樓26層為純寫字樓功能雷同大板結構，可靈活間隔預應力大樓板的結構，靈活組合框架結構，空間易分隔組合便于靈活分隔組合簡體式結構平面簡體式結構平面簡體式結構平面便于靈活分隔組合6梯9戶中低層：5060㎡/單元高層：150200㎡/單元頂層復式：300350㎡/單元西塔2梯