某大廈可行性分析報告(編輯修改稿)
2024-08-28 22:24 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 級寫字樓的一般標(biāo)準(zhǔn)，基本上可以代表鄭州市“頂級”寫字樓的水準(zhǔn)。這類寫字樓確實與商住物業(yè)相比，進(jìn)了一大步?？上?shù)量在鄭州實在太少。從這些物業(yè)的進(jìn)駐客戶中，也可發(fā)現(xiàn)，外資公司、國內(nèi)著名公司集中進(jìn)駐的比例比其它商住型物業(yè)的非常明顯地增多。例如：潤華商務(wù)花園：飛利浦、三星等眾多外資公司進(jìn)駐設(shè)立辦事處；未來大廈：諾基亞、法國達(dá)飛船務(wù)、華為、清華同方、英美煙草等多家國內(nèi)外著名公司等進(jìn)駐。由客戶的需求看，發(fā)展到一定階段的企業(yè)，已經(jīng)將公司形象作為成功商務(wù)交往的重要因素之一。他們在國內(nèi)外各大城市的商務(wù)辦公習(xí)慣，在他們挑選辦公物業(yè)時已明顯反映出，商住物業(yè)，并不符合他們的辦公選址要求。目前鄭州市場上高檔寫字樓物業(yè)稀缺，只有極少數(shù)樓宇達(dá)到較為優(yōu)質(zhì)水準(zhǔn)；隨著鄭州市經(jīng)濟(jì)的逐步增長，已具有一定發(fā)展實力和規(guī)模的寫字樓客戶對物業(yè)質(zhì)素的要求將越來越高， 寫字樓發(fā)展的世界性趨勢 從國際寫字樓的普遍形式反映目前國際上新建的寫字樓，全部采有純寫字樓的形式，甲級標(biāo)準(zhǔn)更是眾多客戶追求的理想指標(biāo)。法蘭克福銀行大樓德國德意志銀行大樓香港怡和大廈國際上寫字樓的形象，完全向“純粹”發(fā)展，這也符合商務(wù)形象。國際上，即使是中小企業(yè)的發(fā)展，也會注重企業(yè)形象的建立，以求全方位贏得市場先機(jī)。 國內(nèi)大城市的寫字樓形式反映目前，國內(nèi)各大城市的寫字樓，雖都存在商住類型的物業(yè)，但隨著市場的發(fā)展，與國外市場的頻密交流，再加上商住物業(yè)的過渡性質(zhì)，決定了其退出市場主流的必然。在目前各大城市的寫字樓市場中，最受客戶追捧的，仍然是屬于甲級寫字樓的純辦公物業(yè)。上海金茂大廈北京國貿(mào)中心深圳地王大廈廣州中信大廈而在深圳最近新建的寫字樓中，全部都是純寫字樓物業(yè)，也從另一角度反映了，市場的發(fā)展決定了商住物業(yè)最終退出市場的必然。而且這個趨勢，只用了不長的時間，就完成了。深圳新世界中心深圳國際商會中心深圳在建甲級寫字樓華潤中心平面結(jié)構(gòu)基本上，純粹的寫字樓，講求空間開闊、明亮、空間自由分隔。這些是平面結(jié)構(gòu)形式上的表現(xiàn)。而在北京、上海、深圳等地的在建寫字樓，幾乎所有都采用這種形式，以迎合寫字樓的發(fā)展趨勢及客戶的需求。深圳聯(lián)想大廈辦公空間深圳地王大廈辦公空間 辦公商務(wù)形式演變的必然性在完全公有制經(jīng)濟(jì)年代，企業(yè)的辦公物業(yè)，僅僅是工作場所，沒有太多的講究。這種狀況維持了相當(dāng)長的一段時期。在經(jīng)濟(jì)開放年代的初期，一批民營企業(yè)茁壯成長，也是他們最先拓寬視野，與國內(nèi)外企業(yè)不斷加流，不斷學(xué)習(xí)。企業(yè)的辦公物業(yè)，開始由完全的工作場所逐漸轉(zhuǎn)向帶有社交性質(zhì)的辦公空間。但受限于企業(yè)的發(fā)展規(guī)模，經(jīng)濟(jì)實力，以及國內(nèi)的市場情況，更多的企業(yè)處于創(chuàng)業(yè)階段，亦商亦住的辦公物業(yè)成為了符合市場發(fā)展的階段性產(chǎn)物。而在經(jīng)濟(jì)開放的年代，尤其是中國加入WTO后，經(jīng)濟(jì)不斷騰飛，企業(yè)不斷發(fā)展與壯大，面對激烈的國內(nèi)外市場競爭時，企業(yè)已識意到企業(yè)形象對他們贏得市場先機(jī)的重要性。企業(yè)對辦公物業(yè)的選擇，除具備完全辦公功能，實現(xiàn)日常商務(wù)社交外，更關(guān)注辦公物業(yè)對企業(yè)形象的影響，也即轉(zhuǎn)向精神層面的追求了。因為這是市場發(fā)展的必然結(jié)果。以上寫字樓物業(yè)類型的發(fā)展痕跡，與市場的開放程度、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平密切相關(guān)，因此，商住型的辦公物業(yè)，注定是一種過渡性的產(chǎn)物。既然是一種過渡產(chǎn)物，必然存在許多先天缺陷：功能：商住型寫字樓雙面兼顧的思路制約了建筑的純粹性，建筑功能力求面面俱到，但僅僅停留于蜻蜓點水。商住型寫字樓在空間組合、信息傳遞、公共設(shè)施上已不能適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)的使用要求，更無法應(yīng)對業(yè)務(wù)擴(kuò)張所帶來的增長性變化。氣質(zhì)：商住主義的搖擺不定，使得建筑空間散發(fā)的氣質(zhì)風(fēng)格游離于現(xiàn)代商務(wù)要求之外。商住型寫字樓在辦公層高、入口大堂、走廊凈寬、電梯的數(shù)量及速度等多方面存在無法克服的缺陷，使得企業(yè)氣質(zhì)受到嚴(yán)重干擾，對于企業(yè)品牌形象的塑造不利。管理：現(xiàn)代管理理論認(rèn)為，辦公環(huán)境是公司制度的外在化表現(xiàn)，對于員工有潛移默化的影響。而商住樓辦公隨意性較強(qiáng)，穩(wěn)定性較差，不能給予公司的日常管理以硬件上的支持，不能有效的約束、規(guī)范員工，也無法有效的激發(fā)員工的工作動力，提高工作效率。物管：運用住宅標(biāo)準(zhǔn)行使商務(wù)辦公的職能，使得商住型寫字樓在安防、監(jiān)控、配套設(shè)施等方面與真正的商務(wù)要求之間存在巨大的落差，客觀上阻礙了企業(yè)辦公效率的提高。價值：目前，商住型寫字樓價格以其較低的價格及相應(yīng)較長的產(chǎn)權(quán)年限的特點，受到中小企業(yè)的歡迎，其預(yù)期價值似乎比專業(yè)寫字樓更大。但由于商住樓本質(zhì)上終歸只是過渡類產(chǎn)品和階段性產(chǎn)物，所謂的“預(yù)期價值”將隨著市場的發(fā)展而呈現(xiàn)下降趨勢，“預(yù)期價值”即將成為“短期價值”。以前瞻性的眼光看，商住型寫字樓的保值與增值性遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及專業(yè)寫字樓。以上特點分析顯示，寫字樓物業(yè)的適當(dāng)選擇，將在全方位配合企業(yè)長遠(yuǎn)的持續(xù)發(fā)展要求。如何盡快完成辦公場所的換代升級，突破企業(yè)發(fā)展壯大的瓶頸因素，已經(jīng)成為每個企業(yè)無法回避的緊要課題。寬敞明亮的現(xiàn)代辦公空間，體現(xiàn)活力、專業(yè)與效率。
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