【文章內(nèi)容簡介】 資者創(chuàng)造了制勝優(yōu)勢。但我們同時(shí)也應(yīng)該看到，近年來沙區(qū)出現(xiàn)了不少有名的樓盤：學(xué)林雅園、華宇廣場、天驕年華、芳草地等。且隨著沙區(qū)政府的遷移，從而引起的沙區(qū)南部新城的熱潮，必將搶奪該盤的市場份額。生產(chǎn)市場的激增和消費(fèi)市場的有限讓沙區(qū)市場爭奪戰(zhàn)在所難免。競爭肯定也不會(huì)停留在價(jià)格的層面，那將是來自品質(zhì)、特色、細(xì)節(jié)等全面的競爭。所以，對沙區(qū)房地產(chǎn)嚴(yán)峻形式有所了解的房地產(chǎn)商也應(yīng)該感受到，要想本相目開發(fā)成功不僅僅要有前期成功的策劃，還要有后續(xù)建設(shè)的控制、管理與協(xié)調(diào)，并且跟隨市場及時(shí)的變化作出反饋，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，不斷調(diào)整，只有這樣本項(xiàng)目所作的種種預(yù)測才能充分為項(xiàng)目發(fā)揮作用，才更貼近實(shí)際。（二）項(xiàng)目優(yōu)勢分析1. 本項(xiàng)目位于某市火車北站以東，側(cè)緊華宇廣場，南面為32米城市主干道——站東路，地理位置優(yōu)越，交通方便。，社會(huì)環(huán)境比較成熟，附近有商業(yè)步行街、名人文化廣場、山峽廣場（正在修建）、重百沙坪商場、新世紀(jì)超市、明日百貨、郵局、銀行、重點(diǎn)大、中、小學(xué)等。3項(xiàng)目周邊環(huán)境較好，緊臨華宇小區(qū)，與沙龍廣場對望，環(huán)境較好。 ，能滿足城市不同消費(fèi)層次的需要。價(jià)格定位適中，易于為中青年這一主要購買群體所接受。5．好地段+好產(chǎn)品=優(yōu)秀的單體樓盤（三） 項(xiàng)目劣勢分析1．由于沙區(qū)房地產(chǎn)近年來非常紅火，同時(shí)競爭也非常激烈，就其周圍銷售良好的華宇小區(qū)與單體樓——沙龍廣場就會(huì)對其銷售帶來極大的對抗。（四）對本項(xiàng)目的建議及結(jié)論據(jù)近期對沙區(qū)主要地段實(shí)地走訪居民及樓盤走訪調(diào)查分析總結(jié)以下幾點(diǎn)：（1） 沙坪壩區(qū)家庭人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)特點(diǎn)是：“以3人（占70%）或4人（占20%）為主的夫妻二人居住（占60%）”；因此，反映在該區(qū)的消費(fèi)市場對于戶型的需求上面，同樣是著重與80125的二室二廳或三室二廳（%）；（2）沙坪壩區(qū)家庭年收入上同樣呈現(xiàn)出“中檔約偏高”的水平，即，在35萬元的占被訪者的90%，%，但該區(qū)消費(fèi)群體對住宅均價(jià)的接受卻呈現(xiàn)出偏高的態(tài)勢，即，%，能承受22002500元的占被訪者的50%，能承受25003000元的占被訪者的26。67%，能承受3000元以上的占被訪者的10%。形成這一現(xiàn)象的主要原因是：第一，該區(qū)住宅供市場因?yàn)橥恋爻杀緲?gòu)成等諸多因素定價(jià)相對偏高；第二，該區(qū)消費(fèi)市場多以收入具有相對穩(wěn)定的國家機(jī)關(guān)和凄事業(yè)工作人員、教師等構(gòu)成，對支付價(jià)位較高但可實(shí)行銀行按揭的項(xiàng)目有相對較強(qiáng)的承受能力。（3）沙坪壩區(qū)的消費(fèi)者在對于購房目的的選擇上面，與其他各區(qū)最具差別性的就是：該區(qū)消費(fèi)群體具有明顯的多元化傾向：其中，對于“解決人口增加的居住問題”、“追求更為寬松 的居住面積”、“追求更好的居住環(huán)境”、“對目前的午夜管理不滿意”、“為 解決子女的入學(xué)問題”、“投資”、和“其他目的”等，均有從4%20%不等的選擇率；這一方面表明該區(qū)正在日益成為一個(gè)以教育為核心、以商貿(mào)為資助的復(fù)合性區(qū)域發(fā)展趨勢，另一方面也表明該區(qū)的房地產(chǎn)消費(fèi)市場構(gòu)成多元性和復(fù)雜性；因此可以看出該區(qū)進(jìn)行房地產(chǎn)綜合項(xiàng)目的開發(fā)有一定的市場前景的。（4）沙坪壩房地產(chǎn)消費(fèi)市場對住宅建筑類型的取向具有兩個(gè)明顯的特點(diǎn)：其一就是對“高層”和“小高層”表現(xiàn)出相對其他各區(qū)較大的興趣，%%的被訪者選擇這兩類住宅；其二就是對住宅建筑類型的不關(guān)注程度相對其他各區(qū)較高，%的被訪者選擇“無所謂”；造成這種原因是該區(qū)消費(fèi)市場尚未完全激活，住宅項(xiàng)目的發(fā)展并未進(jìn)入高峰階段，并且在該區(qū)房地產(chǎn)市場占主要地位的住宅項(xiàng)目多以高層為主，因此形成上述消費(fèi)市場特點(diǎn)；該區(qū)在消費(fèi)市場多元化發(fā)展方面具有進(jìn)一步挖掘潛力的趨勢。根據(jù)本項(xiàng)目組對市場的調(diào)查并分析后可以得到如下數(shù)據(jù)：客戶的購房面積主要集中在70150 m2這個(gè)范圍內(nèi)，其中面積在 80125 m2的住房成為客戶關(guān)注的熱點(diǎn)， %，這說明客戶還是比較注重實(shí)用型 因此，本報(bào)告建議本擬建項(xiàng)目的戶型定位如下：80125 m2（兩室兩廳或三室兩廳）為主占75%；80以下（一室一廳）占10%；125以上（四室兩廳及躍層）占15%。 在裙樓與住宅轉(zhuǎn)換處設(shè)置休閑區(qū)或物管，以供居民休憩，成為一個(gè)亮點(diǎn)，以吸引消費(fèi)者。，并考慮到區(qū)位的因素，結(jié)合本項(xiàng)目作為優(yōu)秀單體樓盤的項(xiàng)目定位，確定市場對本項(xiàng)目可接受的價(jià)格均價(jià)在20003000元/m2左右，在后面的經(jīng)濟(jì)測算時(shí)取2600元/m2。另外，停車位現(xiàn)行的市場價(jià)格是5～8萬元/個(gè)，本報(bào)告采用8萬元/個(gè)進(jìn)行測算。5．銷售建議：應(yīng)該充分的認(rèn)識(shí)到該項(xiàng)目所在地區(qū)的特點(diǎn)，打出教育和文化特色。第三章 項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案一、規(guī)劃依據(jù)某市沙坪壩區(qū)建設(shè)委員會(huì)沙建委初審（2001）第46號文。某市規(guī)劃局重規(guī)建審（2001）沙字第0088號文。某市公安局消防局重公消審（2001）（高）（初）字第（147）號。業(yè)主提供的設(shè)計(jì)委托書和有關(guān)地形、地質(zhì)鉆探和管網(wǎng)等資料。國家和某市現(xiàn)行的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范及條例。二、設(shè)計(jì)原則及指導(dǎo)思想（一）設(shè)計(jì)原則在滿足消防、環(huán)保等現(xiàn)行的規(guī)范、規(guī)定的前提下，充分尊重自然現(xiàn)狀條件，文脈特征，充分發(fā)揮環(huán)境優(yōu)勢，營造人居與商業(yè)環(huán)境相互適應(yīng)，相互協(xié)調(diào)的優(yōu)美環(huán)境，達(dá)到社會(huì)、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)效益的和諧統(tǒng)一。（二）指導(dǎo)思想以批準(zhǔn)的方案為基礎(chǔ)，依據(jù)地方各主管部門及業(yè)主要求，嚴(yán)格遵守建設(shè)部及地方政府制定的相關(guān)法律、法規(guī)及規(guī)范。該設(shè)計(jì)合理組織城市空間，做到布局合理，節(jié)約用地；內(nèi)外交通組織順暢便利，減少了人流、車流的相對干擾，減輕城市交通壓力，激活地域人氣，充分發(fā)揮了地塊價(jià)值，設(shè)置了地面、屋面為一體的綠化體系。在關(guān)鍵的防火部位均滿足了消防規(guī)范，可在緊急情況下避免重大損失，充分采用自然通風(fēng)，采光這一有利布置，節(jié)省了能源。設(shè)計(jì)考慮在人口較集中的場地內(nèi)部采用垃圾袋裝后統(tǒng)一集中于專設(shè)的垃圾收集點(diǎn)，既滿足了業(yè)主要求，又有益環(huán)境保護(hù)，在滿足上述要求的同時(shí)，各專業(yè)設(shè)計(jì)盡量做到了技術(shù)先進(jìn)，經(jīng)濟(jì)合理。使該項(xiàng)目做到環(huán)境效益，社會(huì)效益和投資收益的有機(jī)統(tǒng)一。三、建筑設(shè)計(jì)建筑物的使用功能、層數(shù)、層高建筑物的使用功能、層數(shù)、層高詳見下表：序號建筑物建筑面積（m2）層 數(shù)總高度工程等級使用功能備注1A棟26HF/3F90m二級住宅商業(yè)2B棟13+1F/3F51m二級住宅商業(yè)平面設(shè)計(jì)某大廈共分為二棟塔式高層住宅，其中A棟為26+1層一梯八戶，戶型均為三室二廳與二室二廳。頂部設(shè)計(jì)為躍層，滿足了城市主流戶型的需求；中間筒體設(shè)計(jì)為兩部消防電梯及一部消防剪刀梯，滿足消防要求。B棟為13+1層一梯六戶住宅，其中一室一廳為二戶，二室二廳二戶，四室二廳兩衛(wèi)二戶，滿足了城市不同消費(fèi)層次的需求，筒體內(nèi)設(shè)置兩部消防電梯及一部消防剪刀梯。頂部躍層均設(shè)置露天曬臺(tái)。大廈裙樓一至四層為商場，底樓設(shè)有自動(dòng)扶梯，商場大空間靈活劃分，符合現(xiàn)代商業(yè)的需求。負(fù)一層為地下商場，負(fù)三層及負(fù)二層為地下停車庫及設(shè)備用房，設(shè)置兩個(gè)不同方向不同的車輛出入口，滿足消防要求及使用功能。主體住宅戶型平面緊湊，布局合理，客廳及臥室空間獨(dú)立，采光通風(fēng)較好，明廚明廁互不干擾，每戶均設(shè)有放置空調(diào)的位置。立面說明設(shè)計(jì)追求城市現(xiàn)代文化的風(fēng)采，緊密結(jié)合周邊原有的城市景觀，采用現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)手法，著重輪廓線的起伏韻律，運(yùn)用金屬、玻璃、石材等現(xiàn)代建筑材料，營造出具有全新時(shí)代感的都市新形象。主要房間主動(dòng)采用符合環(huán)保要求的塑鋼陽光凸窗，并結(jié)合空調(diào)室外機(jī)的放置位置，挑板等統(tǒng)一設(shè)計(jì)，使整個(gè)建筑洋溢著美妙的現(xiàn)代氣息。剖面設(shè)計(jì)合理利用建筑豎向交通空間，較好地解決了商業(yè)與居住交通的分流，并利用裙房頂部架空布置綠化景觀，滿足了居住建筑的環(huán)境要求。四、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)（一）設(shè)計(jì)依據(jù)建設(shè)方提供的《工程地質(zhì)勘察報(bào)告》各專業(yè)提供的資料國家現(xiàn)行的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范 《建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》 GBJ68—84《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》 GBJ9—87《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》 GBJ11—89《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GBJ10—89《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GBJ7—89《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》 JGJ94—94 《鋼筋混凝土高層建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)與施工規(guī)程》 JGJ3—91 （二）活荷載標(biāo)準(zhǔn)值 根據(jù)《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范（GBJ987）》住 宅 KN/M2 商 場 KN/M2車 道 25KN/M2停 車 庫 衛(wèi)生間、陽臺(tái) （三）自然條件地震設(shè)防烈度按國家地震局建設(shè)部頒發(fā)的震發(fā)辦[1992]160號文件和地方有關(guān)文件規(guī)定，本工程設(shè)防烈度為6度?；撅L(fēng)壓值基本風(fēng)壓值 = KN/M2（四）結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)本工程地下三層，地上裙房四層，兩幢塔樓，總高度90米，結(jié)構(gòu)形式為框支剪力墻結(jié)構(gòu)。變形縫寬100毫米?？拐鸬燃壙蚣転槎?。剪力墻為二級。第四章 公用設(shè)施設(shè)計(jì)方案一、給排水設(shè)計(jì)（一）設(shè)計(jì)依據(jù)《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》 GBJ13—86《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》 GBJ14—87業(yè)主提供的資料和要求建筑專業(yè)提供的平、立、剖面圖（二）給水用水量（見下表） 序號用 水 名 稱用 水?dāng)?shù) 量計(jì) 算 水 量備 注最高日（m3/d）最大小時(shí)（m3/h）1住宅250L/756189Kh=2商場3L/2000/3車庫地面沖洗水3L/529216/4道路、綠化用水2L/2500/5空調(diào)冷卻水補(bǔ)水168/按循環(huán)水量2%計(jì)小 計(jì)384未預(yù)見水392按小時(shí)10%考慮合 計(jì)42322給水水源本工程采用城市自來水，由市政給水管接入，接入管管徑為DN150mm。給水方式（1）本建筑室外給水采用消防、生活合一制、管網(wǎng)布置成環(huán)狀，管徑為DN150mm。（2）建筑室內(nèi)采用分區(qū)供水，四層及四層以下裙房直接由市政管網(wǎng)供水，五層以上采用加壓供水，其中19—27層采用屋頂水箱直接供水，6—18層采用減壓閥減壓后供水。（3）建筑于負(fù)三層設(shè)成品玻璃鋼生活水池一座，水池有效容積V=70m3。（三）排水排水制度為生活污水及雨水分流制，污水經(jīng)生化處理達(dá)到國家一級排放標(biāo)準(zhǔn)后接入市政管網(wǎng)，雨水直接排入市政雨水管網(wǎng)。排水量按給水量的90％計(jì)，每天約排放污水250m3/。二、供電設(shè)計(jì)（一）設(shè)計(jì)依據(jù)《建筑電氣設(shè)計(jì)技術(shù)規(guī)程》 JGJ16—83《供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB50054—95 《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB50054—94《民用建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 GBJ133—90《工業(yè)與民用建筑電力接地設(shè)計(jì)規(guī)范》 GBJ65—83《某地區(qū)住宅電氣設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 DBJ65—83業(yè)主提供的資料和要求（二） 本建筑采用一回10KV電源供電，10KV電源由就近降壓站提供，供電電源電纜沿城市電纜溝敷設(shè)至大廈前，再埋地引入大廈配變電所。在大廈負(fù)三樓設(shè)置變配電房，內(nèi)設(shè)兩臺(tái)變壓器。另在大樓的負(fù)一樓設(shè)置一臺(tái)475KW柴油發(fā)電機(jī)組作為消防負(fù)荷的備用電源。大樓內(nèi)動(dòng)力、照明負(fù)荷采用380/220V電壓供電。用電標(biāo)準(zhǔn)用電標(biāo)準(zhǔn)住宅按住戶計(jì)算，商場、設(shè)備用房、車庫等按單位面積估算，動(dòng)力設(shè)備按實(shí)耗計(jì)算，其各項(xiàng)指標(biāo)如下：住宅： 普通 5kW/戶 躍層 8kW/戶商場： 40W／m2車庫設(shè)備用房： 10W／m2設(shè)備用房照明： 20 W／m2其他設(shè)施： 按實(shí)際計(jì)算消防設(shè)備未計(jì)入用電裝機(jī)容量A、B棟住宅： 1122kWA、B棟電梯： 60KW商場照明： 540 kW室外照明： 15 kW其他設(shè)施： 按實(shí)際計(jì)算，預(yù)計(jì)60 kW合計(jì)： 1797 kW負(fù)荷計(jì)算本項(xiàng)目按照有關(guān)電氣設(shè)計(jì)規(guī)范，負(fù)荷計(jì)算采用需要系數(shù)法。供電系統(tǒng)（1） 高壓供電系統(tǒng)在10KV變配電所中，高壓系統(tǒng)采用單母線分段系統(tǒng)。10KV市電引入變配電室，經(jīng)過計(jì)量、防雷保護(hù)，再以放射方式向兩臺(tái)變壓器供電。（2） 低壓供電系統(tǒng)變電所內(nèi)設(shè)兩臺(tái)變壓器，變壓器B1容量為1250KVA，主要供大樓的生活用電；變壓器B2容量為1000KVA，主要供大樓的商業(yè)用電。發(fā)電機(jī)出線與B1出線相切換，變壓器B1系統(tǒng)和B2系統(tǒng)之間相互聯(lián)絡(luò)，以滿足消防設(shè)備供電要求。變電所低壓側(cè)均為AC220/380V，TNS制系統(tǒng)供電。變壓器BB2系統(tǒng)采用放射方式分別為消防負(fù)荷供電。其他負(fù)荷采用放射式和樹干式相結(jié)合的方式供電