某大廈前期項(xiàng)目策劃報(bào)告(編輯修改稿)
2025-02-26 21:16 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 選擇多個(gè)選項(xiàng)，這說(shuō)明他們對(duì)其它的服務(wù)同樣非常希望改進(jìn)。會(huì)議室使用情況和需要加強(qiáng)的服務(wù)客戶置業(yè)心理分析調(diào)研 客戶研究受訪企業(yè)對(duì)現(xiàn)住寫(xiě)字樓沒(méi)有表示不太滿意的，表示比較滿意和一般的企業(yè)均為 50%。表示比較滿意的地方：表示比較滿意的地方：? 交通方便，? 配套較完善? 價(jià)格合理不滿意的地方：不滿意的地方：?物業(yè)管理?電梯上下班擁擠?中午就餐不便?洗手間太小對(duì)現(xiàn)有寫(xiě)字樓的滿意度客戶置業(yè)心理分析調(diào)研 客戶研究調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，若再次選擇，考慮 4060㎡的公司最多， 27家公司提及，此外， 100150㎡的提及次數(shù)也有 18家。再次選擇需求客戶置業(yè)心理分析調(diào)研 客戶研究調(diào)研小結(jié)客戶置業(yè)心理分析調(diào)研客戶對(duì)于面積的需求呈兩級(jí)分化格局， 40－ 60平米區(qū)間占主流。配套：心理：面積：對(duì)于物業(yè)管理方面非常看重；同時(shí)注重餐飲、娛樂(lè)、休閑空間、金融服務(wù)等對(duì)于物業(yè)的形象、設(shè)計(jì)非常看重；雖然現(xiàn)處于事業(yè)發(fā)展階段，希望企業(yè)外在形象能給其帶來(lái)更廣闊的發(fā)展空間 客戶研究4 項(xiàng)目深度剖析 項(xiàng)目深度剖析項(xiàng)目位置本項(xiàng)目位于寶安 30區(qū)前進(jìn)路西側(cè)。被譽(yù)為 “ 寶安華強(qiáng)北 ”本項(xiàng)目占地面積： 8810m178。建筑面積： 38800m178。（主樓 35033m178。,附樓 3814m178。，商業(yè) 9050m178。）容積率： 主樓層數(shù) ：２２層商業(yè)裙樓 層數(shù)：４層建筑高度： 100米使用年限：３７年面積區(qū)間：４０－６０ m178。項(xiàng)目概況項(xiàng)目 S W O T分析劣勢(shì)機(jī)遇優(yōu)勢(shì)威脅l地理位置 ：本宗地位于寶安傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)核心區(qū)域；l周邊環(huán)境 ：周邊寫(xiě)字樓聚集，配套齊全，附近有兩個(gè)大酒店；l交通網(wǎng)絡(luò) ：項(xiàng)目能直達(dá) 107國(guó)道，南頭關(guān)口，交通便捷l周邊配套 ：項(xiàng)目周邊規(guī)劃的市政、商業(yè)、餐飲等配套齊全，符合寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)的要求；l商業(yè)氛圍 ：本項(xiàng)目周邊多為商業(yè)、辦公用地，建成后交通便利，具備較濃的商業(yè)辦公氛圍?！№?xiàng)目深度剖析項(xiàng)目 S W O T分析劣勢(shì)機(jī)遇威脅優(yōu)勢(shì)l經(jīng)濟(jì)環(huán)境：寶安的經(jīng)濟(jì)發(fā)展持續(xù)向好；l規(guī)劃前景：蛇口港、赤灣港的擴(kuò)建，必將引來(lái)物流及相關(guān)行業(yè)集聚；l產(chǎn)業(yè)發(fā)展：深圳將發(fā)展成以集裝箱運(yùn)輸為主的港口城市、與香港功能互補(bǔ)的區(qū)域中心城市，此兩點(diǎn)皆可視作寶安為深圳未來(lái)發(fā)展重點(diǎn)的政府潛臺(tái)詞；l產(chǎn)品打造：目前老城區(qū)高檔寫(xiě)字樓是稀缺產(chǎn)品，創(chuàng)新空間大 項(xiàng)目深度剖析項(xiàng)目 S W O T分析 劣勢(shì)威脅優(yōu)勢(shì)l項(xiàng)目低端形象：項(xiàng)目原來(lái)的低端商務(wù)寫(xiě)字樓的形象，對(duì)本項(xiàng)目 打造高端產(chǎn)品有一定的負(fù)面影響；l項(xiàng)目使用年限：項(xiàng)目 37年的使用年限對(duì)本項(xiàng)目售價(jià)造成不利影響 l項(xiàng)目空間格局設(shè)計(jì)已經(jīng)屬于過(guò)時(shí)產(chǎn)品。l區(qū)域形象：二線關(guān)的存在，對(duì)本項(xiàng)目打造高檔定位存在一定負(fù)面影響；l市政規(guī)劃：目前寶安的大部分利好仍處于規(guī)劃之中，現(xiàn)階段吸引高端客戶有一定難度機(jī)遇項(xiàng)目 S W O T分析 威脅優(yōu)勢(shì)機(jī)遇劣勢(shì)l項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)：寶安中心區(qū)大量寫(xiě)字樓用地的出讓，吸引 了市場(chǎng)的目光，其良好的規(guī)劃和配套將分 流大量客戶；片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)：南山商業(yè)文化中心區(qū)較高檔的規(guī)劃及其關(guān) 內(nèi)的優(yōu)勢(shì)，對(duì)本項(xiàng)目片區(qū)構(gòu)成巨大威脅?！緝?nèi)在三大問(wèn)題點(diǎn)】?已有低端形象?僅剩 37年使用年限?過(guò)時(shí)的空間格局【外在三大問(wèn)題點(diǎn)】寶安未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈項(xiàng)目所在區(qū)域輻射能力有限寫(xiě)字樓市場(chǎng)尚處于起步階段項(xiàng) 目 定 位形象定位客戶定位價(jià)格定位產(chǎn)品建議報(bào) 告 目 錄產(chǎn)品資源主題定位方向客戶地段?寶安老城區(qū) ?周邊配套齊全?地處繁華地區(qū)?打造可隨意組合的靈活空間寫(xiě)字樓產(chǎn)品 ?看重成熟配套和區(qū)域的發(fā)展機(jī)遇?注重形象交通 ?交通便利 項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目整體定位定位內(nèi)容深港西部深港西部 brainstorm 商務(wù)商務(wù) 空間空間（（ B S O））定位詮釋◆ “ 深港西部 ” 指本項(xiàng)目的地理位置和區(qū)位優(yōu)勢(shì)◆ “ BS” 為 “brainstorm” 的縮寫(xiě)，中文本意為 “ 頭腦風(fēng)暴，創(chuàng)造性思維 ” ， 本項(xiàng)目位于繁華的都市空間，小面積的平面分割，能夠激發(fā)創(chuàng)造性思維的辦公空間，我們稱之為 “brainstorm office” 。 也代表我們的項(xiàng)目經(jīng)改造后，將成為一個(gè)具有靈活空間的高檔商務(wù)寫(xiě)字樓?！№?xiàng)目形象定位B S O命名詮釋◆ “ BSO” 即 “Brainstorm Office” , 指能夠激發(fā)創(chuàng)造性思維的、高效的商務(wù)空間?！? 伴隨著深港西部通道的開(kāi)通，深港經(jīng)濟(jì)合作的進(jìn)一步加強(qiáng)，寶安經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將 更趨國(guó)際化，以英文字母 “BSO” 命名，亦能體現(xiàn)一定的國(guó)際化。項(xiàng) 目 定 位形象定位客戶定位價(jià)格定位產(chǎn)品建議報(bào) 告 目 錄定位依據(jù)一 區(qū)域客戶特征進(jìn)駐寶城寫(xiě)字樓的企業(yè)以電子、高科技、物流企業(yè)為主，它們是目前寶安的企業(yè)支柱?！№?xiàng)目客戶定位定位依據(jù)二 區(qū)域客戶需求客戶主要需求 4060㎡ 的辦公面積需求完善的商務(wù)配套和休閑配套，主要以銀行、餐飲和商務(wù)中心為主這些公司雖然規(guī)模不大，但是很在意公司的形象，所以對(duì)寫(xiě)字樓的外在形象包裝尤為看中面積小配套全形象高 項(xiàng)目客戶定位定位依據(jù)三 未來(lái)客戶變化及發(fā)展方向交通規(guī)劃影響的關(guān)內(nèi)及周邊區(qū)域客戶經(jīng)濟(jì)環(huán)境帶來(lái)的增加投資的原有客戶發(fā)展戰(zhàn)略催生的第三產(chǎn)業(yè)客戶企業(yè)狀況新生的其他客戶新增客戶區(qū)域規(guī)劃吸引的大量物流和科技企業(yè) 項(xiàng)目客戶定位區(qū)域客戶特征區(qū)域客戶特征區(qū)域客戶需求區(qū)域客戶需求 未來(lái)客戶變化方向 未來(lái)客戶變化方向客戶定位客戶定位 項(xiàng)目客戶定位 細(xì)分： —— 寶安片區(qū)原有小型企業(yè)及投資客為主力客戶； —— 其中以外貿(mào)、 IT、電子、高科技等行業(yè)為主； —— 其中以中介、裝飾等行業(yè)為輔；小型企業(yè)、投資客 項(xiàng)目客戶定位 項(xiàng)目客戶定位核心客戶 ：投資客、寶安原有小型企業(yè)重要客戶：外貿(mào)、 IT、電子、高科技邊緣客戶：中介、裝修、咨詢…偶得客戶：南山或香港客戶項(xiàng) 目 定 位形象定位客戶定位價(jià)格定位產(chǎn)品建議 報(bào)告目錄市場(chǎng)比較法本項(xiàng)目預(yù)計(jì)租金收益還原法本項(xiàng)目?jī)r(jià)格 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位比較因素 ：區(qū)位前景 、 交通 、 商服配套 、 教育配套 、 周邊環(huán)境 、 項(xiàng)目環(huán) 境 、 規(guī)模 、 裝修檔次 、 戶型結(jié)構(gòu) 、 開(kāi)發(fā)商公信力 、 成熟度 、 宣傳包裝等權(quán)重設(shè)置：比較對(duì)象 ：公路局大廈、寶暉大廈、廣場(chǎng)大廈、海關(guān)大廈等 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位修正后各相關(guān)樓盤(pán)租金Pi=( Qr/ Qi)Pi
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