【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ）層高新進(jìn)貴山苑外挑飄窗景觀(guān)陽(yáng)臺(tái) M2：無(wú) M2： M2 M2： M2 M2： M2 M2 : M23米海恒貴山園外挑飄窗三陽(yáng)臺(tái)（主臥陽(yáng)臺(tái)為圓形）全有3米天恒城市花園外挑飄窗一般天景園B棟C、D有天恒大廈南座A、B、C、D、E全有3米時(shí)代名仕樓落地窗，樣式普通，設(shè)計(jì)較為老式內(nèi)陽(yáng)臺(tái)全有龍港國(guó)際中心普通一般全有3米新大陸廣場(chǎng)全落地窗和大突窗觀(guān)景陽(yáng)臺(tái)生活陽(yáng)臺(tái)A、B、C、D、E除B外全有四、 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手智能化、裝修標(biāo)準(zhǔn)分析物業(yè)名稱(chēng)智能化裝修標(biāo)準(zhǔn)新進(jìn)貴山苑可視對(duì)講系統(tǒng)、寬帶上網(wǎng)墻體：高級(jí)外墻涂料、高級(jí)墻磚屋頂：防水隔熱保護(hù)層樓梯：走道鋪設(shè)花崗巖；高級(jí)名牌電梯兩臺(tái)進(jìn)戶(hù)門(mén)：高級(jí)防火防盜門(mén) 地面：水泥沙漿找平墻面：瓷粉飾面一次窗戶(hù)：高級(jí)鋁合金海恒貴山園防盜報(bào)警系統(tǒng)、紅外線(xiàn)監(jiān)控、煤氣報(bào)警系統(tǒng)、網(wǎng)上預(yù)定、視頻點(diǎn)播、一卡通管理系統(tǒng)毛坯天恒城市花園閉路監(jiān)控系統(tǒng)、防盜系統(tǒng)、消防系統(tǒng)公共部分裝修、煤氣、優(yōu)質(zhì)面磚外墻、優(yōu)質(zhì)鋁窗配翠綠色玻璃、門(mén)廳及過(guò)廳裝修采用星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)時(shí)代名仕樓自動(dòng)報(bào)警噴淋防火系統(tǒng)，電視保安監(jiān)控系統(tǒng)，可視對(duì)講系統(tǒng)，電子遙控中央門(mén)鎖鋁窗配藍(lán)色玻璃龍港國(guó)際中心中央空調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、緊急照明系統(tǒng)、門(mén)鈴對(duì)講外墻裝飾：高級(jí)顏色瓷片附加線(xiàn)條圖案候梯廳：墻身高級(jí)瓷片至頂，地面鋪拼花地磚另有石膏板吊頂，內(nèi)藏暗燈浴室：墻身高級(jí)圖案瓷片于頂，地面鋪高級(jí)防滑地磚臥室：墻身涂磁粉三遍廚房：高級(jí)瓷片于頂，地面防滑地磚客/飯廳：墻身涂磁粉三遍，地面水泥砂漿找平陽(yáng)臺(tái)：高級(jí)防滑地磚門(mén)：進(jìn)戶(hù)高級(jí)實(shí)心雕花木門(mén)窗：高質(zhì)量鋁合金玻窗新大陸廣場(chǎng)新加坡獅島全自動(dòng)消防預(yù)警、廣播及滅火系統(tǒng)門(mén)：防火防盜門(mén)室內(nèi)：地面水泥砂漿抹平，內(nèi)墻及天花混合砂漿抹平，刷白。廚房：設(shè)排煙井，并預(yù)留上下水接口、抽油煙機(jī)、熱水器及電冰箱等電器位。衛(wèi)生間：預(yù)留上下水電接口。陽(yáng)臺(tái)：每戶(hù)置設(shè)雙陽(yáng)臺(tái)，一個(gè)觀(guān)景陽(yáng)臺(tái)，一個(gè)生活陽(yáng)臺(tái)。陽(yáng)臺(tái)為開(kāi)敞式或半開(kāi)敞式并配金屬欄桿。窗戶(hù)：所有外墻窗均采用高級(jí)鋁合金窗框，配淡綠色玻璃。每戶(hù)均設(shè)寬大凸窗和大型落地全景玻窗，凸窗面奉送。五、 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手電梯、車(chē)庫(kù)、物管分析物業(yè)名稱(chēng)電梯車(chē)庫(kù)物管新進(jìn)貴山苑二梯五戶(hù)地下車(chē)庫(kù)：設(shè)置自動(dòng)噴淋系統(tǒng)、自動(dòng)溫感、煙感報(bào)警系統(tǒng)及交通指示系統(tǒng)安防系統(tǒng)：閉路監(jiān)控，保安24小時(shí)巡邏，每戶(hù)可視野對(duì)講服務(wù)系統(tǒng)：24小時(shí)物管熱線(xiàn)十年不變海恒貴山園二梯五戶(hù)兩層地下車(chē)庫(kù)（有電梯直達(dá)）自己組建天恒城市花園二梯五戶(hù)地上和地下停車(chē)智能化管理酒店式專(zhuān)業(yè)星級(jí)服務(wù)中日合資深圳國(guó)都廣居物管24小時(shí)物管時(shí)代名仕樓二梯六戶(hù)提供星級(jí)物管服務(wù)安全服務(wù)、商務(wù)服務(wù)、維護(hù)服務(wù)、清潔服務(wù)1元/ M2龍港國(guó)際中心平層：兩梯八戶(hù)躍層：四梯六戶(hù)商場(chǎng)上有4層停車(chē)場(chǎng)450個(gè)車(chē)位酒店式物業(yè)管理1—新大陸廣場(chǎng)三梯五戶(hù)地下停車(chē)場(chǎng)85個(gè)車(chē)位ISO9002物管體系，24小時(shí)管理及保安，計(jì)算機(jī)管理中心及監(jiān)控中心 1元/ M2 六、 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手戶(hù)型、面積及所占比例物業(yè)名稱(chēng)戶(hù)型面積范圍所占比例新進(jìn)貴山苑兩房?jī)蓮d三房?jī)蓮d M2 — M2 M2 — M240%60%海恒貴山園天恒城市花園三房?jī)蓮d四房?jī)蓮d五房三廳復(fù)式 M2 — M2 M2 — M2 M2 200 M2 —300 M2 50%45%%%時(shí)代名仕樓160 M2 —170 M2 200 M2 —220 M2 240 M2 —300 M2350 M2 —21%67%6%6%龍港國(guó)際中心三房?jī)蓮d四房?jī)蓮d M2 — M2 M2 — M238%62%新大陸廣場(chǎng)三房?jī)蓮d四房?jī)蓮d M2 — M2 M280%20%七、 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手戶(hù)型結(jié)構(gòu)、配比優(yōu)劣勢(shì)分析物業(yè)名稱(chēng)優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)新進(jìn)貴山苑A戶(hù)型：面積配比恰當(dāng)，無(wú)黑房B戶(hù)型：有主衛(wèi)、儲(chǔ)藏室C戶(hù)型：有主衛(wèi)、走入式衣柜、工人房D戶(hù)型：有主衛(wèi)、儲(chǔ)藏室、觀(guān)景陽(yáng)臺(tái)、生活陽(yáng)臺(tái)E戶(hù)型：有主衛(wèi)、無(wú)黑衛(wèi)A戶(hù)型：無(wú)主衛(wèi)B戶(hù)型：廚房面積過(guò)大C戶(hù)型：有黑衛(wèi)D戶(hù)型：有黑衛(wèi)E戶(hù)型：廳不方正所有戶(hù)型都沒(méi)有做到浴、廁分離海恒貴山園天恒城市花園天景園：A、B、D主臥有轉(zhuǎn)角觀(guān)景陽(yáng)臺(tái)C、D有主衛(wèi)天恒大廈南座：都有主衛(wèi)天景園：A、B餐廳相對(duì)，C戶(hù)型餐廳、衛(wèi)生間相對(duì)，私密性差天恒大廈南座：A、B衛(wèi)生間相對(duì)，D、E餐廳、書(shū)房和衛(wèi)生間相對(duì)，私密性差。所有戶(hù)型都沒(méi)有走入式衣柜時(shí)代名仕樓室內(nèi)梁較粗大，且有黑房龍港國(guó)際中心都有主衛(wèi)A、C有黑衛(wèi)；A、B浴室相對(duì)，臥室對(duì)廚房；C、D臥室對(duì)浴室；E、F臥室對(duì)浴室，私密性極差新大陸廣場(chǎng)A、C、D、E另備工人用房和生活陽(yáng)臺(tái)；B另備更衣房、工人用房和生活陽(yáng)臺(tái)；A、C主臥房有轉(zhuǎn)角陽(yáng)臺(tái)室內(nèi)梁較粗大，異型房較多第四部分 項(xiàng)目市場(chǎng)定位策略根據(jù)我公司充分市調(diào)及上述市場(chǎng)分析、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析和項(xiàng)目分析，得出如下系列思想：該項(xiàng)目市場(chǎng)定位為：貴陽(yáng)市新世紀(jì)高檔高層住宅的典范該項(xiàng)目市場(chǎng)形象定位為：市中心唯一蝶變陽(yáng)光臻品華宅含義：“市中心”表明該項(xiàng)目所處區(qū)位優(yōu)勢(shì)；“唯一蝶變”表明該項(xiàng)目用“蝶形”建筑設(shè)計(jì)具有唯一性；“陽(yáng)光”既指太陽(yáng)光線(xiàn)，其引申義為“健康”和“良好的心情”，表明該項(xiàng)目由“蝶形“設(shè)計(jì)而帶來(lái)的戶(hù)戶(hù)全明效果以及后面即將提及的本項(xiàng)目安裝“鮮風(fēng)”系統(tǒng)和純凈水系統(tǒng)而帶給住戶(hù)的健康和好心情，臻品是完美的產(chǎn)品的意思，以區(qū)分市面上“精品”“極品”概念，華宅是華麗的住宅，是品位和陽(yáng)光住宅，以區(qū)分市面上的所謂“豪宅”。理由：1. 該項(xiàng)目有足夠的質(zhì)素支持其上述定位依據(jù)：1) 該項(xiàng)目處于貴陽(yáng)市核心位置，土地級(jí)別為市區(qū)一級(jí)；2) 該項(xiàng)目是貴陽(yáng)市首家采用“蝶形”設(shè)計(jì)的高層住宅,其最大的優(yōu)點(diǎn)就是通風(fēng)采光絕佳，無(wú)黑房黑廳黑廚黑衛(wèi)現(xiàn)象。這在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中絕無(wú)僅有，產(chǎn)品規(guī)劃具有唯一性和排他性；3) 該項(xiàng)目外立面俊朗大氣沉穩(wěn)，獨(dú)具風(fēng)格，具備與眾不同的特色，與高層住宅泛濫俗氣的歐陸三段式風(fēng)格感覺(jué)完全不同，與某些宣稱(chēng)為現(xiàn)代風(fēng)格但又未做到位的高層相比，外觀(guān)給人耳目一新的感覺(jué)，這是塑造臻品華宅的外在形象。4) 與其它項(xiàng)目會(huì)所對(duì)外經(jīng)營(yíng)不同，該項(xiàng)目會(huì)所不對(duì)外經(jīng)營(yíng)，為住戶(hù)獨(dú)家使用，更顯該項(xiàng)目的尊貴性。5) 空中花園在同類(lèi)住宅中雖不少見(jiàn)，但6米的層高也算得上與眾不同，且只要我們園林規(guī)劃做出特色和新意，仍然具有較強(qiáng)的賣(mài)點(diǎn)和較高的品味6) 很多項(xiàng)目說(shuō)自己是“精品”或“豪宅”?！熬贰薄ⅰ昂勒庇蟹簽E勢(shì)頭，項(xiàng)目盡管更有條件說(shuō)成是精品和豪宅，但為了市場(chǎng)區(qū)隔，我們稱(chēng)之為臻品華宅。超一流的地段市中心唯一蝶變陽(yáng)光臻品華宅超一流的建筑設(shè)計(jì) 塑造超一流的園林設(shè)計(jì)超一流的物業(yè)管理 經(jīng)過(guò)前兩年的房地產(chǎn)熱潮，貴陽(yáng)市目前均價(jià)在2900元/M2以上的高層樓盤(pán)有幾十個(gè)，而貴陽(yáng)市區(qū)人口僅100多萬(wàn)，整個(gè)經(jīng)濟(jì)水平仍處于發(fā)展階段和較落后狀況。因此，市場(chǎng)處于嚴(yán)重的供過(guò)于求的狀態(tài)，在這種競(jìng)爭(zhēng)激烈的環(huán)境下，大部分項(xiàng)目走向了一種同質(zhì)化，他們的目標(biāo)客戶(hù)群大部分都處于一種觀(guān)望的狀態(tài)（有的持幣觀(guān)望期望價(jià)格下跌）或在眾多的項(xiàng)目中選擇最優(yōu)秀的物業(yè)，如果單憑價(jià)格優(yōu)勢(shì)去競(jìng)爭(zhēng)眾多的高層項(xiàng)目，在市場(chǎng)形勢(shì)將更加嚴(yán)峻的今年下半年，恐怕不是主要和最佳出路。在這種環(huán)境下，恒生大廈必須在這一層面上提升物業(yè)檔次和形象，才能有更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力去占據(jù)市場(chǎng)。2. 目標(biāo)客戶(hù)定位1) 通過(guò)對(duì)社會(huì)人群階層的劃分，社會(huì)人群可分為以下三大類(lèi)六小類(lèi)：無(wú)固定工作者藍(lán)領(lǐng)白領(lǐng)、普通公務(wù)員下下層下上層中下層中上層上下層上階下階上上層中階專(zhuān)業(yè)人士、中高級(jí)公務(wù)員中小企業(yè)主、暴發(fā)戶(hù)、金領(lǐng)階層工商巨子、成功企業(yè)家、政府高官2) 通過(guò)對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)選擇形態(tài)的劃分，選擇目標(biāo)客戶(hù)有以下五種形態(tài)： 本項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)的選擇為一種客層型。2) 通過(guò)對(duì)上述社會(huì)人群的劃分和目標(biāo)市場(chǎng)選擇的五種形態(tài)的比較，該項(xiàng)目宜采用一種客層型目標(biāo)客戶(hù)，即是為上等階層人士度身訂做144個(gè)席位，至于該項(xiàng)目產(chǎn)品類(lèi)型僅分二種為160——180M2三房或四房平層及320——360 M2的頂層中空復(fù)式住宅，由上等階層人士對(duì)號(hào)入座，此類(lèi)客戶(hù)尊重人，也認(rèn)同人是分階層的，“物以類(lèi)聚，人以群分”是他們的共同觀(guān)點(diǎn)，同一類(lèi)人應(yīng)住在同一個(gè)社區(qū)內(nèi)，即為“同質(zhì)居住”，具體目標(biāo)客戶(hù)細(xì)分為：A、 CEO階層（大型老板階層或首席執(zhí)行官）u 40歲以上，思想成熟，事業(yè)有成者u 社會(huì)圈子十分廣泛u 有孩子的家庭，太太在家全職照顧孩子和休養(yǎng)u 注重品牌，講究生活品質(zhì)，懂得享受生活u 對(duì)于他們來(lái)說(shuō)，單純追求經(jīng)濟(jì)收入的意義已經(jīng)不在u 經(jīng)常出入高級(jí)消費(fèi)場(chǎng)所（如高爾夫球會(huì)、高級(jí)食肆、夜總會(huì)等）u 希望選擇與自己身份地位、教育水平、消費(fèi)檔次、年齡層次、興趣愛(ài)好大致相當(dāng)或接近的人士為伍，同時(shí)也能讓家人享受家庭幸福的生活之地B、 二次或以上的置業(yè)人士u 35歲以上的高級(jí)管理層（或金領(lǐng)階層）u 社會(huì)圈子十分廣泛u 夫婦雙方多數(shù)皆參加職務(wù)較高的工作u 經(jīng)濟(jì)收入相當(dāng)豐厚u 欲改善現(xiàn)有居住狀況u 需求選擇質(zhì)素比原居住環(huán)境更好的住所C、 長(zhǎng)期駐貴陽(yáng)的外來(lái)商人u 40歲左右，在貴陽(yáng)有自己的公司u 社會(huì)圈子十分廣泛u 收入十分豐厚u 注重物業(yè)質(zhì)素及物業(yè)管理服務(wù)u 經(jīng)濟(jì)出入高級(jí)消費(fèi)場(chǎng)所u 需求方便工作、高質(zhì)素的社區(qū)，離鄉(xiāng)來(lái)貴做生意，更需要一個(gè)高素質(zhì)的居住住所來(lái)抬高自己的身份。D、 私營(yíng)經(jīng)濟(jì)中成長(zhǎng)的“新貴”該類(lèi)居民主要以私營(yíng)業(yè)主占多數(shù)，文化程度、年齡大小參差不齊，生活條件寬裕，消費(fèi)能力強(qiáng)。該類(lèi)居民都有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，手頭上擁有不止一個(gè)物業(yè)，此類(lèi)客戶(hù)部分人給人暴發(fā)戶(hù)的感覺(jué)，自身也反感別人這么看待自己，需要一個(gè)能改變?nèi)藗冊(cè)u(píng)價(jià)和自身形象的地方。3. 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位（前期已提交，6~13樓價(jià)目表見(jiàn)附頁(yè)）4. 項(xiàng)目付款方式定位1) 鑒于該項(xiàng)目體量小，僅144戶(hù)，目標(biāo)客戶(hù)僅為上等階層商業(yè)人士或政府高官，相對(duì)來(lái)講他們注重的是價(jià)值是否與價(jià)格相符，對(duì)價(jià)格不會(huì)太敏感且不會(huì)受蠅頭小利所沖動(dòng)，再加上市面上主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手付款方式如一次性均采用98折優(yōu)勢(shì)，亦無(wú)多大吸引力，建議本項(xiàng)目首家采用“明碼標(biāo)價(jià)”的方式，就算是一次性付款亦不打折，既與眾不同又表明本項(xiàng)目品質(zhì)與價(jià)格相符，該值多少就值多少。當(dāng)然，這主要是一種形式和姿態(tài)而已，不打折與打折售價(jià)差別不大，而且一次性付款可獲贈(zèng)送私家會(huì)所一至三年免費(fèi)使用權(quán)（限定每月使用次數(shù)）。退一步說(shuō)，期樓階段一次性付款置業(yè)方式的買(mǎi)家也不多見(jiàn)（約2%），因此不用擔(dān)心會(huì)因一次性付款無(wú)優(yōu)惠喪失客戶(hù)。我們這樣做，最主要的還是向公眾表明恒生大廈的品質(zhì)。2) 鑒于該項(xiàng)目目前尚處于地下層作業(yè)階段，離交樓日期尚需時(shí)日，對(duì)工程的按時(shí)交付始終是目標(biāo)客戶(hù)關(guān)心的問(wèn)題。因此，按建筑進(jìn)度分期付款是必須考慮的問(wèn)題。3) 根據(jù)我司經(jīng)驗(yàn)及對(duì)購(gòu)房者對(duì)付款方式的統(tǒng)計(jì)，如項(xiàng)目處于期樓階段，一次性付款、分期付款和銀行按揭所占的比例大約為10%、20%、70%，因此銀行按揭也是本項(xiàng)目最實(shí)在的付款方式。4) 因此，本項(xiàng)目的付款方式共分三種，一次性付款、建筑分期付款，八成三十年銀行按揭付款。第五部分 項(xiàng)目整體意見(jiàn)1. 整體規(guī)劃意見(jiàn)： ，規(guī)劃為一棟單體住宅，不是小區(qū)概念盤(pán)，在房地產(chǎn)越來(lái)越講規(guī)模和規(guī)劃的今天，本項(xiàng)目的確在規(guī)劃方面不是很強(qiáng)。因此，除注重產(chǎn)品包裝外，對(duì)首層非建筑面積用地的處置變得很重要，要讓公眾一走到本項(xiàng)目面前，就有一種肅然而起的敬意和愛(ài)意，而業(yè)主一走到本項(xiàng)目面前，立即產(chǎn)生一種自豪感和歸屬感，像深圳萬(wàn)科俊園，同為單體高層，市民一走到俊園的前面，就會(huì)對(duì)那位立足潮頭、衣袂飄飄的羅馬神話(huà)中的女神JUNO留下深刻印象，JUNO是一位主管幸福家庭、美麗和婚姻的萬(wàn)神殿的主神之一，其中寓意令人回味，本項(xiàng)目非建筑面積用地如何處置，因無(wú)規(guī)劃圖無(wú)從細(xì)述，待貴司提供圖紙方作建議。2. 建筑單位建議：由于本項(xiàng)目采用蝶形設(shè)計(jì)，使得通風(fēng)采光相當(dāng)不錯(cuò)，戶(hù)型間隔方正，三梯六戶(hù)設(shè)計(jì)較為超前，戶(hù)與戶(hù)門(mén)、窗均不相對(duì)，隱私性更好，不足之處是戶(hù)型面積偏窄和偏大，尤其是三房二廳設(shè)計(jì)成190多M2 （雖經(jīng)修正為170 M2，配置為三房仍顯大），戶(hù)型亦較少，僅為三房和四房設(shè)計(jì)（不算頂層），如此大面積很多戶(hù)型居然沒(méi)有工人房、功能房、家庭廳，主人房亦無(wú)衣帽間，在建筑設(shè)計(jì)不可能修改的前提下，特提出如下細(xì)微修改和稱(chēng)謂修改。建議： A、B戶(hù)型主人房可增加步入式衣帽間， M2一分為二，靠主臥室6 M2為工作室或書(shū)房，靠工作陽(yáng)臺(tái)3 M2為工人房，D戶(hù)型主臥室增加衣帽間，E、F戶(hù)型儲(chǔ)藏室改為工人房，A、B頂層復(fù)式下層接待室變工人房，客臥室做功能房、上層主臥室增加書(shū)房稱(chēng)謂；C、D頂層復(fù)式上層儲(chǔ)藏室變衛(wèi)生間，衛(wèi)生間變主臥室衣帽間，門(mén)改為主臥室內(nèi)，增加書(shū)房稱(chēng)謂，工作陽(yáng)臺(tái)變儲(chǔ)藏室，E、F頂層復(fù)式下層儲(chǔ)藏室變工人房，上層增加書(shū)房稱(chēng)謂。3. 智能化設(shè)施建議 現(xiàn)代高科技的發(fā)展使住宅的生活、服務(wù)和管理趨向智能化，適當(dāng)?shù)闹悄芑瘯?huì)創(chuàng)造一個(gè)舒適、方便的生活環(huán)境，尤其是對(duì)于高檔住宅來(lái)講，智能化設(shè)施必不可少，因此結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況，建議采用如