【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 在委托經(jīng)營(yíng)合同運(yùn)營(yíng)期內(nèi)，一旦商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)失敗，商業(yè)管理公司無(wú)力承擔(dān)租金回報(bào)，會(huì)導(dǎo)致業(yè)主租金顆粒無(wú)收。從經(jīng)營(yíng)者方面看，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)商與開(kāi)發(fā)商天生是一對(duì)矛盾體——開(kāi)發(fā)商希望拆零產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售以回籠資金，而經(jīng)營(yíng)商希望只租不售保留完整產(chǎn)權(quán)以便于統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理；經(jīng)營(yíng)商希望有更多的面積營(yíng)造休閑的商業(yè)氛圍，開(kāi)發(fā)商希望出租更多的商業(yè)面積。 從商業(yè)經(jīng)營(yíng)角度看，產(chǎn)權(quán)式商業(yè)類(lèi)似于整體自營(yíng)的大型商場(chǎng)和專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，與沿街獨(dú)立商鋪或零售零租的商業(yè)街產(chǎn)生了較大的區(qū)別，有利于與沿街獨(dú)立商鋪的競(jìng)爭(zhēng)： 在整體經(jīng)營(yíng)上，產(chǎn)權(quán)式商業(yè)一般對(duì)于項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)內(nèi)容、商家品質(zhì)、形象定位有著清晰的界定，有助于各經(jīng)營(yíng)商家入駐前對(duì)項(xiàng)目整體營(yíng)運(yùn)風(fēng)格、發(fā)展前景的了解和預(yù)測(cè)，做出正確的決策。 商鋪的租賃期限相對(duì)穩(wěn)定，而不像獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪，過(guò)多地受到小業(yè)主心態(tài)與個(gè)人需要的影響。 商鋪?zhàn)饨鹣鄬?duì)穩(wěn)定。整體經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)權(quán)式商業(yè)受到經(jīng)營(yíng)管理公司的嚴(yán)格管理，對(duì)于租金的確定，經(jīng)營(yíng)商會(huì)有穩(wěn)定的策略，沉浮一般不會(huì)太大，有利于入駐商家長(zhǎng)遠(yuǎn)經(jīng)營(yíng)的規(guī)劃與預(yù)測(cè)。 由于專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司的統(tǒng)一管理，產(chǎn)權(quán)式商業(yè)的配套服務(wù)將明顯優(yōu)于一般獨(dú)立商鋪。對(duì)絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)商而言，是沒(méi)有足夠的資金實(shí)力和耐心等待物業(yè)的逐漸升值和租金緩慢抬升。通過(guò)零售產(chǎn)權(quán)，短期內(nèi)回收大量資金，保證工程建設(shè)的順利進(jìn)行和物業(yè)的正常營(yíng)運(yùn)。封閉式的大型商業(yè)物業(yè)往往一賣(mài)就散，一散就亂。通過(guò)將經(jīng)營(yíng)權(quán)以固定分紅回報(bào)的形式從產(chǎn)權(quán)所有者手中收回，交給真正有經(jīng)營(yíng)實(shí)力的大商家進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營(yíng)，易吸引上行人流，盤(pán)活樓盤(pán)，有利于樓盤(pán)升值，讓客戶(hù)感受升值空間。開(kāi)發(fā)商一般在項(xiàng)目銷(xiāo)售結(jié)束、商業(yè)經(jīng)營(yíng)步入正軌后全身而退，將商鋪的控制權(quán)交給了專(zhuān)業(yè)的商業(yè)管理公司，而商業(yè)管理公司是否能夠進(jìn)行科學(xué)的營(yíng)運(yùn)規(guī)劃、完善的經(jīng)營(yíng)管理及其資質(zhì)、理念,將對(duì)商鋪價(jià)值、長(zhǎng)遠(yuǎn)的租金回報(bào)起到重要的作用。 在這種高風(fēng)險(xiǎn)高利潤(rùn)模式的運(yùn)作當(dāng)中，涉及大型商業(yè)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、招商、銷(xiāo)售、工程等所有環(huán)節(jié)，對(duì)開(kāi)發(fā)商的綜合運(yùn)營(yíng)能力要求極高。而且，回籠資金（即產(chǎn)權(quán)分散銷(xiāo)售）與商業(yè)經(jīng)營(yíng)（即統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營(yíng)）兩者總是一對(duì)深刻的矛盾，而且商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)對(duì)開(kāi)發(fā)商名譽(yù)、品牌的影響也將有很強(qiáng)的廣泛性和延續(xù)性：試想，一個(gè)銷(xiāo)售不暢，入住率低的住宅小區(qū)是很容易被市民遺忘的。而對(duì)于一個(gè)位于市中心，經(jīng)營(yíng)不善冷冷清清，返租回報(bào)承諾無(wú)法兌現(xiàn)、投資者云集討債的大型購(gòu)物廣場(chǎng)，即使當(dāng)年開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售良好，早已賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)，其長(zhǎng)期的負(fù)面社會(huì)影響也會(huì)使開(kāi)發(fā)商的品牌形象大打折扣。 五、產(chǎn)權(quán)式商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理模式產(chǎn)權(quán)式商業(yè)是指由專(zhuān)業(yè)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理，而物業(yè)產(chǎn)權(quán)為了回籠資金的需要實(shí)行拆零銷(xiāo)售，所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)管理權(quán)實(shí)施分離，用于從事商品銷(xiāo)售、休閑、娛樂(lè)等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。產(chǎn)權(quán)式商業(yè)物業(yè)主要區(qū)別于產(chǎn)權(quán)未進(jìn)行拆零銷(xiāo)售的經(jīng)營(yíng)式商業(yè)物業(yè)，它的進(jìn)一步細(xì)分主要以其租賃的方式為依據(jù)，分為整體租賃、分零租賃和整體分零租賃相結(jié)合三種方式。 零售產(chǎn)權(quán)、整體租賃的商業(yè)物業(yè)又稱(chēng)作“產(chǎn)權(quán)式商業(yè)”，其根本特征是開(kāi)發(fā)商拆零銷(xiāo)售，產(chǎn)權(quán)回收資金，通過(guò)長(zhǎng)達(dá)1020年固定化、利率化的返租回報(bào)，將經(jīng)營(yíng)權(quán)從投資者手中取回，然后委托專(zhuān)業(yè)的商業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)的管理和經(jīng)營(yíng)，獲取租金，回報(bào)投資者。因?yàn)橛蓪?zhuān)業(yè)公司代為管理，投資者獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定的返租回報(bào)，其運(yùn)作方式往往概括為“售后返租”。 產(chǎn)權(quán)式商業(yè)類(lèi)似于全產(chǎn)權(quán)式獨(dú)立商鋪和SHOPPINGMALL之間的過(guò)渡產(chǎn)品，它集合了產(chǎn)權(quán)式獨(dú)立商鋪易回收資金的優(yōu)點(diǎn)和大型購(gòu)物廣場(chǎng)統(tǒng)一進(jìn)行商業(yè)管理的優(yōu)勢(shì)。既能夠在短期內(nèi)回收大量資金，又可以避免零售產(chǎn)權(quán)導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)混亂的局面。 對(duì)購(gòu)房投資者而言：產(chǎn)權(quán)式商業(yè)省去了投資者出租的風(fēng)險(xiǎn)和收取租金的麻煩，投資收益較為長(zhǎng)久而穩(wěn)定，并使業(yè)主回避了市場(chǎng)形成初期較大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。 從商業(yè)經(jīng)營(yíng)角度看，產(chǎn)權(quán)式商業(yè)在整體經(jīng)營(yíng)上對(duì)于項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)內(nèi)容、商家品質(zhì)、形象定位有著清晰的界定，有助于各經(jīng)營(yíng)商家入駐前對(duì)項(xiàng)目整體營(yíng)運(yùn)風(fēng)格、發(fā)展前景的了解和預(yù)測(cè)，做出正確的決策。且與各經(jīng)營(yíng)商家的租賃期限和租金相對(duì)穩(wěn)定，有利于入駐商家長(zhǎng)遠(yuǎn)經(jīng)營(yíng)的規(guī)劃與預(yù)測(cè)。 因?yàn)樽C券市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)太大，銀行存款利率的一降再降，房產(chǎn)投資尤其是商鋪的投資成為投資者的新寵。商業(yè)地產(chǎn)相對(duì)于住宅和股市，具有回收期短、收益率高、可以利用銀行貸款的優(yōu)勢(shì)。通常商業(yè)地產(chǎn)投資回收周期是6—8年，此后年出租收益率為16％左右。而產(chǎn)權(quán)式商業(yè)更是省去了投資者出租的風(fēng)險(xiǎn)和收取租金的麻煩，投資收益較為長(zhǎng)久而穩(wěn)定，并很好地迎合了中國(guó)人“一鋪養(yǎng)三代”的傳統(tǒng)心理。 產(chǎn)權(quán)式商業(yè)類(lèi)似于全產(chǎn)權(quán)式獨(dú)立商鋪和SHOPPINGMALL之間的過(guò)渡產(chǎn)品，但并不是SHOPPINGMALL能夠完全替代它。很多面積在2萬(wàn)平方米以下、營(yíng)業(yè)用房樓層較少、位于城市黃金口岸的小型購(gòu)物中心往往采用了這種運(yùn)作模式。因?yàn)樗缺苊饬伺R街式獨(dú)立商鋪的無(wú)序經(jīng)營(yíng)，又回避了SHOPPINGMALL對(duì)面積和經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的規(guī)?；瘒?yán)格要求。未來(lái)幾年是各個(gè)城市的舊城改造危房改造集中期，這將騰出大量中小規(guī)模的市中心土地，為產(chǎn)權(quán)式商業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供土地供給，帶來(lái)了新的機(jī)遇。而且大量的臨街商業(yè)用房被拆遷，經(jīng)營(yíng)者們急于找到新的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，從而導(dǎo)致商業(yè)用房的需求加大。整體租賃零售產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)權(quán)式商業(yè)在外部環(huán)境上順應(yīng)了商業(yè)零售業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)者心理的變化，又不至于給開(kāi)發(fā)商太大的資金壓力。但產(chǎn)權(quán)式商業(yè)最大的挑戰(zhàn)來(lái)源于運(yùn)作模式本身，也就是前面所講的劣勢(shì)：合同期內(nèi)能否得到良好的經(jīng)營(yíng)以及返租期結(jié)束后商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)問(wèn)題等。 對(duì)于一個(gè)有社會(huì)責(zé)任感，立志于長(zhǎng)期發(fā)展的開(kāi)發(fā)商來(lái)講，應(yīng)該明白如果經(jīng)營(yíng)管理不成功，返租中斷，往往會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商的品牌、信譽(yù)造成致命性的打擊。如何減少整個(gè)模式的風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)博弈各方的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，可以從以下幾個(gè)方面入手： 開(kāi)發(fā)商保留部分主力商鋪，臨街、主入口商鋪控制在手中，避免商場(chǎng)“臉面“受制于人。 為了促進(jìn)產(chǎn)權(quán)的零售，返租利率一般高于銀行同期貸款利率，但不一定固定化，在合同中應(yīng)約束返租利率隨國(guó)家中央銀行利率變化而浮動(dòng)。 商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)一般有35年的培養(yǎng)期，基本無(wú)盈利。而且由于價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)的加劇，大型百貨零售企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益下滑，商業(yè)租金收益極可能不足以沖抵返租收益。具備社會(huì)責(zé)任感的開(kāi)發(fā)商應(yīng)將回收資金投入新項(xiàng)目，形成整個(gè)企業(yè)資金的良性循環(huán)。 重視商業(yè)管理公司，以專(zhuān)業(yè)商業(yè)管理公司為橋梁，構(gòu)建起合理的委托經(jīng)營(yíng)機(jī)制，走中介專(zhuān)業(yè)化、規(guī)?；牡缆?，允許開(kāi)發(fā)商逐漸退出，改由商業(yè)管理公司承擔(dān)起物業(yè)保值、增值、正常返租的責(zé)任。租賃返租協(xié)議到期以后的“返租后遺癥”仿佛一顆定時(shí)炸彈，威力如何有待時(shí)間的驗(yàn)證。是否能弱化或者解決該問(wèn)題，有待于商鋪業(yè)主委員會(huì)（或商鋪投資基金）以及商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司的成熟方能得到有效、徹底的解決。六、商務(wù)公寓的核心賣(mài)點(diǎn)與延展 國(guó)際商務(wù)大廈商務(wù)公寓是對(duì)連云港城市形象、價(jià)值、品位的全面闡釋。無(wú)論從地段位置還是其所處區(qū)域未來(lái)前景來(lái)說(shuō)，都是不可多得的產(chǎn)品，更是未來(lái)無(wú)法復(fù)制的。就項(xiàng)目本身來(lái)說(shuō)，更是有別于區(qū)域同類(lèi)型物業(yè)。酒店式精致高檔裝修，家私家電一步到位，一種創(chuàng)新而完美的人居空間即將展現(xiàn)。在建筑的規(guī)劃設(shè)計(jì)中，在裝修的用材中，在大堂的豪氣中，在空間的布局中，在走廊的典雅中，在窗臺(tái)的華麗中，在人性化服務(wù)的價(jià)值共享原則中，在精益求精的真實(shí)理念和氛圍中，國(guó)際商務(wù)大廈傲然而至。項(xiàng)目十大賣(mài)點(diǎn)：地段概念——新浦區(qū)通灌北路，絕佳商業(yè)核心建筑概念——國(guó)際級(jí)建筑，港城地標(biāo)，骨子里的國(guó)際化（外立面）產(chǎn)品概念——精裝修商務(wù)公寓，關(guān)注第三種居住形態(tài)——商務(wù)居住(家私家電)配套概念——國(guó)際生活圈子，娛樂(lè)、美食、購(gòu)物、休閑一應(yīng)俱全精品概念——星級(jí)酒店裝修、精品空間；環(huán)境概念——生態(tài)主題休閑生活服務(wù)概念——香港物業(yè)管家 特色商務(wù)服務(wù)“e”時(shí)代概念——光纖、傳真、電腦投資概念——成品商務(wù)公寓，國(guó)際級(jí)產(chǎn)品，世界級(jí)租客升值概念——比肩商業(yè)繁華，升值潛力無(wú)限七、商務(wù)公寓不同戶(hù)型的銷(xiāo)售對(duì)象定位 根據(jù)連云港市區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析、現(xiàn)針對(duì)國(guó)際商務(wù)大廈商務(wù)公寓目標(biāo)市場(chǎng)展開(kāi)詳細(xì)的分析。購(gòu)買(mǎi)商務(wù)公寓的目標(biāo)市場(chǎng)定位：對(duì)國(guó)際商務(wù)大廈商務(wù)公寓感興趣、能夠發(fā)生購(gòu)買(mǎi)行為的目標(biāo)市場(chǎng)主要是以投資為主要目的的房產(chǎn)投資者，投資者主要由連云港市區(qū)公務(wù)員、個(gè)體私營(yíng)業(yè)小老板、具有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的成功人士、市區(qū)下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)內(nèi)具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的人士等。預(yù)計(jì)以投資為主要目的的消費(fèi)群體占總市場(chǎng)的60%。這部分目標(biāo)市場(chǎng)具有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，屬于中高等收入水平，個(gè)人年收入約4萬(wàn)元左右，收入水平相對(duì)穩(wěn)定；其家庭經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，積蓄了一定的資金，具有一定的投資意識(shí)，需要選擇合理的投資渠道，投資態(tài)度謹(jǐn)慎。預(yù)計(jì)這部分客戶(hù)群占總市場(chǎng)的30%。連云港市區(qū)個(gè)體小老板年齡在35歲以上，中高等文化知識(shí)背景，具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)頭腦，家庭年收入在5萬(wàn)元以上，投資意識(shí)較強(qiáng)。 預(yù)計(jì)這部分客戶(hù)群占總市場(chǎng)的15%。這部分目標(biāo)群體年齡在40～50之間，高等文化知識(shí)背景，家庭、個(gè)人事業(yè)比較成功，個(gè)人收入穩(wěn)定，手中有一定的積蓄，投資理財(cái)意識(shí)較強(qiáng)，需要拓展投資渠道，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)比較了解。預(yù)計(jì)這部分客戶(hù)群占總市場(chǎng)的10%。這部分目標(biāo)群體分布在連云港市區(qū)附近經(jīng)濟(jì)實(shí)力比較強(qiáng)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，其經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，具有較強(qiáng)的投資理財(cái)意識(shí)和投資眼光。預(yù)計(jì)這部分客戶(hù)群占總市場(chǎng)的10%。國(guó)際商務(wù)大廈商務(wù)公寓以辦公為主要目的目標(biāo)群體，以連云港市區(qū)、從事廣告、家居裝飾業(yè)、旅游業(yè)、保險(xiǎn)公司及相關(guān)產(chǎn)業(yè)商戶(hù)為主。預(yù)計(jì)這部分客戶(hù)群占總市場(chǎng)的35%。項(xiàng)目目標(biāo)買(mǎi)家定位與分析(1)目標(biāo)買(mǎi)家的構(gòu)成：項(xiàng)目目標(biāo)買(mǎi)家的購(gòu)成按投資行業(yè)及動(dòng)機(jī)分為兩類(lèi)：第一類(lèi)是純投資者，購(gòu)買(mǎi)后并不自己使用，而是通過(guò)出租、再出售獲取回報(bào)；第二類(lèi)是購(gòu)買(mǎi)后作為經(jīng)營(yíng)辦公，自身就經(jīng)營(yíng)相關(guān)行業(yè)或者準(zhǔn)備經(jīng)營(yíng)其它，不同的投資行為動(dòng)機(jī)決定了他們各自不同的特征和購(gòu)買(mǎi)心態(tài)。(2)目標(biāo)買(mǎi)家的特征描述：純投資的目標(biāo)買(mǎi)家：這類(lèi)目標(biāo)買(mǎi)家最大的特征是有閑錢(qián)而無(wú)意經(jīng)營(yíng)。長(zhǎng)期投資地產(chǎn)使他們具備一定的專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)和判斷能力，比較容易接受項(xiàng)目的核心理念但不受其左右，往往通過(guò)自己頭腦的冷靜分析研究進(jìn)行投資決策。純投資的目標(biāo)買(mǎi)家一般有著比較高的文化程度，豐富的社會(huì)閱歷，或是政府官員，或是地產(chǎn)界業(yè)內(nèi)人士，或是從事其他行業(yè)的商人。經(jīng)營(yíng)相關(guān)行業(yè)的目標(biāo)買(mǎi)家：這類(lèi)買(mǎi)家的主要特征是實(shí)際經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)比較豐富，對(duì)自己所在行業(yè)的經(jīng)營(yíng)選址有著清醒的認(rèn)識(shí)，他們清楚地知道什么樣行業(yè)模式能讓他們的生意火爆。他們往往憑自己的經(jīng)驗(yàn)做出決定，對(duì)地產(chǎn)的概念并不十分在意。這類(lèi)目標(biāo)買(mǎi)家一般都是所在行業(yè)的佼佼者，購(gòu)買(mǎi)的目的是為了擴(kuò)大自己的經(jīng)營(yíng)規(guī)模或改善辦公環(huán)境，在發(fā)生購(gòu)買(mǎi)行為時(shí)，他們往往更為關(guān)注項(xiàng)目的物業(yè)管理、付款方式等方面的因素。(3)目標(biāo)買(mǎi)家的購(gòu)買(mǎi)心態(tài)分析：不同類(lèi)的目標(biāo)買(mǎi)家的購(gòu)買(mǎi)心態(tài)是不同的，大致可分為三類(lèi)：我們形象地將他們概括為：跟風(fēng)者、跟人者、跟錢(qián)者。跟風(fēng)者，即沖動(dòng)型買(mǎi)家。當(dāng)項(xiàng)目商務(wù)公寓的宣傳達(dá)到一定的程度后，他們就完全接受了項(xiàng)目的定位和概念，高度認(rèn)同項(xiàng)目的前景和價(jià)值，但這種高度認(rèn)同是建立在感性的、粗略的分析與判斷的基礎(chǔ)上。沖動(dòng)型買(mǎi)家一般集中在第一類(lèi)目標(biāo)買(mǎi)家中，其中又以政府官員占相當(dāng)?shù)谋壤?，一些靠機(jī)會(huì)發(fā)起來(lái)的暴發(fā)戶(hù)、偽商人也不在少數(shù)，他們往往是項(xiàng)目的首批買(mǎi)家，無(wú)知者無(wú)畏，自然敢做第一個(gè)吃螃蟹的人。跟人者，即理智型買(mǎi)家。理智型買(mǎi)家也非常接受項(xiàng)目的定位和核心理念，但并不全盤(pán)接受推廣過(guò)程中所使用的一些宣傳介紹。他們?cè)跊Q策時(shí)首選冷靜地分析項(xiàng)目的市場(chǎng)基礎(chǔ)，分析項(xiàng)目的業(yè)態(tài)規(guī)劃，自己判斷項(xiàng)目的商業(yè)前景。他們重點(diǎn)的考察對(duì)象是“人”，一是項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)者，以此來(lái)判斷項(xiàng)目是否能達(dá)到他們所期望的水平；二是前期買(mǎi)家，他們嚴(yán)格考察已經(jīng)有多少被售出，判斷何時(shí)能出現(xiàn)增值趨勢(shì)，他們往往在即將升值的時(shí)候果斷出手。理智型買(mǎi)家通常是目標(biāo)買(mǎi)家中長(zhǎng)期進(jìn)行地產(chǎn)投資并屢獲成功者，或是頭腦敏銳者，這是構(gòu)成項(xiàng)目中期銷(xiāo)售的主力隊(duì)伍。跟錢(qián)者，即保守型買(mǎi)家?！安灰?jiàn)兔子不撒鷹”是這些買(mǎi)家為人處世的最大信條，沒(méi)有看到別人搛錢(qián)，自己肯定不會(huì)先投錢(qián)，因此他們往往吃不到新鮮出爐的蛋糕。保守型買(mǎi)家主要集中于第二類(lèi)目標(biāo)買(mǎi)家中，他們過(guò)于強(qiáng)烈的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和比較簡(jiǎn)單的思維模式使他們往往投入大，收獲小，當(dāng)然，他們可以通過(guò)未來(lái)的經(jīng)營(yíng)獲利。他們是項(xiàng)目后期銷(xiāo)售的主要目標(biāo)對(duì)象。根據(jù)上述目標(biāo)客戶(hù)心態(tài)分析，本項(xiàng)目消費(fèi)群體在連云港市本地消化基礎(chǔ)上，還可吸引外地客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)。 八、商務(wù)公寓的物業(yè)管理國(guó)際商務(wù)大廈商務(wù)公寓能否不斷的吸引入住，很大程度取決于管理職能的施行狀況。物業(yè)管理和商業(yè)管理雖然都屬于售后服務(wù)范疇，但在營(yíng)銷(xiāo)的角度上看，二者都是商鋪推廣的重要構(gòu)成，對(duì)商鋪投資者的購(gòu)買(mǎi)決策有舉足輕重的作用，因此，商業(yè)管理（包括物業(yè)管理）要在項(xiàng)目前期策劃時(shí)就提前介入，讓投資者可以感覺(jué)到，發(fā)展商將盡可能滿(mǎn)足商戶(hù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的合理要求，確保商鋪得到保值和增值。物業(yè)管理提前介入的工作：⑴就項(xiàng)目樓宇結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、設(shè)備配置和功能分布提出建議； ⑵擬定管理項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容；⑶參與工程監(jiān)理；⑷參與設(shè)備購(gòu)置； ⑸參與工程驗(yàn)收；⑹擬定管理文本；⑺擬定管理公司財(cái)務(wù)預(yù)算；⑻確定管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。商業(yè)管理提前介入的工作：⑴制定商場(chǎng)開(kāi)業(yè)計(jì)劃； ⑵制定招商政策； ⑶制定商場(chǎng)租金方案； ⑷確定商戶(hù)結(jié)構(gòu)組成； ⑸制定商場(chǎng)推廣活動(dòng)計(jì)劃；⑹制定管理機(jī)構(gòu)架構(gòu)；⑺擬定管理文本⑻確定管理費(fèi)用、宣傳費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。九、產(chǎn)權(quán)式商場(chǎng)與商務(wù)公寓營(yíng)銷(xiāo)的相互聯(lián)系 在產(chǎn)權(quán)式商場(chǎng)的銷(xiāo)售中，一般分為整層銷(xiāo)售、分割銷(xiāo)售兩種，在銷(xiāo)售中又分產(chǎn)權(quán)式銷(xiāo)售與直接銷(xiāo)售兩種。而在本項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)中，根據(jù)產(chǎn)品的區(qū)域情況及經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位，本項(xiàng)目產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)模式建議：n 獨(dú)立門(mén)面式商鋪，分割單元面積在20~50平方米，控制總價(jià)。n 二層，可以直接銷(xiāo)售，也可以聯(lián)體銷(xiāo)售，面積在20~50平方米n 商務(wù)公寓，面積分割在60－120平方米時(shí)尚百貨商業(yè)、商務(wù)公寓在銷(xiāo)售、招商中，根據(jù)實(shí)際需要其銷(xiāo)售方式可進(jìn)行靈活合并。對(duì)于獨(dú)立門(mén)面式商鋪，可以在實(shí)際銷(xiāo)售過(guò)程