【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 3米天恒城市花園外挑飄窗一般天景園B棟C、D有天恒大廈南座A、B、C、D、E全有3米時(shí)代名仕樓落地窗，樣式普通，設(shè)計(jì)較為老式內(nèi)陽臺(tái)全有龍港國際中心普通一般全有3米新大陸廣場(chǎng)全落地窗和大突窗觀景陽臺(tái)生活陽臺(tái)A、B、C、D、E除B外全有四、 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手智能化、裝修標(biāo)準(zhǔn)分析物業(yè)名稱智能化裝修標(biāo)準(zhǔn)新進(jìn)貴山苑可視對(duì)講系統(tǒng)、寬帶上網(wǎng)墻體：高級(jí)外墻涂料、高級(jí)墻磚屋頂：防水隔熱保護(hù)層樓梯：走道鋪設(shè)花崗巖；高級(jí)名牌電梯兩臺(tái)進(jìn)戶門：高級(jí)防火防盜門 地面：水泥沙漿找平墻面：瓷粉飾面一次窗戶：高級(jí)鋁合金海恒貴山園防盜報(bào)警系統(tǒng)、紅外線監(jiān)控、煤氣報(bào)警系統(tǒng)、網(wǎng)上預(yù)定、視頻點(diǎn)播、一卡通管理系統(tǒng)毛坯天恒城市花園閉路監(jiān)控系統(tǒng)、防盜系統(tǒng)、消防系統(tǒng)公共部分裝修、煤氣、優(yōu)質(zhì)面磚外墻、優(yōu)質(zhì)鋁窗配翠綠色玻璃、門廳及過廳裝修采用星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)時(shí)代名仕樓自動(dòng)報(bào)警噴淋防火系統(tǒng)，電視保安監(jiān)控系統(tǒng)，可視對(duì)講系統(tǒng)，電子遙控中央門鎖鋁窗配藍(lán)色玻璃龍港國際中心中央空調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、緊急照明系統(tǒng)、門鈴對(duì)講外墻裝飾：高級(jí)顏色瓷片附加線條圖案候梯廳：墻身高級(jí)瓷片至頂，地面鋪拼花地磚另有石膏板吊頂，內(nèi)藏暗燈浴室：墻身高級(jí)圖案瓷片于頂，地面鋪高級(jí)防滑地磚臥室：墻身涂磁粉三遍廚房：高級(jí)瓷片于頂，地面防滑地磚客/飯廳：墻身涂磁粉三遍，地面水泥砂漿找平陽臺(tái)：高級(jí)防滑地磚門：進(jìn)戶高級(jí)實(shí)心雕花木門窗：高質(zhì)量鋁合金玻窗新大陸廣場(chǎng)新加坡獅島全自動(dòng)消防預(yù)警、廣播及滅火系統(tǒng)門：防火防盜門室內(nèi)：地面水泥砂漿抹平，內(nèi)墻及天花混合砂漿抹平，刷白。廚房：設(shè)排煙井，并預(yù)留上下水接口、抽油煙機(jī)、熱水器及電冰箱等電器位。衛(wèi)生間：預(yù)留上下水電接口。陽臺(tái)：每戶置設(shè)雙陽臺(tái)，一個(gè)觀景陽臺(tái)，一個(gè)生活陽臺(tái)。陽臺(tái)為開敞式或半開敞式并配金屬欄桿。窗戶：所有外墻窗均采用高級(jí)鋁合金窗框，配淡綠色玻璃。每戶均設(shè)寬大凸窗和大型落地全景玻窗，凸窗面奉送。五、 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手電梯、車庫、物管分析物業(yè)名稱電梯車庫物管新進(jìn)貴山苑二梯五戶地下車庫：設(shè)置自動(dòng)噴淋系統(tǒng)、自動(dòng)溫感、煙感報(bào)警系統(tǒng)及交通指示系統(tǒng)安防系統(tǒng)：閉路監(jiān)控，保安24小時(shí)巡邏，每戶可視野對(duì)講服務(wù)系統(tǒng)：24小時(shí)物管熱線十年不變海恒貴山園二梯五戶兩層地下車庫（有電梯直達(dá)）自己組建天恒城市花園二梯五戶地上和地下停車智能化管理酒店式專業(yè)星級(jí)服務(wù)中日合資深圳國都廣居物管24小時(shí)物管時(shí)代名仕樓二梯六戶提供星級(jí)物管服務(wù)安全服務(wù)、商務(wù)服務(wù)、維護(hù)服務(wù)、清潔服務(wù)1元/ M2龍港國際中心平層：兩梯八戶躍層：四梯六戶商場(chǎng)上有4層停車場(chǎng)450個(gè)車位酒店式物業(yè)管理1—新大陸廣場(chǎng)三梯五戶地下停車場(chǎng)85個(gè)車位ISO9002物管體系，24小時(shí)管理及保安，計(jì)算機(jī)管理中心及監(jiān)控中心 1元/ M2 六、 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手戶型、面積及所占比例物業(yè)名稱戶型面積范圍所占比例新進(jìn)貴山苑兩房?jī)蓮d三房?jī)蓮d M2 — M2 M2 — M240%60%海恒貴山園天恒城市花園三房?jī)蓮d四房?jī)蓮d五房三廳復(fù)式 M2 — M2 M2 — M2 M2 200 M2 —300 M2 50%45%%%時(shí)代名仕樓160 M2 —170 M2 200 M2 —220 M2 240 M2 —300 M2350 M2 —21%67%6%6%龍港國際中心三房?jī)蓮d四房?jī)蓮d M2 — M2 M2 — M238%62%新大陸廣場(chǎng)三房?jī)蓮d四房?jī)蓮d M2 — M2 M280%20%七、 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手戶型結(jié)構(gòu)、配比優(yōu)劣勢(shì)分析物業(yè)名稱優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)新進(jìn)貴山苑A戶型：面積配比恰當(dāng)，無黑房B戶型：有主衛(wèi)、儲(chǔ)藏室C戶型：有主衛(wèi)、走入式衣柜、工人房D戶型：有主衛(wèi)、儲(chǔ)藏室、觀景陽臺(tái)、生活陽臺(tái)E戶型：有主衛(wèi)、無黑衛(wèi)A戶型：無主衛(wèi)B戶型：廚房面積過大C戶型：有黑衛(wèi)D戶型：有黑衛(wèi)E戶型：廳不方正所有戶型都沒有做到浴、廁分離海恒貴山園天恒城市花園天景園：A、B、D主臥有轉(zhuǎn)角觀景陽臺(tái)C、D有主衛(wèi)天恒大廈南座：都有主衛(wèi)天景園：A、B餐廳相對(duì)，C戶型餐廳、衛(wèi)生間相對(duì)，私密性差天恒大廈南座：A、B衛(wèi)生間相對(duì)，D、E餐廳、書房和衛(wèi)生間相對(duì)，私密性差。所有戶型都沒有走入式衣柜時(shí)代名仕樓室內(nèi)梁較粗大，且有黑房龍港國際中心都有主衛(wèi)A、C有黑衛(wèi)；A、B浴室相對(duì)，臥室對(duì)廚房；C、D臥室對(duì)浴室；E、F臥室對(duì)浴室，私密性極差新大陸廣場(chǎng)A、C、D、E另備工人用房和生活陽臺(tái)；B另備更衣房、工人用房和生活陽臺(tái)；A、C主臥房有轉(zhuǎn)角陽臺(tái)室內(nèi)梁較粗大，異型房較多第四部分 項(xiàng)目市場(chǎng)定位策略根據(jù)我公司充分市調(diào)及上述市場(chǎng)分析、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析和項(xiàng)目分析，得出如下系列思想：該項(xiàng)目市場(chǎng)定位為：貴陽市新世紀(jì)高檔高層住宅的典范該項(xiàng)目市場(chǎng)形象定位為：市中心唯一蝶變陽光臻品華宅含義：“市中心”表明該項(xiàng)目所處區(qū)位優(yōu)勢(shì)；“唯一蝶變”表明該項(xiàng)目用“蝶形”建筑設(shè)計(jì)具有唯一性；“陽光”既指太陽光線，其引申義為“健康”和“良好的心情”，表明該項(xiàng)目由“蝶形“設(shè)計(jì)而帶來的戶戶全明效果以及后面即將提及的本項(xiàng)目安裝“鮮風(fēng)”系統(tǒng)和純凈水系統(tǒng)而帶給住戶的健康和好心情，臻品是完美的產(chǎn)品的意思，以區(qū)分市面上“精品”“極品”概念，華宅是華麗的住宅，是品位和陽光住宅，以區(qū)分市面上的所謂“豪宅”。理由： 該項(xiàng)目有足夠的質(zhì)素支持其上述定位依據(jù)：1) 該項(xiàng)目處于貴陽市核心位置，土地級(jí)別為市區(qū)一級(jí)；2) 該項(xiàng)目是貴陽市首家采用“蝶形”設(shè)計(jì)的高層住宅,其最大的優(yōu)點(diǎn)就是通風(fēng)采光絕佳，無黑房黑廳黑廚黑衛(wèi)現(xiàn)象。這在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中絕無僅有，產(chǎn)品規(guī)劃具有唯一性和排他性；3) 該項(xiàng)目外立面俊朗大氣沉穩(wěn)，獨(dú)具風(fēng)格，具備與眾不同的特色，與高層住宅泛濫俗氣的歐陸三段式風(fēng)格感覺完全不同，與某些宣稱為現(xiàn)代風(fēng)格但又未做到位的高層相比，外觀給人耳目一新的感覺，這是塑造臻品華宅的外在形象。4) 與其它項(xiàng)目會(huì)所對(duì)外經(jīng)營不同，該項(xiàng)目會(huì)所不對(duì)外經(jīng)營，為住戶獨(dú)家使用，更顯該項(xiàng)目的尊貴性。5) 空中花園在同類住宅中雖不少見，但6米的層高也算得上與眾不同，且只要我們園林規(guī)劃做出特色和新意，仍然具有較強(qiáng)的賣點(diǎn)和較高的品味6) 很多項(xiàng)目說自己是“精品”或“豪宅”?！熬贰?、“豪宅”有泛濫勢(shì)頭，項(xiàng)目盡管更有條件說成是精品和豪宅，但為了市場(chǎng)區(qū)隔，我們稱之為臻品華宅。超一流的地段市中心唯一蝶變陽光臻品華宅超一流的建筑設(shè)計(jì) 塑造超一流的園林設(shè)計(jì)超一流的物業(yè)管理 經(jīng)過前兩年的房地產(chǎn)熱潮，貴陽市目前均價(jià)在2900元/M2以上的高層樓盤有幾十個(gè)，而貴陽市區(qū)人口僅100多萬，整個(gè)經(jīng)濟(jì)水平仍處于發(fā)展階段和較落后狀況。因此，市場(chǎng)處于嚴(yán)重的供過于求的狀態(tài)，在這種競(jìng)爭(zhēng)激烈的環(huán)境下，大部分項(xiàng)目走向了一種同質(zhì)化，他們的目標(biāo)客戶群大部分都處于一種觀望的狀態(tài)（有的持幣觀望期望價(jià)格下跌）或在眾多的項(xiàng)目中選擇最優(yōu)秀的物業(yè)，如果單憑價(jià)格優(yōu)勢(shì)去競(jìng)爭(zhēng)眾多的高層項(xiàng)目，在市場(chǎng)形勢(shì)將更加嚴(yán)峻的今年下半年，恐怕不是主要和最佳出路。在這種環(huán)境下，恒生大廈必須在這一層面上提升物業(yè)檔次和形象，才能有更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力去占據(jù)市場(chǎng)。2. 目標(biāo)客戶定位1) 通過對(duì)社會(huì)人群階層的劃分，社會(huì)人群可分為以下三大類六小類：無固定工作者藍(lán)領(lǐng)白領(lǐng)、普通公務(wù)員下下層下上層中下層中上層上下層上階下階上上層中階專業(yè)人士、中高級(jí)公務(wù)員中小企業(yè)主、暴發(fā)戶、金領(lǐng)階層工商巨子、成功企業(yè)家、政府高官2) 通過對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)選擇形態(tài)的劃分，選擇目標(biāo)客戶有以下五種形態(tài)： 本項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)的選擇為一種客層型。2) 通過對(duì)上述社會(huì)人群的劃分和目標(biāo)市場(chǎng)選擇的五種形態(tài)的比較，該項(xiàng)目宜采用一種客層型目標(biāo)客戶，即是為上等階層人士度身訂做144個(gè)席位，至于該項(xiàng)目產(chǎn)品類型僅分二種為160——180M2三房或四房平層及320——360 M2的頂層中空復(fù)式住宅，由上等階層人士對(duì)號(hào)入座，此類客戶尊重人，也認(rèn)同人是分階層的，“物以類聚，人以群分”是他們的共同觀點(diǎn)，同一類人應(yīng)住在同一個(gè)社區(qū)內(nèi)，即為“同質(zhì)居住”，具體目標(biāo)客戶細(xì)分為：A、 CEO階層（大型老板階層或首席執(zhí)行官）40歲以上，思想成熟，事業(yè)有成者社會(huì)圈子十分廣泛有孩子的家庭，太太在家全職照顧孩子和休養(yǎng)注重品牌，講究生活品質(zhì)，懂得享受生活對(duì)于他們來說，單純追求經(jīng)濟(jì)收入的意義已經(jīng)不在經(jīng)常出入高級(jí)消費(fèi)場(chǎng)所（如高爾夫球會(huì)、高級(jí)食肆、夜總會(huì)等）希望選擇與自己身份地位、教育水平、消費(fèi)檔次、年齡層次、興趣愛好大致相當(dāng)或接近的人士為伍，同時(shí)也能讓家人享受家庭幸福的生活之地B、 二次或以上的置業(yè)人士35歲以上的高級(jí)管理層（或金領(lǐng)階層）社會(huì)圈子十分廣泛夫婦雙方多數(shù)皆參加職務(wù)較高的工作經(jīng)濟(jì)收入相當(dāng)豐厚欲改善現(xiàn)有居住狀況需求選擇質(zhì)素比原居住環(huán)境更好的住所C、 長期駐貴陽的外來商人40歲左右，在貴陽有自己的公司社會(huì)圈子十分廣泛收入十分豐厚注重物業(yè)質(zhì)素及物業(yè)管理服務(wù)經(jīng)濟(jì)出入高級(jí)消費(fèi)場(chǎng)所需求方便工作、高質(zhì)素的社區(qū)，離鄉(xiāng)來貴做生意，更需要一個(gè)高素質(zhì)的居住住所來抬高自己的身份。D、 私營經(jīng)濟(jì)中成長的“新貴”該類居民主要以私營業(yè)主占多數(shù)，文化程度、年齡大小參差不齊，生活條件寬裕，消費(fèi)能力強(qiáng)。該類居民都有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，手頭上擁有不止一個(gè)物業(yè)，此類客戶部分人給人暴發(fā)戶的感覺，自身也反感別人這么看待自己，需要一個(gè)能改變?nèi)藗冊(cè)u(píng)價(jià)和自身形象的地方。3. 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位（前期已提交，6~13樓價(jià)目表見附頁）4. 項(xiàng)目付款方式定位1) 鑒于該項(xiàng)目體量小，僅144戶，目標(biāo)客戶僅為上等階層商業(yè)人士或政府高官，相對(duì)來講他們注重的是價(jià)值是否與價(jià)格相符，對(duì)價(jià)格不會(huì)太敏感且不會(huì)受蠅頭小利所沖動(dòng)，再加上市面上主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手付款方式如一次性均采用98折優(yōu)勢(shì)，亦無多大吸引力，建議本項(xiàng)目首家采用“明碼標(biāo)價(jià)”的方式，就算是一次性付款亦不打折，既與眾不同又表明本項(xiàng)目品質(zhì)與價(jià)格相符，該值多少就值多少。當(dāng)然，這主要是一種形式和姿態(tài)而已，不打折與打折售價(jià)差別不大，而且一次性付款可獲贈(zèng)送私家會(huì)所一至三年免費(fèi)使用權(quán)（限定每月使用次數(shù)）。退一步說，期樓階段一次性付款置業(yè)方式的買家也不多見（約2%），因此不用擔(dān)心會(huì)因一次性付款無優(yōu)惠喪失客戶。我們這樣做，最主要的還是向公眾表明恒生大廈的品質(zhì)。2) 鑒于該項(xiàng)目目前尚處于地下層作業(yè)階段，離交樓日期尚需時(shí)日，對(duì)工程的按時(shí)交付始終是目標(biāo)客戶關(guān)心的問題。因此，按建筑進(jìn)度分期付款是必須考慮的問題。3) 根據(jù)我司經(jīng)驗(yàn)及對(duì)購房者對(duì)付款方式的統(tǒng)計(jì)，如項(xiàng)目處于期樓階段，一次性付款、分期付款和銀行按揭所占的比例大約為10%、20%、70%，因此銀行按揭也是本項(xiàng)目最實(shí)在的付款方式。4) 因此，本項(xiàng)目的付款方式共分三種，一次性付款、建筑分期付款，八成三十年銀行按揭付款。第五部分 項(xiàng)目整體意見1. 整體規(guī)劃意見： ，規(guī)劃為一棟單體住宅，不是小區(qū)概念盤，在房地產(chǎn)越來越講規(guī)模和規(guī)劃的今天，本項(xiàng)目的確在規(guī)劃方面不是很強(qiáng)。因此，除注重產(chǎn)品包裝外，對(duì)首層非建筑面積用地的處置變得很重要，要讓公眾一走到本項(xiàng)目面前，就有一種肅然而起的敬意和愛意，而業(yè)主一走到本項(xiàng)目面前，立即產(chǎn)生一種自豪感和歸屬感，像深圳萬科俊園，同為單體高層，市民一走到俊園的前面，就會(huì)對(duì)那位立足潮頭、衣袂飄飄的羅馬神話中的女神JUNO留下深刻印象，JUNO是一位主管幸福家庭、美麗和婚姻的萬神殿的主神之一，其中寓意令人回味，本項(xiàng)目非建筑面積用地如何處置，因無規(guī)劃圖無從細(xì)述，待貴司提供圖紙方作建議。2. 建筑單位建議：由于本項(xiàng)目采用蝶形設(shè)計(jì)，使得通風(fēng)采光相當(dāng)不錯(cuò)，戶型間隔方正，三梯六戶設(shè)計(jì)較為超前，戶與戶門、窗均不相對(duì)，隱私性更好，不足之處是戶型面積偏窄和偏大，尤其是三房二廳設(shè)計(jì)成190多M2 （雖經(jīng)修正為170 M2，配置為三房仍顯大），戶型亦較少，僅為三房和四房設(shè)計(jì)（不算頂層），如此大面積很多戶型居然沒有工人房、功能房、家庭廳，主人房亦無衣帽間，在建筑設(shè)計(jì)不可能修改的前提下，特提出如下細(xì)微修改和稱謂修改。建議： A、B戶型主人房可增加步入式衣帽間， M2一分為二，靠主臥室6 M2為工作室或書房，靠工作陽臺(tái)3 M2為工人房，D戶型主臥室增加衣帽間，E、F戶型儲(chǔ)藏室改為工人房，A、B頂層復(fù)式下層接待室變工人房，客臥室做功能房、上層主臥室增加書房稱謂；C、D頂層復(fù)式上層儲(chǔ)藏室變衛(wèi)生間，衛(wèi)生間變主臥室衣帽間，門改為主臥室內(nèi)，增加書房稱謂，工作陽臺(tái)變儲(chǔ)藏室，E、F頂層復(fù)式下層儲(chǔ)藏室變工人房，上層增加書房稱謂。3. 智能化設(shè)施建議 現(xiàn)代高科技的發(fā)展使住宅的生活、服務(wù)和管理趨向智能化，適當(dāng)?shù)闹悄芑瘯?huì)創(chuàng)造一個(gè)舒適、方便的生活環(huán)境，尤其是對(duì)于高檔住宅來講，智能化設(shè)施必不可少，因此結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況，建議采用如下智能化設(shè)施：1） 寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，居家辦公、上網(wǎng)、炒股2） 水、電、煤氣三表遠(yuǎn)程抄表計(jì)費(fèi)系統(tǒng)3） 智能卡感應(yīng)門鎖系統(tǒng)（即一卡通）住戶使用IC卡，可以控制會(huì)所、停車場(chǎng)、花園和住戶門鎖4） 可視對(duì)講系統(tǒng)、紅外線監(jiān)控系統(tǒng)、煤感、煙感探頭及應(yīng)急報(bào)警裝置5） 廣播電視系統(tǒng)，包括背