【正文】 第一部分 市場分析一、 貴陽宏觀市場分析(一) 2000年貴陽房地產(chǎn)整體分析： 2000年貴陽房地產(chǎn)面臨前所未有的發(fā)展良機(jī)，與全國許多城市相比，貴陽房地產(chǎn)業(yè)形勢(shì)較好，前幾年空置房比例在15%左右，近幾年空置率一直較低，這與國家支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策逐步完善有關(guān)，也與百姓住房消費(fèi)觀念的加強(qiáng)和房改的深入，住房信貸投入增加，開放住房二級(jí)市場，減免部分稅費(fèi)等有很大關(guān)系。貴陽市的房地產(chǎn)市場價(jià)格近年來呈穩(wěn)中有升趨勢(shì)，尤其是中心區(qū)房價(jià)，高層多層升幅不同，多層升幅更大，究其原因，由于市區(qū)土地供應(yīng)減少而使市區(qū)商品房（尤其多層）供應(yīng)相對(duì)減少，因而市區(qū)房價(jià)上揚(yáng)在所難免。市民也會(huì)改變過去那種不愿離開中心區(qū)居住的觀念，目光朝城郊結(jié)合部環(huán)境好配套設(shè)施齊全的住宅小區(qū)轉(zhuǎn)移。烏當(dāng)、白云、小河地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)潛力很大，現(xiàn)在交通道路又有了很大改觀，老百姓住房投資升值保值的觀念加強(qiáng)，會(huì)有更多的市民將余錢投向房地產(chǎn)，這從2000年貴陽房地產(chǎn)商品房成交量高達(dá)200萬M2可以看出。（二） 2000年貴陽高層住宅市場分析貴陽系貴州省省會(huì)，是全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化的中心，是我國西南地區(qū)重要的交通樞紐。新中國成立以來，尤其是改革開放20年來，貴陽市經(jīng)濟(jì)建設(shè)取得了巨大成就，人民的物質(zhì)文化生活水平得到了很大的提高，同時(shí)也造就了一大批個(gè)體經(jīng)營者，在物質(zhì)上率先進(jìn)入小康。他們開始追求較高的物質(zhì)生活和自身高貴身份的象征。在有需求必有供應(yīng)的客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律條件下，高層物業(yè)就成為了先富起來的這部分人的消費(fèi)對(duì)象，高層住宅市場從而產(chǎn)生。2000年是貴陽高層樓盤飛速發(fā)展時(shí)期，其主要特點(diǎn)是以人性化的居住空間為主。這一代高層樓盤在以前的基礎(chǔ)上得到更深層次的發(fā)展，外立面、規(guī)劃、配套、項(xiàng)目包裝、智能化等都變得更新、更完善。90年代末期高層住宅樓宇呈雨后春筍般，逐步走向規(guī)模化。中天花園、中天廣場以浪漫的歐陸式推出，成為歐陸風(fēng)潮流行的最好說明。歐陸風(fēng)格高層樓盤逐步走向市場。但到了2000年歐陸概念的高層樓盤又有泛濫的勢(shì)頭，同時(shí)，市場中又出現(xiàn)了多個(gè)質(zhì)素較好的高層樓盤，如鉆石廣場、鴻基都市花園、天恒城市花園、中天廣場、在水一方等。它們走精品型的綜合素質(zhì)路線，給高層樓盤賦予了更深一層的定義和內(nèi)涵，并注入了較高的科技含量，智能化高層住宅又成為一個(gè)新熱點(diǎn)，其概念至今不斷延續(xù)和創(chuàng)新。高層樓盤發(fā)展到今天，已由地段性，概念性，個(gè)性化向綜合性智能化素質(zhì)型高檔樓盤過渡和發(fā)展，消費(fèi)者層面也發(fā)生了變化，由90年代的暴發(fā)戶“土包子”轉(zhuǎn)變?yōu)?0年代“紳士”型的富貴一族，自然對(duì)高層樓盤的要求也越來越高?？v觀2000年的高層樓盤市場，多數(shù)以地段（如中華路）、建筑風(fēng)格（現(xiàn)代建筑，歐陸式建筑、港式建筑風(fēng)格）、社區(qū)文化等作為高層品牌的支持點(diǎn)，目前高層樓盤競爭到了熾熱化程度，大多數(shù)會(huì)所，園林景觀等硬件配套設(shè)施檔次越來越高，而高層樓盤真正理念是能體現(xiàn)生活方式和社區(qū)文化的內(nèi)涵。（三）2001年貴陽高層市場綜合預(yù)測分析貴陽市高層市場在99年以后， 競爭愈顯激烈，且供應(yīng)量日漸增大，高層市場的銷售已明顯趨緩。眾多開發(fā)商對(duì)高層項(xiàng)目的開發(fā)真是“又愛又恨”，“愛”的是開發(fā)高層會(huì)有高額的利潤回報(bào)，“恨”的是高層的風(fēng)險(xiǎn)實(shí)在太大。為此，敝司通過了幾個(gè)月的時(shí)間，對(duì)貴陽的高層市場進(jìn)行了仔細(xì)的研究，對(duì)整個(gè)市場的未來趨勢(shì)做了如下的綜合預(yù)測。（僅供參考）l 高層整體市場走勢(shì)預(yù)測任何一個(gè)市場都必須經(jīng)過：萌芽 　成長 　成熟 　衰落　　　更新貴陽的高層市場目前正處在成長階段，其未來發(fā)展將呈如下勢(shì)態(tài)：1．高層市場將從爭奪地段優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)向環(huán)境性和景觀性發(fā)展。目前的市內(nèi)高層主要以其地段為主要優(yōu)勢(shì)。但我們都知道，土地是不可再生的。市區(qū)內(nèi)的土地隨著開發(fā)量的增加而逐漸減少，未來的高層想以地段為優(yōu)勢(shì)已不可能，只能以提高自身綜合質(zhì)素和利用環(huán)境因素來贏得市場。目前，“在水一方”的推出就拉開了這種走勢(shì)的帷幕。未來沿南明河和黔靈公園附近的地塊將會(huì)更受開發(fā)商青睞。2．高層住宅將向城市副中心地帶偏移，市中心新建高層將會(huì)逐漸以商務(wù)型公寓為主。貴陽市一級(jí)地段及其輻射的周邊區(qū)域，是市區(qū)內(nèi)的主要商業(yè)區(qū)，人流、車流都非常大。并不是居住的最佳選擇；而且市區(qū)內(nèi)地價(jià)高，可供開發(fā)的土地又少。這必將造成客戶花高價(jià)而買不到理想的居住區(qū)域。商業(yè)較為集中的市中心，必然會(huì)形成辦公用房的大量需求，住、辦兩用的商務(wù)公寓會(huì)逐漸成為中小公司爭購的熱點(diǎn)。而在城市副中心地帶對(duì)住家而言，相對(duì)中心區(qū)就較為理想。商業(yè)氛圍不那么濃厚、較為安靜、交通又便利；且城市副中心地帶，環(huán)境、景觀優(yōu)勢(shì)較明顯的地塊（如南明河沿岸、河濱公園附近、黔靈公司附近）同樣具備開發(fā)高檔物業(yè)的條件。而其它環(huán)境、景觀不理想的副中心地塊也能以價(jià)格優(yōu)勢(shì)搶占市場。3．市場將呈“細(xì)分化”發(fā)展。現(xiàn)在的高層除了嘉信華庭是以純住宅以外，其余的大多是商、住兩用或商、住、辦三用。這大大影響了高層居住的生活質(zhì)量，并且私密性不強(qiáng)，相互干擾性大，當(dāng)然這也是由于目前開發(fā)的地段特性所造成的。未來的高層將會(huì)考慮更為人性化的設(shè)計(jì)。目標(biāo)客戶的劃分更為單一，象純商務(wù)公寓、純小戶型、純頂級(jí)豪宅等等這樣的高層項(xiàng)目會(huì)陸續(xù)涌現(xiàn)筑城市場。4．高層樓盤的質(zhì)量會(huì)越來越高，物業(yè)向精品化發(fā)展。在同一區(qū)域內(nèi)，如果建筑結(jié)構(gòu)、配套環(huán)境、目標(biāo)客戶都大致相同的樓盤，其最終比的是物業(yè)的各項(xiàng)小分，比質(zhì)量、比服務(wù)、比物業(yè)等，這就導(dǎo)致了物業(yè)向精品化發(fā)展，普通型無特色高層住宅將會(huì)越來越?jīng)]有市場。5．“供大于求”使今年下半年的高層市場有可能出現(xiàn)惡性競爭。據(jù)規(guī)劃局消息，現(xiàn)在報(bào)建的高層已超過１００萬平方米，“供大于求”是一定存在的事實(shí)。新項(xiàng)目的開發(fā)者在對(duì)現(xiàn)有物業(yè)進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，會(huì)發(fā)掘許多新的賣點(diǎn)，整體素質(zhì)肯定會(huì)比現(xiàn)有物業(yè)高，這些項(xiàng)目大多會(huì)在今年上半年推出。這必將會(huì)造成部份原有物業(yè)的滯銷。而資金緊缺的開發(fā)商為了使物業(yè)盡快變現(xiàn)，減少資金壓力，必然會(huì)以各種方式變向的降價(jià)促銷。對(duì)價(jià)格較敏感的客戶自然會(huì)被誘導(dǎo)。這必將會(huì)導(dǎo)致整個(gè)市場價(jià)格的動(dòng)蕩，形成高層市場的惡性競爭。今年，市場郊區(qū)化發(fā)展已呈較明顯趨勢(shì)，郊區(qū)的大戶型市場將會(huì)吸引部分喜愛優(yōu)質(zhì)環(huán)境的高層客戶。形成高層客戶分流，造成高層間更大的惡性競爭。（四）貴陽房地產(chǎn)市場利好政策和市場特征分析市場利好政策：房改以后，貴陽市的房地產(chǎn)政策的落實(shí)在全國都是較快較好的，這也是貴陽市地產(chǎn)市場空前良好的重要因素。目前市內(nèi)房改政策主要有：住房公積金貸款住房公積金的實(shí)施存量補(bǔ)貼的發(fā)放按揭貸款（可貸至8成30年，利率調(diào)低）個(gè)人住房貸款這些政策的實(shí)施，加大了人們購房的積極性，促成了商品房的需求熱潮。另外公房上市、房屋置換這兩項(xiàng)政策大大提高了換房率，增加了大量的二次置業(yè)者，使得市場需求量快速上升。從去年的市場消化量來看，去年的市場消化量超過200萬，上升幅度很大，預(yù)計(jì)今年的市場需求量基本與去年持平或略有下降，除非有特別利好消息，否則超過去年成交量200萬M2的可能性幾乎沒有。此外，從今年1月1日起，職工增量補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)由工資總額的10%增加到20%，離退休職工按在職職工同樣比例計(jì)算增量補(bǔ)貼。增量補(bǔ)貼的發(fā)放，由住房資金管理中心為職工建立個(gè)人帳戶，逐月兌現(xiàn)給職工個(gè)人。其中，參加房改購買了原公有住房的職工，在未交清土地收益金前，增量補(bǔ)貼將逐月抵扣土地收益金至補(bǔ)清為止，在其交清土地收益金后（包括增量補(bǔ)貼抵扣土地收益金），增量補(bǔ)貼再逐月兌現(xiàn)給職工個(gè)人；已有《房屋產(chǎn)權(quán)所有證》及《貴陽市房地產(chǎn)交易市場準(zhǔn)入證》的職工、未購公有住房的職工，由各單位集中報(bào)省房改辦審核批準(zhǔn)后，到開戶銀行辦理增量補(bǔ)貼儲(chǔ)蓄卡手續(xù)。職工持增量補(bǔ)貼儲(chǔ)蓄卡可到開戶銀行逐月支取現(xiàn)金；租住公房的職工要逐月交清或扣除租金后才能支取現(xiàn)金。(五) 2001年貴陽市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)1. 房價(jià)將保持平穩(wěn)或略有下降；2. 延續(xù)2000年態(tài)勢(shì)，土地交易活躍，“換手”量增大；3. 花溪等郊區(qū)置業(yè)者增多；4. 多層住宅精品樓盤將會(huì)增多；5. 高層公寓將更多采用新技術(shù)、新設(shè)備；6. 空置積壓房會(huì)特價(jià)優(yōu)惠拋售；7. 中華路住宅的交易將日漸火爆，競爭也將更加激烈。二、區(qū)域市場分析（一）區(qū)域市場地段的特性1．從市場板塊角度分析貴陽市的房地產(chǎn)市場從價(jià)位等不同層次進(jìn)行分類,可分三種不同的區(qū)域板塊：中華路板塊、環(huán)市路內(nèi)(除中華路)板塊、環(huán)市路外圍板塊。中華路板塊(均價(jià)3600元/M2左右)作為本項(xiàng)目區(qū)域所在地中華路板塊，是貴陽市的商業(yè)中心,也是貴陽市房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域,近兩來一直是房地產(chǎn)的熱點(diǎn)市場,房地產(chǎn)業(yè)在本區(qū)域得到了飛速發(fā)展,同時(shí)引進(jìn)了先進(jìn)、超前的開發(fā)理念,對(duì)推動(dòng)貴陽房地產(chǎn)業(yè)起了巨大的作用,因此本區(qū)域的物業(yè)較被消費(fèi)者所接受,成為貴陽市民眾望所歸的置業(yè)地帶,置業(yè)區(qū)域物業(yè)價(jià)位不斷上升,由于開發(fā)相對(duì)過量,處于供過于求的狀態(tài),加上價(jià)格提高增加了置業(yè)的門檻,因此現(xiàn)階段該區(qū)域處于競爭的熾熱化狀態(tài)，該板塊銷售均價(jià)為3600元/M2左右。（二） 區(qū)域內(nèi)高層競爭程度的分析去年的高層市場是有目共睹的，市中心的競爭尤顯激烈。地塊早已被開發(fā)商瓜分，中華路上可建用地已近沒有，令年的高層市場會(huì)在中心區(qū)無地的情況下向中心區(qū)輻射地帶偏移和環(huán)境、景觀優(yōu)勢(shì)較強(qiáng)的副中心地帶發(fā)展。主要集中在富水路、北京路和棗山路地段。富水路受到中華路的商業(yè)輻射，商業(yè)氛圍會(huì)越來越成熟。北京路地段由于交通方便，可建地塊多，商業(yè)價(jià)值大，其開發(fā)的溫度也會(huì)逐漸升高。棗山路由于鴻基馨苑、景苑、金色家園、鐵五局大廈、天華大廈等物業(yè)的牽動(dòng)，地塊已相對(duì)成熟，再加上鄰近黔靈公園的絕好優(yōu)勢(shì)，必然會(huì)成為客戶爭購的優(yōu)質(zhì)居住地。今年的貴陽地產(chǎn)高層市場的競爭依然激烈，競爭主要緣于以下幾方面的原因：首先，買家市場空間不大是最主要的原因。有限的購買力，舊盤還沒有徹底消化完，新盤又陸續(xù)推出，總供給大于總需求，選房的機(jī)會(huì)多了，且樓盤個(gè)性少，缺少差異化賣點(diǎn)，是樓盤競爭的又一大原因。其次，雖然品牌的概念已深入人心，但品牌的概念并不是影響客戶買樓的主要因素，據(jù)我公司調(diào)研分析表明發(fā)展商的品牌在居民購買意向中所占比重份額只占到第六位，列在前五位的分別是：地段、價(jià)格、小區(qū)環(huán)境、戶型和物業(yè)景觀，這就表明未來的房地產(chǎn)營銷雖是品牌營銷的時(shí)代，但品牌好的發(fā)展商的房子僅僅是比較好賣而已，這就意味著大家一起來分蛋糕。最后，營銷手段平平，缺少有創(chuàng)意的銷售手法，現(xiàn)在人們購房越來越理性，看房子至少要看五六家，既然大家都這么平平地賣，除了品牌物業(yè)和地段好房子熱銷外，更多的樓盤就只可能擠到降價(jià)的泥潭中去。市場經(jīng)濟(jì)中，價(jià)格是受供求關(guān)系影響的，需求大于供給價(jià)格就會(huì)上揚(yáng)，供給大于需求價(jià)格就會(huì)下降，直到一個(gè)平衡，這是客觀存在的經(jīng)濟(jì)規(guī)律。貴陽市今年的高層報(bào)建量超過100萬平方米，加上空置積壓，可見高層供給已經(jīng)過量。按照經(jīng)濟(jì)規(guī)律，市場會(huì)以價(jià)格的變動(dòng)來調(diào)節(jié)供需關(guān)系。今年上半年，市場推出的新盤，價(jià)格會(huì)在現(xiàn)有基礎(chǔ)上保持平穩(wěn)。到下半年，供給繼續(xù)增大時(shí)，價(jià)格會(huì)隨著競爭的加劇而出現(xiàn)波動(dòng)。部分急需資金的開發(fā)商會(huì)想方設(shè)法變向降價(jià)使物業(yè)套現(xiàn)，這種變動(dòng)會(huì)牽動(dòng)一些正在猶豫的開發(fā)商把價(jià)格往下拉，繼而形成整個(gè)市場的價(jià)格下滑。通過以上的分析和預(yù)測，我們知道未來的高層再不可能存在機(jī)會(huì)市場，高層客戶會(huì)越來越理性。今后將是開發(fā)商實(shí)力與品牌的競爭，是新一代開發(fā)者與策劃人盡顯本色的舞臺(tái)；完善的開發(fā)理念與精妙的策劃思路將會(huì)同時(shí)得以展現(xiàn)。高層的發(fā)展與演變將走向更為成熟的一面，價(jià)格會(huì)在殘酷的競爭中趨于平衡。（三） 區(qū)域內(nèi)營銷環(huán)境的分析本項(xiàng)目周邊開發(fā)項(xiàng)目較多，但有些物業(yè)與本項(xiàng)目不是處于同一時(shí)間開發(fā)和銷售，因此針對(duì)本項(xiàng)目真正具有競爭性的卻較少。物業(yè)名稱位置規(guī)模起價(jià)均價(jià)建筑風(fēng)格目標(biāo)客戶定位天恒城市花園富水北路與延安東路交匯處占地1萬平方米3100元/M23208元/ M2歐式風(fēng)格高收入人群鴻基都市花園棗山路和延安西路交匯處總建面3萬M2馨苑：2488元/ M22650元/ M2地中海式風(fēng)情花園中高收入人群新進(jìn)貴山苑民生路貴山街3幢高層，1幢多層組成2680元/ M22910元/ M2現(xiàn)代建筑風(fēng)格高收入人群海恒貴山苑富水路與省府路交界處占地： M2 總建面：2830元/ M23030元/ M2歐式風(fēng)格高收入人群新大陸廣場中華南路總建面：2980元/ M23250元/ M2現(xiàn)代建筑風(fēng)格高收入人群龍港國際中心中華南路25層的躍層商住樓，29層的平層組成3570元/ M23780元/ M2港式風(fēng)格高收入人群時(shí)代名仕樓中華中路總建面：——3270元/ M2現(xiàn)代風(fēng)格高收入人群天恒城市花園、鴻基都市花園開發(fā)體量較大，龍港國際中心、時(shí)代名仕樓由于入市較早，在開發(fā)和銷售上快本項(xiàng)一步，因此在時(shí)間上與本項(xiàng)目不具可比性。我們的主要競爭對(duì)手是同內(nèi)區(qū)的海恒貴山苑、新進(jìn)貴山苑、新大陸廣場等和其余路段質(zhì)素和價(jià)格相符的同質(zhì)樓盤。競爭對(duì)手推廣手法：新大陸廣場：新大陸廣場位于中華南路與醒獅路交界處，周邊金融商貿(mào)繁盛，信息資訊業(yè)聚集，時(shí)代廣場，新老百貨等大廈相領(lǐng)。人民廣場近在咫尺。文教市政配套俱全，一中、三中、達(dá)德小學(xué)、市府路小學(xué)等，交通便捷。距貴陽火車站5分鐘，機(jī)場15分鐘車程，是作為都市中心的城市前沿，此地段的商業(yè)價(jià)值相當(dāng)高，而作為居住來說，是都市中心的首選物業(yè)，宜商宜住，是城市居住的一種典范，升值潛力較大。 該項(xiàng)目以新大陸廣場命名，它的策劃重點(diǎn)放在了一個(gè)“新”字上面，圍繞著這一主題精神作一系列的工作。1. 新大陸廣場在推出市場時(shí)的形象是：全新城市居住地理觀念全新健康舒暢居住空間全新演繹歐陸建筑風(fēng)格全新園林會(huì)所文化內(nèi)涵全新智能化物管模式1) 全新城市居住地理概念a. 住宅區(qū)域與城市信息資源的共同聯(lián)網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)智能化居住的全新構(gòu)想。b. 裙樓15層設(shè)商業(yè)空間，營造了更為濃郁的商業(yè)氛圍。c. 交通便捷，距貴陽火車站5分鐘，機(jī)場15分鐘。2) 全新健康舒暢居住空間a. 。b. 全景落地窗與大凸窗。c. 觀景陽臺(tái)與生活融合。