【文章內(nèi)容簡介】 00 475 小型電子公司、裝飾公司、設計公司 20 天安工業(yè)區(qū)內(nèi)，展示性差 大慶大廈 30120 6085 設計公司、產(chǎn)品代理公司、工貿(mào)公司 33 位于深南路邊，展示性強 世貿(mào)中心 招商銀行總部華為公司、金融證券公司 39 深南路邊；西部辦公組團標志性建筑昭示示性極強 蒼松大廈 80300 150 左右 設計公司、裝飾公司、事務所 22 泰然工業(yè)區(qū)內(nèi)，展示性差 特區(qū)報業(yè)大廈 21 25 27 41 4463 270 大型公司總部證券公司、律師事務所 50 先期限開發(fā)的辦公物業(yè)這一位于深南路邊，展示性極強 奧林匹克大廈 95整層 90120 電腦公司、設計公司、小公司 27 商報路、展示性一般 江蘇大廈（公寓） 190、 2 300、 350（ 404707 8085） 200（ 50） 大型公司總部、證券公司、中 /大型投資公司、律師事務所 51 中心區(qū)內(nèi)、樓宇形象好、展示性強 壹世界 55300 200400 商貿(mào)公司、投資公司 28 臨紅荔路新洲路，展示性一般 中銀大廈 50整層 100136 金融投資公司、外企公司電腦公司 28 臨紅荔路，中心區(qū)內(nèi) 嘉匯新城 主力 80、 10 150、19 1200 109 小型電腦公司、商貿(mào)公司、投資公司、投資客 38 位于深南路邊、展示性強 國際文化大廈 50400 80150 小型電腦公司、商貿(mào)公司、投資公司 29 臨深南大道，展示性強 國際商會大廈 519自由組合 200 商貿(mào)公司、投資公司上市公司、房地產(chǎn)相關公司 28 中心區(qū)南區(qū)內(nèi)，展示性強 調(diào)查結論 ◇ 寫字樓項目大多對形象展示要求較高； ◇小型公司、代理公司、律師事務所等要求 40— 70 平方米單位的寫字樓； ◇大、中型公司要求 200 平方米以上單位的寫字樓； ◇普通公司接受 100— 200 平方米單位的寫字樓 。 區(qū)域寫字樓物業(yè)配套功能調(diào)查表 物業(yè)名稱 會所 商務中心 會議中心 車位個 車位面積比㎡ /個 物業(yè)管理 物 管收費 元 /㎡ 后期問題 周邊設施 江蘇大廈寫字樓 16F（利用避難層） 2400㎡中西餐廳、泳池，高爾夫練習場，健身房、康樂設施 翻譯、律師咨詢、秘書服務、工商咨詢、打字復印、傳真 32F（利用避難層） 1200 ㎡，同聲翻譯，多媒體會議系統(tǒng) 312 230 魏理仕 22 含空調(diào) 空調(diào)費過低 兒童醫(yī)院、市民廣場、音樂廳、少年宮、高交會館 江蘇大廈公寓 休閑中心 家居清潔、送餐、洗衣 無 合用 魏理仕 16 含空調(diào) 同上 現(xiàn)代之窗 2 層泳池、網(wǎng)吧、高懇請經(jīng)一餐廳 翻譯、律師咨詢、秘書服務、工商咨詢、打字復 印、傳真 100 人會議廳 30 人會議廳 10人會議廳 500 74 現(xiàn)代之窗物管公司 華強北商圈 創(chuàng)展中心 5 層公共商務會客吧，泳池。健身房。桑拿、康樂 接待、打字、復印、傳真 商務會議室多功能會議廳 220 156 長城物管 12 層以上 510 層 公共部 分無空調(diào)有 送風系統(tǒng) 華潤、工行、 EMS中心、水上樂園 報業(yè)大廈 頂層 20xx ㎡中西餐廳 暫無 4000 ㎡同聲翻譯，多媒體會議系統(tǒng) 220 294 金風帆 25 含空調(diào) 空調(diào)時間 高球會、天健醫(yī) 院、郵電 局、銀行 中銀大廈 暫無 暫無 暫無 494 100 中海 10 無會議中心、會所，空調(diào)時間過短 萬佳、蓮花山公園 奧林匹克大廈 有 20xx ㎡ 暫無 有型會議中心、同聲翻譯，多媒體會議系統(tǒng) 300 116 報祺 10 物管較弱 中心醫(yī)院、市場、蓮花山公園、山姆會員店 壹世界 5000 ㎡會所 168 套酒店公寓 有 有 300 253 魏理仕 10 山姆會員店中心醫(yī)院 嘉匯新城 6000㎡ /6F生態(tài)園林會所、酒廊、中西餐廳、泳池。健身房。桑拿康樂、美容廳 資料、票務中心、管家服務、接待、打字、復傳真 3000 ㎡ 2223兩層，多功能廳 、會議室、洽談室 540 70 廬山 6 華強北商業(yè)圈、中心公園、福田醫(yī)院 都市驛站 20xx ㎡健身房、網(wǎng)吧、美容廳 有管家服務、招待打字復印、傳真 會議室 176 170 自管 同上 大慶大廈 3000 ㎡ 56 層有酒店 有 有 170 221 自管 23F 以上 世貿(mào)中心 蒼松大廈 無 無 無 100 690 泰然 銀行 區(qū)域寫字樓物業(yè)硬件設備調(diào)查表 物業(yè) 名稱 空調(diào) 衛(wèi)生間 位置 電梯 布線 備用 電源 方式小時 費用 元 /㎡ 設備 速度 M/S 數(shù)量 控制 設備 智能 網(wǎng)絡 背景 音樂 江蘇大廈 寫字樓 24 22 含管理費 日本大 金 VRV 公共 +獨立 4 11 群控 日本三菱 5A ADSL PSDN ISDN TOA 進口 江蘇大 廈公寓 24 16 獨立分 體空調(diào) 獨立 3 群控 日本三菱 5A ADSL PSDN ISDN TOA 報業(yè)大廈 1018 25 美國麥 克維爾 公共 +北 向單獨 25 以上 4 25 以下 12 群控 日本三菱 5A ADSL PSDN ISDN AMA 中銀大廈 1018 8 美國 開得 公 共 +獨立 10 群控 日本三菱 智能化綜合布線 寬頻光纜 AMA 奧林匹 克大廈 1018 8 美國 約克 公共 7 群控 日本三菱 結構性布線 10 ㎡ /信息點 AMA 壹世界 24 分戶計量 美國 約克 公共 5 群控 法國奧 的斯 智能化綜合布線 寬帶上網(wǎng) 嘉匯新城 821F24 2538F10 821F 分戶計量 2538F 待定 美國 約克 821F 獨立2538 公共 高區(qū)： 4M/S 23 以下 結構性布線 寬帶上網(wǎng) AMA 調(diào)查分析結論 ◇多采用進口空調(diào)設備，多數(shù)項目限時提供，部分項目 24 小時提供； ◇寫字樓項目多為公共洗手間； ◇寫字樓多配備群控進口高速電梯，電梯速度在 米 /秒以上； ◇無論寫字樓及公寓項目都提供寬帶上網(wǎng)或寬頻上網(wǎng)，進行智能化或結構性布線； ◇大多數(shù)項都提供背景音樂； ◇備用電源都為進口設備。 區(qū)域寫字樓物業(yè)裝修標準調(diào)查表 項目 外墻 戶內(nèi)地面 戶內(nèi) 吊頂 門 窗 大堂 電梯間 走道 洗手間 會所 伎會 議室 江蘇大廈寫字樓 幕墻 毛坯 毛坯 無 推拉透氣窗 89 米高 2 層，地墻面高檔花崗巖 花崗巖拼花 地墻面高檔花崗巖，TOA 背景系統(tǒng) 高級墻磚，防滑地磚 TOA 背景系統(tǒng)TOTO 潔具 20xx 元 /㎡，不含設備 1500/㎡ 不含設備 江蘇大廈公寓 幕墻 毛坯 毛坯 無 推拉透氣窗 地墻花崗巖 花崗巖拼花 地墻面高檔花崗巖，TOA 背景系統(tǒng) 高級墻磚防滑地磚 國際文化大廈 仿石才磚 幕墻 毛坯 毛坯 無 推拉透氣窗 地面進口花崗巖，墻面為大理石 花崗巖 ?；u地面，鋁合金天花 高級潔具，防滑地磚 高檔 高檔 現(xiàn)代之窗 幕墻 毛坯 毛坯 無 推拉透氣窗 進口花崗巖，墻身為大理石，造型天花 花 崗巖 花崗巖 進口瓷磚，金屬吊頂，高級潔具 1500 元 /㎡ 1500 元 /㎡ 報業(yè)大廈 幕墻 毛坯 毛坯 磨砂玻璃 推拉透氣窗 32M 高八層，地墻花崗石 地毯 地墻花崗石，磨砂玻璃墻 AMA 背景系統(tǒng) 高檔墻地磚、大理石洗手臺 AMA 背景系統(tǒng) 高檔 高檔 中銀大廈 幕墻 刷白 木夾板 推拉透氣窗 意 大 利 大 理 石 地面，花崗巖墻面 花崗巖拼花 花崗石拼花 AMA 背景系統(tǒng) 高級墻地磚，大理石洗手臺 AMA 背景系統(tǒng) 無 無 奧林匹克大廈 瓷磚、玻璃 毛坯 毛坯 無 推拉透氣窗 花崗石增地面鋁板包住 花崗巖拼花 花崗石拼花 AMA 背景系統(tǒng) 高級墻地磚，大理石洗手臺 AMA 背景系統(tǒng) 高檔 高檔 壹世界 大理石拼花 高級耐磨拋光磚 高級墻地磚 高檔 高檔 嘉匯新城 寫字樓幕墻、 刷白 寫字樓 寫字樓 幕墻推 高級云石、麻石拼 地面高級拋光磚墻面乳 TOTO 潔具，高檔墻 高檔 高檔 公寓瓷磚 毛坯、公寓木地板 無 公寓木 拉 花地，麻石墻 膠漆 地磚， AMA 背景系統(tǒng) 都市驛站 瓷磚、玻璃 刷白 毛坯 防火門 鋁合金玻璃 花崗石地面，大理石墻面 高級拋光磚 高級拋光磚 無 高檔 車公廟辦公組團寫字樓物業(yè)調(diào)查 名稱 位置 規(guī)模及功能分布 單位基本面積 設備及智能化 租售 管理 客戶群 創(chuàng)新時代廣場 泰然四路 1F 商務中心 2F 咖啡廳等 326F 寫字樓 300800 ㎡ 中檔配置，進口電梯、中央空調(diào) 國產(chǎn)發(fā)電機組、寬頻網(wǎng)絡 提供百兆、語音數(shù)據(jù)接口、千兆光纖接口、靜態(tài) IP 地址及帶寬 售價 5000 元 /㎡ 天安物管 電子科技類 55% 投資顧問類 1% 廣告類 8% 其它 26% 勁松大廈 泰然四路 1F 商務中心 2F 咖啡廳等 320F 寫字樓 120250 ㎡ 中檔配置，奧安達電梯、中央空調(diào) 國產(chǎn)發(fā)電機組、寬頻網(wǎng)絡 消防控制中 心、安全防衛(wèi)系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng) 租金 4050 元 /㎡ 出租率較高 泰然物管 電子科技類 36% 投資顧問類 12% 實業(yè)類 21% 化工類 4% 其它 26% 蒼松大廈 泰然六路 1F 商務中心 2F 咖啡廳等 322F 寫字樓 100300 ㎡ 中檔配置，奧安達電梯、中央空調(diào) 國產(chǎn)發(fā)電機組、寬頻網(wǎng)絡 消防控制中心、安全防衛(wèi)系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng) 租金 50 元 /㎡ 出租率較高 泰然物管 電子科技類 42% 實業(yè)類 15% 廣告設計類 10% 服裝類 10% 開祥大廈 泰然四路 113F 寫字樓 100200 ㎡ 中檔配置，東芝 電梯 中央空調(diào)、國產(chǎn)發(fā)電機組 寬頻網(wǎng)絡 租金 4050 元 /㎡ 出租率一般 天安物管 電子科技類 60% 印刷類 10% 實業(yè)類 10% 廣告類 5% 其它 25% [調(diào)查分析結論 ] ◇ 目前車公廟工業(yè)區(qū)辦公組團的寫字樓，多由原工業(yè)廠房改造，類廠房寫字樓近年內(nèi)仍有動工，一般面積較大，由于廠房的使用年限較低（ 40 年），以往價格在 4500 元 /㎡左右，銷售率在 70%左右（如：蒼松大廈、勁松大廈、創(chuàng)新科技廣場），出租率較高，租金一般在 40— 50 元 /㎡之間。 ◇ 片區(qū)的寫字樓大多是按中檔及中檔偏下的檔次進行裝修 和配置，外在形象一般。 ◇ 目前車公廟工業(yè)區(qū)寫字樓的客戶主要是三類：①電子類；②廣告及投資顧問類；③實體類（即前店后廠類）。 ◇ 客戶的經(jīng)濟實力一般，購買和租用寫字樓的主要原因是車工廟的地理位置較好，交通便利，同時借此提高形象，有利于商務洽談。 ◇ 隨著企業(yè)的擴大，車公廟工業(yè)區(qū)寫字樓的客戶有一部分將有尋找更好形象的寫字樓的愿望。 第二篇 項目分析戰(zhàn)略制定 項目概況 ■位置：本項目位于車公廟工業(yè)區(qū)內(nèi)，深南大道南側，與在建中的世貿(mào)中心 廣場隔路相望，地塊呈正方形，規(guī)模偏??； ■占地面積： 平米 ■容積率：