商業(yè)地產價值鏈策劃課程培訓教材(41頁)-商業(yè)地產(編輯修改稿)
2025-09-17 16:05 本頁面
【文章內容簡介】 那么，萬達購物廣場到底哪個環(huán)節(jié)出了問題呢？ 20 三、危機顯現與分析 —— 世界商業(yè)之父、美國 KAMICO購物中心創(chuàng)始人庫珀 對于一個商業(yè)地產商而言，把物業(yè)出售給分散的所有者不是通行的做法，因為這樣做的結果是難以控制的，需要投入很大的精力管理，否則就會影響商業(yè)物業(yè)的投資價值。 危機所曝露出來的問題就是：所有權、經營權、各種商業(yè)業(yè)態(tài)組合的不恰當上。 21 四、危機化解：合縱連橫 ——中型特色商家斷檔 草原生態(tài)系統(tǒng)對商業(yè)業(yè)態(tài)的啟示 獅子 獵豹 鱷魚 野狼 牦牛 兔子 羚羊 斑馬 大型主力店 中型店 小型店 22 四、危機化解：合縱連橫 ——中型特色商家斷檔 針對商業(yè)廣場但點冷清、主力店紅火的情況，萬達提出的解決方案是：萬達自行補貼面積（約 2020平方米）的方式引進一家電器超市， 3年內以固定租金租下各業(yè)主的商鋪統(tǒng)一經營。 商業(yè)規(guī)律揭示：商業(yè)購物中心業(yè)態(tài)、業(yè)種和布局模式必須大、中、小店結合，大、小結合或單大、單小結構不是商業(yè)購物中心的理想組合形態(tài)。 23 五、租售變法 ——萬達的戰(zhàn)略大調整 中國商業(yè)地產開發(fā)的傳統(tǒng)模式： 銷售 租賃 招商 這不是商業(yè)地產開發(fā)建設的最佳模式 24 五、租售變法 ——萬達的戰(zhàn)略大調整 萬達的戰(zhàn)略大調整： 2020年開始，大連萬達開發(fā)建設的商業(yè)購物中心原則上 “ 只租不買 ” 。 一、加強整體營銷，對部分已經銷售的商鋪大力 包裝和宣傳 ； 二、重新審視合作伙伴，進行股份制改革與重組，商業(yè)公司與戰(zhàn)略 合作伙伴的關系 轉變?yōu)?股東關系 ； 三、 放緩 商業(yè)地產開發(fā)的擴張速度。 四、主力店和單店的構成比例由原來的 85%:15%，調整為 1:1。適當發(fā)展中型店，增加單店生存競爭力。 25 六、“產權商鋪”的困惑與出路 “產權商鋪 ” （與 “ 產權式商鋪 ” 不同），也就是把大商場劃分為小商鋪，用商業(yè)步行街串聯起來，在分割出售給中小投資者，由投資者自營或者出租經營，投資者一般用租金收益供樓。（與我公司現在操作的 COCOPARK九隆坊模式相當相似）。實踐證明，后期經營效果與理想將會出現較大差距。 一方面：萬達從 “ 產權商鋪 ” 銷售中取得了巨大的經濟利益；另一方面： “ 產權商鋪 ” 的投資者卻得不到期望的利益。 26 六、“產權商鋪”的困惑與出路 萬達的措施： 1. 加強品牌店的引進，保證了小店鋪的 長期收益 ，在特色店與主力店之間建立了 有機聯系 ，形成了 經營品種的互補 。該類店具有獨立生存的能力，也就是具有 主力店的素質 。 2. 實力平均，引進中型商家后，就在大、中、小商家之間有了多條 交通流線 ，由 線性布局 變成了縱橫交錯的 立體布局 ，小商家的生存空間大大拓寬了。 27 七、戰(zhàn)略與戰(zhàn)術，不得不付出的代價 分析萬達，更多的思考是在對萬達在戰(zhàn)略調整上付出代價的處理態(tài)度和理念： 一、危機的處理：避免了多米諾骨牌效應 二、企業(yè)為誠信付出的代價：在
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