【正文】 3F5F為女裝； ? 6F8F主要以寫字間為主 —— 多為各品牌商家在北京的辦事處 ， 或分公司 ， 通透的寫字間除了辦公還可作為商品展示使用； ? 9F為配套設(shè)施如郵局 、 銀行 、 大眾快餐以及一個(gè) 1200平方米的多 功能廳 ， 可供服裝展示 ， 品牌發(fā)布會(huì)使用 。 規(guī)模：總面積 3萬(wàn)平方米 。 賽睿顧問 3 invest 32 賽睿顧問 3 invest 33 京溫服裝市場(chǎng)優(yōu)劣勢(shì)分析 優(yōu)勢(shì) 區(qū)域優(yōu)勢(shì)：位于北京最大的服裝集散地：大紅門 — 木樨園地區(qū)； 歷史優(yōu)勢(shì)：大紅門地區(qū)形成最早的市場(chǎng)之一，市場(chǎng)知名度較高； 資源優(yōu)勢(shì)：大量的穩(wěn)定的客戶； 發(fā)展機(jī)遇：北京南城加大開發(fā)力度，區(qū)域環(huán)境好轉(zhuǎn)。 該項(xiàng)目突破口： 大力開拓市場(chǎng)空間，在穩(wěn)定現(xiàn)有客戶的基礎(chǔ)上開辟新的客源。建成年代較早，整個(gè)商場(chǎng)結(jié)構(gòu)布局結(jié)構(gòu)仍延續(xù)了大棚的形式，通道狹窄、商鋪密布，經(jīng)營(yíng)環(huán)境惡劣。 劣勢(shì) 低檔批發(fā)市場(chǎng)份額逐漸萎縮； 周邊城市批發(fā)市場(chǎng)相繼興起，市場(chǎng)輻射范圍降低； 傳統(tǒng)批發(fā)市場(chǎng)密集區(qū)域，影響了零售顧客的購(gòu)物欲望。 賽睿顧問 3 invest 50 本項(xiàng)目參照性分析 結(jié)合新世紀(jì)服裝商貿(mào)城的優(yōu)缺點(diǎn)，本項(xiàng)目應(yīng)注意以下幾點(diǎn)： ，但是在服裝市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，再進(jìn) 行專業(yè)化細(xì)分，主要經(jīng)營(yíng)針織品，對(duì)于本項(xiàng)目要開發(fā)較大規(guī) 模的商業(yè)有重要借鑒價(jià)值； ，需要新的專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行細(xì) 分，在規(guī)模容許的條件下，具備做大、做強(qiáng)的可能性，本項(xiàng) 目未來定位、商業(yè)組合考慮過程中要就此深入挖掘。 該項(xiàng)目突破口： 細(xì)分市場(chǎng)；瞄準(zhǔn)市場(chǎng)空白；專業(yè)定位分區(qū)。 賽睿顧問 3 invest 64 永外城文化用品市場(chǎng)業(yè)態(tài)組合圖解 賽睿顧問 3 invest 65 永外城文化用品市場(chǎng)前景分析 前景： 目前在北京市尚無能夠與該項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)的同類商業(yè)項(xiàng)目，隨著萬(wàn)朋文體用品商場(chǎng)、百榮世貿(mào)的相繼開業(yè)，其龍頭老大的地位必將被撼動(dòng)。 賽睿顧問 3 invest 71 萬(wàn)朋文化辦公用品商城 前景分析 前景： 尚未營(yíng)業(yè)，前途持觀望態(tài)度。 經(jīng)營(yíng)商戶及經(jīng)營(yíng)商品分析 經(jīng)銷商以江浙一帶人員為主。 該項(xiàng)目突破口： 應(yīng)加大硬件設(shè)施的投入。 劣勢(shì) 停車位少，停在樓群中； 整體商業(yè)氛圍不夠強(qiáng)烈； 總體來看商業(yè)布局比較亂。 劣勢(shì) 停車位不足； 市場(chǎng)內(nèi)的主通道比較窄，人多時(shí)容易造成擁擠； 內(nèi)部設(shè)施有些陳舊，應(yīng)及時(shí)更換。 賽睿顧問 3 invest 117 紅橋市場(chǎng) 賽睿顧問 3 invest 118 關(guān)于紅橋市場(chǎng) 區(qū)位： 北京市崇文區(qū)紅橋 ,天壇公園東門對(duì)面； 定位：以珍珠古玩 、 水產(chǎn)海鮮為龍頭 ， 兼有日用百貨 、 玩具等商品批發(fā)及零售的中低 檔商品市場(chǎng)； 地位：北京最負(fù)勝名的批發(fā)兼零售市場(chǎng)之一 （ 尤其珍珠古玩 、 水產(chǎn)海鮮最負(fù)勝名 ） ； 建筑形式：總面積約 3. 2萬(wàn)平米左右 ， 其中面積分割在 4— 8平米 、 12— 30平米的隔段為主； 經(jīng)營(yíng)狀況：知名度高 ， 已經(jīng)形成較為固定的消費(fèi)群體 ， 經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)良好； 經(jīng)營(yíng)特色：以珍珠古玩 、 水產(chǎn)海鮮為龍頭 ， 吸引大批國(guó)外客商及北京中高檔酒樓； 商業(yè)環(huán)境： 中檔裝修 ， 周邊商業(yè)項(xiàng)目較多 ， 擁有較農(nóng)厚的商業(yè)氛圍； 硬環(huán)境：能基本滿足批發(fā)市場(chǎng)的功能需求 ， 同時(shí)擁有少量寫字樓及酒店等綜合配套項(xiàng) 目 ， 停車位略顯不足； 商品檔次：中低檔次 ， 質(zhì)優(yōu)價(jià)廉； 人氣：客流量較大 ， 人氣較旺； 平均租金：約 30— 60元 /平方米 /天； 賽睿顧問 3 invest 119 紅橋市場(chǎng)優(yōu)劣勢(shì)分析 優(yōu)勢(shì) 經(jīng)過長(zhǎng)期的市場(chǎng)培育 ， 在國(guó)內(nèi)乃至國(guó)外知名度極高； 其龍頭產(chǎn)品非常專業(yè)，質(zhì)優(yōu)價(jià)廉，擁有大量有實(shí)力的固定客戶群； 擁有寫字樓及酒店等綜合配套項(xiàng)目； 地理位置優(yōu)越，規(guī)模適度； 以龍頭產(chǎn)品為主，商品種類較為其全； 市場(chǎng)樓層分布合理 ， 有效引流 ， 成功拉動(dòng)市場(chǎng)內(nèi)各種商品的銷售 。 該項(xiàng)目突破口： 增加有特色的商品，適度提升市場(chǎng)檔次，進(jìn)一步搞好市場(chǎng)環(huán)境。 , January 30, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 上午 4時(shí) 51分 19秒 上午 4時(shí) 51分 04:51: 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 2023年 1月 30日星期一 4時(shí) 51分 19秒 04:51:1930 January 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 2023年 1月 30日星期一 上午 4時(shí) 51分 19秒 04:51: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 1月 30日星期一 上午 4時(shí) 51分 19秒 04:51: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 1月 上午 4時(shí) 51分 :51January 30, 2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 賽睿顧問 3 invest 133 本項(xiàng)目參照性分析 結(jié)合青島龍山地下商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)狀況，本項(xiàng)目應(yīng)注意以下幾點(diǎn) ： 抓住專業(yè)市場(chǎng)易形成特色商業(yè)的特點(diǎn) ， 打造自身品牌 ， 增強(qiáng) 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力 ， 是值得本項(xiàng)目借鑒的內(nèi)容； 挖掘 “ 一站式 ” 消費(fèi)的特點(diǎn) ， 對(duì)發(fā)展北京地下商業(yè)存在重要意思； 地下商業(yè)與文化的結(jié)合 ， 是本項(xiàng)目有別其他地下商業(yè)的核心內(nèi)容； 地下商場(chǎng)硬件設(shè)施的完善 ， 是有效提升地下商業(yè)價(jià)值的重要依據(jù) 。 劣勢(shì) 停車位略顯不足； 整體商業(yè)陳舊，市場(chǎng)環(huán)境較差； 雖然商品種類較為齊全，但缺乏有特色的商品； 使用體育館地下部分，可變化或擴(kuò)展的空間很小。 該項(xiàng)目突破口： 持續(xù)經(jīng)營(yíng)，增加仿真品牌的數(shù)量和質(zhì)量。 賽睿顧問 3 invest 105 本項(xiàng)目參照性分析 結(jié)合十里河建材市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)狀況，本項(xiàng)目應(yīng)注意以下幾點(diǎn) ： ，尋找市場(chǎng)空白； ， 硬件設(shè)施完善對(duì)于本案有借鑒意義 ； 3. 專業(yè)批發(fā)兼零售市場(chǎng)對(duì)于南城尤其是本項(xiàng)目地區(qū)而言，具有帶 動(dòng)作用； ，該項(xiàng)目有重要的市場(chǎng)價(jià)值，對(duì)其加以關(guān)注，目 的不在引入該種形式，而是提示建材市場(chǎng)的價(jià)值。 賽睿顧問 3 invest 93 本項(xiàng)目參照性分析 結(jié)合洋橋大中電器的經(jīng)營(yíng)狀況，本項(xiàng)目應(yīng)注意以下幾點(diǎn)： ，大中電器的擴(kuò)張 值得關(guān)注； 。 劣勢(shì) 停車位不足； 周邊交通條件制約經(jīng)營(yíng)。 劣勢(shì) 市場(chǎng)環(huán)境惡劣，商場(chǎng)結(jié)構(gòu)、布局不合理； 低檔批發(fā)市場(chǎng)逐漸萎縮； 租金昂貴，經(jīng)營(yíng)成本過高； 周邊城市批發(fā)市場(chǎng)相繼興起，市場(chǎng)輻射范圍降低； 規(guī)模小，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力較小； 建筑老化，部分項(xiàng)目需要拆遷。 寫 字 間： 客戶主要為商廈內(nèi)經(jīng)營(yíng)者，商品的北京代理商或經(jīng)銷商，商 貿(mào)與商務(wù)相結(jié)合；商品銷售與商品展示相結(jié)合。 寫 字 間： 客戶主要為商廈內(nèi)經(jīng)營(yíng)者，商品的北京代理商或經(jīng)銷商，商 貿(mào)與商務(wù)相結(jié)合；商品銷售與商品展示相結(jié)合。 商務(wù)配套： 內(nèi)設(shè)郵政、銀行、小型會(huì)展場(chǎng)地，可為經(jīng)營(yíng)商戶提供經(jīng)營(yíng)便利 。 賽睿顧問 3 invest 49 新世紀(jì)服裝商貿(mào)城前景分析 前景： 注意到了低檔批發(fā)市場(chǎng)份額萎縮，因此加大力度挖掘零售市場(chǎng)，以及細(xì)分批發(fā)市場(chǎng)，如能堅(jiān)持下去，前景樂觀。 賽睿顧問 3 invest 44 新世紀(jì)服裝商貿(mào)城 賽睿顧問 3 invest 45 關(guān)于新世紀(jì)服裝商貿(mào)城 區(qū)位：北京最大服裝集散地 —— 木樨園 — 大紅門商圈核心位置； 定位：針織毛紡專營(yíng)市場(chǎng) 、 中小服裝品牌專賣； 地位：華北地區(qū)最大的 T恤 、 羊毛衫運(yùn)動(dòng)休閑專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)； 規(guī)模：總面積 3萬(wàn)平方米； 業(yè)態(tài)組合：中低檔服裝販賣； 商業(yè)環(huán)境：周邊服裝批發(fā)市場(chǎng)密集； 經(jīng)營(yíng)理念：批發(fā)快樂 ， 相約時(shí)尚； 硬環(huán)境：簡(jiǎn)單裝修 ， 電梯 、 扶梯； 商品檔次：低檔服裝 ， 以針織 、 毛紡用品為主； 人氣：人氣一般 ， 周末客流較旺； 專賣店成交租金：不同樓層不同位置租金價(jià)格差異較大 ， 低層店鋪 5— 20元 /天 /平米之間 四層專賣店租金統(tǒng)一 40000元 /30平米 。 經(jīng)營(yíng)商戶及經(jīng)營(yíng)商品分析 經(jīng)銷商以江浙一帶人員為主。但是由于形成較早，很多最早的批發(fā)商戶都在此持續(xù)經(jīng)營(yíng)，因此客流量較大，經(jīng)營(yíng)狀況良好。 人氣：與本區(qū)域其它商業(yè)項(xiàng)目相比較旺 。 定位：低檔服裝批發(fā)市場(chǎng) 。 賽睿顧問 3 invest 27 天雅精品服裝商廈樓層組合 商場(chǎng)樓層分配如下 ： ? 2F為地下停車場(chǎng) 。 ? 研究方法：實(shí)地調(diào)查 ? 調(diào)研地點(diǎn)： 北京市 ? 被訪商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)業(yè)面積： 5000平米以上 北京東方賽睿投資顧問有限公司 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 20 1 北京東方賽睿投資顧問有限公司 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目：周邊綜合市場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng) 21 1 賽睿顧問 3 invest 22 天雅服裝精品商廈 賽睿顧問 3 invest 23 關(guān)于天雅精品服裝商廈 區(qū)位：位于華北最大服裝集散地 —— 木樨園 — 大紅門商圈核心位置； 定位：中檔精品服裝批發(fā)及零售； 地位：目前北京市檔次最高的以批發(fā)為主的服裝商場(chǎng)； 規(guī)模：總面積 ； 業(yè)態(tài)組合：批發(fā)零售 、 商務(wù)辦公 、 餐飲 、 會(huì)展； 經(jīng)營(yíng)理念：打造大紅門區(qū)域服裝批發(fā)市場(chǎng)精品； 商業(yè)環(huán)境： 周邊低檔服裝批發(fā)市場(chǎng)密集； 硬環(huán)境：地上停車位 、 地下停車位共計(jì) 200余個(gè)； 商品檔次：中檔； 人氣：人氣較本區(qū)域其它商業(yè)項(xiàng)目相比不足； 店鋪成交租金： 6— 10元 /天 /平米； 賽睿顧問 3 invest 24 賽睿顧問 3 invest 25 天雅商廈優(yōu)劣勢(shì)分析 優(yōu)勢(shì) 區(qū)域優(yōu)勢(shì)顯著 ， 經(jīng)過長(zhǎng)期市場(chǎng)培育 ， 已經(jīng)成就良好環(huán)境； 差異化經(jīng)營(yíng)：定位中檔及以上，與周邊項(xiàng)目拉開經(jīng)營(yíng)檔次； 商業(yè)與商務(wù)相結(jié)合，展示與售賣相結(jié)合； 管理嚴(yán)格，有效避免惡性競(jìng)爭(zhēng)：進(jìn)駐品牌限制，商戶嚴(yán)禁私自轉(zhuǎn)租鋪面； 北京南城加大開發(fā)力度，區(qū)域環(huán)境好轉(zhuǎn)； 消費(fèi)者生活水平提升，原有低檔服裝市場(chǎng)份額萎縮。 十里河建材市場(chǎng) ： ? 在北京東南角，該項(xiàng)目有重要的市場(chǎng)價(jià)值，對(duì)其加以關(guān)注，目的不在引入該種形式，而 是提示建材市場(chǎng)的價(jià)值。 新世紀(jì)服裝商貿(mào)城 ： 木樨園商圈服裝市場(chǎng)專業(yè)化的典范 ?盡管該項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情況一般，但是在服裝市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，再進(jìn)行專業(yè)化細(xì)分， 主要經(jīng)營(yíng)針織品，對(duì)于本項(xiàng)目要開發(fā)較大規(guī)模的商業(yè)有重要借鑒價(jià)值； ?未來商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，需要新的專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行細(xì)分，在規(guī)模容許 的條件下，具備做大、做強(qiáng)的可能性，本項(xiàng)目未來定位、商業(yè)組合考慮過程 中要就此深入挖掘。 北京市南城綜合市場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)量、經(jīng)營(yíng)情況及趨勢(shì) 賽睿顧問 3 invest 5 重要結(jié)論摘要 綜合調(diào)查情況，針對(duì)北京市、南城地區(qū)的綜合市場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)情況總結(jié)分析： ?市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)方式主要以零售為主，絕大多數(shù)市場(chǎng)以常年性營(yíng)業(yè)，經(jīng)營(yíng)環(huán)境較好； ?在 115個(gè)市場(chǎng)中有 75家以零售為主的市場(chǎng)，占總數(shù)的 %，有 40家以批發(fā)為主的市場(chǎng)， 占 %， %的市場(chǎng)是常年?duì)I業(yè)， %的市場(chǎng)為經(jīng)營(yíng)環(huán)境較好的封閉式市場(chǎng)，其余 為露天市場(chǎng)或其他形式市場(chǎng)； ?以農(nóng)產(chǎn)品為主的綜合市場(chǎng)，與以紡織品服裝鞋帽、家具、建材裝飾材料市場(chǎng)為主的專 業(yè)市場(chǎng)平分秋色，在 115個(gè)市場(chǎng)中除 1家為其他市場(chǎng)外，綜合市場(chǎng)與專業(yè)市場(chǎng)數(shù)量相當(dāng)； ?其中農(nóng)產(chǎn)品綜合市場(chǎng) 52家，占全部市場(chǎng)的 %，在專業(yè)市場(chǎng)中居前三位的市場(chǎng)為： 紡織品服裝鞋帽市場(chǎng) 20家，建材裝飾材料市場(chǎng) 12家，家具市場(chǎng) 8家 ； ?成交額中， 2023年，區(qū)域成交額上億元的市場(chǎng) 9家，實(shí)現(xiàn)成交額 ，占總成交 額的 %，其中成交額超十億元的市場(chǎng)有 3家，分別是北京市豐臺(tái)區(qū)新發(fā)地農(nóng)副產(chǎn)品 批發(fā)市場(chǎng)，北京市華墾岳各莊批發(fā)市場(chǎng)，北京京溫服裝市場(chǎng) 等 ,成為豐臺(tái)商品交易市場(chǎng) 的主導(dǎo)力量 。 賽睿顧問 3 inve