【正文】 3F5F為女裝； ? 6F8F主要以寫字間為主 —— 多為各品牌商家在北京的辦事處 ， 或分公司 ， 通透的寫字間除了辦公還可作為商品展示使用； ? 9F為配套設施如郵局 、 銀行 、 大眾快餐以及一個 1200平方米的多 功能廳 ， 可供服裝展示 ， 品牌發(fā)布會使用 。 規(guī)模：總面積 3萬平方米 。 賽睿顧問 3 invest 32 賽睿顧問 3 invest 33 京溫服裝市場優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢 區(qū)域優(yōu)勢：位于北京最大的服裝集散地：大紅門 — 木樨園地區(qū)； 歷史優(yōu)勢：大紅門地區(qū)形成最早的市場之一，市場知名度較高； 資源優(yōu)勢：大量的穩(wěn)定的客戶； 發(fā)展機遇：北京南城加大開發(fā)力度，區(qū)域環(huán)境好轉(zhuǎn)。 該項目突破口： 大力開拓市場空間，在穩(wěn)定現(xiàn)有客戶的基礎(chǔ)上開辟新的客源。建成年代較早，整個商場結(jié)構(gòu)布局結(jié)構(gòu)仍延續(xù)了大棚的形式，通道狹窄、商鋪密布，經(jīng)營環(huán)境惡劣。 劣勢 低檔批發(fā)市場份額逐漸萎縮； 周邊城市批發(fā)市場相繼興起，市場輻射范圍降低； 傳統(tǒng)批發(fā)市場密集區(qū)域，影響了零售顧客的購物欲望。 賽睿顧問 3 invest 50 本項目參照性分析 結(jié)合新世紀服裝商貿(mào)城的優(yōu)缺點，本項目應注意以下幾點： ，但是在服裝市場的基礎(chǔ)上，再進 行專業(yè)化細分，主要經(jīng)營針織品，對于本項目要開發(fā)較大規(guī) 模的商業(yè)有重要借鑒價值； ，需要新的專業(yè)市場項目對產(chǎn)品進行細 分，在規(guī)模容許的條件下，具備做大、做強的可能性，本項 目未來定位、商業(yè)組合考慮過程中要就此深入挖掘。 該項目突破口： 細分市場；瞄準市場空白；專業(yè)定位分區(qū)。 賽睿顧問 3 invest 64 永外城文化用品市場業(yè)態(tài)組合圖解 賽睿顧問 3 invest 65 永外城文化用品市場前景分析 前景： 目前在北京市尚無能夠與該項目競爭的同類商業(yè)項目，隨著萬朋文體用品商場、百榮世貿(mào)的相繼開業(yè)，其龍頭老大的地位必將被撼動。 賽睿顧問 3 invest 71 萬朋文化辦公用品商城 前景分析 前景： 尚未營業(yè)，前途持觀望態(tài)度。 經(jīng)營商戶及經(jīng)營商品分析 經(jīng)銷商以江浙一帶人員為主。 該項目突破口： 應加大硬件設施的投入。 劣勢 停車位少，停在樓群中； 整體商業(yè)氛圍不夠強烈； 總體來看商業(yè)布局比較亂。 劣勢 停車位不足； 市場內(nèi)的主通道比較窄，人多時容易造成擁擠； 內(nèi)部設施有些陳舊，應及時更換。 賽睿顧問 3 invest 117 紅橋市場 賽睿顧問 3 invest 118 關(guān)于紅橋市場 區(qū)位： 北京市崇文區(qū)紅橋 ,天壇公園東門對面； 定位：以珍珠古玩 、 水產(chǎn)海鮮為龍頭 ， 兼有日用百貨 、 玩具等商品批發(fā)及零售的中低 檔商品市場； 地位：北京最負勝名的批發(fā)兼零售市場之一 （ 尤其珍珠古玩 、 水產(chǎn)海鮮最負勝名 ） ； 建筑形式：總面積約 3. 2萬平米左右 ， 其中面積分割在 4— 8平米 、 12— 30平米的隔段為主； 經(jīng)營狀況：知名度高 ， 已經(jīng)形成較為固定的消費群體 ， 經(jīng)營業(yè)績良好； 經(jīng)營特色：以珍珠古玩 、 水產(chǎn)海鮮為龍頭 ， 吸引大批國外客商及北京中高檔酒樓； 商業(yè)環(huán)境： 中檔裝修 ， 周邊商業(yè)項目較多 ， 擁有較農(nóng)厚的商業(yè)氛圍； 硬環(huán)境：能基本滿足批發(fā)市場的功能需求 ， 同時擁有少量寫字樓及酒店等綜合配套項 目 ， 停車位略顯不足； 商品檔次：中低檔次 ， 質(zhì)優(yōu)價廉； 人氣：客流量較大 ， 人氣較旺； 平均租金：約 30— 60元 /平方米 /天； 賽睿顧問 3 invest 119 紅橋市場優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢 經(jīng)過長期的市場培育 ， 在國內(nèi)乃至國外知名度極高； 其龍頭產(chǎn)品非常專業(yè)，質(zhì)優(yōu)價廉，擁有大量有實力的固定客戶群； 擁有寫字樓及酒店等綜合配套項目； 地理位置優(yōu)越，規(guī)模適度； 以龍頭產(chǎn)品為主，商品種類較為其全； 市場樓層分布合理 ， 有效引流 ， 成功拉動市場內(nèi)各種商品的銷售 。 該項目突破口： 增加有特色的商品，適度提升市場檔次，進一步搞好市場環(huán)境。 , January 30, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 上午 4時 51分 19秒 上午 4時 51分 04:51: 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 2023年 1月 30日星期一 4時 51分 19秒 04:51:1930 January 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 2023年 1月 30日星期一 上午 4時 51分 19秒 04:51: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。勝人者有力，自勝者強。 2023年 1月 30日星期一 上午 4時 51分 19秒 04:51: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 1月 上午 4時 51分 :51January 30, 2023 1行動出成果，工作出財富。 賽睿顧問 3 invest 133 本項目參照性分析 結(jié)合青島龍山地下商業(yè)街的經(jīng)營狀況，本項目應注意以下幾點 ： 抓住專業(yè)市場易形成特色商業(yè)的特點 ， 打造自身品牌 ， 增強 市場競爭力 ， 是值得本項目借鑒的內(nèi)容； 挖掘 “ 一站式 ” 消費的特點 ， 對發(fā)展北京地下商業(yè)存在重要意思； 地下商業(yè)與文化的結(jié)合 ， 是本項目有別其他地下商業(yè)的核心內(nèi)容； 地下商場硬件設施的完善 ， 是有效提升地下商業(yè)價值的重要依據(jù) 。 劣勢 停車位略顯不足； 整體商業(yè)陳舊，市場環(huán)境較差； 雖然商品種類較為齊全，但缺乏有特色的商品； 使用體育館地下部分，可變化或擴展的空間很小。 該項目突破口： 持續(xù)經(jīng)營，增加仿真品牌的數(shù)量和質(zhì)量。 賽睿顧問 3 invest 105 本項目參照性分析 結(jié)合十里河建材市場的經(jīng)營狀況，本項目應注意以下幾點 ： ，尋找市場空白； ， 硬件設施完善對于本案有借鑒意義 ； 3. 專業(yè)批發(fā)兼零售市場對于南城尤其是本項目地區(qū)而言，具有帶 動作用； ，該項目有重要的市場價值，對其加以關(guān)注，目 的不在引入該種形式，而是提示建材市場的價值。 賽睿顧問 3 invest 93 本項目參照性分析 結(jié)合洋橋大中電器的經(jīng)營狀況，本項目應注意以下幾點： ，大中電器的擴張 值得關(guān)注； 。 劣勢 停車位不足； 周邊交通條件制約經(jīng)營。 劣勢 市場環(huán)境惡劣，商場結(jié)構(gòu)、布局不合理； 低檔批發(fā)市場逐漸萎縮； 租金昂貴，經(jīng)營成本過高； 周邊城市批發(fā)市場相繼興起，市場輻射范圍降低； 規(guī)模小，市場競爭力較?。? 建筑老化，部分項目需要拆遷。 寫 字 間： 客戶主要為商廈內(nèi)經(jīng)營者，商品的北京代理商或經(jīng)銷商，商 貿(mào)與商務相結(jié)合；商品銷售與商品展示相結(jié)合。 寫 字 間： 客戶主要為商廈內(nèi)經(jīng)營者，商品的北京代理商或經(jīng)銷商，商 貿(mào)與商務相結(jié)合；商品銷售與商品展示相結(jié)合。 商務配套： 內(nèi)設郵政、銀行、小型會展場地，可為經(jīng)營商戶提供經(jīng)營便利 。 賽睿顧問 3 invest 49 新世紀服裝商貿(mào)城前景分析 前景： 注意到了低檔批發(fā)市場份額萎縮，因此加大力度挖掘零售市場，以及細分批發(fā)市場，如能堅持下去，前景樂觀。 賽睿顧問 3 invest 44 新世紀服裝商貿(mào)城 賽睿顧問 3 invest 45 關(guān)于新世紀服裝商貿(mào)城 區(qū)位：北京最大服裝集散地 —— 木樨園 — 大紅門商圈核心位置； 定位：針織毛紡專營市場 、 中小服裝品牌專賣； 地位：華北地區(qū)最大的 T恤 、 羊毛衫運動休閑專業(yè)批發(fā)市場； 規(guī)模：總面積 3萬平方米； 業(yè)態(tài)組合：中低檔服裝販賣； 商業(yè)環(huán)境：周邊服裝批發(fā)市場密集； 經(jīng)營理念：批發(fā)快樂 ， 相約時尚； 硬環(huán)境：簡單裝修 ， 電梯 、 扶梯； 商品檔次：低檔服裝 ， 以針織 、 毛紡用品為主； 人氣：人氣一般 ， 周末客流較旺； 專賣店成交租金：不同樓層不同位置租金價格差異較大 ， 低層店鋪 5— 20元 /天 /平米之間 四層專賣店租金統(tǒng)一 40000元 /30平米 。 經(jīng)營商戶及經(jīng)營商品分析 經(jīng)銷商以江浙一帶人員為主。但是由于形成較早，很多最早的批發(fā)商戶都在此持續(xù)經(jīng)營，因此客流量較大，經(jīng)營狀況良好。 人氣：與本區(qū)域其它商業(yè)項目相比較旺 。 定位：低檔服裝批發(fā)市場 。 賽睿顧問 3 invest 27 天雅精品服裝商廈樓層組合 商場樓層分配如下 ： ? 2F為地下停車場 。 ? 研究方法：實地調(diào)查 ? 調(diào)研地點： 北京市 ? 被訪商業(yè)項目營業(yè)面積： 5000平米以上 北京東方賽睿投資顧問有限公司 競爭項目分析 20 1 北京東方賽睿投資顧問有限公司 競爭項目：周邊綜合市場、專業(yè)市場 21 1 賽睿顧問 3 invest 22 天雅服裝精品商廈 賽睿顧問 3 invest 23 關(guān)于天雅精品服裝商廈 區(qū)位：位于華北最大服裝集散地 —— 木樨園 — 大紅門商圈核心位置； 定位：中檔精品服裝批發(fā)及零售； 地位：目前北京市檔次最高的以批發(fā)為主的服裝商場； 規(guī)模：總面積 ； 業(yè)態(tài)組合：批發(fā)零售 、 商務辦公 、 餐飲 、 會展； 經(jīng)營理念：打造大紅門區(qū)域服裝批發(fā)市場精品； 商業(yè)環(huán)境： 周邊低檔服裝批發(fā)市場密集； 硬環(huán)境：地上停車位 、 地下停車位共計 200余個； 商品檔次：中檔； 人氣：人氣較本區(qū)域其它商業(yè)項目相比不足； 店鋪成交租金： 6— 10元 /天 /平米； 賽睿顧問 3 invest 24 賽睿顧問 3 invest 25 天雅商廈優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢 區(qū)域優(yōu)勢顯著 ， 經(jīng)過長期市場培育 ， 已經(jīng)成就良好環(huán)境； 差異化經(jīng)營：定位中檔及以上，與周邊項目拉開經(jīng)營檔次； 商業(yè)與商務相結(jié)合，展示與售賣相結(jié)合； 管理嚴格，有效避免惡性競爭：進駐品牌限制，商戶嚴禁私自轉(zhuǎn)租鋪面； 北京南城加大開發(fā)力度，區(qū)域環(huán)境好轉(zhuǎn)； 消費者生活水平提升，原有低檔服裝市場份額萎縮。 十里河建材市場 ： ? 在北京東南角，該項目有重要的市場價值，對其加以關(guān)注，目的不在引入該種形式，而 是提示建材市場的價值。 新世紀服裝商貿(mào)城 ： 木樨園商圈服裝市場專業(yè)化的典范 ?盡管該項目經(jīng)營情況一般，但是在服裝市場的基礎(chǔ)上，再進行專業(yè)化細分， 主要經(jīng)營針織品，對于本項目要開發(fā)較大規(guī)模的商業(yè)有重要借鑒價值； ?未來商業(yè)競爭的加劇，需要新的專業(yè)市場項目對產(chǎn)品進行細分，在規(guī)模容許 的條件下，具備做大、做強的可能性，本項目未來定位、商業(yè)組合考慮過程 中要就此深入挖掘。 北京市南城綜合市場、專業(yè)市場供應量、經(jīng)營情況及趨勢 賽睿顧問 3 invest 5 重要結(jié)論摘要 綜合調(diào)查情況，針對北京市、南城地區(qū)的綜合市場、專業(yè)市場經(jīng)營情況總結(jié)分析： ?市場經(jīng)營方式主要以零售為主，絕大多數(shù)市場以常年性營業(yè)，經(jīng)營環(huán)境較好； ?在 115個市場中有 75家以零售為主的市場，占總數(shù)的 %，有 40家以批發(fā)為主的市場， 占 %， %的市場是常年營業(yè)， %的市場為經(jīng)營環(huán)境較好的封閉式市場，其余 為露天市場或其他形式市場； ?以農(nóng)產(chǎn)品為主的綜合市場，與以紡織品服裝鞋帽、家具、建材裝飾材料市場為主的專 業(yè)市場平分秋色，在 115個市場中除 1家為其他市場外，綜合市場與專業(yè)市場數(shù)量相當； ?其中農(nóng)產(chǎn)品綜合市場 52家，占全部市場的 %，在專業(yè)市場中居前三位的市場為： 紡織品服裝鞋帽市場 20家，建材裝飾材料市場 12家，家具市場 8家 ； ?成交額中， 2023年，區(qū)域成交額上億元的市場 9家，實現(xiàn)成交額 ，占總成交 額的 %，其中成交額超十億元的市場有 3家，分別是北京市豐臺區(qū)新發(fā)地農(nóng)副產(chǎn)品 批發(fā)市場，北京市華墾岳各莊批發(fā)市場，北京京溫服裝市場 等 ,成為豐臺商品交易市場 的主導力量 。 賽睿顧問 3 inve