【正文】 百家餐飲供應(yīng)體量大、分布集中，因此，在就餐后對休閑娛樂的需求自然較高。 ? 東方新天地 ? 包括五個(gè)不同風(fēng)格的商場 ：都市新天地、繽紛新天地、庭苑新天地、寰宇新天地、活力新天地 和一個(gè)中央噴水泉廣場、多個(gè) 四季常綠的花園和一個(gè)龐大的三層室內(nèi)停車場。其中女裝品牌 38 個(gè)、男裝品牌 16 個(gè)、珠寶首飾及鐘表類品牌。占地一百萬 平方米， 劃分為 ? 東方經(jīng)貿(mào)城 ? 和 ? 東方新天地 ? 兩部分。 （ 2）、大型超市 該 區(qū)域內(nèi)幾乎沒有家樂福、易初蓮花、沃爾瑪、樂購等大型知名品牌超市，僅有旺市百利、物美超市、家和超市等連鎖經(jīng)營的品牌超市。 朝外商圈正傾力打造北京ＣＢＤ的第二戰(zhàn)場，特別是周邊云集的使館區(qū)，為朝陽門商圈帶來了無盡的高消費(fèi)能量，各國使節(jié)、往來的商賈、世界各地的商務(wù)人士云集于此，消費(fèi)動力無可限量。 朝外商圈作為 CBD 區(qū)域的延伸，其本身就帶有濃厚的 CBD 氣質(zhì)，商務(wù)發(fā)展迅速，商業(yè)配套完善，商業(yè)的發(fā)展依賴于商務(wù)的發(fā)展，并且相互作用形成商圈。CBD 的商業(yè)經(jīng)營所面向的群體較為小眾，主要滿足高消費(fèi)人群的消費(fèi)需求，主要是滿足 CBD 區(qū)域內(nèi)高消費(fèi)人群及辦公人群的需求。而去年 CBD 的商業(yè)新增項(xiàng)目多為分散在各項(xiàng)目的底商和社區(qū)商業(yè)街，如溫特萊中心 萬平方米底商、建外 SOHO9 萬平方米商業(yè)街，北京財(cái)富中心、富爾大廈及尚都國際中心共計(jì) 4 萬平方米的配套商業(yè)。國 貿(mào)橋東北角的 CBD 核心區(qū)，是超高層建筑集中的區(qū)域，它將形成 CBD 的標(biāo)志性建筑群。 商圈分析 44 CBD 商圈 概況： 北京商務(wù)中心區(qū)位于朝陽區(qū)東三環(huán)路與建國門外大街交匯的地區(qū)，距長安街約 公里，距首都機(jī)場高速路出入口約 公里。許多商業(yè)項(xiàng)目不進(jìn)行充分的市場調(diào)研，在沒有充足的市場支撐的情況下，盲目定位，盲目拔高，不考慮實(shí)際情況，無法吸引到目標(biāo)客戶，造成項(xiàng)目經(jīng)營失敗。而耗資 43 上億的亞洲第一大 SHOPPINGMALL－金源時(shí)代購物中心，在開業(yè)的一段時(shí)間里，客流量每日不過百人。由于本地商家不賺錢，只好將店鋪出租給外來個(gè)體戶 ，從而降低了整體商圈的經(jīng)營檔次和水平。 40 休閑及配套設(shè)施較少，不能滿足購物消費(fèi)者需求。 西單 工作日 人流年齡構(gòu)成圖 西單 休息日 人流年齡組成 圖 年輕人67%兒童8%老年人25%年輕人 兒童 老年人 兒童6%老年人23%年輕人71%年輕人 兒童 老年人 【進(jìn)出西單車輛比例結(jié)構(gòu)圖】 34 西單路口工作日車流量圖（進(jìn)入）159 160 162 163 166 151129 141148177159 145144 133122663799 8119036927576477058241108993724 718666611504559 567740526 530453493675930834507 50346642701002003004005006007008009001000110012007 ：1 5 －8 ：1 58 ：1 5 －9 ：1 59 ：1 5 －1 0 ：1 51 0 ：1 5 －1 1 ：1 51 1 ：1 5 －1 2 ：1 51 2 ：1 5 －1 3 ：1 51 3 ：1 5 －1 4 ：1 51 4 ：1 5 －1 5 ：1 51 5 ：1 5 －1 6 ：1 51 6 ：1 5 －1 7 ：1 51 7 ：1 5 －1 8 ：1 51 8 ：1 5 －1 9 ：1 51 9 ：1 5 －2 0 ：1 52 0 ：1 5 －2 1 ：1 52 1 ：1 5 －2 2 ：1 5公交車 出租車 其他車 35 西單路口工作日車流量圖（離開）146126139174145169158180 179 185187160122292420464581425482563720803112412766186246664081462943244063373945626429441097433 437506286127161297010020030040050060070080090010001100120013007 ：1 5 －8 ：1 58 ：1 5 －9 ：1 59 ：1 5 －1 0 ：1 51 0 ：1 5 －1 1 ：1 51 1 ：1 5 －1 2 ：1 51 2 ：1 5 －1 3 ：1 51 3 ：1 5 －1 4 ：1 51 4 ：1 5 －1 5 ：1 51 5 ：1 5 －1 6 ：1 51 6 ：1 5 －1 7 ：1 51 7 ：1 5 －1 8 ：1 51 8 ：1 5 －1 9 ：1 51 9 ：1 5 －2 0 ：1 52 0 ：1 5 －2 1 ：1 52 1 ：1 5 －2 2 ：1 5公交車 出租車 其他車 36 各商場工作日人流量（正門） 工作日流入量（個(gè)人） 工作日流出量（個(gè)人） 高峰時(shí)段 非高峰時(shí)段 高峰時(shí)段 非高峰時(shí)段 西單賽特 1260 600 1050 525 西單商場 1058 681 903 568 西單購物中心 1925 924 1716 907 中友百貨 2534 1619 2083 1576 SOGO 1828 1025 1500 910 百盛 772 355 453 246 各商場休息日人流量 休息日流入量（個(gè)人） 休息日流出量（個(gè)人） 高峰時(shí)段 非高峰時(shí)段 高峰時(shí)段 非高峰時(shí)段 西單賽特 1800 858 1500 750 西單商場 1512 974 1290 812 西單購物中心 2750 1321 1440 1011 中友百貨 3247 2313 2976 2400 SOGO 2559 1435 1954 1274 百盛 941 533 675 451 37 西單商圈各商業(yè)業(yè)態(tài)租金對比一覽表 最高租金 （元 /㎡ .月） 最低租金 （元 /㎡ .月） 平均租金 （元 /㎡ .月） 總數(shù)（家） 服裝鞋店 450 266 333 41 娛樂 352 253 277 14 餐廳 400 250 321 72 超市、便利店 347 277 308 15 五金建材 294 222 265 12 婚紗攝影 386 321 355 9 通訊 250 223 241 9 藥品、保健品 350 250 288 10 音像圖書 466 311 360 11 珠寶首飾 410 277 354 7 美容美發(fā) 475 240 381 10 辦公用品 398 332 344 12 電器樂器 340 256 298 16 復(fù)印打字 331 268 294 7 茶葉 360 287 307 3 西西西 單單單 地地地 區(qū)區(qū)區(qū) 商商商 鋪鋪鋪 的的的 租租租 金金金 狀狀狀 況況況 線線線 性性性 圖圖圖 示示示 ：：： 38 西四至西單沿線及周邊地區(qū)租金圖（元/ 平方米/ 月）316301258215305202180200220240260280300320西單北大街 西四南大街 西四北大街 西安門大街 西皇城根南街 阜內(nèi)大街月租金 ★ 說明 ： —— 很明顯，從西單向西四方向，店鋪的租金呈明顯的下落趨勢，商業(yè)重心的南傾十分明顯； —— 這一地區(qū)的租金水平相當(dāng)高，所以對于沒有產(chǎn)權(quán)的租賃經(jīng)營者來說，壓力就比較 大； 西西西 單單單 地地地 區(qū)區(qū)區(qū) 中中中 小小小 商商商 業(yè)業(yè)業(yè) 企企企 業(yè)業(yè)業(yè) 經(jīng)經(jīng)經(jīng) 營營營 狀狀狀 況況況 分分分 析析析 —— 營業(yè)時(shí)間基本根據(jù)經(jīng)營品種的特點(diǎn)而定，一般約早 8： 30 或 9： 00 上班，下班時(shí)間基本是晚上 8： 009： 00； —— 經(jīng)營狀況絕大多數(shù)處于微利狀態(tài)，難以維持和業(yè)績特別良好的都鳳毛麟角； —— 大多數(shù)商家抱怨競爭激烈，錢沒有以前那樣好賺取了； 39 —— 對于許多定位在中高檔消費(fèi)人群的商家來說，普遍覺得交通環(huán)境的惡化是目標(biāo)顧客減少的主要原因，而沒有足夠的停車場是制約這一地區(qū)商業(yè)發(fā)展的重要原因； —— 而伴隨著靠近西單路口各大型商業(yè)設(shè)施的商業(yè)強(qiáng)化戰(zhàn)略，西單地區(qū)的重心已經(jīng)完全南移，在辟才 胡同以北的街區(qū)由于道路陳舊，交通不便，光顧的?有效?顧客反而有所減少； —— 加盟連鎖店的比例很大，但生意多是比較清淡； —— 辟才胡同以北的地區(qū)屬于舊城改造的范疇，在未來西單地區(qū)的改造中將被拆除，商戶大多數(shù)都知道此事，對有關(guān)拆遷的事情比較感興趣。 西單商圈： 概況： 西單商業(yè)街是北京舊城區(qū)三大商業(yè)區(qū)之一，與王府井步行商業(yè)街、前門商業(yè)街并稱為北京三條 ? 黃金商業(yè)街 ? ，它東臨故宮、南依長安街，西靠金融街，北接新街口商業(yè)區(qū)，商業(yè)地理位臵極其優(yōu)越 ,不但是北京人喜歡 光顧的商業(yè)街區(qū)，也 成為外地游客到北京的必游之地和購物 場所 。 27 王府井作為商業(yè)中心區(qū)，其商品應(yīng)該具備三個(gè)特點(diǎn)：時(shí)尚、 高檔、誠信。 從數(shù)量經(jīng)營向數(shù)字經(jīng)營轉(zhuǎn)化。 許多專家認(rèn)為，王府井應(yīng)該考慮實(shí)行?大而專、專而全、全而特、特而新?的 經(jīng)營思路。來王府井的人 80％以上是旅游的，沖動購買、隨機(jī)購買、連帶購買、消閑購 買的比例占絕大多數(shù)，所以要從商業(yè)旅游去研究王府井。所有的商場娛樂設(shè)施都很缺乏，一些商場提供的只有購物功能。總體定位不明確，導(dǎo)致各階層客流都不能享受比較滿意的購物環(huán)境和選擇自己所需要的商品。 存在問題： 作為百年老街，一直只強(qiáng)調(diào)購物功能，重視商品供給，娛 樂休閑則極為匱乏。 道樂日餐 主營日本壽司，各式生魚片。 餐飲業(yè)： 王府井街區(qū)餐飲業(yè)態(tài)較為豐富，主要分布于商場內(nèi)部或者獨(dú)立商 鋪經(jīng)營。是一家包含量販?zhǔn)?KTV、迪吧、酒吧為一體的休閑娛樂場所。 新世紀(jì)影院 概況：東方新世紀(jì)影院位于東方廣場地下一層，共有 6 個(gè)放映廳。整體游戲設(shè)備一般，消費(fèi)水平中等，環(huán)境較差。人流較少，主要為商場顧客及寫字樓工作人員。 王府井街區(qū)示意圖： 19 20 經(jīng)營狀況分析： 通過幾次大的改造，王府井逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橘徫?、休閑、娛樂、餐飲于一體的具有現(xiàn)代化氣息的時(shí)尚、高檔次、高品味的商業(yè)中心區(qū)，而不再是簡單的商業(yè)一條街。 正在努力創(chuàng)造京城西部最大的商圈。 中關(guān)村商圈 最新商圈 城市級別 中低檔 包括多個(gè)主題子商圈，如數(shù)碼商業(yè)街、圖書商業(yè)街等。 城鄉(xiāng)貿(mào)易中心 開業(yè)翠微商廈 開業(yè) 當(dāng)代商圈 新興商圈 城市級別 中檔 以滿足海淀區(qū)社區(qū)消費(fèi)需求為主的商圈。 燕莎商圈 新興商圈 城市級別 高檔 多經(jīng)營高檔時(shí)裝、皮具手表、手飾等品牌。 主要定位在所有市民和國內(nèi)外旅客。 （ 7） 物流配送為連鎖經(jīng)營快速發(fā)展創(chuàng)造條件。 （ 5） 外商投資零售企業(yè)在北京迅速發(fā)展。 （ 3） 特許經(jīng)營取得了新進(jìn)展。 北京市連鎖經(jīng)營發(fā)展的主要特點(diǎn) 2021 年，北京市連鎖經(jīng)營發(fā)展呈現(xiàn)以下特點(diǎn)： 12 （ 1） 超市業(yè)態(tài)在連鎖經(jīng)營中處于主導(dǎo)地位，成為政府宏觀調(diào)控的重要載體。 越來越多的世界頂級品牌涉足北京市場，此類客戶要求商業(yè)物業(yè)具備高質(zhì)量、高水準(zhǔn)的軟、硬件設(shè)施配臵，如黃金位臵、一流的商場平面設(shè)計(jì)、專業(yè)的品牌店配套管理及完備的物業(yè)管理等。經(jīng)營態(tài)勢較為良好。 總體表現(xiàn)為以下特點(diǎn)： （ 1） 商業(yè)整體布局較為均衡，城區(qū)內(nèi)商業(yè)繁華，近郊及遠(yuǎn)郊區(qū)商業(yè)較為缺乏。開發(fā)商授權(quán)加拿大馬特萊斯國際資本和經(jīng)營有限公司、麥克馬漢投資有限公司聯(lián)合經(jīng)營，采取統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營的國際先進(jìn)經(jīng)營模式，并已規(guī)劃以茶餐廳和北美風(fēng)情餐飲為主。順馳 .領(lǐng)海已規(guī)劃 萬平方米的中心商業(yè)配套，布臵在社區(qū)東南角呈 9 ‘L’ 型，超市，銀行，郵局等便民服務(wù)配套便設(shè)于中心商業(yè)內(nèi)熏大型的商業(yè)物 業(yè)還吸引了沃爾瑪、家樂福等國際知名商家。北京市商業(yè)布局正在實(shí)施以優(yōu)化核心，延伸兩軸，發(fā)展新城，強(qiáng)化特色為主要內(nèi)容的空間發(fā)展戰(zhàn)略，這是北京市商業(yè)服務(wù)業(yè)今后 16 年的發(fā)展目標(biāo)。北京整體商業(yè)發(fā)展態(tài)勢良好，但不排除局部的不容樂觀，大量興建購物中心、主題商業(yè)使市場難以消化，由于運(yùn)營及管理方面的問題，形成許多遺留問題，很大程度上打擊了投資者的投資信心，促使他們更加謹(jǐn)慎，去年的巨庫、第五大道在銷售熱飯轉(zhuǎn)為經(jīng)營冷飯的現(xiàn)象上就