【正文】 其中女裝品牌 38 個、男裝品牌 16 個、珠寶首飾及鐘表類品牌。匯集全世界知名品牌服裝、餐飲、珠寶首飾、娛樂休閑、化妝品等。 53 商業(yè)分為地下和地上兩層，業(yè)態(tài)豐富，全部為國內外知名品牌；寫字樓分為 8 棟，每層面積達 3000 平米，靈活分割，既適合國際大型企業(yè)租用，也適合隔斷成為小面積租用； ? 東方豪庭公寓 ? 共有四幢住宅大廈，包括 ? 尊萃豪庭 ? 、 ? 君匯豪庭 ? 、 ? 金悅豪庭 ? 、 ? 匯賢豪庭 ? 四個主題，全部為豪華公寓，甲級服務；東方君悅大酒店為 5 星級酒店，提供各種配套完善的設施和服務，迎接中外賓客。 ? 東方新天地 ? 包括五個不同風格的商場 ：都市新天地、繽紛新天地、庭苑新天地、寰宇新天地、活力新天地 和一個中央噴水泉廣場、多個 四季常綠的花園和一個龐大的三層室內停車場。占地一百萬 平方米， 劃分為 ? 東方經貿城 ? 和 ? 東方新天地 ? 兩部分。商圈的消費規(guī)模雖然在增加，但與商業(yè)地產規(guī)模的增加相比似乎有些失衡。而目前隨著青鳥、錢柜這些品牌商戶的陸續(xù)進駐，解決了區(qū)域內相當一部分娛樂消費者的消費需求，受到了大家的歡迎，區(qū)域內娛樂休閑業(yè)的整體發(fā)展水平直線上升，經營前景十分樂觀。 （ 3）、休閑娛樂業(yè) 由于 該 區(qū)域餐飲業(yè)發(fā)展迅猛，特別是在目前的亞運村商圈內，數(shù)百家餐飲供應體量大、分布集中，因此，在就餐后對休閑娛樂的需求自然較高。 （ 2）、大型超市 該 區(qū)域內幾乎沒有家樂福、易初蓮花、沃爾瑪、樂購等大型知名品牌超市，僅有旺市百利、物美超市、家和超市等連鎖經營的品牌超市。受這些大環(huán)境 的影響，目前，本區(qū)域內 幾 家百貨物業(yè)總體經營狀況良好。 經營分析： 商業(yè)經營種類及經營狀況 51 （ 1）、百貨業(yè) 百貨業(yè)是亞運村地區(qū)主要的經營業(yè)態(tài)， 盡管本區(qū)域內百貨檔次偏低、數(shù)量 較 少，但是，由于本區(qū)域住宅建設速度較快，目前已經成為北京市重要的交通主干道。 20 世紀末，隨著北京經濟的不斷發(fā)展和城區(qū)外擴，京城北 部逐漸發(fā)展成為又一新興居住區(qū)。 朝外商圈正傾力打造北京ＣＢＤ的第二戰(zhàn)場，特別是周邊云集的使館區(qū)，為朝陽門商圈帶來了無盡的高消費能量，各國使節(jié)、往來的商賈、世界各地的商務人士云集于此，消費動力無可限量。本區(qū)域將是具有現(xiàn)代化、國際化大都市風采的商業(yè)、商務、文化、 娛樂綜合功能品牌商業(yè)街區(qū)和高檔住宅區(qū)。商業(yè)地產整體租售、經營狀況較好。 經營分析 ： 朝外目前現(xiàn)有的商業(yè)物業(yè)有經營主流高檔服裝服飾的豐聯(lián)廣場、大型百貨華普大 廈、旺市百利數(shù)碼生活用品超市、錢柜旗艦店、麥樂迪、燒鵝仔等餐飲娛樂商業(yè)。 朝外商圈作為 CBD 區(qū)域的延伸，其本身就帶有濃厚的 CBD 氣質，商務發(fā)展迅速，商業(yè)配套完善，商業(yè)的發(fā)展依賴于商務的發(fā)展，并且相互作用形成商圈。隨著這里日趨成熟，擁有大量的著名辦公大廈、購物中心、豪華酒店、高檔公寓等設施，集金融、商業(yè)、貿易、信息及中介服務機構多種業(yè)態(tài)共存的 CBD 大商圈， 已經成為了 北京經濟實力和商業(yè)水準 的標志。 49 匯聚著朝陽門、建國門、燕莎等商圈的 CBD 高檔商業(yè)區(qū)， 帶有典型的時尚性、高品質性和文化契合性。這也是 CBD 商業(yè)最顯著的特征。CBD 的商業(yè)經營所面向的群體較為小眾，主要滿足高消費人群的消費需求，主要是滿足 CBD 區(qū)域內高消費人群及辦公人群的需求。 CBD 作為北京中央商務區(qū)，一定程度上就是北京潮流的風向標志。 上圖是對 CBD 區(qū)域的一項消費者年齡調查，調查顯示，青年人員（ 35 歲以下）達到了 %，占總數(shù)的一半以上；而中年人員（ 3550歲間 ）達到了 %，而 50 歲以下的占到了調查總數(shù)的 %。體驗式消費所能帶來的愉悅感在某種程度上超出了定點式消費，但 CBD 受到地價的制約，使得體驗式商業(yè)的開發(fā)幾乎不可能，這就給泛 CBD 區(qū)域，如蘋果社區(qū)、四季華僑城、四季東方城 48 等著重休閑、體驗的商業(yè)經營項目以很大的市場，它們的定位及客戶都是與 CBD 相關聯(lián)的。而去年 CBD 的商業(yè)新增項目多為分散在各項目的底商和社區(qū)商業(yè)街，如溫特萊中心 萬平方米底商、建外 SOHO9 萬平方米商業(yè)街，北京財富中心、富爾大廈及尚都國際中心共計 4 萬平方米的配套商業(yè)。 47 商業(yè)概況分析 ： CBD 今年新供應的商業(yè)總面積將超過 25 萬平方米，以大規(guī)模商業(yè)體為主。 [未來標志建筑 ] 46 目前商務中心區(qū)正在建設中的國貿大廈（三期）、央視大廈、銀泰中心、財富中心、北京電視中心、國貿三期等高層建筑。 [CBD 功能定位 ] 城市功能定位：建成北京市走向現(xiàn)代化國際大都市的新城區(qū)，建成環(huán)境優(yōu)美、城市功能齊全、基礎設施完善的現(xiàn)代化新城區(qū)。國 貿橋東北角的 CBD 核心區(qū)，是超高層建筑集中的區(qū)域，它將形成 CBD 的標志性建筑群。主要的商務設施將沿東三環(huán)路、建國門外大街兩側布臵，確定位于 金十字 東北角面積約 30 公頃的地區(qū)為 CBD 的核心區(qū)。目前正在建設中的 CBD 核心區(qū)位于長安街與東三環(huán)交匯處東北，占地 公頃，規(guī)劃建筑面積超過 100 萬平方米，將建設包括國際一流的寫字樓、酒店、商場、會展中心等現(xiàn)代商務設施。 北京中央商務區(qū)現(xiàn)有工業(yè)、企業(yè)用地 149 公頃，居住用地 84 公頃，公建用地 55 公頃，市政用地 13 公頃，教育科研用地 14 公頃，道路及其它用地 84 公頃，區(qū)內共有居住人口約 萬人。 商圈分析 44 CBD 商圈 概況： 北京商務中心區(qū)位于朝陽區(qū)東三環(huán)路與建國門外大街交匯的地區(qū)，距長安街約 公里，距首都機場高速路出入口約 公里。 經營中對外宣傳不足，項目知名度無法打出。 前期規(guī)劃設計不夠合理，造成后期的經營困難，同時難以招到主力商鋪。 商業(yè)配套設施較為缺乏，休閑娛樂設施較少，無法長時間留住客流，同時也無法營造舒適輕松的購物環(huán)境。許多商業(yè)項目不進行充分的市場調研，在沒有充足的市場支撐的情況下，盲目定位，盲目拔高，不考慮實際情況，無法吸引到目標客戶，造成項目經營失敗。對交通、周邊環(huán)境、消費半徑沒有深入的研究，造成項目經營 慘淡。東方廣場的最高租金甚至已經達到 260 美元 /月 /平方米。北京新興商業(yè)地產項目整體表現(xiàn)不佳，經營狀況難盡人意。而耗資 43 上億的亞洲第一大 SHOPPINGMALL－金源時代購物中心，在開業(yè)的一段時間里，客流量每日不過百人。不管以怎樣的模式發(fā)展，北京的商業(yè)地產市場無法掩飾其火熱銷售背后的經營尷尬。 北京商鋪價格租賃指數(shù) 年份 總體價格水平 重點地區(qū)租賃價格水平 王府井 西單 國貿 中關村 公主墳 1996 12 2030 1040 1040 325 330 1997 12 2040 1045 1040 330 330 1998 23 2545 1550 1240 530 430 1999 24 2550 2070 2040 640 640 2021 25 2550 2070 2040 840 850 2021 45 2560 2070 2540 1150 850 2021 48 2560 2070 2540 1150 1050 2021 510 3570 1580 3050 1055 965 2021 412 3585 1585 3060 1065 865 從上圖看來，北京商鋪價格逐年呈現(xiàn)遞增趨勢，增速最快的為中關村及國貿區(qū)域，王府井和西單租金相對較為穩(wěn)定，始終維持較高水平。當然，不可否認，商業(yè)地產的經營是需要一段時間養(yǎng)成的。由于本地商家不賺錢，只好將店鋪出租給外來個體戶 ，從而降低了整體商圈的經營檔次和水平。同時，由于長期沒有改造，本地供電、供水 、 41 排污都不能達到現(xiàn)代都市要求。交通不便、停車難是最主要的問題。 這個地區(qū)聚集著瑞蚨祥 、內 聯(lián)升、盛錫福、同仁堂、全聚德、老正興、張一元等眾多的老字號，在上世紀９０年代以前，前門商圈一直是北京最繁華的商業(yè)地帶之一。 40 休閑及配套設施較少，不能滿足購物消費者需求。 差異化經營不夠明顯。 從西單發(fā)展狀況看來，主要存在一下問題： 商場風格類型同質化嚴重，經營商品種類重復。 商圈共有商業(yè)網點近 200 個，大型商場占北京市總數(shù)的 1／ 10 以上。 西單 工作日 人流年齡構成圖 西單 休息日 人流年齡組成 圖 年輕人67%兒童8%老年人25%年輕人 兒童 老年人 兒童6%老年人23%年輕人71%年輕人 兒童 老年人 【進出西單車輛比例結構圖】 34 西單路口工作日車流量圖（進入）159 160 162 163 166 151129 141148177159 145144 133122663799 8119036927576477058241108993724 718666611504559 567740526 530453493675930834507 50346642701002003004005006007008009001000110012007 ：1 5 －8 ：1 58 ：1 5 －9 ：1 59 ：1 5 －1 0 ：1 51 0 ：1 5 －1 1 ：1 51 1 ：1 5 －1 2 ：1 51 2 ：1 5 －1 3 ：1 51 3 ：1 5 －1 4 ：1 51 4 ：1 5 －1 5 ：1 51 5 ：1 5 －1 6 ：1 51 6 ：1 5 －1 7 ：1 51 7 ：1 5 －1 8 ：1 51 8 ：1 5 －1 9 ：1 51 9 ：1 5 －2 0 ：1 52 0 ：1 5 －2 1 ：1 52 1 ：1 5 －2 2 ：1 5公交車 出租車 其他車 35 西單路口工作日車流量圖（離開）146126139174145169158180 179 185187160122292420464581425482563720803112412766186246664081462943244063373945626429441097433 437506286127161297010020030040050060070080090010001100120013007 ：1 5 －8 ：1 58 ：1 5 －9 ：1 59 ：1 5 －1 0 ：1 51 0 ：1 5 －1 1 ：1 51 1 ：1 5 －1 2 ：1 51 2 ：1 5 －1 3 ：1 51 3 ：1 5 －1 4 ：1 51 4 ：1 5 －1 5 ：1 51 5 ：1 5 －1 6 ：1 51 6 ：1 5 －1 7 ：1 51 7 ：1 5 －1 8 ：1 51 8 ：1 5 －1 9 ：1 51 9 ：1 5 －2 0 ：1 52 0 ：1 5 －2 1 ：1 52 1 ：1 5 －2 2 ：1 5公交車 出租車 其他車 36 各商場工作日人流量（正門） 工作日流入量（個人） 工作日流出量（個人） 高峰時段 非高峰時段 高峰時段 非高峰時段 西單賽特 1260 600 1050 525 西單商場 1058 681 903 568 西單購物中心 1925 924 1716 907 中友百貨 2534 1619 2083 1576 SOGO 1828 1025 1500 910 百盛 772 355 453 246 各商場休息日人流量 休息日流入量（個人） 休息日流出量（個人） 高峰時段 非高峰時段 高峰時段 非高峰時段 西單賽特 1800 858 1500 750 西單商場 1512 974 1290 812 西單購物中心 2750 1321 1440 1011 中友百貨 3247 2313 2976 2400 SOGO 2559 1435 1954 1274 百盛 941 533 675 451 37 西單商圈各商業(yè)業(yè)態(tài)租金對比一覽表 最高租金 （元 /㎡ .月） 最低租金 （元 /㎡ .月） 平均租金 （元 /㎡ .月） 總數(shù)（家） 服裝鞋店 450 266 333 41 娛樂 352 253 277 14 餐廳 400 250 321 72 超市、便利店 347 277 308 15 五金建材 294 222 265 12 婚紗攝影 38