【正文】 6 321 355 9 通訊 250 223 241 9 藥品、保健品 350 250 288 10 音像圖書 466 311 360 11 珠寶首飾 410 277 354 7 美容美發(fā) 475 240 381 10 辦公用品 398 332 344 12 電器樂器 340 256 298 16 復(fù)印打字 331 268 294 7 茶葉 360 287 307 3 西西西 單單單 地地地 區(qū)區(qū)區(qū) 商商商 鋪鋪鋪 的的的 租租租 金金金 狀狀狀 況況況 線線線 性性性 圖圖圖 示示示 ：：： 38 西四至西單沿線及周邊地區(qū)租金圖（元/ 平方米/ 月）316301258215305202180200220240260280300320西單北大街 西四南大街 西四北大街 西安門大街 西皇城根南街 阜內(nèi)大街月租金 ★ 說明 ： —— 很明顯，從西單向西四方向，店鋪的租金呈明顯的下落趨勢，商業(yè)重心的南傾十分明顯； —— 這一地區(qū)的租金水平相當(dāng)高，所以對于沒有產(chǎn)權(quán)的租賃經(jīng)營者來說，壓力就比較 大； 西西西 單單單 地地地 區(qū)區(qū)區(qū) 中中中 小小小 商商商 業(yè)業(yè)業(yè) 企企企 業(yè)業(yè)業(yè) 經(jīng)經(jīng)經(jīng) 營營營 狀狀狀 況況況 分分分 析析析 —— 營業(yè)時(shí)間基本根據(jù)經(jīng)營品種的特點(diǎn)而定，一般約早 8： 30 或 9： 00 上班，下班時(shí)間基本是晚上 8： 009： 00； —— 經(jīng)營狀況絕大多數(shù)處于微利狀態(tài)，難以維持和業(yè)績特別良好的都鳳毛麟角； —— 大多數(shù)商家抱怨競爭激烈，錢沒有以前那樣好賺取了； 39 —— 對于許多定位在中高檔消費(fèi)人群的商家來說，普遍覺得交通環(huán)境的惡化是目標(biāo)顧客減少的主要原因，而沒有足夠的停車場是制約這一地區(qū)商業(yè)發(fā)展的重要原因； —— 而伴隨著靠近西單路口各大型商業(yè)設(shè)施的商業(yè)強(qiáng)化戰(zhàn)略，西單地區(qū)的重心已經(jīng)完全南移，在辟才 胡同以北的街區(qū)由于道路陳舊，交通不便，光顧的?有效?顧客反而有所減少； —— 加盟連鎖店的比例很大，但生意多是比較清淡； —— 辟才胡同以北的地區(qū)屬于舊城改造的范疇，在未來西單地區(qū)的改造中將被拆除，商戶大多數(shù)都知道此事，對有關(guān)拆遷的事情比較感興趣。 29 30 31 經(jīng)營狀況分析： 西單路口工作日 人流量 （個(gè)人）3246377923041152938297230483497312039853115296820241783284822831120267420813281128635189641087186830442776319528032889050010001500202125003000350040007：15－8：158：15－9：159：15－10：1510：15－11：1511：15－12：1512：15－13：1513:15－14：1514：15－15：1515：15－16：1516：15－17：1517：15－18：1518：15－19：1519:15－20：1520：15－21：1521：15－22：15進(jìn)入量離開量 32 西單路口休息日人流量( 個(gè)人)18743105377840713940433541684677525140722635283737973981447132923453211533453658334428561965152419674680355629403803050010001500202125003000350040004500500055007：00－8：008：00－9：009：00－10：0010：00－11：0011：00－12：0012：00－13：0013:00－14：0014：00－15：0015：00－16：0016：00－17：0017：00－18：0018：00－19：0019：00－20：0020：00－21：0021：00－22：00進(jìn)入量離開量 ★ 說明 ： —— 工作日早 7： 30— 9： 00 和下午 4： 00－ 6： 30 為人流的高峰期，除游逛的顧客外，在這一地區(qū)上班和上班經(jīng)過此地穿行的人員占有非常大的比例；休 息日在早 9： 00 之前雖然有人流的進(jìn)入高峰期，但人數(shù)比工作日要少，主要是因?yàn)樯习嗤窘?jīng)西單的人員人數(shù)在休息日銳減； 33 —— 在視覺上，人員的流入量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于離開量，而且人流早晚一般集中在購物中心一側(cè)（東側(cè)），西側(cè)只有在下午夕陽西下的時(shí)候走動的人數(shù)才多起來。 西單商業(yè)中心主體部分以西單北大街南段為主，向南沿至宣武門， 總營業(yè)面積 40 萬平方米左右?，F(xiàn)在的西單商圈共有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 179 個(gè)，大型商場 8 家，占北京市大型商場總數(shù)的 1/10。 西單商圈： 概況： 西單商業(yè)街是北京舊城區(qū)三大商業(yè)區(qū)之一，與王府井步行商業(yè)街、前門商業(yè)街并稱為北京三條 ? 黃金商業(yè)街 ? ，它東臨故宮、南依長安街，西靠金融街，北接新街口商業(yè)區(qū)，商業(yè)地理位臵極其優(yōu)越 ,不但是北京人喜歡 光顧的商業(yè)街區(qū)，也 成為外地游客到北京的必游之地和購物 場所 。 分析國際一流商業(yè)街區(qū)普遍具有五大特點(diǎn)：有大型的零售商場，各色商品一應(yīng)俱全；有大型的文化建筑，如博物館、劇院、影院；有良好的居住條件，高級飯店錯(cuò)落有致；有特色的城市景觀，街中公園芳草如因；有旅游上的閃光點(diǎn)，成為游人的好去處。同時(shí)，王府井步行街的改造要考慮如何更好的保留和繼承傳統(tǒng)。其次，商品要有特色，目標(biāo)客戶群應(yīng)該定位應(yīng)該是引導(dǎo)性的，要突出主體客流。 27 王府井作為商業(yè)中心區(qū)，其商品應(yīng)該具備三個(gè)特點(diǎn)：時(shí)尚、 高檔、誠信。對這些店來說，以市場做標(biāo)準(zhǔn)，以經(jīng)營換效益才是最重要的。 大型百貨要賣時(shí)尚、賣品牌、賣信譽(yù)、賣功能、賣環(huán)境，以此作為中心，提高王府井整體服務(wù)水平。 從硬件經(jīng)營向軟件經(jīng)營轉(zhuǎn)變。 從數(shù)量經(jīng)營向數(shù)字經(jīng)營轉(zhuǎn)化。 從大眾化的商品向主題名品店轉(zhuǎn)化。 從商品經(jīng)營向功能性經(jīng)營轉(zhuǎn)變。在專里面體現(xiàn)?全?，進(jìn)而形成自己的特色，這樣才能持續(xù)的發(fā)展下去。 許多專家認(rèn)為，王府井應(yīng)該考慮實(shí)行?大而專、專而全、全而特、特而新?的 經(jīng)營思路。王府井要避免商場一條街那種?深院大宅、庭院深深?。 ? 要塑造休閑、舒適的購物、旅游環(huán)境。許多人來這里主要是通過王府井的窗口看世界，通過王府井的窗口來了解消費(fèi)的潮流，時(shí)尚的發(fā)展，所以 26 要體現(xiàn)這樣的一個(gè)導(dǎo)向性的經(jīng)營。來王府井的人 80％以上是旅游的，沖動購買、隨機(jī)購買、連帶購買、消閑購 買的比例占絕大多數(shù)，所以要從商業(yè)旅游去研究王府井。換個(gè)角度說，就是不能讓不論是觀光還是購物的顧客，在累了的時(shí)候不是只能蹲在街邊或者坐在商場櫥窗邊休息，同時(shí)在大眾服務(wù)方面應(yīng)該顧及更多消費(fèi)者需要，增加大眾餐飲種類，而不是簡單的快餐和國際美食。所以，王府井應(yīng) 該重新定位，不是簡單的商業(yè)一條街，而是商業(yè)中心，是一個(gè)商業(yè)旅游休閑中心，成為北京商業(yè)的中心和主導(dǎo)。隨著城市多中心化、商品的同質(zhì)化、品牌的普及化，以及新興商圈的建立，王府井由于其自身客觀條件等原因已經(jīng)逐漸失去它的優(yōu)勢。所有的商場娛樂設(shè)施都很缺乏，一些商場提供的只有購物功能。隨著市場競爭的激烈和商業(yè)格局的變革，王府井市場客流量和營業(yè)額均出現(xiàn)了不同程度的下降，某種程度上王府井陷入了? 年輕人不來，中老年 人不滿，外地人不買 ?的尷尬境地。 25 王府井作為一條擁有 700 年歷史的商業(yè)街區(qū)，融合了歷史和時(shí)尚，是中國商業(yè)的精髓。一直以來王 府井只強(qiáng)調(diào)建造大規(guī)模的商業(yè)建設(shè)，沒有更多考慮管理效益及經(jīng)營效益，商品雷同，配套設(shè)施缺乏，顧客購物理性化使王府井越來越難以留住消費(fèi)者的腳步?？傮w定位不明確，導(dǎo)致各階層客流都不能享受比較滿意的購物環(huán)境和選擇自己所需要的商品。可選擇余地少。 ? 各商場經(jīng)營商品雷同，無個(gè)性特色。 1 家 KTV 而已。 存在問題： 作為百年老街，一直只強(qiáng)調(diào)購物功能，重視商品供給，娛 樂休閑則極為匱乏。 全聚德 24 北京老字號烤鴨店，高檔餐飲類，主營烤鴨。 餛飩侯 老北京風(fēng)味小吃，屬高檔消費(fèi)，生意興隆。 田野永和 臺灣風(fēng)味美食，環(huán)境優(yōu)美，消費(fèi)檔次較高。 道樂日餐 主營日本壽司，各式生魚片。整體消費(fèi)水平較高，環(huán)境良好。整體街區(qū)環(huán)境整潔衛(wèi)生，游人如織。王府井集中了全世界的知名餐飲品牌，整體消費(fèi)水平較高，高檔餐飲居多，同時(shí)兼有中低檔餐飲，整體餐飲業(yè)由于王府井人流量的支撐，經(jīng)營狀況極好。 餐飲業(yè)： 王府井街區(qū)餐飲業(yè)態(tài)較為豐富，主要分布于商場內(nèi)部或者獨(dú)立商 鋪經(jīng)營。同時(shí)采用 24 小時(shí)營業(yè)，開辦?夜貓行動?，在 12 點(diǎn)到次日凌晨進(jìn)行夜間優(yōu)惠活動。 KTV 包房分為 5 個(gè)檔次，拉開價(jià)差。 消費(fèi)水平 ： 白天與晚間不同；周末與工作日不同。是一家包含量販?zhǔn)?KTV、迪吧、酒吧為一體的休閑娛樂場所。 22 經(jīng)營狀況 經(jīng)營狀況一般。放映廳普遍規(guī)模較小，保證了良好的放映效果。整體裝飾高檔、時(shí)尚，環(huán)境優(yōu)于新東安影院。 新世紀(jì)影院 概況：東方新世紀(jì)影院位于東方廣場地下一層，共有 6 個(gè)放映廳。 經(jīng)營狀況 ： 整體經(jīng)營狀況良好。整體設(shè)備較為先進(jìn)，環(huán)境良好。其中 3 廳 238 個(gè)座位，其他廳為 100 個(gè)座位。整體游戲設(shè)備一般，消費(fèi)水平中等，環(huán)境較差。下午人流較多，均人流為 50 人左右。消費(fèi)水平為 1 元 /枚。整體游戲設(shè)備較為高檔，消費(fèi)水平較高，環(huán)境安靜良好。人流較少，主要為商場顧客及寫字樓工作人員。 游戲機(jī)廳： 新東安游戲機(jī)廳 ： 營業(yè)面積 700 平米左右，游戲機(jī) 160 臺左右。 娛樂休閑業(yè) ： 王府井街區(qū)整體娛樂業(yè)較為缺乏，目前擁有的娛樂休閑類業(yè)態(tài)有影院和游戲廳以及 KTV。其整體商業(yè)架構(gòu)由幾座大型綜合商場和臨街店鋪組成，臨街商鋪規(guī)模約在 100－ 300 平米之間，年平均租金在 150－ 300 萬人民幣之間，金街日客流量在 30 萬人次左右，日銷售額為 1000 多萬元，幾平方米的小店鋪日營業(yè)額達(dá)到數(shù)萬元，可謂?日進(jìn)斗金?。 王府井街區(qū)示意圖： 19 20 經(jīng)營狀況分析： 通過幾次大的改造，王府井逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橘徫?、休閑、娛樂、餐飲于一體的具有現(xiàn)代化氣息的時(shí)尚、高檔次、高品味的商業(yè)中心區(qū)，而不再是簡單的商業(yè)一條街。 王府井是北京人購物休閑的首選，是中外游客觀光的 必選之地。 在這 條大街上有王府井百貨大樓、 新東 安市場、新中國兒童用品商店、王府井新華書店、世都百貨、 工美大廈、東方廣場及北 京大部分老字號店鋪等數(shù)百家著名商業(yè)零售企業(yè)；有北京飯店、王府井大飯店、天倫王朝、國際藝苑皇冠、君悅、王府、臺灣、華僑大廈等十?dāng)?shù)家四星級以上的賓館飯店；有東來順、全聚德、萃華樓、香港美食城、全素齋、四川飯店、北京小吃街等特色餐飲；有北京人民藝術(shù)劇院、陽光俱樂部、金帆音樂廳、新東安影城、中國兒童藝術(shù)劇院等休閑娛樂場所。 王府井商圈： 王府井大街位于北京東長安街北側(cè)、天安門紫禁城東面，是具有數(shù)百年 悠久歷史的著名商業(yè)街區(qū)，在北京享有金街的美譽(yù)。 正在努力創(chuàng)造京城西部最大的商圈。 在建的華貿(mào)中心、萬達(dá)廣場將提升這里的品質(zhì)。 發(fā)展中等規(guī)模商業(yè)中心和社區(qū)商業(yè)街（城市綜合體中的連鎖經(jīng)營店和休閑新概念店、小規(guī)模精品型的 SHOPPING MALL 為主流）。 海龍、鼎好、太平洋、科貿(mào)、新中關(guān)、第三極 CBD 商圈 最新商圈 城市級別 高檔 2021 年出現(xiàn) CBD 概念來，這里是北京商務(wù)活動的中心，隨著高檔公寓的入住率不斷增長，高檔商業(yè)的需 求也日益增多。 中關(guān)村商圈 最新商圈 城市級別 中低檔 包括多個(gè)主題子商圈，如數(shù)碼商業(yè)街、圖書商業(yè)街等。 北京百盛購物中心 1994 阜成門華聯(lián)商廈 1994 萬通新世界 崇文門商圈 新興商圈 引導(dǎo)時(shí)尚潮流的青年商業(yè)氛圍。 主要經(jīng)營服裝、日用品等，有一定的餐飲和娛樂配套。 百貨和超市兩