【正文】 :51:1904:51:19January 30, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 1月 上午 4時(shí) 51分 :51January 30, 2023 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 2023年 1月 30日星期一 4時(shí) 51分 19秒 04:51:1930 January 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 賽睿顧問 3 invest 134 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 賽睿顧問 3 invest 126 天成小商品市場(chǎng)前景分析 前景： 經(jīng)過長(zhǎng)期市場(chǎng)培育，在消費(fèi)者心中已經(jīng)形成一定地位，周邊無同類型項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)，在一段時(shí)期內(nèi)仍可以保持良好的態(tài)勢(shì)。 賽睿顧問 3 invest 116 本項(xiàng)目參照性分析 結(jié)合日壇商務(wù)會(huì)館的優(yōu)缺點(diǎn)，本項(xiàng)目應(yīng)注意以下幾點(diǎn)： ，選擇切入點(diǎn)； 2. 招商客戶的甄別，有自己的獨(dú)立進(jìn)貨渠道； ，做專做精 ； ，產(chǎn)品以精細(xì)仿制名牌為主，在白領(lǐng)階層 有影響力，其產(chǎn)品的吸引力創(chuàng)造了項(xiàng)目的影響力，以及租金 價(jià)值，本項(xiàng)目做定位組合時(shí)可以加以關(guān)注。 賽睿顧問 3 invest 106 三里屯雅秀服裝市場(chǎng) 賽睿顧問 3 invest 107 關(guān)于三里屯雅秀服裝市場(chǎng) 區(qū)位： 三里屯； 定位：以經(jīng)營(yíng)服裝 、 鞋 、 包 、 絲綢為主； 地位：目前北京最具人氣服裝市場(chǎng)之一； 規(guī)模：總占地面積 11000平方米 ， 地上 5層 、 地下 1層； 業(yè)態(tài)組合：從事服裝 、 百貨的綜合性商場(chǎng)； 經(jīng)營(yíng)狀況：通過幾年的商業(yè)培育期 ， 現(xiàn)正處于成熟期； 經(jīng)營(yíng)理念：走時(shí)尚消費(fèi)的路線 ； 商業(yè)環(huán)境：背靠使館區(qū) ， 東臨酒吧街 ， 交通便利 ， 環(huán)境優(yōu)美； 硬環(huán)境：地上有停車位； 商品檔次：中高檔； 人氣：經(jīng)過一段時(shí)間的培育 ， 現(xiàn)人氣指數(shù)很高； 賽睿顧問 3 invest 108 賽睿顧問 3 invest 109 三里屯雅秀服裝市場(chǎng)優(yōu)劣勢(shì)分析 優(yōu)勢(shì) 交通便利 ， 多條公交路線可以到達(dá)； 地理位置佳 ， 背靠使館區(qū) ， 東臨酒吧街 ， 交通便利 ， 環(huán)境優(yōu)美； 具有穩(wěn)定的客戶群 ， 聲譽(yù)較高； 現(xiàn)已成為國(guó)內(nèi)知名的旅游市場(chǎng) 。 北京東方賽睿投資顧問有限公司 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目：電子市場(chǎng) 94 1 賽睿顧問 3 invest 95 億客隆南城電子總匯 賽睿顧問 3 invest 96 關(guān)于億客隆南城電子總匯 區(qū)位： 崇文永外劉家窯路塔園 12號(hào)； 定位：電子市場(chǎng)； 地位：北京南城經(jīng)營(yíng)時(shí)間較長(zhǎng)的電子市場(chǎng)； 規(guī)模：在萬事吉商城的 3層 ， 規(guī)模較??； 經(jīng)營(yíng)狀況：已經(jīng)形成較為固定的消費(fèi)群體 ， 經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)良好； 經(jīng)營(yíng)特色：以經(jīng)營(yíng)電腦 、 軟件及電子器材為主； 商業(yè)環(huán)境： 普通裝修 ， 一層為億客隆超市 ， 二層為服裝； 硬環(huán)境：停車位不足 ， 一般停在樓群中； 商品檔次：中低檔商品； 人氣：客流量平均 ， 人氣一般； 平均租金： 610元 /平方米 /天； 賽睿顧問 3 invest 97 億客隆南城電子總匯優(yōu)劣勢(shì)分析 優(yōu)勢(shì) 市場(chǎng)定位清晰 ， 符合南城消費(fèi)特點(diǎn)； 本市場(chǎng)的出現(xiàn)彌補(bǔ)了南城商業(yè)市場(chǎng)的空白 。 賽睿顧問 3 invest 85 九龍百安居前景分析 前景： 商業(yè)剛剛初具規(guī)模，定位檔次適中，能贏得眾多消費(fèi)者的青睞。 賽睿顧問 3 invest 77 其它項(xiàng)目分析 目標(biāo)客戶分析 定位低檔，因此消費(fèi)客戶主要是本地及周邊低檔市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者。 美 食 城： 為前來購物的消費(fèi)者及商家提供了方便。 倉 儲(chǔ)： 可以為經(jīng)營(yíng)者提供較為便利的倉儲(chǔ)用地。 賽睿顧問 3 invest 56 木樨園世貿(mào)商業(yè)中心 業(yè)態(tài)組合 B2： 停車及倉儲(chǔ) B1：購物天堂 —— 生活館 超市，品牌服裝專柜 F1：麗人大道 休閑裝 F2：麗人大道 正裝及時(shí)裝 F3：繽紛天地 童裝、牛仔、皮草 F4：魅力特區(qū) 韓版服飾及配飾 F5：魅力特區(qū) 精品店 F6：魅力特區(qū) 精品店 F7： 餐飲娛樂 F8： 管理及商務(wù)配套 F9— 11： 寫字間 賽睿顧問 3 invest 57 木樨園世貿(mào)商業(yè)中心前景分析 前景： 隨著南城開發(fā)力度的不斷加大，消費(fèi)者收入水平的不斷提升，批發(fā)市場(chǎng)檔次必然隨之提升，低端批發(fā)市場(chǎng)份額萎縮，因此本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)前景看好。 該項(xiàng)目突破口： 注意細(xì)分市場(chǎng)，定位專業(yè)針織毛紡休閑服飾批發(fā)；加大零售市場(chǎng)的挖掘力度。 賽睿顧問 3 invest 46 賽睿顧問 3 invest 47 新世紀(jì)服裝商貿(mào)城優(yōu)劣勢(shì)分析 優(yōu)勢(shì) 區(qū)域優(yōu)勢(shì)：位于北京最大的服裝集散地：大紅門 — 木樨園； 發(fā)展機(jī)遇：北京南城加大開發(fā)力度，區(qū)域環(huán)境好轉(zhuǎn)； 定位優(yōu)勢(shì)：采用市場(chǎng)細(xì)分 ， 定位專業(yè)化市場(chǎng)； 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：與區(qū)域內(nèi)其他市場(chǎng)相比 ， 產(chǎn)品較有特色 ， 吸引了較多零售客流 。大紅門商貿(mào)城是大紅門地區(qū)最早成立的服裝市場(chǎng)之一，也是批發(fā)市場(chǎng)由“大棚”向“商城”過渡的代表之一。 賽睿顧問 3 invest 35 京溫服裝市場(chǎng)前景分析 前景： 隨著消費(fèi)者收入水平的不斷提高，京溫市場(chǎng)這種低檔服裝批發(fā)市場(chǎng)所占市場(chǎng)份額必然逐漸萎縮，加之各地批發(fā)市場(chǎng)相繼興建，如果不及時(shí)考慮轉(zhuǎn)型，項(xiàng)目必然面臨“夕陽無限好，只是近黃昏”的局面。 專賣店成交租金：不同樓層不同位置租金價(jià)格差異較大 ， 10— 50元 /天 /平米之間 。 地位：木樨園地區(qū)批發(fā)市場(chǎng)由大棚向商廈轉(zhuǎn)變的代表 。 ? － 1F— 5F主要以服裝銷售為主 。 劣勢(shì) 開業(yè)較晚，自身宣傳力度不足，市場(chǎng)認(rèn)知度、美譽(yù)度欠缺； 樓層過高（共九層），垂直客流引導(dǎo)有難度； 周邊城市批發(fā)市場(chǎng)相繼興起，市場(chǎng)輻射范圍降低； 與周邊批發(fā)市場(chǎng)檔次差距過大，目標(biāo)客戶群不同，無法借助其它市場(chǎng)人流促進(jìn)本商 場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。 三里屯雅秀服裝市場(chǎng) ： ? 在北京檔次較高，針對(duì)時(shí)尚消費(fèi)及東歐批發(fā)市場(chǎng)的類型，本項(xiàng)目周邊環(huán)境與之不同，但 產(chǎn)品架構(gòu)值得參照。 賽睿顧問 3 invest 12 重要結(jié)論摘要 百榮世貿(mào)、 木樨園世貿(mào)商業(yè)中心 ：木樨園商圈規(guī)模較大的、即將開業(yè)的兩個(gè)項(xiàng)目 ? 這兩個(gè)項(xiàng)目對(duì)批發(fā)零售、商務(wù)辦公、餐飲、娛樂及展示進(jìn)行了完整融合，但這種 融合的效果值得本項(xiàng)目隨時(shí)關(guān)注，并視其情況對(duì)商業(yè)組合做恰當(dāng)調(diào)整； ?批發(fā)和零售原則上是缺乏共存性的，如果零售規(guī)模過大的話，整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)會(huì)發(fā) 生根本的變化，這對(duì)本項(xiàng)目也有典型的參照意義； ?未來這兩個(gè)項(xiàng)目將會(huì)經(jīng)歷模式的考驗(yàn)； ?批發(fā)項(xiàng)目把娛樂和購物、餐飲、展示進(jìn)行融合，有風(fēng)險(xiǎn)性。北京東方賽睿投資顧問有限公司 鼎能置業(yè)南中軸路商業(yè)項(xiàng)目 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)研究報(bào)告 （綜合市場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)） 二 OO四 年四月 1 1 賽睿顧問 3 invest 2 目 錄 重要結(jié)論摘要 4 研究背景及方法 18 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 20 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目：周邊綜合市場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng) 21 22 30 37 44 51 59 67 72 賽睿顧問 3 invest 3 目 錄 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目：家居市場(chǎng) 80 81 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目：電器市場(chǎng) 87 88 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目：電子市場(chǎng) 94 95 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目：其它市場(chǎng) 99 100 106 112 117 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目：地下商業(yè)市場(chǎng) 122 123 128 賽睿顧問 3 invest 4 重要結(jié)論摘要 綜合調(diào)查情況，針對(duì)北京市南城地區(qū)綜合市場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)市場(chǎng)供應(yīng)量總結(jié)分析： ?初步統(tǒng)計(jì)南城固定交易場(chǎng)所，進(jìn)行經(jīng)常性常年交易，并設(shè)有專職管理人員的現(xiàn)貨商 品交易市場(chǎng)約 115個(gè)； ?總營(yíng)業(yè)面積約為 96萬平方米； ?市場(chǎng)攤位容量約 35000個(gè)； ?已出租攤位數(shù)量 25000個(gè)，攤位出租率 %； ?其中個(gè)體攤位數(shù)量約 22600個(gè)，占已出租攤位數(shù)的 %； ?2023年，商品交易市場(chǎng)總成交額約 170億元，比上年增長(zhǎng) %，平均每個(gè)市場(chǎng)成交 額為 。 永外城文化用品城 ： 木樨園商圈歷史最長(zhǎng)的辦公用品批發(fā)市場(chǎng) ?檔次和硬件雖然差，但市場(chǎng)成熟，經(jīng)營(yíng)良好，說明上述因素并非商鋪的價(jià)值所在； ?該項(xiàng)目和本項(xiàng)目比鄰，需要對(duì)其進(jìn)行徹底關(guān)注； ?該項(xiàng)目已經(jīng)形成的成熟市場(chǎng)氛圍，本項(xiàng)目需要充分利用、借勢(shì)； ?批發(fā)項(xiàng)目的價(jià)值規(guī)則需要深度挖掘。 日壇商務(wù)會(huì)館 ： ? 消費(fèi)者檔次比較高，產(chǎn)品以精細(xì)仿制名牌為主，在白領(lǐng)階層有影響力。 賽睿顧問 3 invest 26 天雅商廈業(yè)態(tài)分析 業(yè)態(tài)組合：批發(fā)零售、寫字間、餐飲、商務(wù)配套 批發(fā)零售： 以服裝批發(fā)零售為主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)， 商廈中經(jīng)營(yíng)商品檔次與該商圈內(nèi)其他商場(chǎng)相比較高，有一部分品牌在國(guó)內(nèi)具有一定知名度，如：夏蒙、杉杉法涵詩、拼牌男裝、洛茲、依尚時(shí)、卡佛連女裝等，但更多為沒有名氣的一些 新創(chuàng)品牌或雜牌服裝。 ? 其中－ 1F為休閑裝 ， 1F2F為男裝 ，