【正文】 st 13 重要結(jié)論摘要 萬朋文化辦公用品商城 ： 木樨園商圈售價(jià)最高的文化用品商鋪 ?周邊市場成熟，帶動(dòng)商鋪價(jià)格，本項(xiàng)目需要在定位、營銷過程中，進(jìn)行比照性深度 挖掘，以謀求市場環(huán)境對(duì)本項(xiàng)目商鋪價(jià)值的帶動(dòng)； ?批發(fā)市場的價(jià)值經(jīng)過了長期市場積淀，需要順勢而為； ?這種項(xiàng)目對(duì)臨時(shí)倉儲(chǔ)有需要，本項(xiàng)目需要關(guān)注。其產(chǎn)品的吸引力 創(chuàng)造了項(xiàng)目的影響力，以及租金價(jià)值，本項(xiàng)目做定位組合時(shí)可以加以關(guān)注。銷售方式批零兼有，以向經(jīng)銷商批發(fā)為主，零售為輔。 賽睿顧問 3 invest 28 天雅商廈前景分析 前景： 隨著南城開發(fā)力度的不斷加大，消費(fèi)者收入水平的不斷提升，批發(fā)市場檔次必然隨之提升，低端批發(fā)市場份額萎縮，因此本項(xiàng)目經(jīng)營前景看好。 業(yè)態(tài)組合：低檔服裝販賣 、 少量寫字間 。 劣勢 市場環(huán)境惡劣，商場結(jié)構(gòu)、布局不合理； 低檔批發(fā)市場逐漸萎縮； 租金昂貴，經(jīng)營成本過高； 周邊城市批發(fā)市場相繼興起，市場輻射范圍降低。 賽睿顧問 3 invest 36 本項(xiàng)目參照性分析 結(jié)合京溫服裝市場的優(yōu)缺點(diǎn)，本項(xiàng)目應(yīng)注意以下幾點(diǎn)： ，經(jīng)營良好，說明檔次和硬件并非批發(fā)商鋪的價(jià)值所在； ； ，本項(xiàng)目需要加以考慮； ，本項(xiàng)目策劃定位時(shí)需要選擇針對(duì)性。但是由于形成較早，很多最早的批發(fā)商戶都在此持續(xù)經(jīng)營，因此客流量較大，經(jīng)營狀況良好。 賽睿顧問 3 invest 48 新世紀(jì)服裝商貿(mào)城 經(jīng)營分析 目標(biāo)客戶分析 新世紀(jì)服裝商貿(mào)城客戶主要針對(duì)本地及周邊中低檔市場經(jīng)營者；而且由于市場內(nèi)有一些比較時(shí)尚的服裝，因此也吸引了部分零售客戶。 賽睿顧問 3 invest 51 木樨園世貿(mào)商業(yè)中心 賽睿顧問 3 invest 52 關(guān)于木樨園世貿(mào)商業(yè)中心 區(qū)位：北京最大服裝集散地 —— 木樨園 — 大紅門商圈 ， 緊鄰南三環(huán)與南中軸路； 定位：中檔精品服裝批發(fā)及零售； 地位：未開業(yè)； 規(guī)模：總建筑面積 10萬平米 ， 一期 5萬平米； 業(yè)態(tài)組合：零售 、 寫字間 、 服裝展示 、 餐飲 、 商務(wù)配套； 經(jīng)營理念：打造木樨園地區(qū)首家女性購物場所； 商業(yè)環(huán)境： 該區(qū)域裝修最高檔的商場； 硬環(huán)境：多部直梯 、 滾梯 、 觀光電梯 ， 充足停車位； 專賣店成交租金： 4— 13元 /天 /平米； 專賣店成交售價(jià)：三 — 四樓： 4— 5萬元 /平米 五 — 六樓： — /平米； 賽睿顧問 3 invest 53 賽睿顧問 3 invest 54 木樨園世貿(mào)商業(yè)中心優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢 區(qū)域優(yōu)勢：位于北京最大的服裝集散地木樨園 — 大紅門區(qū)域； 差異化經(jīng)營：定位女性主題，與周邊項(xiàng)目錯(cuò)位經(jīng)營，定位中檔精品； 交通條件便利； 政策優(yōu)勢：北京南城加大開發(fā)力度，市場環(huán)境好轉(zhuǎn)； 消費(fèi)者生活水平提升，原有低檔服裝市場份額萎縮。 賽睿顧問 3 invest 58 本項(xiàng)目參照性分析 結(jié)合木樨園世貿(mào)商業(yè)中心的優(yōu)缺點(diǎn)，本項(xiàng)目應(yīng)注意以下幾點(diǎn)： 、商務(wù)辦公、餐飲、娛樂及展示進(jìn)行了完整融 合，但這種融合的效果值得本項(xiàng)目隨 時(shí)關(guān)注，并視其情況對(duì)商業(yè)組 合做恰當(dāng)調(diào)整； ，如果零售規(guī)模過大的話，整個(gè)項(xiàng) 目的經(jīng)營會(huì)發(fā)生根本的變化，這對(duì)本項(xiàng)目也有典型的參照意義； ； 、餐飲、展示進(jìn)行融合，有風(fēng)險(xiǎn)性。 該項(xiàng)目突破口： 歷史優(yōu)勢、區(qū)域優(yōu)勢、資源優(yōu)勢。 結(jié)合萬朋文化用品商城的優(yōu)缺點(diǎn)，本項(xiàng)目應(yīng)注意以下幾點(diǎn)： ，帶動(dòng)商鋪價(jià)格，本項(xiàng)目需要在定位、營銷過程中， 進(jìn)行比照性深度挖掘，以謀求市場環(huán)境對(duì)本項(xiàng)目商鋪價(jià)值的帶動(dòng)； ，需要順勢而為； ，本項(xiàng)目需要關(guān)注。經(jīng)營商品多為周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)產(chǎn)品或江浙一帶小工廠加工產(chǎn)品，市場競爭能力有限。 賽睿顧問 3 invest 86 本項(xiàng)目參照性分析 結(jié)合九龍百安居的經(jīng)營狀況，本項(xiàng)目應(yīng)注意以下幾點(diǎn)： ，其影響力、競爭力無疑是最強(qiáng)的，考慮到本項(xiàng)目 周邊未來大批住宅對(duì)家居、建材的需求，百安居類型的商家進(jìn)駐 本項(xiàng)目是必要，也是很重要的； ，將有利于本項(xiàng)目商鋪的營銷； 。 賽睿顧問 3 invest 98 本項(xiàng)目參照性分析 結(jié)合億客隆南城電子總匯的優(yōu)缺點(diǎn)，本項(xiàng)目應(yīng)注意以下幾點(diǎn)： ，但因?yàn)樵谀铣菍儆谔钛a(bǔ)市場空缺的類型，所以有 發(fā)展空間，值得本項(xiàng)目加以適當(dāng)關(guān)注； ，所以原來市場 表現(xiàn)不佳的商業(yè)地產(chǎn)形式，未來的表現(xiàn)也許會(huì)出奇制勝。 賽睿顧問 3 invest 110 三里屯雅秀服裝市場前景分析 前景： 商業(yè)已初具規(guī)模，商品具有時(shí)尚氣息，能贏得年輕消費(fèi)者的青睞。 劣勢 停車位略顯不足； 整體商業(yè)較為陳舊，缺乏變化與創(chuàng)新； 雖然商品種類較為豐富，但同種類商品分配不夠合理。 賽睿顧問 3 invest 127 本項(xiàng)目參照性分析 結(jié)合天成小商品市場的優(yōu)缺點(diǎn)，本項(xiàng)目應(yīng)注意以下幾點(diǎn)： ，規(guī)模適度； 2. 最大限度的搞好市場環(huán)境，使購物環(huán)境舒適； ； 。 04:51:1904:51:1904:511/30/2023 4:51:19 AM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 , January 30, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 上午 4時(shí) 51分 19秒 上午 4時(shí) 51分 04:51: 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 1月 上午 4時(shí) 51分 :51January 30, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 04:51:1904:51:1904:51Monday, January 30, 2023 1知人者智，自知者明。 :51:1904:51:19January 30, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 1月 30日星期一 上午 4時(shí) 51分 19秒 04:51: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 該項(xiàng)目突破口： 加強(qiáng)各功能分區(qū)連接部位的業(yè)態(tài)組合。 北京東方賽睿投資顧問有限公司 競爭項(xiàng)目：地下商業(yè)市場 122 1 賽睿顧問 3 invest 123 天成小商品市場 賽睿顧問 3 invest 124 關(guān)于天成小商品市場 區(qū)位： 北京市海淀區(qū)白石橋路首都體育館北側(cè)； 定位：以日用小百貨為主的大型低檔綜合批發(fā)市場； 地位：海淀區(qū)知名度極高的批發(fā)兼零售市場； 建筑形式：總面積約 2萬平方米； 分布情況：首都體育館原滑冰館地下部分 ， 面積分割在 6平米左右的攤位； 經(jīng)營狀況：在海淀區(qū)知名度高 ， 已經(jīng)形成較為固定的消費(fèi)群體 ， 經(jīng)營業(yè)績良好； 經(jīng)營特色：商品種類其全 ， 價(jià)格便宜 ， 低檔消費(fèi)； 商業(yè)環(huán)境： 低檔裝修 ， 周邊同類型商業(yè)項(xiàng)目較少 ， 由于規(guī)模較大 ， 自身形成了一定的 商業(yè)氛圍； 硬環(huán)境：硬件水平較差 ， 但能基本保證批發(fā)市場的運(yùn)營 ， 停車位略顯不足； 商品檔次：低檔次 ， 價(jià)格便宜； 人氣：客流量較大 ， 人氣較旺； 平均租金：約 10元 /平方米 /天； 賽睿顧問 3 invest 125 天成小商品市場優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢 經(jīng)過較長期的市場培育 ， 在海淀區(qū)知名度很高； 商品種類其全，價(jià)格便宜，擁有大量學(xué)生客戶群； 地理位置優(yōu)越，項(xiàng)目周邊學(xué)校密集，規(guī)模適度； 項(xiàng)目周邊基本沒有同類型競爭對(duì)手。 賽睿顧問 3 invest 115 日壇商務(wù)會(huì)館前景分析 前景： 憑借其獨(dú)特的進(jìn)貨渠道以及在消費(fèi)者心目中的地位，短期內(nèi)經(jīng)營業(yè)績可以保持良好。 該項(xiàng)目突破口： 近一步細(xì)分市場，尋找市場空白，并改善現(xiàn)有的硬件設(shè)施。 該項(xiàng)目突破口： 改善現(xiàn)有的硬件設(shè)施、適當(dāng)增加體驗(yàn)業(yè)態(tài)比重。 北京東方賽睿投資顧問有限公司 競爭項(xiàng)目：家居市場 80 1 賽睿顧問 3 invest 81 九龍百安居 賽睿顧問 3 invest 82 關(guān)于九龍百安居 區(qū)位： 北京市朝陽區(qū)廣渠路； 定位：百安居裝潢店； 地位：目前北京東南城為數(shù)不多的國際品牌店之一； 規(guī)模：總建筑面積為 1300014000平方米； 業(yè)態(tài)組合：家居建材及家居裝潢； 經(jīng)營狀況：剛剛開業(yè) ， 現(xiàn)處于成長階段； 經(jīng)營理念：價(jià)格低廉 ， 品牌至上的經(jīng)營理念 ； 商業(yè)環(huán)境： 統(tǒng)一裝修風(fēng)格 ， 統(tǒng)一管理； 硬環(huán)境：地上有停車位 ， 無地下停車； 商品檔次：中高檔； 賽睿顧問 3 invest 83 賽睿顧問 3 invest 84 九龍百安居優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢 百安居作為東南城地區(qū)唯一的國際品牌家居店 ， 具有穩(wěn)定的客戶群 ， 聲譽(yù) 較高； 準(zhǔn)確定位東南城消費(fèi)水平 ， 能吸引東南城及周邊地區(qū)大眾消費(fèi)者的青睞； 優(yōu)秀的經(jīng)營管理，有效聚合大量消費(fèi)人群。因此不再單獨(dú)分析，在此統(tǒng)一介紹： 關(guān)于該區(qū)域內(nèi)其它競爭項(xiàng)目 項(xiàng)目名稱 經(jīng)營面積 （平方米） 標(biāo)準(zhǔn)攤位面積 （平方米） 租金水平 （萬元 /年 /攤位） 龍湫批發(fā)市場 16000 4， 6， 8 —— 木樨園才華窗簾 100—— 150 9—— 18 天海服裝批發(fā)市場 4， 6 —— 13 龍建都窗簾床品 30—— 100 賽睿顧問 3 invest 74 其它市場 區(qū)位：北京最大服裝集散地 —— 木樨園 — 大紅門商圈； 定位：低檔服裝 、 配件 、 面料及輔料批發(fā)市場； 規(guī)模：規(guī)模一般偏??； 業(yè)態(tài)組合：低檔服裝販賣等； 業(yè)績：經(jīng)營狀況一般； 商業(yè)環(huán)境：周邊服裝批發(fā)市場密集； 硬環(huán)境：裝修低檔 ， 市場擁擠 ， 商鋪緊湊； 商品檔次：低檔服裝 、 配件 、 面料輔料； 人氣：與京溫等老牌市場無法相比； 專賣店成交租金：不同市場租金價(jià)格不一 ， 10元 /天 /平米左右居多； 賽睿顧問 3 invest 75 其它市場圖解 賽睿顧問 3 invest 76 其它市場 優(yōu)勢 區(qū)域優(yōu)勢：位于北京最大的服裝集散地：大紅門 — 木樨園； 歷史優(yōu)勢：大紅門地區(qū)形成最早的市場之一，市場知名度較高； 資源優(yōu)勢：穩(wěn)定的客戶； 發(fā)展機(jī)遇：北京南城加大開發(fā)力度，區(qū)域環(huán)境好轉(zhuǎn)。 賽睿顧問 3 invest 70 萬朋文化辦公用品商城 業(yè)態(tài)分析 業(yè)態(tài)組合：文體用品、手機(jī)、電腦、寫字間、美食城； 商品銷售： 各種品牌、各種檔次商品齊全；可以滿足 客戶一次性夠足 的需求。 賽睿顧問 3 invest 63 永外城業(yè)態(tài)分析 業(yè)態(tài)組合：文體用品、辦公禮品批發(fā)零售；寫字間；倉儲(chǔ)結(jié)合 商品銷售： 各種品牌、各種檔次商品齊全；可以滿足 客戶一次性夠足 的需求。 餐飲娛樂休閑： 位于七樓，能夠有效延長消費(fèi)者在商廈內(nèi)逗留時(shí)間，為 經(jīng)營商戶提供全面服務(wù)。商場負(fù)一至三層為針織毛紡制品批發(fā)；中低檔，小品牌或雜牌服裝為主，四樓、五樓為休閑品牌專賣，除部分品牌外多為首次進(jìn)入北京市場，以江浙一帶生產(chǎn)為主。 賽睿顧問 3 invest 43 本項(xiàng)目參照性分析 結(jié)合大紅門服裝商貿(mào)城的優(yōu)缺點(diǎn)，本項(xiàng)目應(yīng)注意以下幾點(diǎn)： 、餐飲的融合是市場需求，本項(xiàng)目需要考慮； ； 、硬件設(shè)施界于天雅和京溫之間，市場情況最好，說明 檔次要提升，但未必要提升那么多，這對(duì)本項(xiàng)目的定位存在借鑒價(jià)值； ，不像京溫拉大差距的做法； ，但幾乎是 100%出租率，說明對(duì)于本案有重 要參考。 賽睿顧問 3 invest 41 大紅門服裝商貿(mào)城經(jīng)營分析 目標(biāo)客戶分析 大紅門服裝商貿(mào)城定位低檔，因此消費(fèi)客戶主要是本地及周邊低檔市場經(jīng)營者，而且由于市場內(nèi)零售價(jià)格與市內(nèi)其他零售型市場價(jià)格差異