【正文】 不大，因此中低端零售顧客只占很少比例。建成年代較早，整個(gè)商場(chǎng)結(jié)構(gòu)布局結(jié)構(gòu)仍延續(xù)了大棚的形式，通道狹窄、商鋪密布，經(jīng)營(yíng)環(huán)境惡劣。 商品檔次：低檔服裝 。 區(qū)位：北京最大服裝集散地 —— 木樨園 — 大紅門商圈核心位置 。另有小型會(huì)展場(chǎng)地，可供經(jīng)營(yíng)商戶品牌發(fā)布、訂貨會(huì)等使用，在該區(qū)域內(nèi)是唯一一家。 北京東方賽睿投資顧問有限公司 研究背景及方法 18 1 賽睿顧問 3 invest 19 研究背景及方法 ? 研究目的： 通過對(duì)北京市現(xiàn)有綜合市場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)的調(diào)研，了解其定位、地位、經(jīng)營(yíng)、業(yè)態(tài)以及前景 ? 商業(yè)業(yè)態(tài)狀況 ? 相關(guān)評(píng)價(jià) ? 對(duì)潛在問題及市場(chǎng)機(jī)會(huì)進(jìn)行分析 ? 為本案市場(chǎng)定位提供業(yè)態(tài)以及經(jīng)營(yíng)方面的參考信息。 賽睿顧問 3 invest 15 重要結(jié)論摘要 億客隆南城電子總匯 ： 南城唯一的規(guī)模略大的電子市場(chǎng) ?雖然經(jīng)營(yíng)情況一般，但因?yàn)樵谀铣菍儆谔钛a(bǔ)市場(chǎng)空缺的類型，所以有發(fā)展空間，值得本 項(xiàng)目加以適當(dāng)關(guān)注； ?南城消費(fèi)者收入水平的成長(zhǎng)速度將是北京最快的地區(qū)，所以原來市場(chǎng)表現(xiàn)不佳的商業(yè)地 產(chǎn)形式，未來的表現(xiàn)也許會(huì)出奇制勝。 綜合調(diào)查情況，以下綜合市場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)對(duì)于本項(xiàng)目來講有下述借鑒點(diǎn)： 賽睿顧問 3 invest 11 重要結(jié)論摘要 大紅門服裝商貿(mào)城 ：木樨園商圈商鋪?zhàn)饨鹱罡叩姆b城 ? 批發(fā)零售、餐飲的融合是市場(chǎng)需求，本項(xiàng)目需要考慮； ?核心批發(fā)商戶的存在是該項(xiàng)目租金高企的核心原因； ?該項(xiàng)目檔次、硬件設(shè)施界于天雅和京溫之間，市場(chǎng)情況最好，說明檔次要提 升，但未必要提升那么多，這對(duì)本項(xiàng)目的定位存在借鑒價(jià)值； ?5樓精品的檔次和樓下差距不大，不像京溫拉大差距的做法； ?雖然該項(xiàng)目租金很高，但幾乎是 100%出租率，說明對(duì)于本案有重要參考。 賽睿顧問 3 invest 6 重要結(jié)論摘要 綜合調(diào)查情況，針對(duì)本項(xiàng)目周邊專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的規(guī)模、租金現(xiàn)狀總結(jié)分析： 序號(hào) 名稱 規(guī)模 （建面：平米） 租金 （元 /天 /平米） 經(jīng)營(yíng)狀況 1 天雅 6－ 10 一般 2 京溫 3萬(wàn) 10－ 50 紅火 3 大紅門 10－ 60 紅火 4 新世紀(jì) 3萬(wàn) 5－ 20 良好 5 百榮世貿(mào) 46萬(wàn) 6 木樨園世貿(mào) 10萬(wàn) 4－ 13 7 永外城文具 3萬(wàn) 4－ 8 良好 8 萬(wàn)朋文具 2萬(wàn) 售價(jià) 71000元 /平米 尚未開業(yè) 賽睿顧問 3 invest 7 重要結(jié)論摘要 綜合調(diào)查情況，針對(duì)本項(xiàng)目周邊專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的規(guī)模、租金現(xiàn)狀總結(jié)分析： 序號(hào) 名稱 規(guī)模 （建面：平米） 租金 （元 /天 /平米） 經(jīng)營(yíng)狀況 9 龍湫 10－ 25 一般 10 才華窗簾 3－ 6 不佳 11 天海服裝 10－ 30 一般 12 龍健都窗簾 10 不佳 13 溫州燈具城 4－ 5 良好 14 瑞安童裝 3－ 4 良好 15 廣獅童裝 4－ 5 良好 16 大康鞋城 6萬(wàn) 精品 20 大廳 40 紅火 賽睿顧問 3 invest 8 重要結(jié)論摘要 綜合調(diào)查情況，針對(duì)本項(xiàng)目周邊專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的規(guī)模、租金現(xiàn)狀總結(jié)分析： 序號(hào) 名稱 規(guī)模 （建面：平米） 租金 （元 /天 /平米） 經(jīng)營(yíng)狀況 17 中聯(lián)華都紅門鞋城 5萬(wàn) 新開業(yè)，人氣不旺 18 永外鞋城 6－ 10 良好 19 大偉鞋城 1萬(wàn) 10 良好 商業(yè)面積總供應(yīng)量 賽睿顧問 3 invest 9 重要結(jié)論摘要 綜合調(diào)查情況，針對(duì)北京市、南城地區(qū)的綜合市場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)未來發(fā)展趨勢(shì)總結(jié)分析： ?商品交易市場(chǎng)由單一、少門類向著綜合、多門類發(fā)展 ； ?市場(chǎng)投資向多元化發(fā)展 ； ?市場(chǎng)的整體實(shí)力在不斷增強(qiáng) ； ?未來市場(chǎng)將加強(qiáng)管理，管理制度有所健全 ； ?市場(chǎng)開發(fā)規(guī)模仍存在盲目性； ?市場(chǎng)治安情況 將有所好轉(zhuǎn)。 ?木樨園商圈其他批發(fā)市場(chǎng) ： ? 整體上來講，因?yàn)橐?guī)模、經(jīng)營(yíng)以及沒有大商家的原因，人氣比較差，所以本項(xiàng)目 如果有專業(yè)市場(chǎng)部分，那么就要關(guān)注規(guī)模和大商家的存在問題； ?這些批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)情況一般或不佳的原因并非檔次及硬件條件等問題，所以本項(xiàng)目 在進(jìn)行相應(yīng)開發(fā)時(shí)，要一分為二考慮問題； ?我們關(guān)注批發(fā)市場(chǎng)的產(chǎn)品細(xì)分，但很明顯有些產(chǎn)品細(xì)分后市場(chǎng)規(guī)模有限，所以不能 簡(jiǎn)單考慮產(chǎn)品細(xì)分的問題。 賽睿顧問 3 invest 16 重要結(jié)論摘要 紅橋批發(fā)市場(chǎng) ：北京最負(fù)勝名的批發(fā)兼零售市場(chǎng)之一 ? 合理的樓層分布是本項(xiàng)目成功引流的重要環(huán)節(jié)； ?良好的業(yè)態(tài)組合是本項(xiàng)目深度思考的內(nèi)容。 寫字間： 客戶主要針對(duì)在商廈內(nèi)經(jīng)營(yíng)品牌的北京代理商或經(jīng)銷商，商業(yè)與商務(wù)相結(jié)合。 該項(xiàng)目突破口： 改變木樨園一帶原有批發(fā)市場(chǎng)低檔無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)局面，瞄準(zhǔn)市場(chǎng)空白，占得先機(jī)。 經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)： 2023年銷售額 。 賽睿顧問 3 invest 34 京溫服裝市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)分析 目標(biāo)客戶分析 京溫市場(chǎng)定位低檔，因此消費(fèi)客戶主要是本地及周邊低檔市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者，而且由于市場(chǎng)內(nèi)零售價(jià)格與市內(nèi)其他零售市場(chǎng)價(jià)格差異不大，因此中低端零售顧客只占很少比例。 賽睿顧問 3 invest 37 大紅門服裝商貿(mào)城 賽睿顧問 3 invest 38 關(guān)于大紅門服裝商貿(mào)城 區(qū)位：北京最大服裝集散地 —— 木樨園 — 大紅門商圈核心位置； 定位：低檔服裝批發(fā)市場(chǎng)； 地位：木樨園地區(qū)成立較早的商業(yè)項(xiàng)目 ， 規(guī)模最大； 規(guī)模：建筑面積 6. 5萬(wàn)平米； 業(yè)態(tài)組合：低檔服裝販賣； 經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)：開業(yè)較早 ， 經(jīng)營(yíng)狀況良好； 商業(yè)環(huán)境：周邊服裝批發(fā)市場(chǎng)密集； 硬環(huán)境：裝修低檔 ， 市場(chǎng)擁擠 ， 商鋪緊湊； 商品檔次：低檔服裝； 人氣：人氣與本區(qū)域其它商業(yè)項(xiàng)目相比較旺； 專賣店成交租金：目前經(jīng)營(yíng)者很多是通過經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓獲得的商鋪經(jīng)營(yíng)權(quán) ， 不同樓層不同位 置租金價(jià)格差異較大 ， 10— 60元 /天 /平米之間 。經(jīng)營(yíng)商品多以產(chǎn)銷聯(lián)營(yíng)，自產(chǎn)自銷為主。周一，周六、周日三天為客流高峰期。 劣勢(shì) 開業(yè)后需要經(jīng)歷市場(chǎng)培育期； 樓層過高，客流不易到達(dá)，影響經(jīng)營(yíng)效果； 高中低檔混雜，容易造成客戶分流； 該區(qū)域內(nèi)中低檔商業(yè)項(xiàng)目過多，惡性競(jìng)爭(zhēng)； 原有市場(chǎng)環(huán)境惡劣，在零售顧客心中非優(yōu)秀購(gòu)物區(qū)域。 賽睿顧問 3 invest 59 永外城文體用品市場(chǎng) 賽睿顧問 3 invest 60 關(guān)于永外城文體用品市場(chǎng) 投資商：北京永外城文化用品市場(chǎng)有限公司 (北京一商國(guó)有控股 )； 區(qū)位：位于原北京市文化用品公司 ， 有較大影響；客流穩(wěn)定； 定位：各種檔次文化 、 體育 、 辦公用品； 地位：目前北京市影響最大 、 覆蓋面最廣的文化體育用品批發(fā)市場(chǎng)； 規(guī)模：總面積 3余萬(wàn)平方米； 業(yè)態(tài)組合：文化 、 體育 、 辦公用品批發(fā)零售；寫字樓 、 倉(cāng)儲(chǔ)； 經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)：占有北京市文化體育辦公用品批發(fā) 80%以上市場(chǎng)； 商業(yè)環(huán)境：商業(yè)氛圍濃郁； 硬環(huán)境：有少量停車場(chǎng) ， 交通不便； 商品檔次：高中低檔商品混雜； 人氣：人氣較旺 ， 聚集了較多的文體用品經(jīng)營(yíng)商戶； 專賣店成交租金：租賃價(jià)格較低： 4— 8元 /天 /平米；但商鋪轉(zhuǎn)手價(jià)格較高 ， 位置較好的商鋪 轉(zhuǎn)手價(jià)格在 50萬(wàn)元以上 ， 新近商戶進(jìn)駐成本較高 。 賽睿顧問 3 invest 66 本項(xiàng)目參照性分析 結(jié)合永外城文化用品市場(chǎng)的優(yōu)缺點(diǎn)， 本項(xiàng)目應(yīng)注意以下幾點(diǎn)： ，但市場(chǎng)成熟，經(jīng)營(yíng)良好，說明上述因素并 非商鋪的價(jià)值所在； ，需要對(duì)其進(jìn)行徹底關(guān)注； ，本項(xiàng)目需要充分利用、借勢(shì)； 。 賽睿顧問 3 invest 72 其他市場(chǎng) 賽睿顧問 3 invest 73 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 :該區(qū)域內(nèi)其它市場(chǎng) 該區(qū)域內(nèi)除上述幾個(gè)項(xiàng)目外，仍有不少同類項(xiàng)目，如龍湫商貿(mào)城、木樨園才華窗簾布藝市場(chǎng)、天海服裝批發(fā)市場(chǎng)、龍建都窗簾布藝床上用品市場(chǎng)等項(xiàng)目 ,經(jīng)營(yíng)種類多以服裝、配件、面料、輔料為主，或小商品批發(fā)。 賽睿顧問 3 invest 78 前景分析 前景： 隨著消費(fèi)者收入水平的不斷提高，這種低檔服裝批發(fā)市場(chǎng)所占市場(chǎng)份額必然逐漸萎縮，加之各地批發(fā)市場(chǎng)相繼興建，如果不及時(shí)考慮轉(zhuǎn)型，項(xiàng)目必然面臨倒閉的風(fēng)險(xiǎn)。 北京東方賽睿投資顧問有限公司 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目：電器、電子市場(chǎng) 87 1 賽睿顧問 3 invest 88 洋橋大中電器 賽睿顧問 3 invest 89 關(guān)于洋橋大中電器 區(qū)位： 南三環(huán)洋橋東南角； 定位：以經(jīng)營(yíng)家用電器為主； 地位：目前北京三大經(jīng)營(yíng)電器品牌連鎖店之一； 規(guī)模：總營(yíng)業(yè)面積為 5000平方米； 業(yè)態(tài)組合：家用電器 、 手機(jī) 、 電腦； 經(jīng)營(yíng)狀況：通過幾年的商業(yè)培育期 ， 現(xiàn)正處于成熟期； 經(jīng)營(yíng)理念：價(jià)格低廉 ， 品牌至上的經(jīng)營(yíng)理念 ； 商業(yè)環(huán)境：由總公司 統(tǒng)一管理； 硬環(huán)境：地上有停車位 ， 無(wú)地下停車； 商品檔次：中低檔； 賽睿顧問 3 invest 90 賽睿顧問 3 invest 91 洋橋大中電器優(yōu)劣勢(shì)分析 優(yōu)勢(shì) 交通便利 ， 多條公交路線可以到達(dá)； 大中電器作為國(guó)內(nèi)知名的電器連鎖店 ， 具有穩(wěn)定的客戶群 ， 聲譽(yù)較高； 準(zhǔn)確定位南城消費(fèi)水平 ， 能吸引南城及周邊地區(qū)大眾消費(fèi)者的青睞 。 北京東方賽睿投資顧問有限公司 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目：其他市場(chǎng) 99 1 賽睿顧問 3 invest 100 十里河建材市場(chǎng) 賽睿顧問 3 invest 101 關(guān)于十里河建材市場(chǎng) 區(qū)位： 朝陽(yáng)區(qū)大洋路； 定位：以經(jīng)營(yíng)建材為主； 地位：目前北京最具人氣的建材市場(chǎng)之一； 規(guī)模：總營(yíng)業(yè)面積達(dá) 30萬(wàn)平方米 ， 匯聚了 5000多家商戶； 業(yè)態(tài)組合：建材 、 陶瓷 、 布藝 、 燈具； 經(jīng)營(yíng)狀況：通過幾年的商業(yè)培育期 ， 現(xiàn)正處于成熟期； 經(jīng)營(yíng)理念：價(jià)格低廉 ， 走大眾消費(fèi)的路線 ； 商業(yè)環(huán)境：周邊云集了眾多建材廠家； 硬環(huán)境：地上有停車位； 商品檔次：中低檔； 人氣：經(jīng)過一段時(shí)間的培育 ， 現(xiàn)人氣指數(shù)很高； 賽睿顧問 3 invest 102 賽睿顧問 3 invest 103 十里河建材市場(chǎng)優(yōu)劣勢(shì)分析 優(yōu)勢(shì) 交通便利 ， 多條公交路線可以到達(dá)； 十里河建材城物品齊全且價(jià)格低廉 ， 具有穩(wěn)定的客戶群 ， 聲譽(yù)較高； 十里河建材城已將物品進(jìn)行了細(xì)化 。 該項(xiàng)目突破口： 應(yīng)改善現(xiàn)有的硬件設(shè)施 賽睿顧問 3 invest 111 本項(xiàng)目參照性分析 結(jié)合三里屯服裝市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)狀況，本項(xiàng)目應(yīng)注意以下幾點(diǎn) ： ； ， 硬件設(shè)施完善對(duì)于本案有借鑒意義 ； ，針對(duì)時(shí)尚消費(fèi)及東歐批發(fā)市場(chǎng)的類 型，本項(xiàng)目周邊環(huán)境與之不同，但產(chǎn)品架構(gòu)值得參照。 賽睿顧問 3 invest 120 紅橋市場(chǎng)前景分析 前景： 憑借其深厚的市場(chǎng)培育根基，以及在消費(fèi)者心中形成的地位，在較長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)仍可以保持良好的態(tài)勢(shì)。 賽睿顧問 3 invest 128 青島龍山地下商業(yè)街 賽睿顧問 3 invest 129 關(guān)于青島龍山地下商業(yè)街 區(qū)位： 青島市信號(hào)山下； 定位：以經(jīng)營(yíng)服裝為主 ， 購(gòu)物 、 休閑 、 娛樂為一體特色商業(yè)街； 地位：青島市五條商業(yè)專業(yè)特色街之一的 “ 服飾特色街 ” ； 規(guī)模：總建筑面積為 ； 業(yè)態(tài)組合：餐飲 、 舞廳 、 娛樂及 400多個(gè)精品間； 經(jīng)營(yíng)狀況：經(jīng)過近 20年的不斷發(fā)展 ， 現(xiàn)正處于成熟期； 經(jīng)營(yíng)理念：走品牌 、 時(shí)尚的經(jīng)營(yíng)理念 ； 商業(yè)環(huán)境： 位于風(fēng)光秀麗的信