【正文】 04:51:1904:51:1904:511/30/2023 4:51:19 AM 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 04:51:1904:51:1904:51Monday, January 30, 2023 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 該項(xiàng)目突破口： 適度擴(kuò)大營業(yè)面積，在裝修及業(yè)態(tài)組合方面加以創(chuàng)新。 劣勢 停車位不足； 市場的治安有些混亂； 對建材市場的細(xì)分還不夠深入。 該項(xiàng)目突破口： 細(xì)分市場，提升環(huán)境，轉(zhuǎn)變項(xiàng)目定位。 賽睿顧問 3 invest 67 萬朋文化辦公用品商城 賽睿顧問 3 invest 68 關(guān)于萬朋文化辦公用品商城 投資商：浙江省萬朋文化用品股份有限公司； 區(qū)位： 北京南北軸線永外大街沙子口； 定位： 全國最大的辦公文化用品市場； 規(guī)模：總面積 2萬多平方米； 業(yè)態(tài)組合：辦公用品批發(fā)零售 、 手機(jī) 、 電腦零售 ， 辦公樓； 商業(yè)環(huán)境：商業(yè)氛圍濃厚； 硬環(huán)境：地下一層為停車場； 商品檔次：高中低檔商品混雜； 最高成交售價(jià)： RMB71000/平方米； 賽睿顧問 3 invest 69 萬朋文化辦公用品商城優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢 商城建立在已經(jīng)形成了較為濃厚的文化辦公用品批發(fā)集散地內(nèi)； 專業(yè)化經(jīng)營、定位明確，專營文化辦公用品； 頂層為商務(wù)辦公室，方便客戶； 商鋪賣出了天價(jià)，未開業(yè)已造出了極大的聲勢。 賽睿顧問 3 invest 55 木樨園世貿(mào)商業(yè)中心業(yè)態(tài)分析 業(yè)態(tài)組合： 零售、批發(fā)等； 零售： 以服裝為主，中檔與低檔相結(jié)合，批發(fā)與零售結(jié)合。 賽睿顧問 3 invest 42 大紅門服裝商貿(mào)城 前景分析 前景： 目前仍能夠憑借過去積累的豐富的客戶資源達(dá)到購銷兩旺的局面，但如果仍舊固步自封，不對現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)行從新組合，開辟新的市場，必將會被新興的商業(yè)設(shè)施取代。 經(jīng)營商戶及經(jīng)營商品分析 經(jīng)銷商以江浙一帶人員為主。 賽睿顧問 3 invest 29 本項(xiàng)目參照性分析 結(jié)合天雅商廈的優(yōu)缺點(diǎn)，本項(xiàng)目應(yīng)注意以下幾點(diǎn)： 、商務(wù)辦公、餐飲及展示的融合有創(chuàng)造性，值得借鑒； 、零售具有市場可執(zhí)行性； ，有市場成熟度的問題； 、餐飲、展示的融合是商業(yè)新的探索。 天成地下小商品批發(fā) ：海淀區(qū)知名度極高的批發(fā)兼零售市場 ?抓住固定消費(fèi)人群是未來本項(xiàng)目地下商業(yè)成功經(jīng)營的基礎(chǔ)，引人深思； ?天成地下商業(yè)的經(jīng)營模式，是本項(xiàng)目地下商業(yè)重要借鑒的內(nèi)容。 賽睿顧問 3 invest 10 重要結(jié)論摘要 天雅服裝精品商廈 ：木樨園商圈檔次最高的服裝城 ? 批發(fā)零售、商務(wù)辦公、餐飲及展示的融合有創(chuàng)造性，值得借鑒； ?高層建筑從事批發(fā)、零售具有市場可執(zhí)行性； ?目前經(jīng)營情況一般，有市場成熟度的問題； ?對購物、餐飲、展示的融合是商業(yè)新的探索。 洋橋大中電器 ： 南城典型家電專業(yè)市場 ?電器消費(fèi)是消費(fèi)市場必須考慮的內(nèi)容，大中電器的擴(kuò)張值得關(guān)注； ?家電專業(yè)市場是未來項(xiàng)目招商選擇的選擇方向之一。 商務(wù)配套： 內(nèi)設(shè)郵政、銀行。 硬環(huán)境：裝修低檔 ， 市場擁擠 ， 商鋪緊湊 。 劣勢 市場環(huán)境惡劣，商場結(jié)構(gòu)、布局不合理； 低檔批發(fā)市場逐漸萎縮； 租金昂貴，經(jīng)營成本過高； 周邊城市批發(fā)市場相繼興起，市場輻射范圍降低。 經(jīng)營商戶及經(jīng)營商品分析 經(jīng)銷商以江浙及東北地區(qū)人員為主。 劣勢 位于沙子口革新西里內(nèi)，微觀交通環(huán)境惡劣； 大棚式商場，建筑風(fēng)格與現(xiàn)代商業(yè)不符； 周邊城市批發(fā)市場相繼興起，市場輻射范圍降低。從租金、客流、銷售額來說，上述幾個項(xiàng)目均有一定的差距。 賽睿顧問 3 invest 92 洋橋大中電器前景分析 前景： 商業(yè)已初具規(guī)模，定位檔次適中，能贏得眾多消費(fèi)者的青睞。 劣勢 停車不便，交通不便； 整體商業(yè)氛圍不夠強(qiáng)烈； 僅僅滿足了消費(fèi)者購物的需求，沒有考慮到其他需求。 賽睿顧問 3 invest 132 青島龍山地下商業(yè)街前景分析 前景： 商業(yè)已初具規(guī)模，商品具有時(shí)尚氣息，能贏得年輕及旅游消費(fèi)者的青睞。 04:51:1904:51:1904:51Monday, January 30, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023年 1月 30日星期一 4時(shí) 51分 19秒 04:51:1930 January 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 04:51:1904:51:1904:511/30/2023 4:51:19 AM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 賽睿顧問 3 invest 128 青島龍山地下商業(yè)街 賽睿顧問 3 invest 129 關(guān)于青島龍山地下商業(yè)街 區(qū)位： 青島市信號山下； 定位：以經(jīng)營服裝為主 ， 購物 、 休閑 、 娛樂為一體特色商業(yè)街； 地位：青島市五條商業(yè)專業(yè)特色街之一的 “ 服飾特色街 ” ； 規(guī)模：總建筑面積為 ； 業(yè)態(tài)組合：餐飲 、 舞廳 、 娛樂及 400多個精品間； 經(jīng)營狀況：經(jīng)過近 20年的不斷發(fā)展 ， 現(xiàn)正處于成熟期； 經(jīng)營理念：走品牌 、 時(shí)尚的經(jīng)營理念 ； 商業(yè)環(huán)境： 位于風(fēng)光秀麗的信號山下 ， 各種商業(yè)配套齊全； 項(xiàng)目其他商業(yè)配套：龍山臺球城面積 700平米 、 龍山藝術(shù)商場； 商品檔次：中高檔； 人氣：經(jīng)過長時(shí)間的培育 ， 現(xiàn)人氣指數(shù)很高； 賽睿顧問 3 invest 130 賽睿顧問 3 invest 131 青島龍山地下商業(yè)街優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢 以服飾為經(jīng)營核心 ， 款式多樣 ， 品種齊全 ， 易形成特色商業(yè)街； 項(xiàng)目內(nèi)各種商業(yè)配套齊全 ， “ 一站式 ” 特點(diǎn)尤為突出； 作為旅游城市 ， 定位旅游文化 ， 有效吸引旅游消費(fèi)人群； 地下環(huán)境優(yōu)雅 ， 硬件設(shè)施完善 ， 有效提升地下商業(yè)價(jià)值 。 該項(xiàng)目突破口： 應(yīng)改善現(xiàn)有的硬件設(shè)施 賽睿顧問 3 invest 111 本項(xiàng)目參照性分析 結(jié)合三里屯服裝市場的經(jīng)營狀況，本項(xiàng)目應(yīng)注意以下幾點(diǎn) ： ； ， 硬件設(shè)施完善對于本案有借鑒意義 ； ，針對時(shí)尚消費(fèi)及東歐批發(fā)市場的類 型，本項(xiàng)目周邊環(huán)境與之不同，但產(chǎn)品架構(gòu)值得參照。 北京東方賽睿投資顧問有限公司 競爭項(xiàng)目：電器、電子市場 87 1 賽睿顧問 3 invest 88 洋橋大中電器 賽睿顧問 3 invest 89 關(guān)于洋橋大中電器 區(qū)位： 南三環(huán)洋橋東南角； 定位：以經(jīng)營家用電器為主； 地位：目前北京三大經(jīng)營電器品牌連鎖店之一； 規(guī)模：總營業(yè)面積為 5000平方米； 業(yè)態(tài)組合：家用電器 、 手機(jī) 、 電腦； 經(jīng)營狀況：通過幾年的商業(yè)培育期 ， 現(xiàn)正處于成熟期； 經(jīng)營理念：價(jià)格低廉 ， 品牌至上的經(jīng)營理念 ； 商業(yè)環(huán)境：由總公司 統(tǒng)一管理； 硬環(huán)境：地上有停車位 ， 無地下停車； 商品檔次：中低檔； 賽睿顧問 3 invest 90 賽睿顧問 3 invest 91 洋橋大中電器優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢 交通便利 ， 多條公交路線可以到達(dá)； 大中電器作為國內(nèi)知名的電器連鎖店 ， 具有穩(wěn)定的客戶群 ， 聲譽(yù)較高； 準(zhǔn)確定位南城消費(fèi)水平 ， 能吸引南城及周邊地區(qū)大眾消費(fèi)者的青睞 。 賽睿顧問 3 invest 72 其他市場 賽睿顧問 3 invest 73 競爭項(xiàng)目 :該區(qū)域內(nèi)其它市場 該區(qū)域內(nèi)除上述幾個項(xiàng)目外，仍有不少同類項(xiàng)目，如龍湫商貿(mào)城、木樨園才華窗簾布藝市場、天海服裝批發(fā)市場、龍建都窗簾布藝床上用品市場等項(xiàng)目 ,經(jīng)營種類多以服裝、配件、面料、輔料為主，或小商品批發(fā)。 賽睿顧問 3 invest 59 永外城文體用品市場 賽睿顧問 3 invest 60 關(guān)于永外城文體用品市場 投資商：北京永外城文化用品市場有限公司 (北京一商國有控股 )； 區(qū)位：位于原北京市文化用品公司 ， 有較大影響；客流穩(wěn)定； 定位：各種檔次文化 、 體育 、 辦公用品； 地位：目前北京市影響最大 、 覆蓋面最廣的文化體育用品批發(fā)市場； 規(guī)模：總面積 3余萬平方米； 業(yè)態(tài)組合：文化 、 體育 、 辦公用品批發(fā)零售；寫字樓 、 倉儲； 經(jīng)營業(yè)績：占有北京市文化體育辦公用品批發(fā) 80%以上市場； 商業(yè)環(huán)境：商業(yè)氛圍濃郁； 硬環(huán)境：有少量停車場 ， 交通不便； 商品檔次：高中低檔商品混雜； 人氣：人氣較旺 ， 聚集了較多的文體用品經(jīng)營商戶； 專賣店成交租金：租賃價(jià)格較低： 4— 8元 /天 /平米；但商鋪轉(zhuǎn)手價(jià)格較高 ， 位置較好的商鋪 轉(zhuǎn)手價(jià)格在 50萬元以上 ， 新近商戶進(jìn)駐成本較高 。周一，周六、周日三天為客流高峰期。 賽睿顧問 3 invest 37 大紅門服裝商貿(mào)城 賽睿顧問 3 invest 38 關(guān)于大紅門服裝商貿(mào)城 區(qū)位：北京最大服裝集散地 —— 木樨園 — 大紅門商圈核心位置； 定位：低檔服裝批發(fā)市場； 地位：木樨園地區(qū)成立較早的商業(yè)項(xiàng)目 ， 規(guī)模最大； 規(guī)模：建筑面積 6. 5萬平米； 業(yè)態(tài)組合：低檔服裝販賣； 經(jīng)營業(yè)績：開業(yè)較早 ， 經(jīng)營狀況良好； 商業(yè)環(huán)境：周邊服裝批發(fā)市場密集； 硬環(huán)境：裝修低檔 ， 市場擁擠 ， 商鋪緊湊； 商品檔次：低檔服裝； 人氣：人氣與本區(qū)域其它商業(yè)項(xiàng)目相比較旺； 專賣店成交租金：目前經(jīng)營者很多是通過經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓獲得的商鋪經(jīng)營權(quán) ， 不同樓層不同位 置租金價(jià)格差異較大 ， 10— 60元 /天 /平米之間 。 經(jīng)營業(yè)績： 2023年銷售額 。 寫字間： 客戶主要針對在商廈內(nèi)經(jīng)營品牌的北京代理商或經(jīng)銷商，商業(yè)與商務(wù)相結(jié)合。 ?木樨園商圈其他批發(fā)市場 ： ? 整體上來講，因?yàn)橐?guī)模、經(jīng)營以及沒有大商家的原因，人氣比較差，所以本項(xiàng)目 如果有專業(yè)市場部分，那么就要關(guān)注規(guī)模和大商家的存在問題； ?這些批發(fā)市場經(jīng)營情況一般或不佳的原因并非檔次及硬件條件等問題，所以本項(xiàng)目 在進(jìn)行相應(yīng)開發(fā)時(shí)，要一分為二考慮問題； ?我們關(guān)注批發(fā)市場的產(chǎn)品細(xì)分，但很明顯有些產(chǎn)品細(xì)分后市場規(guī)模有限，所以不能 簡單考慮產(chǎn)品細(xì)分的問題。 綜合調(diào)查情況，以下綜合市場、專業(yè)市場對于本項(xiàng)目來講有下述借鑒點(diǎn)： 賽睿顧問 3 invest 11 重要結(jié)論摘要 大紅門服裝商貿(mào)城 ：木樨園商圈商鋪?zhàn)饨鹱罡叩姆b城 ? 批發(fā)零售、餐飲的融合是市場需求，本項(xiàng)目需要考慮； ?核心批發(fā)商戶的存在是該項(xiàng)目租金高企的核心原因； ?該項(xiàng)目檔次、硬件設(shè)施界于天雅和京溫之間，市場情況最好，說明檔次要提 升，但未必要提升那么多，這對本項(xiàng)目的定位存在借鑒價(jià)值； ?5樓精品的檔次和樓下差距不大，不像京溫拉大差距的做法； ?雖然該項(xiàng)目租金很高，但幾乎是 100%出租率，說明對于本案有重要參考。 北京東方賽睿投資顧問有限公司 研究背景及方法 18 1 賽睿顧問 3 invest 19 研究背景及方法 ? 研究目的： 通過對北京市現(xiàn)有綜合市場、專業(yè)市場的調(diào)研，了解其定位、地位、經(jīng)營、業(yè)態(tài)以及前景 ? 商業(yè)業(yè)態(tài)狀況 ? 相關(guān)評價(jià) ? 對潛在問題及市場機(jī)會進(jìn)行分析 ? 為本案市場定位提供業(yè)態(tài)以及經(jīng)營方面的參考信息。 區(qū)位：北京最大服裝集散地 —— 木樨園 — 大紅門商圈核心位置 。建成年代較早，整個商場結(jié)構(gòu)布局結(jié)構(gòu)仍延續(xù)了大棚的形式，通道狹窄、商鋪密布，經(jīng)營環(huán)境惡劣。 賽睿顧問 3 invest 43 本項(xiàng)目參照性分析 結(jié)合大紅門服裝商貿(mào)城的優(yōu)缺點(diǎn)，本項(xiàng)目應(yīng)注意以下幾點(diǎn)： 、餐飲的融合是市場需求，本項(xiàng)目需要考慮； ； 、硬件設(shè)施界于天雅和京溫之間，市場情況最好，說明 檔次要提升，但未必要提升那么多，這對本項(xiàng)目的定位存在借鑒價(jià)值；