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08北京鼎能置業(yè)南中軸路商業(yè)項目市場研究-綜合、專業(yè)(留存版)

2025-02-13 03:39上一頁面

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【正文】 ,不像京溫拉大差距的做法; ,但幾乎是 100%出租率,說明對于本案有重 要參考。 餐飲娛樂休閑: 位于七樓,能夠有效延長消費者在商廈內(nèi)逗留時間,為 經(jīng)營商戶提供全面服務(wù)。 賽睿顧問 3 invest 70 萬朋文化辦公用品商城 業(yè)態(tài)分析 業(yè)態(tài)組合:文體用品、手機、電腦、寫字間、美食城; 商品銷售: 各種品牌、各種檔次商品齊全;可以滿足 客戶一次性夠足 的需求。 北京東方賽睿投資顧問有限公司 競爭項目:家居市場 80 1 賽睿顧問 3 invest 81 九龍百安居 賽睿顧問 3 invest 82 關(guān)于九龍百安居 區(qū)位: 北京市朝陽區(qū)廣渠路; 定位:百安居裝潢店; 地位:目前北京東南城為數(shù)不多的國際品牌店之一; 規(guī)模:總建筑面積為 1300014000平方米; 業(yè)態(tài)組合:家居建材及家居裝潢; 經(jīng)營狀況:剛剛開業(yè) , 現(xiàn)處于成長階段; 經(jīng)營理念:價格低廉 , 品牌至上的經(jīng)營理念 ; 商業(yè)環(huán)境: 統(tǒng)一裝修風(fēng)格 , 統(tǒng)一管理; 硬環(huán)境:地上有停車位 , 無地下停車; 商品檔次:中高檔; 賽睿顧問 3 invest 83 賽睿顧問 3 invest 84 九龍百安居優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢 百安居作為東南城地區(qū)唯一的國際品牌家居店 , 具有穩(wěn)定的客戶群 , 聲譽 較高; 準(zhǔn)確定位東南城消費水平 , 能吸引東南城及周邊地區(qū)大眾消費者的青睞; 優(yōu)秀的經(jīng)營管理,有效聚合大量消費人群。 該項目突破口: 近一步細(xì)分市場,尋找市場空白,并改善現(xiàn)有的硬件設(shè)施。 北京東方賽睿投資顧問有限公司 競爭項目:地下商業(yè)市場 122 1 賽睿顧問 3 invest 123 天成小商品市場 賽睿顧問 3 invest 124 關(guān)于天成小商品市場 區(qū)位: 北京市海淀區(qū)白石橋路首都體育館北側(cè); 定位:以日用小百貨為主的大型低檔綜合批發(fā)市場; 地位:海淀區(qū)知名度極高的批發(fā)兼零售市場; 建筑形式:總面積約 2萬平方米; 分布情況:首都體育館原滑冰館地下部分 , 面積分割在 6平米左右的攤位; 經(jīng)營狀況:在海淀區(qū)知名度高 , 已經(jīng)形成較為固定的消費群體 , 經(jīng)營業(yè)績良好; 經(jīng)營特色:商品種類其全 , 價格便宜 , 低檔消費; 商業(yè)環(huán)境: 低檔裝修 , 周邊同類型商業(yè)項目較少 , 由于規(guī)模較大 , 自身形成了一定的 商業(yè)氛圍; 硬環(huán)境:硬件水平較差 , 但能基本保證批發(fā)市場的運營 , 停車位略顯不足; 商品檔次:低檔次 , 價格便宜; 人氣:客流量較大 , 人氣較旺; 平均租金:約 10元 /平方米 /天; 賽睿顧問 3 invest 125 天成小商品市場優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢 經(jīng)過較長期的市場培育 , 在海淀區(qū)知名度很高; 商品種類其全,價格便宜,擁有大量學(xué)生客戶群; 地理位置優(yōu)越,項目周邊學(xué)校密集,規(guī)模適度; 項目周邊基本沒有同類型競爭對手。 2023年 1月 30日星期一 上午 4時 51分 19秒 04:51: 1比不了得就不比,得不到的就不要。 04:51:1904:51:1904:51Monday, January 30, 2023 1知人者智,自知者明。 上午 4時 51分 19秒 上午 4時 51分 04:51: 楊柳散和風(fēng),青山澹吾慮。 04:51:1904:51:1904:511/30/2023 4:51:19 AM 1以我獨沈久,愧君相見頻。 劣勢 停車位略顯不足; 整體商業(yè)較為陳舊,缺乏變化與創(chuàng)新; 雖然商品種類較為豐富,但同種類商品分配不夠合理。 賽睿顧問 3 invest 98 本項目參照性分析 結(jié)合億客隆南城電子總匯的優(yōu)缺點,本項目應(yīng)注意以下幾點: ,但因為在南城屬于填補市場空缺的類型,所以有 發(fā)展空間,值得本項目加以適當(dāng)關(guān)注; ,所以原來市場 表現(xiàn)不佳的商業(yè)地產(chǎn)形式,未來的表現(xiàn)也許會出奇制勝。經(jīng)營商品多為周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)產(chǎn)品或江浙一帶小工廠加工產(chǎn)品,市場競爭能力有限。 該項目突破口: 歷史優(yōu)勢、區(qū)域優(yōu)勢、資源優(yōu)勢。 賽睿顧問 3 invest 51 木樨園世貿(mào)商業(yè)中心 賽睿顧問 3 invest 52 關(guān)于木樨園世貿(mào)商業(yè)中心 區(qū)位:北京最大服裝集散地 —— 木樨園 — 大紅門商圈 , 緊鄰南三環(huán)與南中軸路; 定位:中檔精品服裝批發(fā)及零售; 地位:未開業(yè); 規(guī)模:總建筑面積 10萬平米 , 一期 5萬平米; 業(yè)態(tài)組合:零售 、 寫字間 、 服裝展示 、 餐飲 、 商務(wù)配套; 經(jīng)營理念:打造木樨園地區(qū)首家女性購物場所; 商業(yè)環(huán)境: 該區(qū)域裝修最高檔的商場; 硬環(huán)境:多部直梯 、 滾梯 、 觀光電梯 , 充足停車位; 專賣店成交租金: 4— 13元 /天 /平米; 專賣店成交售價:三 — 四樓: 4— 5萬元 /平米 五 — 六樓: — /平米; 賽睿顧問 3 invest 53 賽睿顧問 3 invest 54 木樨園世貿(mào)商業(yè)中心優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢 區(qū)域優(yōu)勢:位于北京最大的服裝集散地木樨園 — 大紅門區(qū)域; 差異化經(jīng)營:定位女性主題,與周邊項目錯位經(jīng)營,定位中檔精品; 交通條件便利; 政策優(yōu)勢:北京南城加大開發(fā)力度,市場環(huán)境好轉(zhuǎn); 消費者生活水平提升,原有低檔服裝市場份額萎縮。但是由于形成較早,很多最早的批發(fā)商戶都在此持續(xù)經(jīng)營,因此客流量較大,經(jīng)營狀況良好。 劣勢 市場環(huán)境惡劣,商場結(jié)構(gòu)、布局不合理; 低檔批發(fā)市場逐漸萎縮; 租金昂貴,經(jīng)營成本過高; 周邊城市批發(fā)市場相繼興起,市場輻射范圍降低。 賽睿顧問 3 invest 28 天雅商廈前景分析 前景: 隨著南城開發(fā)力度的不斷加大,消費者收入水平的不斷提升,批發(fā)市場檔次必然隨之提升,低端批發(fā)市場份額萎縮,因此本項目經(jīng)營前景看好。其產(chǎn)品的吸引力 創(chuàng)造了項目的影響力,以及租金價值,本項目做定位組合時可以加以關(guān)注。 北京市南城綜合市場、專業(yè)市場供應(yīng)量、經(jīng)營情況及趨勢 賽睿顧問 3 invest 5 重要結(jié)論摘要 綜合調(diào)查情況,針對北京市、南城地區(qū)的綜合市場、專業(yè)市場經(jīng)營情況總結(jié)分析: ?市場經(jīng)營方式主要以零售為主,絕大多數(shù)市場以常年性營業(yè),經(jīng)營環(huán)境較好; ?在 115個市場中有 75家以零售為主的市場,占總數(shù)的 %,有 40家以批發(fā)為主的市場, 占 %, %的市場是常年營業(yè), %的市場為經(jīng)營環(huán)境較好的封閉式市場,其余 為露天市場或其他形式市場; ?以農(nóng)產(chǎn)品為主的綜合市場,與以紡織品服裝鞋帽、家具、建材裝飾材料市場為主的專 業(yè)市場平分秋色,在 115個市場中除 1家為其他市場外,綜合市場與專業(yè)市場數(shù)量相當(dāng); ?其中農(nóng)產(chǎn)品綜合市場 52家,占全部市場的 %,在專業(yè)市場中居前三位的市場為: 紡織品服裝鞋帽市場 20家,建材裝飾材料市場 12家,家具市場 8家 ; ?成交額中, 2023年,區(qū)域成交額上億元的市場 9家,實現(xiàn)成交額 ,占總成交 額的 %,其中成交額超十億元的市場有 3家,分別是北京市豐臺區(qū)新發(fā)地農(nóng)副產(chǎn)品 批發(fā)市場,北京市華墾岳各莊批發(fā)市場,北京京溫服裝市場 等 ,成為豐臺商品交易市場 的主導(dǎo)力量 。 十里河建材市場 : ? 在北京東南角,該項目有重要的市場價值,對其加以關(guān)注,目的不在引入該種形式,而 是提示建材市場的價值。 賽睿顧問 3 invest 27 天雅精品服裝商廈樓層組合 商場樓層分配如下 : ? 2F為地下停車場 。 人氣:與本區(qū)域其它商業(yè)項目相比較旺 。 經(jīng)營商戶及經(jīng)營商品分析 經(jīng)銷商以江浙一帶人員為主。 賽睿顧問 3 invest 49 新世紀(jì)服裝商貿(mào)城前景分析 前景: 注意到了低檔批發(fā)市場份額萎縮,因此加大力度挖掘零售市場,以及細(xì)分批發(fā)市場,如能堅持下去,前景樂觀。 寫 字 間: 客戶主要為商廈內(nèi)經(jīng)營者,商品的北京代理商或經(jīng)銷商,商 貿(mào)與商務(wù)相結(jié)合;商品銷售與商品展示相結(jié)合。 劣勢 市場環(huán)境惡劣,商場結(jié)構(gòu)、布局不合理; 低檔批發(fā)市場逐漸萎縮; 租金昂貴,經(jīng)營成本過高; 周邊城市批發(fā)市場相繼興起,市場輻射范圍降低; 規(guī)模小,市場競爭力較?。? 建筑老化,部分項目需要拆遷。 賽睿顧問 3 invest 93 本項目參照性分析 結(jié)合洋橋大中電器的經(jīng)營狀況,本項目應(yīng)注意以下幾點: ,大中電器的擴張 值得關(guān)注; 。 該項目突破口: 持續(xù)經(jīng)營,增加仿真品牌的數(shù)量和質(zhì)量。 賽睿顧問 3 invest 133 本項目參照性分析 結(jié)合青島龍山地下商業(yè)街的經(jīng)營狀況,本項目應(yīng)注意以下幾點 : 抓住專業(yè)市場易形成特色商業(yè)的特點 , 打造自身品牌 , 增強 市場競爭力 , 是值得本項目借鑒的內(nèi)容; 挖掘 “ 一站式 ” 消費的特點 , 對發(fā)展北京地下商業(yè)存在重要意思; 地下商業(yè)與文化的結(jié)合 , 是本項目有別其他地下商業(yè)的核心內(nèi)容; 地下商場硬件設(shè)施的完善 , 是有效提升地下商業(yè)價值的重要依據(jù) 。 2023年 1月 30日星期一 上午 4時 51分 19秒 04:51: 1楚塞三湘接,荊門九派通。 2023年 1月 30日星期一 上午 4時 51分 19秒 04:51: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 上午 4時 51分 19秒 上午 4時 51分 04:51: 沒有失敗,只有暫時停止成功!。 該項目突破口: 增加有特色的商品,適度提升市場檔次,進(jìn)一步搞好市場環(huán)境。 劣勢 停車位不足; 市場內(nèi)的主通道比較窄,人多時容易造成擁擠; 內(nèi)部設(shè)施有些陳舊,應(yīng)及時更換。 該項目突破口: 應(yīng)加大硬件設(shè)施的投入。 賽睿顧問 3 invest 71 萬朋文化辦公用品商城 前景分析 前景: 尚未營業(yè),前途持觀望態(tài)度。 該項目突破口: 細(xì)分市場;瞄準(zhǔn)市場空白;專業(yè)定位分區(qū)。 劣勢 低檔批發(fā)市場份額逐漸萎縮; 周邊城市批發(fā)市場相繼興起,市場輻射范圍降低; 傳統(tǒng)批發(fā)市場密集區(qū)域,影響了零售顧客的購物欲望。 該項目突破口: 大力開拓市場空間,在穩(wěn)定現(xiàn)有客戶的基礎(chǔ)上開辟新的客源。 規(guī)模:總面積 3萬平方米 。 賽睿顧問 3 invest 26 天雅商廈業(yè)態(tài)分析 業(yè)態(tài)組合:批發(fā)零售、寫字間、餐飲、商務(wù)配套 批發(fā)零售: 以服裝批發(fā)零售為主要經(jīng)營業(yè)態(tài), 商廈中經(jīng)營商品檔次與該商圈內(nèi)其他商場相比較高,有一部分品牌在國內(nèi)具有一定知名度,如:夏蒙、杉杉法涵詩、拼牌男裝、洛茲、依尚時、卡佛連女裝等,但更多為沒有名氣的一些 新創(chuàng)品牌或雜牌服裝。 永外城文化用品城 : 木樨園商圈歷史最長的辦公用品批發(fā)市場 ?檔次和硬件雖然差,但市場成熟,經(jīng)營良好,說明上述因素并非商鋪的價值所在; ?該項目和本項目比鄰,需要對其進(jìn)行徹底關(guān)注; ?該項目已經(jīng)形成的成熟市場氛圍,本項目需要充分利用、借勢; ?批發(fā)項目的價值規(guī)則需要深度挖掘。 賽睿顧問 3 invest 12 重要結(jié)論摘要 百榮世貿(mào)、 木樨園世貿(mào)商業(yè)中心 :木樨園商圈規(guī)模較大的、即將開業(yè)的兩個項目 ? 這兩個項目對批發(fā)零售、商務(wù)辦公、餐飲、娛樂及展示進(jìn)行了完整融合,但這種 融合的效果值得本項目隨時關(guān)注,并視其情況對商業(yè)組合做恰當(dāng)調(diào)整; ?批發(fā)和零售原則上是缺乏共存性的,如果零售規(guī)模過大的話,整個項目的經(jīng)營會發(fā) 生根本的變化,這對本項目也有典型的參照意義; ?未來這兩個項目將會經(jīng)歷模式的考驗; ?批發(fā)項目把娛樂和購物、餐飲、展示進(jìn)行融合,有風(fēng)險性。 劣勢 開業(yè)較晚,自身宣傳力度不足,市場認(rèn)知度、美譽度欠缺; 樓層過高(共九層),垂直客流引導(dǎo)有難度; 周邊城市批發(fā)市場相繼興起,市場輻射范圍降低; 與周邊批發(fā)市場檔次差距過大,目標(biāo)客戶群不同,無法借助其它市場人流促進(jìn)本商
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