【正文】 ，不像京溫拉大差距的做法； ，但幾乎是 100%出租率，說明對于本案有重 要參考。 餐飲娛樂休閑： 位于七樓，能夠有效延長消費者在商廈內逗留時間，為 經營商戶提供全面服務。 賽睿顧問 3 invest 70 萬朋文化辦公用品商城 業(yè)態(tài)分析 業(yè)態(tài)組合：文體用品、手機、電腦、寫字間、美食城； 商品銷售： 各種品牌、各種檔次商品齊全；可以滿足 客戶一次性夠足 的需求。 北京東方賽睿投資顧問有限公司 競爭項目：家居市場 80 1 賽睿顧問 3 invest 81 九龍百安居 賽睿顧問 3 invest 82 關于九龍百安居 區(qū)位： 北京市朝陽區(qū)廣渠路； 定位：百安居裝潢店； 地位：目前北京東南城為數(shù)不多的國際品牌店之一； 規(guī)模：總建筑面積為 1300014000平方米； 業(yè)態(tài)組合：家居建材及家居裝潢； 經營狀況：剛剛開業(yè) ， 現(xiàn)處于成長階段； 經營理念：價格低廉 ， 品牌至上的經營理念 ； 商業(yè)環(huán)境： 統(tǒng)一裝修風格 ， 統(tǒng)一管理； 硬環(huán)境：地上有停車位 ， 無地下停車； 商品檔次：中高檔； 賽睿顧問 3 invest 83 賽睿顧問 3 invest 84 九龍百安居優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢 百安居作為東南城地區(qū)唯一的國際品牌家居店 ， 具有穩(wěn)定的客戶群 ， 聲譽 較高； 準確定位東南城消費水平 ， 能吸引東南城及周邊地區(qū)大眾消費者的青睞； 優(yōu)秀的經營管理，有效聚合大量消費人群。 該項目突破口： 近一步細分市場，尋找市場空白，并改善現(xiàn)有的硬件設施。 北京東方賽睿投資顧問有限公司 競爭項目：地下商業(yè)市場 122 1 賽睿顧問 3 invest 123 天成小商品市場 賽睿顧問 3 invest 124 關于天成小商品市場 區(qū)位： 北京市海淀區(qū)白石橋路首都體育館北側； 定位：以日用小百貨為主的大型低檔綜合批發(fā)市場； 地位：海淀區(qū)知名度極高的批發(fā)兼零售市場； 建筑形式：總面積約 2萬平方米； 分布情況：首都體育館原滑冰館地下部分 ， 面積分割在 6平米左右的攤位； 經營狀況：在海淀區(qū)知名度高 ， 已經形成較為固定的消費群體 ， 經營業(yè)績良好； 經營特色：商品種類其全 ， 價格便宜 ， 低檔消費； 商業(yè)環(huán)境： 低檔裝修 ， 周邊同類型商業(yè)項目較少 ， 由于規(guī)模較大 ， 自身形成了一定的 商業(yè)氛圍； 硬環(huán)境：硬件水平較差 ， 但能基本保證批發(fā)市場的運營 ， 停車位略顯不足； 商品檔次：低檔次 ， 價格便宜； 人氣：客流量較大 ， 人氣較旺； 平均租金：約 10元 /平方米 /天； 賽睿顧問 3 invest 125 天成小商品市場優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢 經過較長期的市場培育 ， 在海淀區(qū)知名度很高； 商品種類其全，價格便宜，擁有大量學生客戶群； 地理位置優(yōu)越，項目周邊學校密集，規(guī)模適度； 項目周邊基本沒有同類型競爭對手。 2023年 1月 30日星期一 上午 4時 51分 19秒 04:51: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 04:51:1904:51:1904:51Monday, January 30, 2023 1知人者智，自知者明。 上午 4時 51分 19秒 上午 4時 51分 04:51: 楊柳散和風，青山澹吾慮。 04:51:1904:51:1904:511/30/2023 4:51:19 AM 1以我獨沈久，愧君相見頻。 劣勢 停車位略顯不足； 整體商業(yè)較為陳舊，缺乏變化與創(chuàng)新； 雖然商品種類較為豐富，但同種類商品分配不夠合理。 賽睿顧問 3 invest 98 本項目參照性分析 結合億客隆南城電子總匯的優(yōu)缺點，本項目應注意以下幾點： ，但因為在南城屬于填補市場空缺的類型，所以有 發(fā)展空間，值得本項目加以適當關注； ，所以原來市場 表現(xiàn)不佳的商業(yè)地產形式，未來的表現(xiàn)也許會出奇制勝。經營商品多為周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)產品或江浙一帶小工廠加工產品，市場競爭能力有限。 該項目突破口： 歷史優(yōu)勢、區(qū)域優(yōu)勢、資源優(yōu)勢。 賽睿顧問 3 invest 51 木樨園世貿商業(yè)中心 賽睿顧問 3 invest 52 關于木樨園世貿商業(yè)中心 區(qū)位：北京最大服裝集散地 —— 木樨園 — 大紅門商圈 ， 緊鄰南三環(huán)與南中軸路； 定位：中檔精品服裝批發(fā)及零售； 地位：未開業(yè)； 規(guī)模：總建筑面積 10萬平米 ， 一期 5萬平米； 業(yè)態(tài)組合：零售 、 寫字間 、 服裝展示 、 餐飲 、 商務配套； 經營理念：打造木樨園地區(qū)首家女性購物場所； 商業(yè)環(huán)境： 該區(qū)域裝修最高檔的商場； 硬環(huán)境：多部直梯 、 滾梯 、 觀光電梯 ， 充足停車位； 專賣店成交租金： 4— 13元 /天 /平米； 專賣店成交售價：三 — 四樓： 4— 5萬元 /平米 五 — 六樓： — /平米； 賽睿顧問 3 invest 53 賽睿顧問 3 invest 54 木樨園世貿商業(yè)中心優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢 區(qū)域優(yōu)勢：位于北京最大的服裝集散地木樨園 — 大紅門區(qū)域； 差異化經營：定位女性主題，與周邊項目錯位經營，定位中檔精品； 交通條件便利； 政策優(yōu)勢：北京南城加大開發(fā)力度，市場環(huán)境好轉； 消費者生活水平提升，原有低檔服裝市場份額萎縮。但是由于形成較早，很多最早的批發(fā)商戶都在此持續(xù)經營，因此客流量較大，經營狀況良好。 劣勢 市場環(huán)境惡劣，商場結構、布局不合理； 低檔批發(fā)市場逐漸萎縮； 租金昂貴，經營成本過高； 周邊城市批發(fā)市場相繼興起，市場輻射范圍降低。 賽睿顧問 3 invest 28 天雅商廈前景分析 前景： 隨著南城開發(fā)力度的不斷加大，消費者收入水平的不斷提升，批發(fā)市場檔次必然隨之提升，低端批發(fā)市場份額萎縮，因此本項目經營前景看好。其產品的吸引力 創(chuàng)造了項目的影響力，以及租金價值，本項目做定位組合時可以加以關注。 北京市南城綜合市場、專業(yè)市場供應量、經營情況及趨勢 賽睿顧問 3 invest 5 重要結論摘要 綜合調查情況，針對北京市、南城地區(qū)的綜合市場、專業(yè)市場經營情況總結分析： ?市場經營方式主要以零售為主，絕大多數(shù)市場以常年性營業(yè)，經營環(huán)境較好； ?在 115個市場中有 75家以零售為主的市場，占總數(shù)的 %，有 40家以批發(fā)為主的市場， 占 %， %的市場是常年營業(yè)， %的市場為經營環(huán)境較好的封閉式市場，其余 為露天市場或其他形式市場； ?以農產品為主的綜合市場，與以紡織品服裝鞋帽、家具、建材裝飾材料市場為主的專 業(yè)市場平分秋色，在 115個市場中除 1家為其他市場外，綜合市場與專業(yè)市場數(shù)量相當； ?其中農產品綜合市場 52家，占全部市場的 %，在專業(yè)市場中居前三位的市場為： 紡織品服裝鞋帽市場 20家，建材裝飾材料市場 12家，家具市場 8家 ； ?成交額中， 2023年，區(qū)域成交額上億元的市場 9家，實現(xiàn)成交額 ，占總成交 額的 %，其中成交額超十億元的市場有 3家，分別是北京市豐臺區(qū)新發(fā)地農副產品 批發(fā)市場，北京市華墾岳各莊批發(fā)市場，北京京溫服裝市場 等 ,成為豐臺商品交易市場 的主導力量 。 十里河建材市場 ： ? 在北京東南角，該項目有重要的市場價值，對其加以關注，目的不在引入該種形式，而 是提示建材市場的價值。 賽睿顧問 3 invest 27 天雅精品服裝商廈樓層組合 商場樓層分配如下 ： ? 2F為地下停車場 。 人氣：與本區(qū)域其它商業(yè)項目相比較旺 。 經營商戶及經營商品分析 經銷商以江浙一帶人員為主。 賽睿顧問 3 invest 49 新世紀服裝商貿城前景分析 前景： 注意到了低檔批發(fā)市場份額萎縮，因此加大力度挖掘零售市場，以及細分批發(fā)市場，如能堅持下去，前景樂觀。 寫 字 間： 客戶主要為商廈內經營者，商品的北京代理商或經銷商，商 貿與商務相結合；商品銷售與商品展示相結合。 劣勢 市場環(huán)境惡劣，商場結構、布局不合理； 低檔批發(fā)市場逐漸萎縮； 租金昂貴，經營成本過高； 周邊城市批發(fā)市場相繼興起，市場輻射范圍降低； 規(guī)模小，市場競爭力較小； 建筑老化，部分項目需要拆遷。 賽睿顧問 3 invest 93 本項目參照性分析 結合洋橋大中電器的經營狀況，本項目應注意以下幾點： ，大中電器的擴張 值得關注； 。 該項目突破口： 持續(xù)經營，增加仿真品牌的數(shù)量和質量。 賽睿顧問 3 invest 133 本項目參照性分析 結合青島龍山地下商業(yè)街的經營狀況，本項目應注意以下幾點 ： 抓住專業(yè)市場易形成特色商業(yè)的特點 ， 打造自身品牌 ， 增強 市場競爭力 ， 是值得本項目借鑒的內容； 挖掘 “ 一站式 ” 消費的特點 ， 對發(fā)展北京地下商業(yè)存在重要意思； 地下商業(yè)與文化的結合 ， 是本項目有別其他地下商業(yè)的核心內容； 地下商場硬件設施的完善 ， 是有效提升地下商業(yè)價值的重要依據(jù) 。 2023年 1月 30日星期一 上午 4時 51分 19秒 04:51: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 1月 30日星期一 上午 4時 51分 19秒 04:51: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 上午 4時 51分 19秒 上午 4時 51分 04:51: 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 該項目突破口： 增加有特色的商品，適度提升市場檔次，進一步搞好市場環(huán)境。 劣勢 停車位不足； 市場內的主通道比較窄，人多時容易造成擁擠； 內部設施有些陳舊，應及時更換。 該項目突破口： 應加大硬件設施的投入。 賽睿顧問 3 invest 71 萬朋文化辦公用品商城 前景分析 前景： 尚未營業(yè)，前途持觀望態(tài)度。 該項目突破口： 細分市場；瞄準市場空白；專業(yè)定位分區(qū)。 劣勢 低檔批發(fā)市場份額逐漸萎縮； 周邊城市批發(fā)市場相繼興起，市場輻射范圍降低； 傳統(tǒng)批發(fā)市場密集區(qū)域，影響了零售顧客的購物欲望。 該項目突破口： 大力開拓市場空間，在穩(wěn)定現(xiàn)有客戶的基礎上開辟新的客源。 規(guī)模：總面積 3萬平方米 。 賽睿顧問 3 invest 26 天雅商廈業(yè)態(tài)分析 業(yè)態(tài)組合：批發(fā)零售、寫字間、餐飲、商務配套 批發(fā)零售： 以服裝批發(fā)零售為主要經營業(yè)態(tài)， 商廈中經營商品檔次與該商圈內其他商場相比較高，有一部分品牌在國內具有一定知名度，如：夏蒙、杉杉法涵詩、拼牌男裝、洛茲、依尚時、卡佛連女裝等，但更多為沒有名氣的一些 新創(chuàng)品牌或雜牌服裝。 永外城文化用品城 ： 木樨園商圈歷史最長的辦公用品批發(fā)市場 ?檔次和硬件雖然差，但市場成熟，經營良好，說明上述因素并非商鋪的價值所在； ?該項目和本項目比鄰，需要對其進行徹底關注； ?該項目已經形成的成熟市場氛圍，本項目需要充分利用、借勢； ?批發(fā)項目的價值規(guī)則需要深度挖掘。 賽睿顧問 3 invest 12 重要結論摘要 百榮世貿、 木樨園世貿商業(yè)中心 ：木樨園商圈規(guī)模較大的、即將開業(yè)的兩個項目 ? 這兩個項目對批發(fā)零售、商務辦公、餐飲、娛樂及展示進行了完整融合，但這種 融合的效果值得本項目隨時關注，并視其情況對商業(yè)組合做恰當調整； ?批發(fā)和零售原則上是缺乏共存性的，如果零售規(guī)模過大的話，整個項目的經營會發(fā) 生根本的變化，這對本項目也有典型的參照意義； ?未來這兩個項目將會經歷模式的考驗； ?批發(fā)項目把娛樂和購物、餐飲、展示進行融合，有風險性。 劣勢 開業(yè)較晚，自身宣傳力度不足，市場認知度、美譽度欠缺； 樓層過高（共九層），垂直客流引導有難度； 周邊城市批發(fā)市場相繼興起，市場輻射范圍降低； 與周邊批發(fā)市場檔次差距過大，目標客戶群不同，無法借助其它市場人流促進本商