【正文】 指導(dǎo) 作用 ， 也是未來地下商業(yè)經(jīng)營的發(fā)展趨勢(shì) 。 北京東方賽睿投資顧問有限公司 研究背景及方法 18 1 賽睿顧問 3 invest 19 研究背景及方法 ? 研究目的： 通過對(duì)北京市現(xiàn)有綜合市場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)的調(diào)研，了解其定位、地位、經(jīng)營、業(yè)態(tài)以及前景 ? 商業(yè)業(yè)態(tài)狀況 ? 相關(guān)評(píng)價(jià) ? 對(duì)潛在問題及市場(chǎng)機(jī)會(huì)進(jìn)行分析 ? 為本案市場(chǎng)定位提供業(yè)態(tài)以及經(jīng)營方面的參考信息。 ? 研究方法：實(shí)地調(diào)查 ? 調(diào)研地點(diǎn)： 北京市 ? 被訪商業(yè)項(xiàng)目營業(yè)面積： 5000平米以上 北京東方賽睿投資顧問有限公司 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 20 1 北京東方賽睿投資顧問有限公司 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目：周邊綜合市場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng) 21 1 賽睿顧問 3 invest 22 天雅服裝精品商廈 賽睿顧問 3 invest 23 關(guān)于天雅精品服裝商廈 區(qū)位：位于華北最大服裝集散地 —— 木樨園 — 大紅門商圈核心位置； 定位：中檔精品服裝批發(fā)及零售； 地位：目前北京市檔次最高的以批發(fā)為主的服裝商場(chǎng)； 規(guī)模：總面積 ； 業(yè)態(tài)組合：批發(fā)零售 、 商務(wù)辦公 、 餐飲 、 會(huì)展； 經(jīng)營理念：打造大紅門區(qū)域服裝批發(fā)市場(chǎng)精品； 商業(yè)環(huán)境： 周邊低檔服裝批發(fā)市場(chǎng)密集； 硬環(huán)境：地上停車位 、 地下停車位共計(jì) 200余個(gè)； 商品檔次：中檔； 人氣：人氣較本區(qū)域其它商業(yè)項(xiàng)目相比不足； 店鋪成交租金： 6— 10元 /天 /平米； 賽睿顧問 3 invest 24 賽睿顧問 3 invest 25 天雅商廈優(yōu)劣勢(shì)分析 優(yōu)勢(shì) 區(qū)域優(yōu)勢(shì)顯著 ， 經(jīng)過長期市場(chǎng)培育 ， 已經(jīng)成就良好環(huán)境； 差異化經(jīng)營：定位中檔及以上，與周邊項(xiàng)目拉開經(jīng)營檔次； 商業(yè)與商務(wù)相結(jié)合，展示與售賣相結(jié)合； 管理嚴(yán)格，有效避免惡性競(jìng)爭(zhēng)：進(jìn)駐品牌限制，商戶嚴(yán)禁私自轉(zhuǎn)租鋪面； 北京南城加大開發(fā)力度，區(qū)域環(huán)境好轉(zhuǎn)； 消費(fèi)者生活水平提升，原有低檔服裝市場(chǎng)份額萎縮。 劣勢(shì) 開業(yè)較晚，自身宣傳力度不足，市場(chǎng)認(rèn)知度、美譽(yù)度欠缺； 樓層過高（共九層），垂直客流引導(dǎo)有難度； 周邊城市批發(fā)市場(chǎng)相繼興起，市場(chǎng)輻射范圍降低； 與周邊批發(fā)市場(chǎng)檔次差距過大，目標(biāo)客戶群不同，無法借助其它市場(chǎng)人流促進(jìn)本商 場(chǎng)經(jīng)營。 賽睿顧問 3 invest 26 天雅商廈業(yè)態(tài)分析 業(yè)態(tài)組合：批發(fā)零售、寫字間、餐飲、商務(wù)配套 批發(fā)零售： 以服裝批發(fā)零售為主要經(jīng)營業(yè)態(tài)， 商廈中經(jīng)營商品檔次與該商圈內(nèi)其他商場(chǎng)相比較高，有一部分品牌在國內(nèi)具有一定知名度，如：夏蒙、杉杉法涵詩、拼牌男裝、洛茲、依尚時(shí)、卡佛連女裝等，但更多為沒有名氣的一些 新創(chuàng)品牌或雜牌服裝。銷售方式批零兼有，以向經(jīng)銷商批發(fā)為主，零售為輔。 寫字間： 客戶主要針對(duì)在商廈內(nèi)經(jīng)營品牌的北京代理商或經(jīng)銷商，商業(yè)與商務(wù)相結(jié)合。 餐飲： 位于九樓，為中式快餐美食廣場(chǎng)，服務(wù)客戶主要針對(duì)本商廈內(nèi)經(jīng)營商戶。 商務(wù)配套： 內(nèi)設(shè)郵政、銀行。另有小型會(huì)展場(chǎng)地，可供經(jīng)營商戶品牌發(fā)布、訂貨會(huì)等使用，在該區(qū)域內(nèi)是唯一一家。 賽睿顧問 3 invest 27 天雅精品服裝商廈樓層組合 商場(chǎng)樓層分配如下 ： ? 2F為地下停車場(chǎng) 。 ? － 1F— 5F主要以服裝銷售為主 。 ? 其中－ 1F為休閑裝 ， 1F2F為男裝 ， 3F5F為女裝； ? 6F8F主要以寫字間為主 —— 多為各品牌商家在北京的辦事處 ， 或分公司 ， 通透的寫字間除了辦公還可作為商品展示使用； ? 9F為配套設(shè)施如郵局 、 銀行 、 大眾快餐以及一個(gè) 1200平方米的多 功能廳 ， 可供服裝展示 ， 品牌發(fā)布會(huì)使用 。 賽睿顧問 3 invest 28 天雅商廈前景分析 前景： 隨著南城開發(fā)力度的不斷加大，消費(fèi)者收入水平的不斷提升，批發(fā)市場(chǎng)檔次必然隨之提升，低端批發(fā)市場(chǎng)份額萎縮，因此本項(xiàng)目經(jīng)營前景看好。 該項(xiàng)目突破口： 改變木樨園一帶原有批發(fā)市場(chǎng)低檔無序競(jìng)爭(zhēng)局面，瞄準(zhǔn)市場(chǎng)空白，占得先機(jī)。 賽睿顧問 3 invest 29 本項(xiàng)目參照性分析 結(jié)合天雅商廈的優(yōu)缺點(diǎn)，本項(xiàng)目應(yīng)注意以下幾點(diǎn)： 、商務(wù)辦公、餐飲及展示的融合有創(chuàng)造性，值得借鑒； 、零售具有市場(chǎng)可執(zhí)行性； ，有市場(chǎng)成熟度的問題； 、餐飲、展示的融合是商業(yè)新的探索。 賽睿顧問 3 invest 30 京溫服裝市場(chǎng) 賽睿顧問 3 invest 31 關(guān)于京溫服裝市場(chǎng) 投資商：豐臺(tái)區(qū)工商局與溫州經(jīng)營商戶共同投資 。 區(qū)位：北京最大服裝集散地 —— 木樨園 — 大紅門商圈核心位置 。 定位：低檔服裝批發(fā)市場(chǎng) 。 地位：木樨園地區(qū)批發(fā)市場(chǎng)由大棚向商廈轉(zhuǎn)變的代表 。 規(guī)模：總面積 3萬平方米 。 業(yè)態(tài)組合：低檔服裝販賣 、 少量寫字間 。 經(jīng)營業(yè)績(jī)： 2023年銷售額 。 商業(yè)環(huán)境：周邊服裝批發(fā)市場(chǎng)密集 。 硬環(huán)境：裝修低檔 ， 市場(chǎng)擁擠 ， 商鋪緊湊 。 商品檔次：低檔服裝 。 人氣：與本區(qū)域其它商業(yè)項(xiàng)目相比較旺 。 專賣店成交租金：不同樓層不同位置租金價(jià)格差異較大 ， 10— 50元 /天 /平米之間 。 賽睿顧問 3 invest 32 賽睿顧問 3 invest 33 京溫服裝市場(chǎng)優(yōu)劣勢(shì)分析 優(yōu)勢(shì) 區(qū)域優(yōu)勢(shì)：位于北京最大的服裝集散地：大紅門 — 木樨園地區(qū)； 歷史優(yōu)勢(shì)：大紅門地區(qū)形成最早的市場(chǎng)之一，市場(chǎng)知名度較高； 資源優(yōu)勢(shì)：大量的穩(wěn)定的客戶； 發(fā)展機(jī)遇：北京南城加大開發(fā)力度，區(qū)域環(huán)境好轉(zhuǎn)。 劣勢(shì) 市場(chǎng)環(huán)境惡劣，商場(chǎng)結(jié)構(gòu)、布局不合理； 低檔批發(fā)市場(chǎng)逐漸萎縮； 租金昂貴，經(jīng)營成本過高； 周邊城市批發(fā)市場(chǎng)相繼興起，市場(chǎng)輻射范圍降低。 賽睿顧問 3 invest 34 京溫服裝市場(chǎng)經(jīng)營分析 目標(biāo)客戶分析 京溫市場(chǎng)定位低檔，因此消費(fèi)客戶主要是本地及周邊低檔市場(chǎng)經(jīng)營者，而且由于市場(chǎng)內(nèi)零售價(jià)格與市內(nèi)其他零售市場(chǎng)價(jià)格差異不大，因此中低端零售顧客只占很少比例。 經(jīng)營商戶及經(jīng)營商品分析 經(jīng)銷商以江浙一帶人員為主。京溫服裝市場(chǎng)是大紅門地區(qū)最早成立的服裝市場(chǎng)之一，也是批發(fā)市場(chǎng)由“大棚”向“商城”過渡的代表之一。建成年代較早，整個(gè)商場(chǎng)結(jié)構(gòu)布局結(jié)構(gòu)仍延續(xù)了大棚的形式，通道狹窄、商鋪密布，經(jīng)營環(huán)境惡劣。但是由于形成較早，很多最早的批發(fā)商戶都在此持續(xù)經(jīng)營，因此客流量較大，經(jīng)營狀況良好。 賽睿顧問 3 invest 35 京溫服裝市場(chǎng)前景分析 前景： 隨著消費(fèi)者收入水平的不斷提高，京溫市場(chǎng)這種低檔服裝批發(fā)市場(chǎng)所占市場(chǎng)份額必然逐漸萎縮，加之各地批發(fā)市場(chǎng)相繼興建，如果不及時(shí)考慮轉(zhuǎn)型，項(xiàng)目必然面臨“夕陽無限好，只是近黃昏”的局面。 該項(xiàng)目突破口： 大力開拓市場(chǎng)空間，在穩(wěn)定現(xiàn)有客戶的基礎(chǔ)上開辟新的客源。 賽睿顧問 3 invest 36 本項(xiàng)目參照性分析 結(jié)合京溫服裝市場(chǎng)的優(yōu)缺點(diǎn)，本項(xiàng)目應(yīng)注意以下幾點(diǎn)： ，經(jīng)營良好，說明檔次和硬件并非批發(fā)商鋪的價(jià)值所在； ； ，本項(xiàng)目需要加以考慮； ，本項(xiàng)目策劃定位時(shí)需要選擇針對(duì)性。 賽睿顧問 3 invest 37 大紅門服裝商貿(mào)城 賽睿顧問 3 invest 38 關(guān)于大紅門服裝商貿(mào)城 區(qū)位：北京最大服裝集散地 —— 木樨園 — 大紅門商圈核心位置； 定位：低檔服裝批發(fā)市場(chǎng)； 地位：木樨園地區(qū)成立較早的商業(yè)項(xiàng)目 ， 規(guī)模最大； 規(guī)模：建筑面積 6. 5萬平米； 業(yè)態(tài)組合：低檔服裝販賣； 經(jīng)營業(yè)績(jī)：開業(yè)較早 ， 經(jīng)營狀況良好； 商業(yè)環(huán)境：周邊服裝批發(fā)市場(chǎng)密集； 硬環(huán)境：裝修低檔 ， 市場(chǎng)擁擠 ， 商鋪緊湊； 商品檔次：低檔服裝； 人氣：人氣與本區(qū)域其它商業(yè)項(xiàng)目相比較旺； 專賣店成交租金：目前經(jīng)營者很多是通過經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓獲得的商鋪經(jīng)營權(quán) ， 不同樓層不同位 置租金價(jià)格差異較大 ， 10— 60元 /天 /平米之間 。 賽睿顧問 3 invest 39 賽睿顧問 3 invest 40 大紅門服裝商貿(mào)城優(yōu)劣勢(shì)分析 優(yōu)勢(shì) 區(qū)域優(yōu)勢(shì)：位于北京最大的服裝集散地：大紅門 — 木樨園一帶； 歷史優(yōu)勢(shì)：大紅門地區(qū)形成最早的市場(chǎng)之一，市場(chǎng)知名度較高； 資源優(yōu)勢(shì)：大量的穩(wěn)定的客戶； 發(fā)展機(jī)遇：北京南城加大開發(fā)力度，區(qū)域環(huán)境好轉(zhuǎn)。 劣勢(shì) 市場(chǎng)環(huán)境惡劣，商場(chǎng)結(jié)構(gòu)、布局不合理； 低檔批發(fā)市場(chǎng)逐漸萎縮； 租金昂貴，經(jīng)營成本過高； 周邊城市批發(fā)市場(chǎng)相繼興起，市場(chǎng)輻射范圍降低。 賽睿顧問 3 invest 41 大紅門服裝商貿(mào)城經(jīng)營分析 目標(biāo)客戶分析 大紅門服裝商貿(mào)城定位低檔，因此消費(fèi)客戶主要是本地及周邊低檔市場(chǎng)經(jīng)營者，而且由于市場(chǎng)內(nèi)零售價(jià)格與市內(nèi)其他零售型市場(chǎng)價(jià)格差異不大，因此中低端零售顧客只占很少比例。 經(jīng)營商戶及經(jīng)營商品分析 經(jīng)銷商以江浙一帶人員為主。大紅門商貿(mào)城是大紅門地區(qū)最早成立的服裝市場(chǎng)之一，也是批發(fā)市場(chǎng)由“大棚”向“商城”過渡的代表之一。建成年代較早，整個(gè)商場(chǎng)結(jié)構(gòu)布局結(jié)構(gòu)仍延續(xù)了大棚的形式，通道狹窄、商鋪密布，經(jīng)營環(huán)境惡劣。但是由于形成較早，很多最早的批發(fā)商戶都在此持續(xù)經(jīng)營，因此客流量較大，經(jīng)營狀況良好。經(jīng)營商品多以產(chǎn)銷聯(lián)營，自產(chǎn)自銷為主。 賽睿顧問 3 invest 42 大紅門服裝商貿(mào)城 前景分析 前景： 目前仍能夠憑借過去積累的豐富的客戶資源達(dá)到購銷兩旺的局面，但如果仍舊固步自封，不對(duì)現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)行從新組合，開辟新的市場(chǎng)，必將會(huì)被新興的商業(yè)設(shè)施取代。 該項(xiàng)目突破口： 持續(xù)發(fā)展，今后視市場(chǎng)情況進(jìn)行階段性調(diào)整。 賽睿顧問 3 invest 43 本項(xiàng)目參照性分析 結(jié)合大紅門服裝商貿(mào)城的優(yōu)缺點(diǎn)，本項(xiàng)目應(yīng)注意以下幾點(diǎn)： 、餐飲的融合是市場(chǎng)需求，本項(xiàng)目需要考慮； ； 、硬件設(shè)施界于天雅和京溫之間，市場(chǎng)情況最好，說明 檔次要提升，但未必要提升那么多，這對(duì)本項(xiàng)目的定位存在借鑒價(jià)值； ，不像京溫拉大差距的做法； ，但幾乎是 100%出租率，說明對(duì)于本案有重 要參考。 賽睿顧問 3 invest 44 新世紀(jì)服裝商貿(mào)城 賽睿顧問 3 invest 45 關(guān)于新世紀(jì)服裝商貿(mào)城 區(qū)位：北京最大服裝集散地 —— 木樨園 — 大紅門商圈核心位置； 定位：針織毛紡專營市場(chǎng) 、 中小服裝品牌專賣； 地位：華北地區(qū)最大的 T恤 、 羊毛衫運(yùn)動(dòng)休閑專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)； 規(guī)模：總面積 3萬平方米； 業(yè)態(tài)組合：中低檔服裝販賣； 商業(yè)環(huán)境：周邊服裝批發(fā)市場(chǎng)密集； 經(jīng)營理念：批發(fā)快樂 ， 相約時(shí)尚； 硬環(huán)境：簡(jiǎn)單裝修 ， 電梯 、 扶梯； 商品檔次：低檔服裝 ， 以針織 、 毛紡用品為主； 人氣：人氣一般 ， 周末客流較旺； 專賣店成交租金：不同樓層不同位置租金價(jià)格差異較大 ， 低層店鋪 5— 20元 /天 /平米之間 四層專賣店租金統(tǒng)一 40000元 /30平米 。 賽睿顧問 3 invest 46 賽睿顧問 3 invest 47 新世紀(jì)服裝商貿(mào)城優(yōu)劣勢(shì)分析 優(yōu)勢(shì) 區(qū)域優(yōu)勢(shì)：位于北京最大的服裝集散地：大紅門 — 木樨園； 發(fā)展機(jī)遇：北京南城加大開發(fā)力度，區(qū)域環(huán)境好轉(zhuǎn)； 定位優(yōu)勢(shì)：采用市場(chǎng)細(xì)分 ， 定位專業(yè)化市場(chǎng)； 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：與區(qū)域內(nèi)其他市場(chǎng)相比 ， 產(chǎn)品較有特色 ， 吸引了較多零售客流 。 劣勢(shì) 低檔批發(fā)市場(chǎng)份額逐漸萎縮； 周邊城市批發(fā)市場(chǎng)相繼興起，市場(chǎng)輻射范圍降低； 傳統(tǒng)批發(fā)市場(chǎng)密集區(qū)域，影響了零售顧客的購物欲望。 賽睿顧問 3 invest 48 新世紀(jì)服裝商貿(mào)城 經(jīng)營分析 目標(biāo)客戶分析 新世紀(jì)服裝商貿(mào)城客戶主要針對(duì)本地及周邊中低檔市場(chǎng)經(jīng)營者；而且由于市場(chǎng)內(nèi)有一些比較時(shí)尚的服裝，因此也吸引了部分零售客戶。周一，周六、周日三天為客流高峰