【正文】 需求面積在 3000平左右。 從 CBD已成交的寫字樓客戶數(shù)據(jù)來看，國內(nèi)大型企業(yè)、個(gè)人投資客和投資機(jī)構(gòu)構(gòu)成了寫字樓銷售市場(chǎng)的主力客戶。 表 7： CBD區(qū)域重點(diǎn)寫字樓項(xiàng)目客戶構(gòu)成情況分析表 項(xiàng)目名稱 外資 /合資 中 資客戶 其它 合計(jì) 數(shù)量 比例 數(shù)量 比例 京廣中心 47 98% 1 2% 0 48 國貿(mào)中心 111 92% 10 8% 0 121 嘉里中心 88 90% 9 10% 0 97 漢威大廈 88 75% 29 25% 0 117 招商局大廈 29 69% 20 31% 0 49 數(shù)碼 01大廈 4 36% 7 64% 0 11 中服大廈 6 35% 11 65% 0 17 華彬國際大廈 17 34% 33 66% 0 50 贏嘉中心 4 25% 12 75% 0 16 住總大廈 2 20% 8 80% 0 10 艾維克大廈 10 17% 50 83% 0 60 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu) （數(shù)據(jù)來源；中原地產(chǎn)寫字樓部） 據(jù)上表顯示，目前 CBD區(qū)域的寫字樓項(xiàng)目中因項(xiàng)目差異呈現(xiàn)出不同的客戶構(gòu)成特征，其中以國貿(mào)中心為代表的區(qū)域內(nèi)重點(diǎn)項(xiàng)目外資客戶比例超過 90％；而以贏嘉中心、艾維克大廈為代表的區(qū)域內(nèi)二類項(xiàng)目外資客戶比例維持在 2030％左右。 ? 上述報(bào)價(jià)通常包括物業(yè)管理費(fèi)。 圖 3： CBD區(qū)域 20212021年規(guī)劃項(xiàng)目竣工情況 （數(shù)據(jù)來源： CBD管委會(huì)） 說明： ? 由于統(tǒng)計(jì)口徑及數(shù)據(jù)來源不同，因此圖 3與圖 2略有差異，但整體供應(yīng)趨勢(shì)基本相符。 圖 1： CBD區(qū)域?qū)懽謽菤v史供應(yīng)情況C B D 區(qū)域?qū)懽謽菤v史供應(yīng)情況176000245003000014000131000193000804855300010594059000111501372000500001000001500002021002500001990年 1993年 1994年 1996年 1997年 1998年 1999年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 （數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部） CBD新增項(xiàng)目的供應(yīng)情況為：區(qū)域新增公建項(xiàng)目總建筑面積為 3314173平方米，其中寫字樓約為 1535830平方米 (其中不含國貿(mào)三期寫字樓部分 )。 調(diào)研范圍 國貿(mào)中心、京廣中心、中服大廈、科倫大廈、漢威大廈、航華科貿(mào)中心、嘉里 中心、華彬國際大廈、艾維克大廈、贏嘉中心、住總大廈、和喬大廈 C座、數(shù)碼 01 大廈、嘉都大廈、建外 SOHO、藍(lán)堡國際中心共計(jì) 16 個(gè)項(xiàng)目。 富爾大廈、華平國際大廈、尚都國際大廈 A座、世紀(jì)財(cái)富中心、中國第一商城、中環(huán)世貿(mào)中心、北京財(cái)富中心、萬通中心、萬達(dá)廣場(chǎng)、溫特萊中心、光華國際中心、 SOHO 尚都、世貿(mào)商業(yè)中心、金地國際中心、東方梅地亞中心（依斯特大廈）、銀泰中心、國貿(mào)三期、怡禾國際中心、 CBD 國際大廈、國際財(cái)源中心、以太廣場(chǎng)、民源大廈、華彬國際大廈二期共計(jì) 23個(gè)項(xiàng)目。各項(xiàng)目面積詳細(xì)情況見表 2： 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu) 表 2： CBD區(qū)域新增公建項(xiàng)目供應(yīng)情況 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目性質(zhì) 總建面積 （平方米） 寫字樓 （平方米） 入住時(shí)間 項(xiàng)目現(xiàn)狀 備注 華平國際大廈 * 寫字樓 72021 72021 2021年 基本竣工 整售 世 紀(jì)財(cái)富中心 * 綜合體 141986 141986 2021年 主體施工 銷售 中國第一商城 綜合體 47000 2021年 主體施工 銷售 萬通中心 綜合體 136000 83000 2021年 主體施工 銷售 萬達(dá)廣場(chǎng) 綜合體 500000 30000 2021年 主體施工 銷售 光華國際中心 * 綜合體 210000 120210 2021年 基礎(chǔ)施工 銷售 SOHO尚都 綜合體 170000 60000 2021年 主體施工 銷售 世貿(mào)商業(yè)中心 綜合體 185800 185800 2021年 主體施工 不詳 金地國際中心 綜合體 151534 101580 2021年 主體施工 租售 東方梅地亞 寫字樓 119931 119931 2021年 主體施工 銷售 銀泰中心 * 綜合體 350000 100000 2021年 主體施工 租售 國貿(mào)三期 * 綜合體 540000 不詳 尚未開工 不詳 怡禾國際中心 * 綜合體 135000 55000 不詳 尚未開工 銷售 CBD國際大廈 * 寫字樓 70000 70000 不詳 封頂 銷售 國際財(cái)源中心 * 綜合體 168545 168545 不詳 尚未開工 銷售 以太廣場(chǎng) * 不詳 49988 49988 不詳 尚未開工 不詳 民源大廈 * 不詳 110000 36000 不詳 爛尾樓 不詳 華彬大廈 II* 寫字樓 95000 95000 不詳 尚未開工 不詳 合計(jì) 3314173 1535830 （數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部） 說明： ? 由于部分在建項(xiàng)目的面積及功能分區(qū)尚未明確，因此 標(biāo)有 *號(hào)項(xiàng)目寫字樓部分面積為估計(jì)值。 經(jīng)營情況分析 此次調(diào)研的新增項(xiàng)目中，立足于銷售的項(xiàng)目為 15個(gè)；租售并舉的項(xiàng)目有 3個(gè)；具體經(jīng)營策略不詳?shù)捻?xiàng)目有 5個(gè)。 由于項(xiàng)目自身產(chǎn)品使用年限、產(chǎn)品品質(zhì)、市場(chǎng)形象、客戶資質(zhì)等 多方面因素的影響，區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)各項(xiàng)目的租金水平存在較大差異。 就行業(yè)特征而言， CBD區(qū)域集中了金融、能源（天然氣、石油）、汽車、 IT、生物技術(shù)、律師事務(wù)所、廣告、房地產(chǎn)、旅行、咨詢顧問服務(wù)等眾多行業(yè)，其中最具代表的行業(yè)包括：金融行業(yè) 以及以律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所為代表的現(xiàn)代服務(wù)行業(yè)；需要強(qiáng)調(diào)的是，較之東二環(huán)區(qū)域的此類咨詢機(jī)構(gòu)， CBD區(qū)域集中了更多的外資或涉外的現(xiàn)代服務(wù)機(jī)構(gòu)；此外 CBD區(qū)域也是國際知名的跨國企業(yè)選擇辦公地點(diǎn)的重點(diǎn)區(qū)域。其中國內(nèi)大型企業(yè)主要集中一些資金實(shí)力雄厚、擬在京建立總部《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu) 或區(qū)域總部的公司，該類客戶看重當(dāng)?shù)氐膮^(qū)位形象優(yōu)勢(shì)，以及中央各部委機(jī)關(guān)的行政資源；投資機(jī)構(gòu)主要瞄準(zhǔn)的是 CBD具有最終用戶承 租能力強(qiáng)，投資回報(bào)穩(wěn)定的特點(diǎn)；而投資客主要關(guān)注的是 CBD區(qū)域內(nèi)的高性價(jià)比項(xiàng)目，該類客戶群聚效應(yīng)明顯，成為 CBD區(qū)域部分高檔寫字樓的主要消化力量。 共兩棟寫字樓，總面積為 3 萬平方米，其中一棟散售，一棟出租，目前銷售均價(jià)為 18000元 /平，租金價(jià)格為 20—— 22 美金 /平 /月。開發(fā)商自留四層面積供出租，但除了其中一層整租外，其余三層面積都打散出租。項(xiàng)目的整層成交比例也較大，共有 8層面積都為整層銷售，占總銷售面積的 1/3。項(xiàng)目的銷售價(jià)格高達(dá) 25000元 /平。 員工餐廳 客戶對(duì)員工餐廳比較關(guān)注，一些國外公司在選擇寫字樓時(shí)都會(huì)要求該寫字樓具有員工餐廳。目前很多 CBD 寫字樓項(xiàng)目的電梯不能達(dá)到客戶的使用要求，包括漢威大廈、華彬國際大廈等。目前項(xiàng)目周邊整體交通規(guī)劃流暢，四周全部都有道路連通，東三環(huán)和朝陽路兩條城市主干路分別規(guī)劃為 85米、 80米的寬度，另外地鐵 10號(hào)線設(shè)置在目前朝陽劇場(chǎng)處的車站可直接與本項(xiàng)目連通。 1998年下半年開始，杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了快速的發(fā)展期，供應(yīng)放量，需求旺盛，銷售價(jià)格飛速上漲，市場(chǎng)火爆程度在全國罕見。 2021 年 1－ 5 月杭州批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積 萬平方米，其中批準(zhǔn)預(yù)售商品住宅 萬平方米；完成商品房預(yù)售面積 萬平方米，其中商品住宅預(yù)售 萬平方米；二手住房成交 萬平方米。 與眾多本土房企被迫離開杭州發(fā)展的情況相反，國內(nèi)和境外品牌房企一直看好杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)并伺機(jī)進(jìn)入。 市場(chǎng)趨好形勢(shì)逐步明朗，政府加快推地速度 2021 年杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)是?國六條?宏觀政策影響的延續(xù)年，市場(chǎng)逐漸的明朗化，開發(fā)商和政府對(duì)杭州市場(chǎng)的信心逐步恢復(fù)，從杭州市國土資源局 2021 年的推地計(jì)劃和開發(fā)商 2021 年底競(jìng)相拿地的激情，也反映出了杭州市場(chǎng)未來的走勢(shì)是趨好的。 開發(fā)商緊跟新規(guī)劃 ，新 熱點(diǎn)區(qū)域 逐步形成 根據(jù)杭州市 20212020 年城市總體規(guī)劃，杭州的城市布局是?城市東擴(kuò) ，旅游西進(jìn)，沿江開發(fā)，跨江發(fā)展，實(shí)施‘南拓、北調(diào)、東擴(kuò)、西優(yōu)’的城市空間發(fā)展戰(zhàn)略，形成‘東動(dòng)、西靜、南新、北秀、中興’的格局。 一般來說，二手房是以解決居住的為主，購買 80 平方米以下二手房的往往是一次置業(yè)者，二、三次置業(yè)則會(huì)選擇更大更好的次新房或新建商品房以改善住房條件，這說明杭州的住房梯級(jí)消費(fèi)逐漸形成。同期杭州市 6 城區(qū)二手商品住宅成交 4745 套，比去年同期增長 %。于是，杭州高端住宅市場(chǎng)自別墅轉(zhuǎn)戰(zhàn)高層成為大勢(shì)所趨。 購房首選區(qū)域 在購房首選區(qū)域中，濱江區(qū)、 市中心、城西原文教區(qū)塊分別占據(jù)了前三位。濱江作為杭州的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，發(fā)展?jié)摿薮?，又是目前新盤供應(yīng)最多的區(qū)域，選擇余地很大，地鐵也已經(jīng)開工建設(shè)，交通等居住配套設(shè)施發(fā)展很快，性價(jià)比高是濱江樓盤的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)所在，因此成為購房者首選購房區(qū)域。 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu) 股市火爆帶動(dòng)樓市旺銷， 6 成購房者為股市獲利者 從去年開始的股市牛市行情，讓許多投身股市的人獲利豐厚，隨著股指進(jìn)入高位運(yùn)行，炒股風(fēng)險(xiǎn)逐步加大 ，為了不讓紙上富貴再縮水，大量股市獲利者開始選擇拋出股票回籠資金，并有前瞻性的將資金投入樓市。從近期開盤的樓盤房源結(jié)構(gòu)來看，中小戶型供應(yīng)成為主流。自 3 月開始，杭州樓市風(fēng)云再起，成交量不斷創(chuàng)出新高，在大量成交 的推動(dòng)中樓價(jià)蓄勢(shì)待升。 隨著總體規(guī)劃通過國務(wù)院批復(fù)，當(dāng)前主城區(qū)范圍內(nèi)，申花路板塊、拱墅區(qū)橋西板塊、九堡喬司板塊已經(jīng)成為炙手可熱的新興住宅熱點(diǎn)開發(fā)板塊，板塊供應(yīng)量明顯增加，如位于城北橋西定于今年上市的嘉泰 .馨庭、瑞都 .文瀾陽光、國強(qiáng) .異構(gòu)街區(qū)、方正 .信步閑庭、天陽 .尚品庭院、香溢德信 .銀樹灣等，以及位于九堡的金海 .香濱灣、旅游紅蘋果、萬科魅力城、美達(dá) 九月庭院、錦江南苑、名城左鄰右舍、綠城麗江公寓、華鴻億景嘉苑、宋都陽光領(lǐng)秀。 截至 2021 年 12 月 30 日，當(dāng)年杭州共掛牌出讓住宅用地 2657 畝，總建筑面積約 415 萬平方米，其中主要的出讓集中在 8 月份和年底。而其中萬科在杭州首個(gè)樓《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu) 盤開盤遭遇哄搶一空的現(xiàn)象充分說明的品牌的魅力和價(jià)值，隨著眾多品牌房企在杭州開發(fā)樓盤的逐漸啟動(dòng)，各住宅樓盤在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、營銷推廣、客戶服務(wù)等各個(gè)方面展開深層次的競(jìng)爭(zhēng)，促使 杭州樓市進(jìn)入一個(gè)國內(nèi)最高水平的角逐。住宅成交價(jià)格也從連年飆升轉(zhuǎn)變?yōu)樾》芈涞膽B(tài)勢(shì)。 杭州房?jī)r(jià)上漲幅度較快，主要由于供求關(guān)系的嚴(yán)重失衡引起。 本項(xiàng)目周邊其他區(qū)域目前的規(guī)劃都為住宅，公建項(xiàng)目在地塊周邊沒有直接的競(jìng)爭(zhēng)?，F(xiàn)有的 CBD 寫字樓項(xiàng)目很少能滿足此類要求。 吸煙室 客戶有一定需求，但不在公司層面考慮，只作為一種公司提供的人性化關(guān)懷。從目前成交客戶情況來看，客戶資質(zhì)都很高，多為外資世界知名公司，成交面積也大都在 2021平方米以上。 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu) 項(xiàng)目共分三期開發(fā)，其中一期寫字樓面積 10萬平方米，銷售均價(jià)為 20210元 /平方米。 從成交客戶情況來看，大廈所有成交面積以小業(yè)主為主，無整層以上的銷售，前期投資型客戶較多。 從成交客戶情況來看，目前成交客戶以傳統(tǒng)的機(jī)械制造類及傳媒娛樂業(yè)為主，投資型、網(wǎng)絡(luò)公司、廣告公司依然在項(xiàng)目?jī)?nèi)所占比例較大，并多以中資客戶為主，外資客戶比例僅不到40%，其中知名客戶有普利斯通，另有一家行 業(yè)協(xié)會(huì)組織購買整層面積（ 1800平方米）。 以下對(duì) CBD主要的銷售寫 字樓項(xiàng)目的成交客戶初步分析： 共四棟寫字樓，其中 A、 B 座為整層銷售， C座 15 層以下為打散銷售， D座為整棟銷售。 伴隨著去年向外資開放國內(nèi)金融、保險(xiǎn)、零售等市場(chǎng)的力度加強(qiáng)， CBD寫字樓租賃市場(chǎng)逐漸趨暖，并直接推動(dòng)了投資者的關(guān)注程度。 通過研究 CBD區(qū)域存量項(xiàng)目現(xiàn)有的租