【正文】 t 92 洋橋大中電器前景分析 前景： 商業(yè)已初具規(guī)模，定位檔次適中，能贏得眾多消費者的青睞。 該項目突破口： 應(yīng)加大硬件設(shè)施的投入。 賽睿顧問 3 invest 79 本項目參照性分析 結(jié)合此類市場的優(yōu)缺點，本項目應(yīng)注意以下幾點 ： ，因為規(guī)模、經(jīng)營以及沒有大商家的原因，人氣比較 差，所以本項目如果有專業(yè)市場部分，那么就要關(guān)注規(guī)模和大商 家的存在問題； 問題，所以本項目在進行相應(yīng)開發(fā)時，要一分為二考慮問題； ，但很明顯有些產(chǎn)品細分后市場規(guī) 模有限，所以不能簡單考慮產(chǎn)品細分的問題。 經(jīng)營商戶及經(jīng)營商品分析 經(jīng)銷商以江浙一帶人員為主。從租金、客流、銷售額來說，上述幾個項目均有一定的差距。 賽睿顧問 3 invest 71 萬朋文化辦公用品商城 前景分析 前景： 尚未營業(yè)，前途持觀望態(tài)度。 劣勢 周邊的治安及交通環(huán)境惡劣； 周邊區(qū)域文化用品批發(fā)競爭激烈，已處于白熱化階段； 周邊城市批發(fā)市場相繼興起，市場輻射范圍降低。 賽睿顧問 3 invest 64 永外城文化用品市場業(yè)態(tài)組合圖解 賽睿顧問 3 invest 65 永外城文化用品市場前景分析 前景： 目前在北京市尚無能夠與該項目競爭的同類商業(yè)項目，隨著萬朋文體用品商場、百榮世貿(mào)的相繼開業(yè)，其龍頭老大的地位必將被撼動。 劣勢 位于沙子口革新西里內(nèi)，微觀交通環(huán)境惡劣； 大棚式商場，建筑風(fēng)格與現(xiàn)代商業(yè)不符； 周邊城市批發(fā)市場相繼興起，市場輻射范圍降低。 該項目突破口： 細分市場；瞄準(zhǔn)市場空白；專業(yè)定位分區(qū)。 寫字間： 主要服務(wù)外地品牌在北京的經(jīng)銷商或代理商，商務(wù)商貿(mào)結(jié)合。 賽睿顧問 3 invest 50 本項目參照性分析 結(jié)合新世紀(jì)服裝商貿(mào)城的優(yōu)缺點，本項目應(yīng)注意以下幾點： ，但是在服裝市場的基礎(chǔ)上，再進 行專業(yè)化細分，主要經(jīng)營針織品，對于本項目要開發(fā)較大規(guī) 模的商業(yè)有重要借鑒價值； ，需要新的專業(yè)市場項目對產(chǎn)品進行細 分，在規(guī)模容許的條件下，具備做大、做強的可能性，本項 目未來定位、商業(yè)組合考慮過程中要就此深入挖掘。 經(jīng)營商戶及經(jīng)營商品分析 經(jīng)銷商以江浙及東北地區(qū)人員為主。 劣勢 低檔批發(fā)市場份額逐漸萎縮； 周邊城市批發(fā)市場相繼興起，市場輻射范圍降低； 傳統(tǒng)批發(fā)市場密集區(qū)域，影響了零售顧客的購物欲望。 該項目突破口： 持續(xù)發(fā)展，今后視市場情況進行階段性調(diào)整。建成年代較早，整個商場結(jié)構(gòu)布局結(jié)構(gòu)仍延續(xù)了大棚的形式，通道狹窄、商鋪密布，經(jīng)營環(huán)境惡劣。 劣勢 市場環(huán)境惡劣，商場結(jié)構(gòu)、布局不合理； 低檔批發(fā)市場逐漸萎縮； 租金昂貴，經(jīng)營成本過高； 周邊城市批發(fā)市場相繼興起，市場輻射范圍降低。 該項目突破口： 大力開拓市場空間，在穩(wěn)定現(xiàn)有客戶的基礎(chǔ)上開辟新的客源。京溫服裝市場是大紅門地區(qū)最早成立的服裝市場之一，也是批發(fā)市場由“大棚”向“商城”過渡的代表之一。 賽睿顧問 3 invest 32 賽睿顧問 3 invest 33 京溫服裝市場優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢 區(qū)域優(yōu)勢：位于北京最大的服裝集散地：大紅門 — 木樨園地區(qū)； 歷史優(yōu)勢：大紅門地區(qū)形成最早的市場之一，市場知名度較高； 資源優(yōu)勢：大量的穩(wěn)定的客戶； 發(fā)展機遇：北京南城加大開發(fā)力度，區(qū)域環(huán)境好轉(zhuǎn)。 硬環(huán)境：裝修低檔 ， 市場擁擠 ， 商鋪緊湊 。 規(guī)模：總面積 3萬平方米 。 賽睿顧問 3 invest 30 京溫服裝市場 賽睿顧問 3 invest 31 關(guān)于京溫服裝市場 投資商：豐臺區(qū)工商局與溫州經(jīng)營商戶共同投資 。 ? 其中－ 1F為休閑裝 ， 1F2F為男裝 ， 3F5F為女裝； ? 6F8F主要以寫字間為主 —— 多為各品牌商家在北京的辦事處 ， 或分公司 ， 通透的寫字間除了辦公還可作為商品展示使用； ? 9F為配套設(shè)施如郵局 、 銀行 、 大眾快餐以及一個 1200平方米的多 功能廳 ， 可供服裝展示 ， 品牌發(fā)布會使用 。 商務(wù)配套： 內(nèi)設(shè)郵政、銀行。 賽睿顧問 3 invest 26 天雅商廈業(yè)態(tài)分析 業(yè)態(tài)組合：批發(fā)零售、寫字間、餐飲、商務(wù)配套 批發(fā)零售： 以服裝批發(fā)零售為主要經(jīng)營業(yè)態(tài)， 商廈中經(jīng)營商品檔次與該商圈內(nèi)其他商場相比較高，有一部分品牌在國內(nèi)具有一定知名度，如：夏蒙、杉杉法涵詩、拼牌男裝、洛茲、依尚時、卡佛連女裝等，但更多為沒有名氣的一些 新創(chuàng)品牌或雜牌服裝。 賽睿顧問 3 invest 17 重要結(jié)論摘要 青島龍山地下商業(yè)街 ：青島著名的五大商業(yè)街之一 ? 抓住專業(yè)市場易形成特色商業(yè)的特點，打造自身品牌，增強市場競爭 力，是值得本項目借鑒的內(nèi)容； ?挖掘 “ 一站式 ” 消費的特點 ， 對發(fā)展北京地下商業(yè)存在重要意義； ?地下商業(yè)與文化的結(jié)合 ， 是本項目有別其他地下商業(yè)的核心內(nèi)容； ?地下商場硬件設(shè)施的完善 ， 是有效提升地下商業(yè)價值的重要依據(jù)； ?青島龍山地下商業(yè)街的成功運營 ， 對本項目地下商業(yè)的開發(fā)有著指導(dǎo) 作用 ， 也是未來地下商業(yè)經(jīng)營的發(fā)展趨勢 。 日壇商務(wù)會館 ： ? 消費者檔次比較高，產(chǎn)品以精細仿制名牌為主，在白領(lǐng)階層有影響力。 洋橋大中電器 ： 南城典型家電專業(yè)市場 ?電器消費是消費市場必須考慮的內(nèi)容，大中電器的擴張值得關(guān)注； ?家電專業(yè)市場是未來項目招商選擇的選擇方向之一。 永外城文化用品城 ： 木樨園商圈歷史最長的辦公用品批發(fā)市場 ?檔次和硬件雖然差，但市場成熟，經(jīng)營良好，說明上述因素并非商鋪的價值所在； ?該項目和本項目比鄰，需要對其進行徹底關(guān)注； ?該項目已經(jīng)形成的成熟市場氛圍，本項目需要充分利用、借勢； ?批發(fā)項目的價值規(guī)則需要深度挖掘。 京溫服裝市場 ： 木樨園商圈歷史最長的服裝市場之一 ?市場成熟，經(jīng)營良好，說明檔次和硬件并非批發(fā)商鋪的價值所在； ?批發(fā)市場的價值和歷史積淀有關(guān)； ?溫州商家的存在對項目價值至關(guān)重要，本項目需要加以考慮； ?該項目零售比重極低，本項目策劃定位時需要選擇針對性。北京東方賽睿投資顧問有限公司 鼎能置業(yè)南中軸路商業(yè)項目 競爭市場研究報告 （綜合市場、專業(yè)市場） 二 OO四 年四月 1 1 賽睿顧問 3 invest 2 目 錄 重要結(jié)論摘要 4 研究背景及方法 18 競爭項目分析 20 競爭項目：周邊綜合市場、專業(yè)市場 21 22 30 37 44 51 59 67 72 賽睿顧問 3 invest 3 目 錄 競爭項目：家居市場 80 81 競爭項目：電器市場 87 88 競爭項目：電子市場 94 95 競爭項目：其它市場 99 100 106 112 117 競爭項目：地下商業(yè)市場 122 123 128 賽睿顧問 3 invest 4 重要結(jié)論摘要 綜合調(diào)查情況，針對北京市南城地區(qū)綜合市場、專業(yè)市場市場供應(yīng)量總結(jié)分析： ?初步統(tǒng)計南城固定交易場所，進行經(jīng)常性常年交易，并設(shè)有專職管理人員的現(xiàn)貨商 品交易市場約 115個； ?總營業(yè)面積約為 96萬平方米； ?市場攤位容量約 35000個； ?已出租攤位數(shù)量 25000個，攤位出租率 %； ?其中個體攤位數(shù)量約 22600個，占已出租攤位數(shù)的 %； ?2023年，商品交易市場總成交額約 170億元，比上年增長 %，平均每個市場成交 額為 。 賽睿顧問 3 invest 10 重要結(jié)論摘要 天雅服裝精品商廈 ：木樨園商圈檔次最高的服裝城 ? 批發(fā)零售、商務(wù)辦公、餐飲及展示的融合有創(chuàng)造性，值得借鑒； ?高層建筑從事批發(fā)、零售具有市場可執(zhí)行性； ?目前經(jīng)營情況一般，有市場成熟度的問題； ?對購物、餐飲、展示的融合是商業(yè)新的探索。 賽睿顧問 3 invest 12 重要結(jié)論摘要 百榮世貿(mào)、 木樨園世貿(mào)商業(yè)中心 ：木樨園商圈規(guī)模較大的、即將開業(yè)的兩個項目 ? 這兩個項目對批發(fā)零售、商務(wù)辦公、餐飲、娛樂及展示進行了完整融合，但這種 融合的效果值得本項目隨時關(guān)注，并視其情況對商業(yè)組合做恰當(dāng)調(diào)整； ?批發(fā)和零售原則上是缺乏共存性的，如果零售規(guī)模過大的話，整個項目的經(jīng)營會發(fā) 生根本的變化，這對本項目也有典型的參照意義； ?未來這兩個項目將會經(jīng)歷模式的考驗； ?批發(fā)項目把娛樂和購物、餐飲、展示進行融合，有風(fēng)險性。 賽睿顧問 3 invest 14 重要結(jié)論摘要 九龍百安居 ：東南部具有絕對競爭力的家居建材專業(yè)市場 ? 作為國際商家，其影響力、競爭力無疑是最強的，考慮到本項目周邊 未來大批住宅對家居、建材的需求，百安居類型的商家進駐本項目是 必要，也是很重要的； ?該類國際零售商進駐，將有利于本項目商鋪的營銷； ?國際建材主力商家對南城有開發(fā)需求。 三里屯雅秀服裝市場 ： ? 在北京檔次較高，針對時尚消費及東歐批發(fā)市場的類型，本項目周邊環(huán)境與之不同，但 產(chǎn)品架構(gòu)值得參照。 天成地下小商品批發(fā) ：海淀區(qū)知名度極高的批發(fā)兼零售市場 ?抓住固定消費人群是未來本項目地下商業(yè)成功經(jīng)營的基礎(chǔ)，引人深思； ?天成地下商業(yè)的經(jīng)營模式，是本項目地下商業(yè)重要借鑒的內(nèi)容。 劣勢 開業(yè)較晚，自身宣傳力度不足，市場認知度、美譽度欠缺； 樓層過高（共九層），垂直客流引導(dǎo)有難度； 周邊城市批發(fā)市場相繼興起，市場輻射范圍降低； 與周邊批發(fā)市場檔次差距過大，目標(biāo)客戶群不同，無法借助其它市場人流促進本商 場經(jīng)營。 餐飲： 位于九樓，為中式快餐美食廣場，服務(wù)客戶主要針對本商廈內(nèi)經(jīng)營商戶。 ? － 1F— 5F主要以服裝銷售為主 。 賽睿顧問 3 invest 29 本項目參照性分析 結(jié)合天雅商廈的優(yōu)缺點，本項目應(yīng)注意以下幾點： 、商務(wù)辦公、餐飲及展示的融合有創(chuàng)造性，值得借鑒； 、零售具有市場可執(zhí)行性； ，有市場成熟度的問題； 、餐飲、展示的融合是商業(yè)新的探索。 地位：木樨園地區(qū)批發(fā)市場由大棚向商廈轉(zhuǎn)變的代表 。 商業(yè)環(huán)境：周邊服裝批發(fā)市場密集 。 專賣店成交租金：不同樓層不同位置租金價格差異較大 ， 10— 50元 /天 /平米之間 。 經(jīng)營商戶及經(jīng)營商品分析 經(jīng)銷商以江浙一帶人員為主。 賽睿顧問 3 invest 35 京溫服裝市場前景分析 前景： 隨著消費者收入水平的不斷提高，京溫市場這種低檔服裝批發(fā)市場所占市場份額必然逐漸萎縮，加之各地批發(fā)市場相繼興建，如果不及時考慮轉(zhuǎn)型，項目必然面臨“夕陽無限好，只是近黃昏”的局面。 賽睿顧問