【正文】 娛樂的中高檔綜合商場(chǎng)購物休閑餐飲兒童、家居、音像、家電等美食小吃男女服飾、運(yùn)動(dòng)休閑裝珠寶、化妝、皮鞋、皮具知名快餐超市大賣場(chǎng)網(wǎng)吧、影院等上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司項(xiàng)目商業(yè)形象全面實(shí)現(xiàn)；業(yè)主自持一層、二層，招商經(jīng)營壓力??；三層、四層銷售部分單價(jià)相對(duì)較低，銷售門檻低，消費(fèi)范圍大。 業(yè)態(tài)定位中高檔符合項(xiàng)目市場(chǎng)需求，并有利于經(jīng)營及銷售254。在這里不再贅述）? 開發(fā)階段性運(yùn)行增加項(xiàng)目發(fā)展的 變化上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司四、商業(yè)策劃要素四、商業(yè)策劃要素 /主旨主旨 上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司汝州正處在一個(gè)城市快速發(fā)展階段，人們的消費(fèi)觀念將發(fā)生很大變化，不再僅僅滿足物質(zhì)的需求，將更加注重精神需求，即體驗(yàn)式消費(fèi) ? 高品質(zhì)服務(wù)的連鎖 /品牌店將大舉進(jìn)入未來市場(chǎng) ? 規(guī)劃完好，富有情趣的商業(yè)空間更受青睞? 餐飲、文化、娛樂、運(yùn)動(dòng)、休閑等業(yè)態(tài)比例將呈上升趨勢(shì) 上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司五、項(xiàng)目商業(yè)定位分析及說明五、項(xiàng)目商業(yè)定位分析及說明上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司主題商場(chǎng)1. 城市核心 /新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)區(qū)域2. 有人流消費(fèi)基礎(chǔ)3. 較大空間尺度4. 完備的生活系統(tǒng)5. 便捷交通體系本項(xiàng)目將城市中的零售、辦公、居住、 餐飲、休閑等城市生活空間進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、體驗(yàn)型的中高檔綜合商場(chǎng)容零售、辦公、居住、餐飲、娛樂、休閑為一體的建筑。 ? 老商圈春天服飾廣場(chǎng)、步步高商場(chǎng) 都已經(jīng)歷長(zhǎng)期經(jīng)營，且具穩(wěn)定消費(fèi)群? 消費(fèi)者是否會(huì)按照我們的設(shè)想，從老 商圈轉(zhuǎn)移到本項(xiàng)目，仍有待努力 上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司3） 項(xiàng)目無論在立地條件、競(jìng)爭(zhēng)狀況還是內(nèi)部條件，均存在較大的優(yōu)勢(shì)，但仍應(yīng)在規(guī)劃、業(yè)態(tài)方面有創(chuàng)新的內(nèi)容內(nèi)部條件劣勢(shì)優(yōu)勢(shì)? 項(xiàng)目規(guī)模適中，近 2萬平米的體量較適 合汝州市的消費(fèi)市場(chǎng)及本地的商業(yè)發(fā)展 水平。? 周邊郊縣和外地顧客占比 7% 顧客范圍 n=148 描 述 顧客來自于汝州市區(qū)和店鋪附近居民的占 93%上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司 顧客來店頻率 n=148 描 述 ? 顧客光顧率較高： 1周 1次占 % 1周 2次占 % 1周 3次占 % 總計(jì) %? 日均客流量較大，對(duì)于商業(yè)人氣的帶動(dòng) 具備了一定的先天優(yōu)勢(shì) 一半以上的顧客具有忠誠度：一周光顧 12次的占 %上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司經(jīng)營者調(diào)查的主要發(fā)現(xiàn)及他們對(duì)項(xiàng)目商業(yè)概念的影響： ? 商戶經(jīng)營面積以 2140㎡（占 %）為主，經(jīng)營業(yè)績(jī)多在 10萬元 /年（占 %）以下經(jīng)營者? 商業(yè)經(jīng)營者的年經(jīng)營坪效較低，會(huì)直 接影響到商場(chǎng)租金水平；整體商戶 經(jīng)營理念、經(jīng)營水平有待提高 主要發(fā)現(xiàn) 影 響? 商業(yè)經(jīng)營資質(zhì)以汝州總代理為主 （占 %）? 經(jīng)商人員青壯年比例較大（ 3145歲 占 59%），以本地人為主（汝州人占 比 %），經(jīng)營時(shí)間在 5年以上（占 比 %）? 本地現(xiàn)有品牌是項(xiàng)目招商的重要資源? 這部分商業(yè)經(jīng)營者作為汝州商業(yè)的主 要支撐，經(jīng)營思路靈活，具一定商 業(yè)經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)和穩(wěn)定性，對(duì)汝州市場(chǎng) 與市民消費(fèi)喜好非常了解，是項(xiàng)目 商業(yè)運(yùn)作的基礎(chǔ)資源上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司經(jīng)營者調(diào)查的主要發(fā)現(xiàn)及他們對(duì)項(xiàng)目商業(yè)概念的影響 ：? 商鋪主要客源來自汝州本地居民 （占 93%），一半以上的顧客具有忠 誠度（一周光顧 12次的占 %）經(jīng)營者? 項(xiàng)目主要目標(biāo)客群是汝州市區(qū)居民， 應(yīng)圍繞本市居民需求，切實(shí)為其提供 全面的商品和服務(wù)主要發(fā)現(xiàn) 影 響? 60%的商戶對(duì)目前經(jīng)營現(xiàn)狀比較滿意， 45%的商戶有明確的拓展計(jì)劃? 租賃年限以一年為主，占 %， 25 年占 %，個(gè)別一線品牌租期為 20 年 ? 汝州商業(yè)正處于發(fā)展上升期，具良好 的商業(yè)基礎(chǔ)和很大的發(fā)展前景，需有 一定競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力的商家入駐來提升整體 商業(yè)氛圍? 項(xiàng)目租賃合同期限的設(shè)定需結(jié)合實(shí)際 靈活運(yùn)作上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司商業(yè)經(jīng)營者對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的喜好上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司 描 述 樣 本 n=148? 中高檔百貨商場(chǎng) 占 46%? 大型超市 占 %? 中低檔百貨商場(chǎng) 占 %? 批發(fā)市場(chǎng) 占 %? 商業(yè)步行街 占 % 商業(yè)經(jīng)營者認(rèn)為汝州最缺少的購物場(chǎng)所：中高檔的百貨商場(chǎng)? 金世界步行街的慘淡經(jīng)營，使經(jīng) 營者對(duì)步行街業(yè)態(tài)失去了信心上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司 描 述 樣 本 n=148? 認(rèn)為一定會(huì)受歡迎 占 43%? 認(rèn)為有可能會(huì)受歡迎 占 41%? 持不肯定態(tài)度 占 15% ? 本地居民希望有全客層的集中消費(fèi)的 場(chǎng)所， 以滿足消費(fèi)者的生活消費(fèi)需求在廣成中路與風(fēng)穴路交匯處（市標(biāo)附近），新建一個(gè)大型商業(yè)中心， 84%的商業(yè)經(jīng)營者認(rèn)為會(huì)受歡迎上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司 描 述 樣 本 n=148? 認(rèn)為前景很好 占 67%? 認(rèn)為一般 占 8%? 持不肯定態(tài)度 占 25%商業(yè)經(jīng)營者對(duì)項(xiàng)目的前景非?？春蒙虾５夏ι虡I(yè)投資咨詢有限公司經(jīng)營者認(rèn)為項(xiàng)目應(yīng)該成為汝州新商業(yè)的代表 樣 本 n=148上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司? 有計(jì)劃 占 53%? 持觀望態(tài)度的 占 40%? 沒有意向的 占 7% 樣 本 n=148 描 述 大多數(shù)商業(yè)經(jīng)營者有進(jìn)駐商場(chǎng)的計(jì)劃上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司 描 述 投資意向 n=148? 確定會(huì) 占 44%? 可能會(huì) 占 53%? 不會(huì) 占 3% 商戶投資意向非常明朗，愿意入駐項(xiàng)目經(jīng)營的占 97%? 招商時(shí)要制定出開發(fā)商、商戶之間的 平衡點(diǎn)條件，會(huì)有利于招商的進(jìn)行 上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司合作方式 n=148 描 述? 租賃經(jīng)營 自收銀占 41%? 租賃經(jīng)營 統(tǒng)一收銀占 39%? 聯(lián)合經(jīng)營 占 20%商業(yè)經(jīng)營者希望與商場(chǎng)的合作方式：租賃經(jīng)營占 80%108? 租賃經(jīng)營倍受青睞，商戶具有靈活的經(jīng)營權(quán)，在一定程度上有利于商品的銷售 上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司租賃面積 n=148 描 述? 20㎡ 以內(nèi)占 %? 2140㎡ 占 %? 4160㎡ 占 %? 6180㎡ 占 %? 81100㎡ 占 %? 104150㎡ 占 %? 151200㎡ 占 %? 201250㎡ 占 %商業(yè)經(jīng)營者所需面積： 2140 ㎡最受歡迎108上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司經(jīng)營者希望項(xiàng)目包含的零售業(yè)態(tài)：精品百貨最受歡迎 樣 本 n=148 描 述 傳統(tǒng)百貨 占 %流行百貨 占 %精品百貨 占 36%商業(yè)步行街 占 %大賣場(chǎng)（大型超市） 占 %專業(yè)市場(chǎng) 占 9%上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司大多數(shù)商戶更歡迎精品服飾專賣，化妝品 /香水也較受歡迎，金銀珠寶與運(yùn)動(dòng)服專賣排名第三，兒童用品排名第四 樣 本 n=148上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司對(duì)餐飲業(yè)態(tài)的選擇：美食廣場(chǎng)最受歡迎，本地特色小吃與中式快餐位居其后，西餐咖啡較受青睞 樣 本 n=148上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司對(duì)項(xiàng)目服務(wù)設(shè)施的建議：選擇中高檔的占 %對(duì)服務(wù)設(shè)施的建議 n=148 描 述? 商業(yè)經(jīng)營者認(rèn)為：項(xiàng)目的服務(wù)設(shè)施 應(yīng)在中高檔 ? 選擇中檔的 占 %? 選擇高檔的 占 %? 選擇中低檔的僅占 %上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營商品檔次的建議：選擇中高檔的占 63 %對(duì)經(jīng)營檔次的建議 n=148 描 述? 項(xiàng)目經(jīng)營商品檔次：中高檔占 63% ? 選擇高檔的 占 25%? 選擇中檔的 占 10%? 選擇中低檔的僅占 2%上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司調(diào)查結(jié)構(gòu) n=148 描 述? 認(rèn)為購物的占 3%，選購物 +餐飲的占 16%，選購物 +餐飲 +娛樂的占 %， 選購物 +餐飲 +娛樂 +休閑 的占 %? 目前商戶多希望的項(xiàng)目功能表現(xiàn)是多業(yè) 態(tài)，全功能的服務(wù)業(yè)態(tài)，單單強(qiáng)調(diào)購物 功能的明顯不足，而大都希望涵蓋購物 ＋餐飲＋娛樂 +休閑 %商戶對(duì)建造的商業(yè)項(xiàng)目，希望具有全功能、多業(yè)態(tài)的商業(yè)功能05101520253035404550購物購物+餐飲購物+餐飲+娛樂購物+餐飲+娛樂+休閑上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司對(duì)項(xiàng)目管理與服務(wù)團(tuán)隊(duì)的建議：希望長(zhǎng)期委托商業(yè)專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)管理占 64 %對(duì)管理與服務(wù)的建議 n=148 上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司調(diào)查結(jié)構(gòu) n=148 描 述? 認(rèn)為地理位置優(yōu)越 占 31%? 認(rèn)為交通便捷 占 %? 認(rèn)為有一定商業(yè)氣氛 占 %商業(yè)經(jīng)營者認(rèn)為項(xiàng)目所處位置的優(yōu)勢(shì)：地理位置和交通便捷上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司調(diào)查結(jié)構(gòu) n=148 描 述? 因非老城區(qū)，住宅小區(qū)偏少? 認(rèn)為居民層次稍低 占 % ? 人口集中程度不足 占 15%商業(yè)經(jīng)營者認(rèn)為項(xiàng)目所處位置的劣勢(shì)：住宅小區(qū)少與居民層次稍低上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司經(jīng)營者調(diào)查的主要發(fā)現(xiàn)及他們對(duì)項(xiàng)目商業(yè)概念的影響 ： ? 商業(yè)經(jīng)營者希望與商場(chǎng)的