【正文】 我們有理由有信心，藉綠地某項(xiàng)目?jī)?yōu)越的地理位置和開(kāi)發(fā)商先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)理念，再加上我們公司在物業(yè)管理行業(yè)樹(shù)立的良好形象，通過(guò)雙方的通力合作一定能為綠地某項(xiàng)目營(yíng)造一個(gè)良好的、全新的居住生活環(huán)境，使綠地某項(xiàng)目成為一個(gè)眾口傳頌的物業(yè)品牌，從而使開(kāi)發(fā)商的投資有更好和更快的回報(bào)。 197371平方米＝ 元 /平方米 消防系統(tǒng)運(yùn)行費(fèi)用： 3000 元247。設(shè)立專(zhuān)門(mén)部門(mén)環(huán)境管理部，專(zhuān)人負(fù)責(zé)，齊抓共管。 ⑵內(nèi)部網(wǎng)：管理處內(nèi)各部門(mén)聯(lián)網(wǎng)，運(yùn)用現(xiàn)代化辦公手段和設(shè)施，對(duì)文件進(jìn)行分級(jí)管理、分層使用。根據(jù)實(shí)際需要，綠地某項(xiàng)目的管理擬采用原始檔案和電腦檔案雙軌制。 業(yè)主室內(nèi)發(fā)生火災(zāi)，業(yè)主家中無(wú)人怎樣處理，首先撥打 119報(bào)警，組織人員及時(shí)搶救，在搶救同時(shí)，派人接應(yīng)消防車(chē)，當(dāng)公安消防車(chē)趕到時(shí)，保安人員應(yīng)向消防隊(duì)介紹火災(zāi)情況，并做好向?qū)Чぷ?，配合消防?duì)做好滅火工作，限制無(wú)關(guān)人員進(jìn)入火場(chǎng)，在滅火的同時(shí)及時(shí)通知業(yè)主迅速回家。 裝修現(xiàn)場(chǎng)管理 物業(yè)管理處將指定專(zhuān)門(mén)人員，負(fù)責(zé)業(yè)主二次裝修施工 現(xiàn)場(chǎng)管理和安全監(jiān)督工作； 業(yè)主裝修施工人員名單匯總表交物業(yè)保安部，保安值勤人員可按表查驗(yàn)施工人員臨時(shí)出入證，并巡視跟蹤施工隊(duì)伍的裝修過(guò)程，維護(hù)小區(qū)的安全；物業(yè)管理處業(yè)主裝修專(zhuān)管員和保安人員必須每天巡視檢查施工現(xiàn)場(chǎng)，隨機(jī)了解施工情況，必要時(shí)可由工程設(shè)備人員同時(shí)前往查驗(yàn)；管理處業(yè)主裝修專(zhuān)管員和保安人員負(fù)責(zé)進(jìn)行裝修管理的日常記錄，記錄應(yīng)如實(shí)地反映裝修管理實(shí)際情況，月底匯總后按戶(hù)分別歸檔；業(yè)戶(hù)裝修竣工后，如無(wú)違章行為，驗(yàn)收合格后物業(yè)管理處可在裝修申請(qǐng)表上簽字確認(rèn)；對(duì)違反裝修管理規(guī)定的行為，及時(shí)進(jìn)行勸阻，同時(shí)向業(yè)戶(hù)發(fā) 出《裝修整改通知書(shū)》。 ●廁所、廚房、洗手間地面倒泛水、積水。 ●設(shè)備清單、安裝調(diào)試記錄、使用注意事項(xiàng)說(shuō)明、質(zhì)保書(shū)和保修單。 ●沉降觀察記錄。 公共地方及設(shè)備的驗(yàn)收應(yīng)驗(yàn)收的事項(xiàng)。 ★物業(yè)的接管驗(yàn)收： 接管驗(yàn)收步驟。 ●制訂《綠地某項(xiàng)目年度設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)計(jì)劃》，配備專(zhuān)業(yè)工程 技工負(fù)責(zé)各類(lèi)設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)。 執(zhí)行其他所指派的文書(shū)工作。 杜絕收取小費(fèi)或收費(fèi)不開(kāi)票其他變相收小費(fèi)現(xiàn)象。如是檢修設(shè)備，施工前應(yīng)認(rèn)真查閱有關(guān)圖紙資料，按要求對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行維 護(hù)保養(yǎng)或整改施工，做好保養(yǎng)日志。 每天做好“一句話”的工作日記，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題要認(rèn)真記錄，碰到困難應(yīng)及時(shí)與園藝領(lǐng)班聯(lián)系。 對(duì)工作要有自覺(jué)性。 經(jīng)常向管理員匯報(bào)情況，聽(tīng)取指示，認(rèn)真落實(shí)。 1不得擅自離崗調(diào)崗，當(dāng)值時(shí)不準(zhǔn)睡覺(jué)、閱讀刊物或抽煙、進(jìn)食。 熟悉各崗位情況，消防設(shè)施分布及使用方法。 經(jīng)常巡視各崗位值勤情況。 八、完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。 完成經(jīng)理交辦的其他工作。 協(xié)助經(jīng)理處理分管部門(mén)的日常工作，當(dāng)好經(jīng)理的參謀和助手，做好分管部門(mén)之間的協(xié)助工作。 承辦公司各類(lèi)會(huì)議的工作，做好會(huì)議記錄，整理會(huì)議紀(jì)要。 負(fù)責(zé)公司重要的公關(guān)及接待工作。 保潔員 46 歲以下，初中以上學(xué)歷，相貌端正，細(xì)致認(rèn)真，能吃苦耐勞，為人正派。對(duì)管理處而方，運(yùn)用好系統(tǒng)管理理論，協(xié)調(diào)好內(nèi)、外部及各執(zhí)行層的關(guān)系是搞好一體化管理的根本保證。 參觀學(xué)習(xí) 管理處組織全體員工分期、分批參觀同行業(yè)優(yōu)秀項(xiàng)目，開(kāi)拓視野，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。 保安員：舉止文明，熟悉環(huán)境，維護(hù)秩序，防范到位。 周一至周日全天業(yè)務(wù)接待。 遵章辦事不違規(guī)。 1每年進(jìn)行防火演習(xí)。 小區(qū)設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定定期進(jìn)行保養(yǎng)，每天巡檢，記錄完整，設(shè)備完好率 98%以上。 1無(wú)因管理責(zé)任引發(fā)的重大刑事案件和交通事故。 24小時(shí)接受報(bào)修，接報(bào)修后 30分鐘到現(xiàn)場(chǎng)。 ⑸實(shí)施嚴(yán)格的考核激勵(lì)制度，個(gè)人收入與工作業(yè)績(jī)掛鉤，明確工作職責(zé)，每季有考核，公開(kāi)推行獎(jiǎng)勤罰懶，具有透明度的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。 充分依靠和發(fā)揮區(qū)房土局物業(yè)科、社區(qū)辦、派出所、居委會(huì)的作用，齊抓共管，使綠地某項(xiàng)目 爭(zhēng)創(chuàng)上海市優(yōu)秀小區(qū)文明小區(qū)工作。 —— 門(mén)磁開(kāi)關(guān)及天然氣泄漏探測(cè)器：各住戶(hù)設(shè)有門(mén)磁開(kāi)關(guān)及天然氣泄漏探測(cè)器，并將該設(shè)防信息傳至小區(qū)管理計(jì)算機(jī)，實(shí)現(xiàn)設(shè)防報(bào)警系統(tǒng)。 本項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)機(jī)動(dòng)停車(chē)位 1140 個(gè)。 通過(guò)持續(xù)改進(jìn)管理與服務(wù)，為住戶(hù)創(chuàng)造一個(gè)安全、清潔、方便、舒適的工作、生活新空間，然后實(shí)現(xiàn)“住戶(hù)滿(mǎn)意”這一總目標(biāo)。 ★保證質(zhì)量的同時(shí)節(jié)約開(kāi)支、降低成本： 我們一直致力于在提高質(zhì)量的同時(shí)降低成本，學(xué)習(xí)、借鑒同行或相關(guān)行業(yè)先進(jìn)有效的 管理經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)采取各種開(kāi)源節(jié)流的措施，以實(shí)現(xiàn)我公司“將價(jià)值和利益帶給客戶(hù)”的使命。擁有一支技術(shù)過(guò)得硬、物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)豐富、實(shí)力雄厚的員工隊(duì)伍，公司具有三級(jí)物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)。 ： ； :； 群： “綠地某項(xiàng)目”前期物業(yè)管理 投 標(biāo) 書(shū) 上海 XX 物業(yè)管理有限公司 二 00 八年八月二十八日 致全體評(píng)委的信 尊敬的招標(biāo)人、專(zhuān)家和評(píng)委： 我們真誠(chéng)地感謝各位領(lǐng)導(dǎo)、評(píng)委和專(zhuān)家對(duì)我公司所編制的“綠地某項(xiàng)目”物業(yè)管理投標(biāo)文件進(jìn)行評(píng)審！ 本公司極其重視此次對(duì)“綠地某項(xiàng)目”物業(yè)管理的招 標(biāo)活動(dòng)，并專(zhuān)門(mén)成立了“綠地某項(xiàng)目”物業(yè)管理投標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組，對(duì)參與本次投標(biāo)活動(dòng)的內(nèi)容、方法和投標(biāo)文件的編制等作了認(rèn)真地研究和討論，并針對(duì)本小區(qū)物業(yè)管理的要求和特點(diǎn)，制訂了一系列科學(xué)、嚴(yán)密的方法和措施。 “滿(mǎn)足客戶(hù)要求，追求卓越服務(wù)”的企業(yè)承諾，恪守“誠(chéng)信為民，服務(wù)第一”的服務(wù)理念，力求實(shí)現(xiàn)開(kāi)拓創(chuàng)新，優(yōu)質(zhì)高效，創(chuàng)建品牌，追求卓越的企業(yè)目標(biāo)。 公司全體員工也本著“住戶(hù)的滿(mǎn)意就是我們的目標(biāo)”的宗旨，倡導(dǎo)“質(zhì)量第一”的理念，實(shí)現(xiàn)“管理一流、服務(wù)一流、員工一流、效益一流”的目標(biāo)。 本方針的制定依據(jù)、質(zhì)量管理基本原則及物業(yè)管理組織的特點(diǎn)： 1. 3組織機(jī)構(gòu)圖 第二章 物業(yè) 概況 小區(qū)基本情況 本項(xiàng)目建造的物業(yè)類(lèi)型為：住宅 地塊四至范圍：東至環(huán)湖西三路南側(cè)，西至中漣河?xùn)|北側(cè)，南至G5 道路，北至城市 楔形綠地。按照規(guī)劃設(shè)計(jì)建造了非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位。 —— 二表自動(dòng)遠(yuǎn)程抄送（水、天然氣） —— 背景音樂(lè)以及公共廣播系統(tǒng)。在合同期內(nèi)參加并力爭(zhēng)達(dá)到“上海市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”、“文明小區(qū)”稱(chēng)號(hào)的標(biāo)準(zhǔn)。 ⑹建立與開(kāi)發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)正常溝通渠道，定期每月工作匯報(bào)制度，使開(kāi)發(fā)商的要求、建議及時(shí)傳遞到物業(yè)公司，從而確保整個(gè)物業(yè)管理運(yùn)行的有效、高質(zhì)。 房屋零修及時(shí)率 98%以上，零修合格率 100%以上，并有回訪制度和回訪記錄。 1無(wú)重大投訴，一般投訴在 2‰以下，滿(mǎn)意率 95%以上。 檔案資料齊全，有專(zhuān)人整理保管，應(yīng)用計(jì)算機(jī)歸檔。 1建立員工工作規(guī)范及崗位標(biāo)準(zhǔn)。維修及時(shí)，急修項(xiàng)目 1 小時(shí)內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)， 24 小時(shí)內(nèi)修復(fù)；如不能在規(guī)定時(shí)間完成，須對(duì)居民作出限時(shí)修復(fù)的承諾。 365 天，天天 24 小時(shí)受理居民房屋報(bào)修。 電梯工：堅(jiān)守崗位，操作規(guī)范，轎廂整潔，報(bào)修及時(shí)。 理論研討或?qū)ｎ}討論 針對(duì)物業(yè)管理工作中發(fā)生的疑難、典型案例及時(shí)聘請(qǐng)有關(guān)專(zhuān)家同管理層舉行專(zhuān)題研討或?qū)ｎ}講座，總結(jié)探討具有超前意識(shí)的管理途徑或管理措施。 我們提出的口號(hào)是“工種有不同，工作不分家”。 保綠員 48 歲以下，初中以上學(xué)歷，熟悉花木的培育和剪裁，相貌端正，細(xì)致認(rèn)真。 批準(zhǔn)行政人員的公出及假期安排。 負(fù)責(zé)公司對(duì)外聯(lián)系和來(lái)信、來(lái)訪的接待事宜，負(fù)責(zé)各小區(qū)業(yè)主接待報(bào)修業(yè)務(wù)，并按規(guī)定及時(shí)送交管理部人員修復(fù)。 負(fù)責(zé)業(yè)主報(bào)修業(yè)務(wù)工作，落實(shí)維修人員及時(shí)修復(fù)，做到收費(fèi)公開(kāi)合理，維修保證質(zhì)量，并對(duì)業(yè)主及時(shí)做好回訪工作。 小區(qū)管理員崗位責(zé)任制 一、依照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，組織落實(shí)人員做好小區(qū)內(nèi)樓宇管理、日常維修、清掃保潔、綠化養(yǎng)護(hù)、門(mén)衛(wèi)保安、衛(wèi)生消毒、車(chē)輛管理、依法制止違規(guī)裝修和違章搭建等具體管理服務(wù)工作。 小區(qū)經(jīng)理應(yīng)當(dāng)接受街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和房地產(chǎn)管理部門(mén)的指導(dǎo)和監(jiān)督，配合相關(guān)部門(mén)做好社區(qū)管理工作。 經(jīng)常巡視正在裝修的單位，確保消防及治安情況符合要求。 愛(ài)護(hù)通訊器材及崗位上設(shè)施。 1執(zhí)行上級(jí)所指派的其他任務(wù)。 學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識(shí)，提高管理水平。 愛(ài)護(hù)小心保管公物及所配備用具、用品。 積極配合物業(yè)主管搞好所屬樓盤(pán)的綠化工作，結(jié)合樓盤(pán)綠化特點(diǎn)積極有效地做好季節(jié)調(diào)整工作，以達(dá)到最佳觀賞效果。 絕對(duì)保證人身及設(shè)備的安全，嚴(yán)禁帶電操作，注重文明施工。 遵守公司規(guī)章制度及勞動(dòng)紀(jì)律，遵紀(jì)守法，服從領(lǐng)導(dǎo)。 第六章 服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn) 為了達(dá)到我公司制定的管理，應(yīng)在物業(yè)交付使用前無(wú)償提供物業(yè)管理用房 720 平方米。 ●開(kāi)展各種無(wú)償和有償服務(wù)。 在單體驗(yàn)收基本完成的基礎(chǔ)上進(jìn)行全面驗(yàn)收接管。 ★接管時(shí)應(yīng)提供的技術(shù)資料： ●竣工圖 —— 包括總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙。 ●竣工驗(yàn)收證明書(shū)。 ● 有關(guān)工程項(xiàng)目的其他重要技術(shù)決定和文件。 ●水塔、水池及有防水要求的地下室滲漏水。對(duì)于執(zhí)意違反裝修規(guī)定，且對(duì)其他業(yè)主造成不良影響的野蠻施工行為，堅(jiān)決制止決不姑息。 設(shè)備維修及養(yǎng)護(hù) 水泵及機(jī)電設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，每天檢查及巡視，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修； 為了保證電梯的安全，正常運(yùn)行，保養(yǎng)遵照“電梯保養(yǎng)周期表”進(jìn)行保養(yǎng)； 維修人員牢固樹(shù)立“質(zhì)量第一，安全運(yùn)行”指導(dǎo)思想； 建立電梯維修保養(yǎng) 登記卡（做到一臺(tái)一卡制）以便對(duì)每臺(tái)電梯的性能和質(zhì)量進(jìn)行分析，以及在年檢整修時(shí)作為依據(jù) ； 檔案資料的建立與管理 隨著建筑設(shè)計(jì)高科技、專(zhuān)業(yè)化發(fā)展，信息成為管理資源中又一重要因素。采用多種欣賞的文檔儲(chǔ)存方式，便于原始檔案的保存，如錄像帶、膠卷、照片、圖景等。 化 我們將承沿中國(guó)文化傳統(tǒng)，在此基礎(chǔ)上，進(jìn)一步弘揚(yáng)現(xiàn)代化的生活觀念和生活方式。擬定制度，及時(shí)監(jiān)督，并邀請(qǐng)居民代表組成環(huán)保小組，義務(wù)監(jiān)督，溝通信息，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)處理。 197371 平方米＝ 元 /平方米 ⑵小高層電梯、水泵運(yùn)行費(fèi)用測(cè)算 電梯，全年 660000 元 序號(hào) 設(shè)備名稱(chēng) 數(shù)量（臺(tái)） 功率（ KW） 每日運(yùn)行時(shí)間 每日耗電（度） 每月費(fèi)用（元） 1