【正文】 發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。在項(xiàng)目的產(chǎn)品規(guī)劃時應(yīng)避免出現(xiàn)此類情況。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 隨著同質(zhì)化產(chǎn)品滯銷后果的出現(xiàn)，市場將進(jìn)入更新?lián)Q代的發(fā)展階段。 （三）區(qū)域板塊分布日益突出，特色各異 根據(jù)“控制東西，發(fā)展南北”的城市發(fā)展方向，火車南站及汽車南站片區(qū)，將成為未來城市發(fā)展和地產(chǎn)開發(fā)的主方向； 邵陽地產(chǎn)市場，今年屬于擴(kuò)張年。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 （四）產(chǎn)品品質(zhì)的提升，促進(jìn)了房地產(chǎn)價格的成長 隨著一批高檔小高層產(chǎn)品投放市場，產(chǎn)品成本的提升，市 場對高端產(chǎn)品市場需求的放大，綜合品質(zhì)高的小高層社區(qū)，價格將進(jìn)一步提升，均價將從目前的 14001600 元 /㎡提升到 15001700 元 /㎡； 多層產(chǎn)品社區(qū)，水漲船高，價位也將隨之升高，均價將從目前的 11001300 元 /㎡提升到 12001400 元 /㎡，但低端產(chǎn)品市場將在產(chǎn)品同質(zhì)化進(jìn)一步嚴(yán)重、滯銷與市場價格提升之間徘徊不前，現(xiàn)有部分項(xiàng)目正進(jìn)行尾盤促銷，一定程度上拉低總體市場價格。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 第三部分 項(xiàng)目綜合分析 一、項(xiàng)目基本概況 （一）地理位臵 項(xiàng)目地塊位于邵陽市東面，處寶慶路及東大路兩大主街之間，東、南與城市鄉(xiāng)村相接，西臨雙坡路，北依得豐市場，屬雙清區(qū)管轄。 “海 洋 明 珠 ” 項(xiàng) 目 市 場 分 析 及 相 關(guān) 建 議 源東房產(chǎn) 23 （四）周邊環(huán)境 項(xiàng)目地塊位于邵陽城市東區(qū)，屬城鄉(xiāng)結(jié)合部區(qū)域，周邊綜合環(huán)境一般。 “海 洋 明 珠 ” 項(xiàng) 目 市 場 分 析 及 相 關(guān) 建 議 源東房產(chǎn) 25 （二）產(chǎn)品劣勢分析（ W） 區(qū)域開發(fā)空間不高，升值潛力小 項(xiàng)目地塊屬城鄉(xiāng)結(jié)合部，周邊農(nóng)村村落較多，給消費(fèi)者荒廢偏僻的感覺；同時，項(xiàng)目東南面有大量的墓地，給消費(fèi)者布上一層“陰影”，為項(xiàng)目帶來負(fù)面影響。建議對該石頭山進(jìn)行削平，全盤考慮項(xiàng)目的總體規(guī)劃。 “海 洋 明 珠 ” 項(xiàng) 目 市 場 分 析 及 相 關(guān) 建 議 源東房產(chǎn) 28 （四）威脅點(diǎn)（ T） 項(xiàng)目價格空間較低，需后期突破才有空間 從現(xiàn)有項(xiàng)目的產(chǎn)品定位來看，其開發(fā)成本相對較高； 而從目前對該區(qū)域的現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目的調(diào)查了解來看，該區(qū)域多層的價格在 12001300 元 /㎡，而項(xiàng)目的銷售價格要突破此價格，在產(chǎn)品規(guī)劃、開發(fā)思路上都將需做更多的突破，并且還需與策劃推廣相結(jié)合。唯一的辦法就是尊重市場、適應(yīng)市場，順應(yīng)消費(fèi)者的心愿，整合與項(xiàng)目有關(guān)的各種要素，運(yùn)用智慧，創(chuàng)造出具有超前性、差異性、引導(dǎo)性、適用性的產(chǎn)品，以合理的成本、利潤， 達(dá)到科學(xué)的“投入產(chǎn)出比”，追求產(chǎn)品供給、需求的完善性，使項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期的市場期望值。 “海 洋 明 珠 ” 項(xiàng) 目 市 場 分 析 及 相 關(guān) 建 議 源東房產(chǎn) 31 二、項(xiàng)目形象定位 項(xiàng)目所處區(qū)域，居民文化質(zhì)素一般，市場配套少，外圍環(huán)境較差（如地塊東南面為零散村落），破壞了項(xiàng)目整體外部環(huán)境；同時，邵陽市總體城市發(fā)展戰(zhàn)略是“控制東西，發(fā)展南北”，而項(xiàng)目正處城市的東面，且后面為山坡，無太大的發(fā)展空間，這些因素都嚴(yán)重阻礙了區(qū)域市場的發(fā)展，造成區(qū)域客源的不斷流失，項(xiàng)目無外部資源優(yōu)勢可言。 “海 洋 明 珠 ” 項(xiàng) 目 市 場 分 析 及 相 關(guān) 建 議 源東房產(chǎn) 32 三、目標(biāo)客戶群分析 深入了解目標(biāo)客戶群，是我們策略思考的基礎(chǔ)。 區(qū)域： 遍布全城，延伸至各富裕鄉(xiāng)鎮(zhèn)； 年齡層次： 中青年人為主（ 30~50 歲） 家庭結(jié)構(gòu)： 三 ~五口之家為主 收入?yún)^(qū)分： 中高等級 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)： 現(xiàn)有存款 10 萬元以上 “海 洋 明 珠 ” 項(xiàng) 目 市 場 分 析 及 相 關(guān) 建 議 源東房產(chǎn) 34 （ 三）目標(biāo)客戶群體鎖定 當(dāng)?shù)剌^富有居民（個體戶） 該部分目標(biāo)客戶群的文化程度一般，但其具有一定的儲蓄資金，有實(shí)力，購買力強(qiáng)；其家庭人口較多，所需戶型較大， 年齡結(jié)構(gòu)在 35— 55 歲之間，分布在邵陽市區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)。 項(xiàng)目北面靠“得豐市場”，環(huán)境蕭條雜亂；西面臨近大馬路，較為嘈雜；東南面與村莊農(nóng)田相連，景致較差，因此，建議地塊四邊不宜規(guī)劃小高層，應(yīng)多采用多層規(guī)劃。 “海 洋 明 珠 ” 項(xiàng) 目 市 場 分 析 及 相 關(guān) 建 議 源東房產(chǎn) 36 產(chǎn)品定位為中檔偏高的中高檔社區(qū)。 “海 洋 明 珠 ” 項(xiàng) 目 市 場 分 析 及 相 關(guān) 建 議 源東房產(chǎn) 37 （三）戶型設(shè)計 邵陽屬南北結(jié)合地區(qū)，冬天寒冷，時間長達(dá)四五十天，而邵陽現(xiàn)有住宅并未有供暖配套。 應(yīng)重點(diǎn)考慮一梯兩戶的戶型設(shè)計；一梯三戶的戶型也可適當(dāng)考慮，但其在面積上要適當(dāng)控制，在戶型設(shè)計風(fēng)格上也要有新意。 “海 洋 明 珠 ” 項(xiàng) 目 市 場 分 析 及 相 關(guān) 建 議 源東房產(chǎn) 38 戶型配比與開間建議 產(chǎn)品類別 戶型面積 戶型結(jié)構(gòu) 面積配比 客廳開間 主臥開間 多層 90 平米左右 2 房 2 廳 1 衛(wèi) 25% 4－ 米 米 110 平米左右 3 房 2 廳 1 衛(wèi) 20% 米 米 120－ 135 平米 3 房 2 廳 2 衛(wèi) 45% － 米 米 140－ 160 平米 4 房 2 廳 2 衛(wèi) 10% 5－ 米 米 小高層 125－ 135 平米 3 房 2 廳 2 衛(wèi) 65% － 米 米 150 平米左右 4 房 2 廳 2 衛(wèi) 25% 5－ 米 米 160 平米或以上 5 房 2 廳 2 衛(wèi) 10% 6 米 米 （四）配套設(shè)施 項(xiàng)目配套是提升產(chǎn)品檔次的指標(biāo)，是區(qū)別于同類競爭產(chǎn)品的重要因素。建議應(yīng)與一家具有多年房地產(chǎn)市場操作經(jīng)驗(yàn)的全程策劃公司全力合作，在項(xiàng)目前期的產(chǎn)品規(guī)劃定位、營銷推廣等方面全程介入，方能取得最佳的銷售 目標(biāo)！ 福州 **房產(chǎn)代理有限公司 二 OO 五年十二月