【正文】 所在位臵 大祥區(qū)，火車站前邵陽大街 大祥區(qū)，大安路中段 大祥區(qū)， 大安路中段 產(chǎn)品定位 / 城市中的花園樓盤 / 產(chǎn)品規(guī)劃 6 棟 6F， 1F 為商業(yè) 8 棟住宅， 7 棟 6F， 1 棟 15F 四棟 6F， 1F 規(guī)劃商業(yè) 工程進(jìn)度 主體封頂 主體四層 主體封頂 多層價(jià)格 起價(jià) :1009 元 /㎡，均價(jià) 1158 元 /㎡；最高 :1168 元 /㎡ 1248－ 1318 元 /㎡ 2F： 1098 元 /㎡， 34F： 1128 元 /㎡；5F： 1098 元 /㎡； 6F： 998 元 /㎡ 高層價(jià)格 / 起價(jià) 1388 元 /㎡，層差 20 元；六層以上 50 元 / 面積分布（多層） 108 ㎡、 125 ㎡、 126 ㎡、 130 ㎡ 108 ㎡、 113 ㎡、 126 ㎡、 147 ㎡、 160㎡ 87 ㎡、 117 ㎡、 126 ㎡、 119 ㎡、 122㎡、 158 ㎡ 面積分布（高） / 60 ㎡、 138 ㎡、 148 ㎡、 156 ㎡ / 商業(yè)單價(jià) 72807780 元 /㎡ 沿街約 8600 元 /㎡ 沿大安路 7000 元 /㎡，對內(nèi) 2500 元 /㎡ 商 業(yè)主力面積 5060 ㎡ 5060 ㎡ 4050 ㎡ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 三、區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)有項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱 水映名城 金豪華府 凱軒化園 所在位臵 大祥區(qū)，白公路與大祥路交匯處 大祥區(qū)，大安路敏州路交匯處 大祥區(qū)，站前開發(fā)區(qū) 產(chǎn)品定位 11 萬平首席濱江，國際景觀社區(qū) 邵陽首座復(fù)合型項(xiàng)目 高雅時尚，成功人士理想家園 產(chǎn)品規(guī)劃 分兩期，一期 4 棟 6F， 3 棟 16F 三棟 15F， 13 層商業(yè)規(guī)劃超市 總建 萬。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展順利。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 2020 年全市財(cái)政收入 億元，按可比口徑計(jì)算，比上年增長 %。 （二）人口面積 邵陽市總面積為 20886 平方公里， 市區(qū)面積為 411 平方公里 。 經(jīng)本司策劃小組的探討，現(xiàn)將“海洋明珠”市場分析及項(xiàng)目相關(guān)建議形成文本，僅供貴司參考。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 策劃創(chuàng)造暢銷樓盤，專業(yè)推動輝煌業(yè)績。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 通過對項(xiàng)目的初步了解和對周邊區(qū)域市場的調(diào)研，本項(xiàng)目優(yōu)劣勢并存，尤其是城市“控制東西，發(fā)展南北”的發(fā)展方向及項(xiàng)目地塊周邊的環(huán)境、地形結(jié)構(gòu)上都使本案的操作難度加大。全市共轄 8 縣 (邵東、新邵、隆回、邵陽、洞口、新寧、綏寧、城步 )1 市 (武岡 )3 區(qū) (雙清、大祥、北塔 )。 按常住人口計(jì)算，人均GDP 為 5010 元 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。第三產(chǎn)業(yè)投資 億元，增長 %。） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 2020 年，全市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)完成投資 億元，占社會固定資產(chǎn)投資的 %，完成商品房竣工面積 萬平米，銷售面積 萬平米，拉動 GDP 增長 1 至 個百分點(diǎn)； 全市城鄉(xiāng)住宅建設(shè)完成投資 16 億元，同比增長 %；房地產(chǎn)開發(fā)完成 投資 億元，同比增長 7%；房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)監(jiān)理、市場交易收入 億元，同比增長 %； 2020 年，國有土地出讓 萬平方米，比上年增長 30 余萬平米；可銷售面積超過 100 萬平米，比上年增長一倍。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。在項(xiàng)目的產(chǎn)品規(guī)劃時應(yīng)避免出現(xiàn)此類情況。 （三）區(qū)域板塊分布日益突出，特色各異 根據(jù)“控制東西，發(fā)展南北”的城市發(fā)展方向，火車南站及汽車南站片區(qū)，將成為未來城市發(fā)展和地產(chǎn)開發(fā)的主方向； 邵陽地產(chǎn)市場，今年屬于擴(kuò)張年。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 第三部分 項(xiàng)目綜合分析 一、項(xiàng)目基本概況 （一）地理位臵 項(xiàng)目地塊位于邵陽市東面，處寶慶路及東大路兩大主街之間，東、南與城市鄉(xiāng)村相接，西臨雙坡路，北依得豐市場，屬雙清區(qū)管轄。 “海 洋 明 珠 ” 項(xiàng) 目 市 場 分 析 及 相 關(guān) 建 議 源東房產(chǎn) 25 （二）產(chǎn)品劣勢分析（ W） 區(qū)域開發(fā)空間不高，升值潛力小 項(xiàng)目地塊屬城鄉(xiāng)結(jié)合部，周邊農(nóng)村村落較多，給消費(fèi)者荒廢偏僻的感覺；同時，項(xiàng)目東南面有大量的墓地，給消費(fèi)者布上一層“陰影”，為項(xiàng)目帶來負(fù)面影響。 “海 洋 明 珠 ” 項(xiàng) 目 市 場 分 析 及 相 關(guān) 建 議 源東房產(chǎn) 28 （四）威脅點(diǎn)（ T） 項(xiàng)目價(jià)格空間較低，需后期突破才有空間 從現(xiàn)有項(xiàng)目的產(chǎn)品定位來看，其開發(fā)成本相對較高； 而從目前對該區(qū)域的現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目的調(diào)查了解來看，該區(qū)域多層的價(jià)格在 12001300 元 /㎡，而項(xiàng)目的銷售價(jià)格要突破此價(jià)格，在產(chǎn)品規(guī)劃、開發(fā)思路上都將需做更多的突破，并且還需與策劃推廣相結(jié)合。 “海 洋 明 珠 ” 項(xiàng) 目 市 場 分 析 及 相 關(guān) 建 議 源東房產(chǎn) 31 二、項(xiàng)目形象定位 項(xiàng)目所處區(qū)域，居民文化質(zhì)素一般，市場配套少，外圍環(huán)境較差（如地塊東南面為零散村落），破壞了項(xiàng)目整體外部環(huán)境；同時，邵陽市總體城市發(fā)展戰(zhàn)略是“控制東西，發(fā)展南北”，而項(xiàng)目正處城市的東面，且后面為山坡，無太大的發(fā)展空間，這些因素都嚴(yán)重阻礙了區(qū)域市場的發(fā)展，造成區(qū)域客源的不斷流失，項(xiàng)目無外部資源優(yōu)勢可言。 區(qū)域： 遍布全城，延伸至各富裕鄉(xiāng)鎮(zhèn)； 年齡層次： 中青年人為主（ 30~50 歲） 家庭結(jié)構(gòu)： 三 ~五口之家為主 收入?yún)^(qū)分： 中高等級 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)： 現(xiàn)有存款 10 萬元以上 “海 洋 明 珠 ” 項(xiàng) 目 市 場 分 析 及 相 關(guān) 建 議 源東房產(chǎn) 34 （ 三）目標(biāo)客戶群體鎖定 當(dāng)?shù)剌^富有居民（個體戶） 該部分目標(biāo)客戶群的文化程度一般，但其具有一定的儲蓄資金，有實(shí)力，購買力強(qiáng)；其家庭人口較多，所需戶型較大， 年齡結(jié)構(gòu)在 35— 55 歲之間，分布在邵陽市區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)。 “海 洋 明 珠 ” 項(xiàng) 目 市 場 分 析 及 相 關(guān) 建 議 源東房產(chǎn) 36 產(chǎn)品定位為中檔偏高的中高檔社區(qū)。 應(yīng)重點(diǎn)考慮一梯兩戶的戶型設(shè)計(jì)；一梯三戶的戶型也可適當(dāng)考慮，但其在面積上要適當(dāng)控制，在戶型設(shè)計(jì)風(fēng)格上也要有新意。建議應(yīng)與一家具有多年房地產(chǎn)市場操作經(jīng)驗(yàn)的全程策劃公司全力合作，在項(xiàng)目前期的產(chǎn)品規(guī)劃定位、營銷推廣等方面全程介入，方能取得最佳的銷售 目標(biāo)！ 福州 **房產(chǎn)代理有限公司 二 OO 五年十二月